02/10/2025

ARRÊT N° 482/2025

N° RG 23/03437 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PXOM

JCG/KM

Décision déférée du 23 Août 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

( 23/00112)

V.[A]

[B] [E]

C/

[Z] [J]

[O] [T]

[U] [W]

[F] [W]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [B] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Olivier BORDES-GOUGH de la SCP D’AVOCATS BORDES-GOUGH-GALINIE-LAPORTE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [Z] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [O] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [U] [W]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [F] [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

M. [B] [E] a donné à bail à Mme [Z] [J] et M. [F] [W] à compter du 1er août 2019 un logement situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel, indexé, de 790 euros et un dépôt de garantie de 790 euros.

Par actes distincts des 25 et 28 juillet 2019, M. [U] [W] et Mme [O] [T] se sont portés cautions pour Mme [Z] [J] et M. [F] [W].

Les locataires ont donné congé et quitté le logement.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 8 février 2023.

Par actes délivrés les 20, 25 et 27 avril 2023, M. [E] a fait assigner Mme [T], Mme [J], M. [F] [W] et M. [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban en vue d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

-10.249,56 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, soit 225,68 euros pour le loyer du mois de février 2023, 139 euros pour la taxe sur les ordures ménagères 2022, 15,68 euros pour la taxe sur les ordures ménagères 2023, 121 euros pour la facture d’entretien de la pompe à chaleur, 495 euros pour la remise en état de la pompe à chaleur et 9253,20 euros de réparations locatives ;

-300 euros pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

-300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 2 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement Mme [Z] [J] , M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] à payer à M. [B] [E] la somme de 1.614,88 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives,

— débouté [B] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné solidairement Mme [Z] [J] , M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] à payer à M. [B] [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [Z] [J] , M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] aux dépens.

Par déclaration en date du 5 octobre 2023, M. [B] [E] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné solidairement Mme [Z] [J] , M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] à payer à M. [B] [E] la somme de 1.614,88 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives;

— débouté [B] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 mars 2024, M. [B] [E], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1240, 2288, 1231-6 du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris du 23 août 2023 ;

— condamner solidairement Mme [Z] [J], M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] à payer à M. [B] [E] la somme de 9 098,36 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives;

— condamner solidairement Mme [Z] [J], M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] à payer à M. [B] [E] la somme de la somme de 300 euros pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [Z] [J], M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] à payer à M. [B] [E] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre condamnation aux entiers dépens.

M. [E] expose qu’il a relevé appel du jugement dans la mesure où celui-ci ne tient pas compte du montant exact des réparations locatives nécessaires à la remise en état de la villa.

Il critique le jugement entrepris en ce qu’après avoir constaté la réalité des dégradations en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, le premier juge a réduit sans explications le montant total des travaux mentionnés au devis pour ramener le solde dû au titre des travaux à la somme de 2387 € TTC, notamment en ce qui concerne le poste travaux de peinture ramené de 6733 € dans le devis à 930 € correspondant à la mise en peinture du seul garage

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 5 mars 2024, Mme [Z] [J], M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W], intimés, demandent à la cour au visa des articles 1103, 1231-6, 1353 al 1er du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter M. [B] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— déclarer que les consorts [J] [W] se sont acquittés de leur dette à l’égard de M. [B] [E] ;

— en conséquence,

— condamner M. [B] [E] au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [B] [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Florence Simeon, avocat sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les loyers et charges impayés

Au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge a mis à la charge des locataires les sommes suivantes :

-225,68 € au titre du loyer du mois de février 2023

-139 € au titre de la taxe ordures ménagères 2022

-14,40 € au titre de la taxe ordures ménagères 2023 (prorata), soit 379,08 € au total.

Cette somme n’est pas utilement critiquée, M. [E] ne justifiant pas que le prorata de la taxe ordures ménagères s’élève à 15,68 € plutôt qu’à 14,40 €.

Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

Sur l’entretien et les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduite dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le premier juge a mis à la charge des locataires la somme de 616 € au titre de l’entretien de la pompe à chaleur. La décision n’est pas critiquée sur ce point.

M. [E] réclamait la prise en charge par les locataires des travaux suivants:

— mise en peinture des murs, plafonds et portes de la salle de bain, des WC, du couloir, du séjour et de la cuisine pour un total de 5802 € HT ;

— mise en peinture des murs, plafond et sol du garage pour un montant total de 930 € HT ;

— fourniture et pose d’une barre de seuil pour une chambre : 90 € HT ;

— fourniture et pose de la hotte aspirante de la cuisine : 200 € HT ;

— fourniture et pose de la façade d’un tiroir de la cuisine : 200 € HT ;

— fourniture et pose d’une VMC de remplacement : 80 € HT ;

— dépose et repose du meuble de la salle de bain (manque porte) : 150 € HT ;

— fourniture et pose d’un meuble de salle de bain double vasque sur pied : 750 € HT ;

— changement du barillet de la boîte aux lettres : 60 € HT ;

— protection et nettoyage du chantier : 150 € HT.

Les états des lieux d’entrée et de sortie ont été réalisés et signés par la bailleur et l’un des locataires.

L’état des lieux d’entrée du 30 juillet 2019 mentionne que les sols, murs, plafonds et portes et les équipements des sanitaires et de la cuisine sont en très bon état, avec une 'trace milieu’ et un plan de travail abîmé dans la cuisine, une barre de douche 'impactée’ et la remise de deux clés de la boîte à lettres.

L’état des lieux de sortie du 8 février 2023 mentionne que le sol du garage est en mauvais état, que tous les autres sols sont en très bon état, que tous les murs et plafonds sont en mauvais état, que les portes de l’entrée et du séjour sont en mauvais état, que les barres de seuil de deux chambres doivent être changées, qu’un tiroir de la cuisine a un impact, que les six portes du couloir nuit sont à repeindre, qu’il manque une porte au meuble de la salle de bain, que la VMC de la salle de bain doit être nettoyée, qu’il faut repeindre les plinthes des trois chambres, que tout est à repeindre dans le garage, qu’il faut nettoyer et changer le filtre de la hotte aspirante, qu’il faut nettoyer la ventilation de la cuisine et qu’une clé de boîte à lettres a été remise.

Le premier juge a justement considéré que eu égard à la durée relativement courte du bail, les locataires ayant occupé le logement pendant trois ans et demi, le mauvais état et les dégradations constatées ne pouvaient être imputables au seul passage du temps.

Au vu de ces divers éléments d’appréciation, il a conclu que M. [E] était fondé à mettre à la charge des locataires :

— la mise en peinture des murs, plafond et sol du garage pour un montant de 930 € HT ;

— la fourniture et la pose d’une barre de seuil pour une chambre : 90 € HT ;

— le changement de la façade d’un tiroir abîmé de la cuisine : 200 € HT ;

— le remplacement de la porte du meuble vasque de la salle de bain (montant non fourni, M.[E] escomptant mettre à la charge des locataires le changement total du meuble) ;

— la réfection des peintures des portes et plinthes : 800 € HT ;

— le nettoyage et le changement du filtre de la hotte aspirante (montant non fourni, M. [E] prétendant obtenir le changement total de la hotte) ;

— le nettoyage de la VMC (montant non fourni, M. [E] prétendant obtenir le changement total de cet équipement) ;

— la protection des sols et le nettoyage (250 € HT pour la totalité des pièces, montant réduit à 150 HT au vu des travaux justifiés) ;

— la fabrication d’un double de la clé de la boîte aux lettres (montant non fourni, M. [E] prétendant obtenir sans raison la pose d’un nouveau barillet) ;

soit une somme de 2170 € HT ou 2387 € TTC.

Au vu de l’état des lieux de sortie, c’est effectivement à tort que le premier juge a écarté les travaux de peinture des plafonds et murs de toutes les pièces de la maison autres que le garage pour 1204 € HT, 1118 € HT et 2580 € HT, soit 4902 € HT, alors que ces murs et plafonds sont mentionnés en mauvais état sur l’état des lieux.

Contrairement aux allégations des locataires, les mentions '6 portes à repeindre', 'repeindre plinthe’ et 'peinture plinthe’ ne correspondent pas aux seuls postes à repeindre mais constituent des 'commentaires’ venant s’ajouter aux dégradations générales des murs et plafonds mentionnées sous forme d’un cercle ( O ) sur l’état des lieux dans les cadres réservés à cet effet.

Il convient donc de mettre à la charge des locataires cette somme de 4902 € HT outre les 100 € HT concernant la protection des sols et le nettoyage déduits par le premier juge en conséquence de sa décision relative aux travaux de peinture à prendre en compte.

En revanche, la décision doit être confirmée en ce qui concerne les postes de travaux non retenus au motif que M. [E] ne pouvait obtenir le changement total de certains équipements lorsque cela n’était pas nécessaire au vu de l’état des lieux de sortie (meuble salle de bain, hotte aspirante, VMC et barillet boîte à lettres).

En définitive, le montant des travaux devant être mis à la charge des locataires comprend, en sus de la somme de 2170 € HT retenue par le premier juge, les sommes de 4902 € HT et 100 € HT, soit un total de 7172 € HT ou 7889,20 € TTC.

Sur les comptes entre les parties

Les locataires sont redevables de la somme de 8884,28 € se décomposant comme suit :

-379,08 € au titre des loyers et charges impayés,

-616 € au titre de l’entretien de la pompe à chaleur,

-7889,20 € au titre des travaux de réparation.

Il convient de déduire la somme de 3382,08 € se décomposant comme suit :

-790 € au titre du dépôt de garantie,

-361,20 € au titre d’un virement du 4 mai 2023 (pièce n° 1 intimés),

-1614,88 € au titre d’un virement n° 0224360670 du 22 novembre 2023 (pièce n° 2 intimés),

-616 € au titre d’un virement n° 0234293483 du 04 mars 2024 (pièce n° 3 intimés).

Au vu de la clause de solidarité du bail et des engagements de caution, Mme [J], M. [F] [W], Mme [T] et M. [U] [W] doivent être solidairement condamnés à payer à M. [E] la somme de 5502,20 € .

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la résistance des locataires ne revêt pas un caractère abusif puisque tant en première instance que dans une moindre mesure en appel, M. [E] est débouté d’une partie de ses prétentions.

Le rejet de cette demande doit être confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [J], M. [F] [W], Mme [T] et M. [U] [W], parties principalement perdantes, doivent supporter solidairement les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent solidairement redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban en date du 23 août 2023, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [Z] [J], M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] à payer à M. [E] la somme de 5502,20 € .

Condamne solidairement Mme [Z] [J], M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] aux dépens d’appel.

Condamne solidairement Mme [Z] [J], M. [F] [W], Mme [O] [T] et M. [U] [W] à payer à M. [E] la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre en première instance.

Déboute les intimés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA