21/01/2026

ARRÊT N° 26/ 10

N° RG 24/00076

N° Portalis DBVI-V-B7I-P5RI

NA – SC

Décision déférée du 04 Décembre 2023

TJ de TOULOUSE – 21/04792

A. KINOO

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 21/01/2026

à

M^e Dominique JEAY

M^e Christine DUSAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [G] [V] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

S.E.L.A.S. EGIDE, en la personne de Maître [L] [D]

en qualité de liquidateur judicaire de la SAS CABINET DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 2]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 4] (31) est soumis au régime de la copropriété.

Son syndic en exercice est la société par actions simplifiée (Sas) Acantys Immobilier, désormais dénommée Immo de France [Localité 2] [Localité 6], qui a succédé à la société Cabinet de France, placée en redressement judiciaire par jugement du 2 décembre 2021, puis en liquidation judiciaire par jugement du 3 février 2022.

M. [R] [W] et Mme [G] [V] épouse [W] sont propriétaires d’un appartement constitutif du lot n° 65, ainsi que d’un emplacement de parking constitutif du lot n° 338 ( emplacement n° 265).

Dans le cadre d’un projet de réaménagement de la [Adresse 8], la commune de [Localité 4] a proposé au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de racheter les parties communes extérieures de la résidence et les emplacements de parking privatifs, et d’attribuer en contrepartie à chacun des propriétaires de parking une parcelle cadastrale correspondant à un nouvel emplacement de stationnement. Il était prévu que le réaménagement se ferait entièrement aux frais de la commune, laquelle prendrait notamment en charge l’installation et l’entretien de bornes mises en place à l’entrée des voies permettant d’accéder aux parkings.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2018, ce projet a été approuvé, sauf en ce qui concerne le retrait de la copropriété du lot n° 338 privatif. La sixième résolution prévoit ainsi que 'le propriétaire du lot parking n°338 n’ayant pas demandé le retrait, son parking demeure dans les lots de la copropriété, et correspondra au parking n° 20 B du nouveau plan, après modification de sa désignation'. Ce parking n° 20 B correspond à un double emplacement de stationnement.

Le 18 janvier 2019, Me [F] [O], notaire a [Localité 7], a reçu un premier acte authentique contenant modification du règlement de copropriété, en suite de la vente à la commune de [Localité 4] des parties communes extérieures de la copropriété.

Le 20 septembre 2020, le conseil de M. et Mme [W] a interpelé Me [I], avocat mandaté par le syndicat des copropriétaires pour procéder à l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, sur l’absence de marquage au sol, la non-activation des bornes d’accès et l’absence de fourniture aux copropriétaires des dispositifs d’ouverture et de badge.

Par actes d’huissier du 12 octobre 2021, M. et Mme [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et la société par actions simplifiée Cabinet de France, son syndic en exercice, pour obtenir réparation de leur préjudice de jouissance, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil.

Par actes du 5 mai 2022, M. et Mme [W] ont fait appeler en cause le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic, la Sas Acantys Immobilier, ainsi que la société d’exercice libéral par actions simplifiée (Selas) Egide en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sas Cabinet de France.

Par jugement du 4 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 20 avril 2023,

— déclaré recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Sas Acantys Immobilier, notifiées le 15 septembre 2023 et celles de M. et Mme [W] notifiées le 22 septembre 2023,

— déclaré irrecevables les demandes de M. [H] [W] et Mme [G] [V] épouse [W] à l’encontre de la Sas Acantys Immobilier,

— débouté M. [H] [W] et Mme [G] [V] épouse [W] de leurs demandes tant à l’égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] qu’à l’égard de la Sas Cabinet de France représentée par son liquidateur la Selas Egide,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Sas Acantys Immobilier, de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. [H] [W] et Mme [G] [V] épouse [W] aux dépens,

— condamné solidairement M. [H] [W] et Mme [G] [V] épouse [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Sas Acantys Immobilier, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 8 janvier 2024, M. [H] [W] et Mme [G] [V] épouse [W] ont relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 septembre 2025, M. [H] [W] et Mme [G] [V] épouse [W], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 4 décembre 2023 en ce qu’il a débouté M. et Mme [W] de leurs demandes tant à l’égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] qu’à l’égard de la Sas Cabinet de France, représentée par son liquidateur, et les a condamnés au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] à payer aux M. et Mme [W], à titre de dommages et intérêts, la somme de 11.000 euros en réparation des peines et tracas et troubles de jouissance supportés depuis l’année 2018,

— fixer la créance au passif de la liquidation judiciaire de la Sas Cabinet de France, ancien syndic de la copropriété qui s’est avéré défaillant, à la somme de 15.000 euros à titre chirographaire,

— dispenser M. et Mme [W] de toute participation à la charge commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10.1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée le 13 décembre 2000,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] pris en la personne de son syndic actuel, Immo de France, à payer à M. et Mme [W] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay, avocat, sur son affirmation de droit.

M.et Mme [W] indiquent qu’aucun des actes translatifs de propriété et modificatifs de l’état descriptif de division prévus par l’assemblée générale du 17 mai 2018 n’a été régularisé, tandis que la mise en oeuvre des éléments d’équipement destinés à sécuriser les emplacements de parking n’a été effective que très tardivement, en février 2021. Ils exposent qu’ils sont demeurés ainsi dans une situation juridique incertaine, sans pouvoir être en mesure de justifier de leur titre précis dans l’hypothèse notamment d’une revente de leur bien, et que pendant plus de trois années, les emplacements de stationnement étaient libres d’accès et régulièrement occupés par des usagers provenant de l’extérieur de la résidence. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui fait obligation au syndicat des copropriétaires de garantir la bonne conservation et l’entretien de l’immeuble dans des conditions conformes à l’intérêt général, le syndic lui-même étant responsable de la bonne exécution des décisions des assemblées générales des copropriétaires. Ils invoquent également une défaillance du syndic engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil en l’absence d’établissement du modificatif de l’état descriptif de division. Ils reprochent également au syndicat des copropriétaires d’avoir assumé le coût de la réfection des réseaux enterrés, alors qu’il avait été convenu que ces frais seraient pris en charge par la commune.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], intimé, représenté par son syndic en exercice la Sas Immo de France [Localité 2] [Localité 6], demande à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [H] [W] et Mme [G] [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— réformer la décision en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. [H] [W] et Mme [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], 'représenté par son syndic en exercice le Cabinet de France', la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. [H] [W] et Mme [G] [W] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [H] [W] et Mme [G] [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de la concluante.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il est nécessaire de régulariser l’ensemble des actes de vente des parkings avant que la modification et la publication du règlement de copropriété puissent intervenir. Il fait valoir qu’il ne saurait lui être fait reproche des conditions dans lesquelles les parkings ont été mis à disposition puisque cela incombait à la commune, et qu’il n’est justifié d’aucun courrier des époux [W] adressé au syndicat à ce sujet. Le syndicat souligne que M. et Mme [W] n’allèguent ni ne démontrent que les préjudices qu’ils invoquent ont leur siège dans une partie commune, alors que les parties communes extérieures (voiries, espaces verts et réseaux extérieurs) ont été cédées à la mairie pour l’euro symbolique, de sorte que les demandes ne peuvent prospérer sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat conteste également être reponsable d’une faute de son syndic, alors que la remise des clés et télécommandes de stationnement incombait à la commune, et que M.et Mme [W] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont été privés de la jouissance de leur emplacement. Il précise que deux ou trois ventes n’ont pas encore abouti, et qu’il interroge régulièrement le notaire et les services de la mairie. Il explique que la commune a procédé comme convenu aux réhabilitations des réseaux enterrés, et que les travaux pris en charge par le syndicat concernent les canalisations de la copropriété qui nécessitaient un remplacement.

La déclaration d’appel, bien qu’elle vise la Selas Egide en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet de France, n’a pas été signifiée à la société Egide, de sorte que la société Cabinet de France n’est pas partie à l’instance portée devant la cour d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 24 novembre 2025.

MOTIFS

* Remarque liminaire

La déclaration d’appel, bien qu’elle vise la Selas Egide en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet de France, n’a pas été signifiée à la société Egide.

La cour d’appel n’est donc pas saisie de l’appel des dispositions du jugement ayant rejeté les demandes formées par M.et Mme [W] à l’encontre de la société Cabinet de France.

M.et Mme [W] ne le contestent pas, puisqu’ils ont précisé expressément, par courrier du 12 novembre 2025, que leur recours ne concerne que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8].

* Indemnisation sollicitée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

M.et Mme [W] demandent paiement de 11.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi dans la jouissance de l’emplacement de stationnement qui leur a été attribué.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes', et que 'Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes'.

M.et Mme [W] se plaignent notamment de l’intrusion de tiers à la copropriété sur les voies extérieures menant aux emplacements de parking, du fait d’un retard d’installation et de dysfonctionnements des bornes devant interdire aux tiers l’accès à ces emplacements de stationnement.

Les voies extérieures ne sont cependant plus des parties communes relevant de l’administration du syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2018 a en effet approuvé dans sa septième résolution la cession pour un euro de l’ensemble des parties communes à la commune de [Localité 4]. Et le 18 janvier 2019, conformément à la quatrième résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2019, Me [F] [O], notaire à [Localité 7], a reçu un premier acte authentique contenant modification du règlement de copropriété, en suite de la vente à la commune de [Localité 4] des parties communes extérieures de la copropriété.

Le préjudice invoqué ne trouvant pas sa source dans des parties communes, le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M.et Mme [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

* Indemnisation sollicitée sur le fondement de l’article 1240 du code civil

M.et Mme [W] recherchent également la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour faute.

Le syndicat des copropriétaires est responsable des manquements commis par le syndic.

Aucune faute du syndic à l’origine des préjudices invoqués n’est cependant établie.

En premier lieu, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de l’assemblée générale des copropiétaires du 17 mai 2018, que le financement, l’installation et l’entretien des bornes destinées à éviter l’usage des parkings par des tiers n’incombait qu’à la commune de [Localité 4]: la quatrième résolution de cette assemblée prévoit ainsi 'l’existence de bornes pour éviter l’usage des parkings par des tiers, à l’entrée et à la sortie pour les parkings 1C à 3C, 18B à 27B, 21A à 45A du nouveau plan, bornes dont I’installation, l’entretien seront à Ia charge de Ia commune avec remise par celle-ci au syndic d’une télécommande par Ia commune pour chacun des propriétaires des parkings sus-énoncés'. Les copropriétaires ont d’ailleurs rejeté, lors de l’assemblée générale du 17 mai 2025, la proposition de la mairie de déléguer la gestion des accès aux parkings à une association syndicale libre à créer.

M.et Mme [W] ne peuvent donc imputer au syndicat des copropriétaires le préjudice de jouissance qu’ils invoquent du fait du retard d’installation et des dysfonctionnements des bornes.

M.et Mme [W] soutiennent d’autre part qu’aucun des actes translatifs de propriété et modificatifs de l’état descriptif de division prévus par l’assemblée générale du 17 mai 2018 n’a été régularisé, et qu’ils sont ainsi demeurés dans une situation juridique incertaine, sans pouvoir être en mesure de justifier de leur titre précis dans l’hypothèse notamment d’une revente de leur bien.

Un acte authentique contenant modification du règlement de copropriété, en suite de la vente à la commune de [Localité 4] des parties communes extérieures de la copropriété, a cependant été établi dès le 18 janvier 2019, après avoir été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2019.

La modification de l’état descriptif de division consécutive au retrait des parkings privatifs de la copropriété, et à l’attribution par la commune, en contrepartie, à chaque propriétaire de parking privatif, d’une parcelle cadastrale correspondant à un nouveau parking, est d’autre part subordonnée à la cession préalable effective, par chaque propriétaire de parking, de son lot privatif à la commune. Les quatrième et cinquième résolutions votées par les copropriétaires le 17 mai 2018 approuvent en effet le nouveau plan d’aménagement et de relocalisation des stationnements de la [Adresse 8], et 'le retrait de la copropriété des lots n° 274 à 337 et 339 à 388 correspondant aux 114 parkings privatifs, conditionné à la signature par chaque copropriétaire de parking de l’engagement de céder pour un euro son lot de parking à la commune de [Localité 4] en contrepartie de Ia vente par ladite commune à chaque copropriétaire de parking d’une parcelle cadastrale correspondant à un nouveau parking (…)'.

Or ni le syndic, ni par conséquent le syndicat des copropriétaires, ne peuvent se voir imputer à faute le retard de signature, par certains co-propriétaires, des actes de vente de lots privatifs préalables à la modification du règlement de copropriété, et ce d’autant moins qu’il est justifié des démarches régulières engagées par le syndic auprès du notaire et de la mairie pour s’enquérir de l’état d’avancement du projet.

Enfin, M.et Mme [W] reprochent au syndicat des copropriétaires d’avoir assumé le coût de la réfection des réseaux enterrés, alors qu’il avait été convenu que ces frais seraient pris en charge par la commune.

Mais d’une part le manquement invoqué est sans relation avec le préjudice de jouissance dont il est demandé réparation.

D’autre part et en toute hypothèse la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires n’est pas rapportée de ce chef. La quatrième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2018 prévoit 'la prise en charge par la commune de tous les frais des nouvelles voies qui desserviront les nouveaux parkings, des espaces verts ainsi que des réseaux desservant les immeubles (eau, gaz, électricité, égoût) jusqu’au branchement de chaque immeuble'. Le syndicat des copropriétaires expose que la commune a procédé comme convenu aux réhabilitations des réseaux enterrés, et lui a fait part, à l’occasion de ces travaux, de la nécessité de remplacer certaines canalisations privées situées sur l’assise de la copropriété, ce dont l’assemblée générale des copropriétaires a pris acte le 30 septembre 2019, sans contestation de M.et Mme [W]. Les appelants ne produisent aucune pièce complémentaire pour établir une faute du syndicat à cet égard.

En l’absence de faute du syndicat des copropriétaires, le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M.et Mme [W] à son encontre.

* Sur les demandes reconventionnelles et accessoires

La demande en justice est un droit dont M.et Mme [W] n’ont pas formellement abusé, de sorte que le tribunal a à juste titre rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement de dommages et intérêts.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a mis à la charge de M.et Mme [W], partie perdante, les dépens de première instance outre une somme de 3.000 euros allouée au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles de première instance.

M.et Mme [W], qui perdent leur procès en appel, doivent également supporter les dépens d’appel, et régler au syndicat des copropriétaires, compte tenu de sa demande globale, une somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 4 décembre 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M.et Mme [W] aux dépens d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Jeay et M^e Dusan, qui en font la demande ;

Condamne in solidum M.et Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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