COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AZ

Chambre civile 1-5

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 04 JUIN 2026

N° RG 25/05843 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XOHN

AFFAIRE :

[F] [X]

C/

E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Septembre 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° RG : 25/00680

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 04/06/2026

à :

M^e Sarah ANNE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, 33

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [F] [X]

née le 27 Décembre 1977 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Sarah ANNE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 33

APPELANTE

****************

E.P.I.C. HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

Prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à personne habilitée

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant-fonction de greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffière, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er mai 1997, modifié par avenant du 25 janvier 2016, l’établissement Opievoy a donné à bail à Mme [F] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 306,64 euros, outre des provisions sur charges mensuelles et le versement d’un dépôt de garantie.

Mme [X] alléguant de désordres d’humidité dans son habitation, son assureur, la société

Pacifica, a missionné la société Saretec le 28 mars 2024, aux fins d’expertise de ces lieux, ce qui a donné lieu à un rapport d’expertise amiable daté du 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2025, Mme [X] a fait assigner son bailleur, devenu l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH, devant le juge des référés, aux fins de voir :

— désigner un expert qui déterminera l’étendue et l’origine des désordres, établir et évaluer la nature et les coûts de remise en état, ainsi que le préjudice de jouissance de la locataire,

— subsidiairement, ordonner au bailleur de procéder au relogement de la locataire sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— ordonner la suspension du paiement des loyers où en réduire le montant avec consignation et ce jusqu’à réalisation des travaux ou du relogement susvisés,

— condamner le bailleur au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais d’expertise.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 11 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt, statuant en référé, a débouté Mme [X] de ses demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 26 septembre 2025, Mme [X] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses conclusions déposées le 25 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [X] demande à la cour, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et suivants du code civil, 835 du code de procédure civile, de :

'- infirmer l’ordonnance en date du 11 septembre 2025 en ce qu’elle a débouté Madame [X] de l’ensemble de ses demandes,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à cette fin avec pour

mission :

— de se rendre au domicile de Mme [X] situé [Adresse 1] à [Localité 6],

— décrire et déterminer l’étendue et l’origine des désordres, décrire la nature des travaux de remise en état, chiffrer leur coût, leur durée ainsi que l’étendue du préjudice de jouissance de Mme [X], depuis l’apparition des désordres jusqu’a la réalisation complète des travaux prescrits,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne faisait pas droit à la demande d’expertise

judiciaire :

— ordonner à Hauts de Seine Habitat de procéder au relogement de Mme [X] sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

En tout état de cause,

— ordonner la suspension du paiement des loyers, à défaut en réduire le montant, avec consignation, et ce jusqu’à la réalisation complète des travaux nécessaire à la remise en état du

logement de Mme [X], à défaut jusqu’à son relogement effectif,

— condamner Hauts de Seine Habitat à payer à Mme [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

y ajoutant :

— condamner Hauts de Seine Habitat à payer à Mme [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

A cet effet elle fait valoir que :

— elle justifie d’un 'intérêt légitime’ à solliciter une expertise judiciaire, dans la mesure où contrairement à ce qui a été reconnu par le premier juge le rapport d’expertise amiable est insuffisant : il ne décrit pas avec précision les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, n’apporte aucune précision sur l’origine des désordres, et alors qu’il met en avant une 'suroccupation’ sans référence aux superficies du logement, ne précise pas la répartition éventuelle des responsabilités entre le bailleur et le locataire, ce qui rend impossible le chiffrage du préjudice indemnisable ;

— s’agissant de sa demande subsidiaire de relogement, celle-ci découle du manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, lequel est en l’occurrence affecté d’un problème persistant d’humidité et de moisissures pouvant avoir des conséquences sur sa santé et celle de ses deux enfants ;

— le seul constat de l’état du logement permet de faire droit à la demande de relogement sans que le constat d’une faute soit un préalable nécessaire ;

— quoi qu’il en soit, les désordres sont imputables à une défaut de ventilation du logement (VMC insuffisante, entrées d’air insuffisantes, etc.) et donc au bailleur, et rendent celui-ci impropre à l’usage d’habitation, indécent et insalubre ;

— pour les mêmes raisons, la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux est justifiée, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

***

L’établissement Hauts de Seine Habitat OPH, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne habilitée, le 21 octobre 2025 et les conclusions le 26 novembre 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il est précisé que la cour, appelée à trancher le litige malgré la défaillance de l’intimée, ne peut faire droit aux prétentions de l’appelante que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, en application de l’article 472 du code de procédure civile, et que, dans ces conditions, en vertu de l’article 954, alinéa 6 du même code, l’intimée étant réputée s’approprier les motifs du jugement déféré, la cour examinera ces derniers aux fins de répondre aux moyens et prétentions de l’appelante.

Sur la demande de mesure d’instruction in futurum

Bien qu’improprement fondée sur l’article 835 du code de procédure civile, il y a lieu de considérer que la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, qui n’a pas la nature d’une mesure propre à remédier à un trouble manifestement illicite ou à un dommage imminent, s’analyse en une mesure d’instruction in futurum, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile aux termes duquel 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’application de ces dispositions suppose que soit constatée la possibilité d’un procès non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution pourrait dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Le demandeur n’a pas à démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’expertise est sollicitée ou l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe.

En l’espèce, Mme [X] demande à la cour de désigner un expert judiciaire aux fins de 'décrire et déterminer l’étendue et l’origine des désordres, décrire la nature des travaux de remise en état, chiffrer leur coût, leur durée ainsi que l’étendue du préjudice de jouissance de Mme [X], depuis l’apparition des désordres jusqu’a la réalisation complète des travaux prescrits'.

Elle produit, outre différentes photographies illustrant le phénomène d’humidité qu’elle dénonce, le rapport d’un expert mandaté par son assureur protection juridique, daté du 14 mai 2024, et qui, au terme d’investigations conduites au sein de l’appartement de type F2 que Mme [X] occupe avec ses deux enfants, conclut que 'l’appartement présente un défaut manifeste de ventilation favorisant la présence d’humidité et de moisissures’ tout en ayant relevé une 'suroccupation de personnes et mobilière'.

L’établissement Hauts de Seine Habitat-OPH, bien que régulièrement convoqué, n’a pas participé à l’expertise amiable et n’a pas davantage comparu devant le premier juge ni constitué avocat devant la cour, alors qu’il expliquait dans un courrier adressé à sa locataire le 15 avril 2024 que des travaux débutés en février 2024 et devant durer 4 mois étaient en cours pour remplacer les grilles d’aération des fenêtres et les bouches de ventilation des pièces humides ainsi qu’aux fins d’installation d’une ventilation basse pression.

Les éléments versés aux débats rendent crédibles les faits allégués et un procès éventuel, non manifestement voué à l’échec, fondé sur le manquement du bailleur à son obligation d’assurer les réparations nécessaires ainsi que la jouissance paisible des lieux loués, de sorte que l’appelante justifie d’un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’instruction.

En outre, sauf à être corroborée par d’autres éléments de preuve contradictoirement débattus, l’expertise amiable non contradictoire dont se prévaut l’appelante ne saurait suffire à fonder ses demandes en justice éventuelles, de sorte qu’une mesure d’instruction apparaît bien susceptible d’améliorer sa situation probatoire.

Toutefois, des éléments propres à définir le litige éventuel entre les parties il ressort que, pour utile qu’elle soit à la conservation et à l’établissement de la preuve de faits dont pourraient dépendre la solution dudit litige, la mesure d’instruction ne requiert pas, en l’espèce, d’investigations complexes justifiant une mission d’expertise judiciaire.

En tant que mesure adaptée à l’exercice du droit à la preuve de l’appelante et proportionnée aux intérêts en présence, la cour ordonnera, dans les conditions prévues au dispositif du présent arrêt, une simple mesure de consultation soumise en tant que telle aux dispositions générales applicables à toutes les mesures d’instruction – ainsi notamment les articles 155 à 174 du code de procédure civile -, aux dispositions communes aux mesures d’instruction exécutées par un technicien (articles 232 à 248) et aux dispositions spécifiques des articles 249 à 255.

Il n’y a pas lieu, dans ces conditions, d’examiner la demande de relogement formulée à titre subsidiaire.

Sur les demandes de suspension ou de réduction du loyer

Mme [X] demande, en tout état de cause, la suspension du paiement des loyers, à défaut d’en réduire le montant avec consignation, et ce jusqu’à la réalisation complète des travaux nécessaires à la remise en état du logement ou son relogement.

Sa demande est fondée sur l’article 835 du code de procédure civile, les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, précisément ses articles 20-1 et 6 et, de manière plus générale, sur l’obligation du bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer à son locataire une jouissance paisible.

Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cet article sont applicables lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6 de cet même loi, aux termes desquels :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.'

Le décret n° 2002-210 du 30 janvier 2002 précise la notion de décence et énonce, en son article 2, 6°, que pour être décent le logement doit permettre une aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devant être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, dès lors que l’expert amiable a relevé une 'suroccupation de personnes et mobilière', le rapport d’expertise dont se prévaut Mme [X] ne permet pas d’établir la violation manifeste des critères de décence du logement lesquels s’apprécient, en ce qui concerne l’humidité du logement, en fonction des conditions d’occupation du logement.

S’il est invoqué un risque de dommage pour la santé, celui-ci n’est pas non plus établi en l’état des investigations effectuées dans le logement et des autres éléments versés aux débats.

Par ailleurs, les désordres dont il est fait état ressortent de courriers et d’un rapport d’expertise datant des mois de mars et mai 2024 et il n’est produit deux ans après, aucun élément nouveau propre à caractériser l’existence d’un trouble de jouissance actuel.

En somme, il n’est pas justifié, à ce stade, d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent justifiant les mesures sollicitées de suspension, de réduction ou de consignation des loyers, étant relevé, de surcroît, que Mme [X] ne formule pas, aux termes de ses conclusions de demandes de travaux, alors qu’il s’agit de l’évènement présenté comme devant marquer la fin des mesures de suspension ou de réduction qu’elle sollicite.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Selon une jurisprudence constante, la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

En application de ce texte, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie (Civ. 2e, 10 févr. 2011, n° 10-11.774).

En l’espèce, les circonstances de la cause, marquées par la carence de l’établissement Hauts de Seine Habitat-OPH dans sa participation attendue à l’expertise amiable et aux débats judiciaires, en dépit des légitimes préoccupations de sa locataire, justifient de mettre les dépens de première instance et d’appel à sa charge.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon ce que commande l’équité.

L’établissement Hauts de Seine Habitat-OPH étant condamné aux dépens, il y a lieu de le condamner à régler à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme l’ordonnance,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Ordonne une mesure de consultation,

Commet pour y procéder, en qualité de consultant :

M. [Y] [Z], expert près la cour d’appel de Versailles,

E-mail : [Courriel 1]

Adresse : EURL Faré d’Art et d’Architesture

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Avec mission de :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile,

— se rendre sur les lieux, [Adresse 1] à [Localité 5], 1er étage,

— examiner et décrire les désordres liés à l’humidité, allégués par Mme [F] [X], tels que mentionnés dans le rapport amiable du 14 mai 2024 et ses écritures d’appel, en indiquer la localisation, l’importance, l’ancienneté apparente et les causes probables,

— Dire si ces désordres résultent d’un défaut d’entretien, d’une vétusté normale, d’un vice de construction, de la défaillance d’un équipement, d’une infiltration ou de toute autre cause technique,

— Dire si le logement permet une aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation d’un logement décent devant être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

— Apprécier les conditions d’occupation du logement et l’incidence éventuelle de celle-ci sur les désordres constatés,

— Préciser les travaux nécessaires pour y remédier, en distinguant ceux relevant de l’entretien courant, des réparations locatives, des réparations dues à la vétusté et des réparations structurelles,

— Dire si le maintien dans les lieux est compatible avec l’usage d’habitation et, le cas échéant, si un relogement provisoire s’impose au plan technique en raison de l’ampleur des travaux,

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance éventuellement subi,

— donner, de manière générale, un avis sur les responsabilités encourues,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

Dit que l’exécution de la mesure sera contrôlée par le juge spécialement chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction confiées à un technicien, du tribunal judiciaire de Nanterre,

Dit qu’au terme des opérations, le consultant dressera procès-verbal de sa consultation et qu’il le déposera au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre dans un délai de quatre mois,

Dit que le consultant devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

Fixe à la somme de 1 500 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais de la consultation qui devra être consignée par Mme [F] [X] entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nanterre dans un délai de six semaines à compter du prononcé de l’arrêt, sans autre avis,

Dit que chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

Dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur les autres demandes,

Condamne l’EPIC Hauts de Seine Habitat – OPH aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne l’EPIC Hauts de Seine Habitat – OPH à régler à Mme [F] [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Bertrand MAUMONT, conseiller pour la présidente empêchée,et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière P/ La Présidente empêchée