04/06/2026

ARRÊT N°206/2026

N° RG 24/01726 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QHNE

SG/KM

Décision déférée du 25 Avril 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 24/00089)

[P]

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[N] [B]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A. 3F OCCITANIE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [N] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

assignée le 19/06/2024 à étude sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2018, la SA 3F Occitanie a consenti un bail à usage d’habitation à Mme [N] [B] sur un appartement et un parking situés [Adresse 3], appartement n°[Localité 4] à [Localité 5], moyennant un loyer de 540,27 euros pour le logement et 50 euros pour ses annexes (parking) outre des provisions sur charges. Un état des lieux contradictoire a été établi le 19 mars 2018.

La locataire a délivré congé et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 7 avril 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la SA 3F Occitanie a fait assigner Mme [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 13 076,62 euros se décomposant en 3 307,86 euros au titre des loyers et charges impayés, 10 359,03 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie (540,27 euros + 50 euros) et ce avec intérêts à compter de la mise en demeure du 9 juin 2023, outre 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Mme [B] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 25 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné Mme [N] [B] à verser la somme de 6 602,91 euros à la SA 3F Occitanie au titre des arriérés de loyers et charges et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023,

— condamné Mme [N] [B] à verser à la SA 3F Occitanie la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] [B] aux entiers dépens de la présente instance,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 21 mai 2024, la SA 3F Occitanie a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a condamné Mme [N] [B] à verser la somme de 6 602,91 euros au titre des arriérés de loyers et charges et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 juin 2024, la SA 3F Occitanie demande à la cour de :

— réformer le jugement du 25 avril 2024 en ce qu’il a condamné Mme [N] [B] à verser à la SA 3F Occitanie la somme de 6 602,91 euros au titre des arriérés de charges, loyers et réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

— le confirmer pour le surplus,

En conséquence,

— condamner Mme [N] [B] à payer à la SA 3F Occitanie la somme au principal de 13 076,63 euros et non pas 6 602,91 euros, au titre des arriérés de loyers, charges et réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

— condamner Mme [N] [B] à payer à la SA 3F Occitanie la somme supplémentaire de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d’appel.

Mme [N] [B], qui a reçu signification de la déclaration d’appel, de l’avis de désignation du conseiller de la mise en état et des conclusions de la société appelante le 19 juin 2024, par dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mars 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 auquel le bail consenti par la société appelante est expressément soumis, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; […]

En l’espèce, le premier juge a accordé à la SA 3F Occitanie la somme de 3 307,86 euros qu’elle sollicitait au titre d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 16 octobre 2023, ce qui n’appelle aucune contestation de la société appelante.

En revanche, le premier juge n’a accordé à cette société que la somme de 3 885,32 euros au titre des réparations locatives, alors qu’il était demandé une somme totale de 10 359,02 euros. Le juge a fait droit aux demandes de la société bailleresse concernant les travaux de nettoyage et de peinture, au vu des factures des 28 et 31 juillet 2023 produites par cette société. Pour rejeter les demandes de 6 163,50 euros et de 310,20 euros sollicitées au titre des éléments cassés ou manquants, le premier juge a retenu que les éléments de preuve versés par la bailleresse étaient insuffisants en ce qu’elle versait aux débats un document intitulé 'détail des indemnités de réparations locatives facturées’ dans lequel figurait la liste des éléments à remplacer et leur prix, ainsi que des tarifs de main d’oeuvre, sans qu’aucune explication ne soit donnée sur la détermination de ces montants ni fourniture d’aucun devis ou facture permettant de corroborer ces évaluations. Conformément à la demande, le premier juge a déduit des sommes allouées à la bailleresse la somme de 590,27 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

Au soutien de son appel, la SA 3F Occitanie fait valoir qu’elle produit désormais les justificatifs des sommes complémentaires non retenues par le premier juge, pour justifier des sommes de 310,20 euros et 6 163,50 euros dont elle demande le paiement en sus de celles qui lui ont été accordées en première instance.

S’agissant de l’état du logement loué, la cour observe comme l’a exactement fait le premier juge que l’état des lieux d’entrée mentionne des pièces et équipements en état neuf, tandis que dans l’état des lieux de sortie, sont listées et décrites un certain nombre de dégradations, également attestées par les photographies qui y sont annexées. Il est exact comme l’a souligné le juge des contentieux de la protection que l’appartement a été rendu dans un état de saleté généralisé, notamment concernant les sanitaires, vitres, grilles et bouche VMC qui nécessitaient un nettoyage important et dont l’état ne pouvait correspondre à une usure normale du logement, une remise en peinture étant nécessaire dans certaines pièces et plusieurs portes, et meubles étant cassés. Le premier juge a exactement déduit de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les désordres constatés lors de la libération des lieux étaient justement imputés à la locataire, laquelle n’apportait pas la preuve de ce que les dégradations étaient survenues sans sa faute.

La cour observe que les meubles sous évier de la cuisine, lavabos, miroirs et robinetteries dans les salles de bains, ainsi que les placards des chambres, notés comme neufs lors de l’entrée dans les lieux, sont manquant concernant l’évier et dégradés concernant les autres éléments lors de la sortie du logement.

Il est produit par l’appelante une facture d’un montant de 353,10 euros TTC établie le 07 février 2024 par la société APS mentionnant expressément l’appartement concerné. Selon les éléments détaillés de cette facture, cette société a procédé aux travaux de dépose de ces éléments dégradés. Il était donc justifié pour la SA 3F Occitanie d’imputer à Mme [B] la somme de 310,20 euros à ce titre.

Le tableau récapitulatif établi par la SA 3F Occitanie pour le chiffrage du coût des réparations poste par poste pour chaque pièce est corrélé avec les dégradations notées dans l’état des lieux de sortie. À hauteur d’appel, la société bailleresse verse aux débats une facture établie le 14 décembre 2023 par la société APS pour un montant total de 7 272,38 euros, qui mentionne expressément le logement litigieux et comporte une liste particulièrement détaillée des travaux réalisés dans le logement, qui sont également corrélés à l’état des lieux de sortie. L’appelante justifie donc devant la cour du montant de la dépense qu’elle a engagée et du fait qu’il était justifié qu’elle impute la somme de 6 163,50 euros au décompte de sortie de Mme [B] à ce titre.

Il résulte de ce qui précède qu’au regard des sommes accordées à la SA 3F Occitanie en première instance qui ne font l’objet d’aucune contestation et des éléments versés en cause d’appel par la société appelante, Mme [B] lui est redevable de la somme de 13 076,61 euros (3 307,86 + 3 885,32 + 310,20 + 6 163,50 – 590,27).

En conséquence et par voie d’infirmation de la décision entreprise, la locataire sera condamnée au paiement de cette somme à la bailleresse. Le jugement sera confirmé pour le surplus.

Mme [B] qui perd le procès en appel en supportera les dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SA 3F Occitanie la charge des frais qu’elle a exposés en appel et elle sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Infirme le jugement rendu le 25 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a condamné Mme [N] [B] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 6 602,91 euros au titre des arriérés de loyers et charges et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau du chef infirmé :

— Condamne Mme [N] [B] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 13 076,61 euros euros au titre des arriérés de loyers et charges et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

— Confirme ledit jugement pour le surplus,

Y ajoutant :

— Condamne Mme [N] [B] aux dépens d’appel,

— Déboute la SA 3F Occitanie de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET