27/05/2026

ARRÊT N° 26/ 201

N° RG 24/00381

N° Portalis DBVI-V-B7I-P7RV

MD – SC

Décision déférée du 16 Janvier 2024

TJ de [Localité 1] – 23/00129

AF. RIBEYRON

REOUVERTURE DES DEBATS

RENVOI AUDIENCE DE PLAIDOIRIES DU 13.10.2026

Grosse délivrée le 27/05/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [M] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hadrien SAEZ, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMEE

S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [M] [P] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] (82).

Par contrat du 7 septembre 2019, M. [M] [P] a confié à la société par actions simplifiée (Sas) Foncia rives de Garonne, un mandat de gestion locative incluant une garantie des loyers impayés et des détériorations immobilières.

Le 20 septembre 2019, un contrat de bail a été conclu avec Mme [Q] [A] et M. [O] [N] moyennant paiement d’un loyer de 790 euros.

Par acte d’huissier de justice du 1er avril 2021, M. [P] a fait assigner les locataires en condamnation au paiement des loyers et charges échus, en résiliation du bail et expulsion.

Par ordonnance du 7 juillet 2021, le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de Montauban a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion des locataires et les a condamnés au paiement d’une certaine somme au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 7 juin 2021, dit qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises sera due jusqu’à complète libération des lieux.

Par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2022, M. [P] a fait délivrer un congé pour reprise aux locataires.

Par décision du 24 juin 2021, la Commission de surendettement des particuliers du Tarn-et-Garonne, saisie par Mme [A] le 19 mai 2021, a déclaré le dossier recevable.

Par procès-verbal d’huissier de justice du 11 mars 2022, l’état des lieux de sortie a été dressé.

Le 6 avril 2022, M. [M] [P] a déposé plainte contre les consorts [I] pour dégradations et vol.

Le 15 juin 2022, la Sas Foncia Rives de Garonne a établi un document intitulé 'quittance subrogative’ par lequel M. [P] notamment accepterait en règlement définitif et global du sinistre résultant de la défaillance des locataires précités la somme de 14 119,54 euros représentant le montant de l’indemnité due au titre de la garantie des loyers impayés consentie par la société Foncia pour les loyers de juillet, août, septembre, octobre, novembre, décembre 2021, janvier, février et mars 2022, outre deux devis et une facture.

Ce document n’a pas été signé par les parties.

Par courrier recommandé du 2 août 2022, M. [M] [P], par le biais de son conseil, a réclamé le paiement d’une somme de 22 864,30 comprenant la somme visée dans ce document ainsi que le coût de la réparation des dégradations, en sollicitant l’établissement d’une quittance subrogative rectifiée.

Par courrier du 27 septembre 2022, Ie conseil de la Sas Foncia Rives de Garonne a exposé le refus de cette dernière de satisfaire à la demande de M. [P], motif pris de la suspension de la garantie « loyers impayés ».

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Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, M. [M] [P] a fait assigner la Sas Foncia rives de Garonne devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de paiement d’une certaine somme.

— :-:-:-

Par un jugement du 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Montauban a :

— débouté [M] [P] des demandes formées à I’encontre de la société Foncia Rives de Garonne,

— condamné [M] [P] à payer à la société Foncia Rives de Garonne la somme de 2 000 euros par application des dispositions de I’article 700,1° du code de procédure civile,

— condamné [M] [P] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de I’exécution provisoire.

Le premier juge a relevé que le contrat de mandat de gestion locative mettait à la charge du mandataire une garantie de loyers impayés suspendue de plein droit pendant la durée de la suspension de recouvrement des loyers par mesure légale, réglementaire ou judiciaire, et que tel avait donc été le cas lors de la décision de recevabilité des locataires de M. [P] au bénéfice d’une procédure de surendettement, puis de sa décision de rééchelonner les dettes locatives.

Il a considéré que le courrier adressé le 15 juin 2022 par la société Foncia Rives de Garonne à M. [P] proposant une indemnisation au titre des loyers impayés et dégradations locatives et acceptation d’une quittance subrogative, refusée par M. [P], ne constituait pas un acte positif de renonciation à la clause de suspension de la garantie.

— :-:-:-

Par déclaration du 1er février 2024, M. [M] [P] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a :

— débouté des demandes formées à l’encontre de la société Foncia Rives de Garonne,

— condamné à payer à la société Foncia Rives de Garonne la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

— condamné aux dépens.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 septembre 2025, M. [M] [P], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté M. [P] des demandes formées à l’encontre de la société Foncia Rives de Garonne,

* condamné M. [P] à payer à la société Foncia Rives de Garonne la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

* condamné M. [M] [P] aux dépens.

Sur ce statuant de nouveau,

— débouter la société Foncia Rives de Garonne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Foncia Rives de Garonne à payer à M. [M] [P] la somme de 25 539,34 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022, date de la lettre de mise en demeure de son conseil, et ce jusqu’à parfait paiement,

— condamner la société Foncia Rives de Garonne à payer à M. [M] [P] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700,1° du code de procédure civile,

— condamner la société Foncia Rives de Garonne aux entiers dépens, dont 'distraction’ au profit de Maître Hadrien Saez, avocat au barreau de Tarn et Garonne, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Subsidiairement, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté M. [P] des demandes formées à l’encontre de la société Foncia Rives de Garonne,

* condamné M. [P] à payer à la société Foncia rives de Garonne la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

* condamné M. [M] [P] aux dépens.

Sur ce statuant de nouveau,

— débouter la société Foncia Rives de Garonne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que la société Foncia Rives de Garonne a commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles et est responsable du préjudice subi par M. [M] [P], comprenant les loyers impayés ainsi que le coût des dégradations dont les locataires se sont rendus responsables et qui ont été constatées par huissier de justice,

— juger inopposable la clause litigieuse de suspension de garantie « détériorations immobilières » à la demande de prise en charge par la société Foncia Rives de Garonne des frais de remise en état consécutifs à la dégradation des lieux par les locataires,

— condamner la société Foncia Rives de Garonne à payer à M. [M] [P] la somme de 25 539,34 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022, date de la lettre de mise en demeure de son conseil, et ce jusqu’à parfait paiement,

— condamner la société Foncia Rives de Garonne à payer à M. [M] [P] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700,1° du code de procédure civile,

— condamner la société Foncia Rives de Garonne aux entiers dépens, dont 'distraction’ au profit de Maître Hadrien Saez, avocat au barreau de Tarn et Garonne, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, l’appelant soutient que :

— le contrat de mandat comporte une garantie des loyers impayés et dégradations immobilières,

— la société Foncia Rives de Garonne a, par son comportement, de façon non équivoque et en connaissance de cause, entendu ne pas se prévaloir de la suspension de la garantie,

— elle n’a jamais précisé que le paiement de la somme de 14 119,54 euros constituait un geste commercial et qu’elle entendait toujours se prévaloir de la suspension de garantie pour les postes de préjudice non pris en charge,

— l’encaissement des honoraires durant la période alléguée de suspension de la garantie, ainsi que la proposition d’indemnisation et la régularisation d’une quittance subrogative manifestent clairement la volonté non équivoque de la société Foncia Rives de Garonne de renoncer en toute connaissance de cause à se prévaloir de la clause de suspension de la garantie stipulée à son seul profit,

— la lecture des justificatifs des revenus fonciers des années 2021 et 2022, transmis par le mandataire, montre qu’il a été fait application de cette garantie loyers impayés, sans interruption, sur 2021 et 2022,

— la société Foncia a proposé une indemnisation à M. [P], reconnaissant ainsi le principe de son indemnisation,

— certains travaux n’ont pas été pris en charge alors que les dégradations sont établies,

— à titre subsidiaire, si la cour considère qu’il n’est pas justifié de circonstances établissant sans équivoque la volonté de la société Foncia Rives de Garonne de renoncer à se prévaloir de la clause de suspension de la garantie, il apparaît que cette dernière a manqué à son devoir de conseil et de bonne foi en n’informant pas M. [P] de la suspension de la clause de garantie des loyers impayés et des dégradations locatives, alors qu’elle lui facturait parallèlement cette prestation,

— la suspension de garantie est inopposable à la demande de prise en charge des frais de remise en état des lieux faute pour la société Foncia Rives de Garonne de démontrer que les dégradations sont exclusivement intervenues durant la période de suspension alléguée.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 juillet 2024, la Sas Foncia Rives de Garonne, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1103 du code civil, de confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions.

Par conséquent,

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant,

— condamner M. [P] à payer à la Sas Foncia Rives de Garonne la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, l’intimée soutient que :

— la garantie loyers impayés a été suspendue le 19 mai 2021, date de la saisine de la commission de surendettement par les locataires,

— M. [P] ne peut donc rien solliciter pour les loyers impayés et les dégradations locatives nées pendant la période de suspension de la garantie,

— la renonciation à un droit ne se présume pas et les éléments versés aux débats en l’espèce ne caractérisent pas la renonciation de l’agence à se prévaloir de la clause de suspension de garantie,

— la quittance subrogative de 14 119,54 euros n’a été adressée qu’à titre commercial et M. [P] a refusé de la signer, manifestant son désaccord sur les sommes dues,

— le courrier du 27 septembre 2022 envoyé à M. [P] rappelait expressément la suspension de garantie,

— si la cour retenait la renonciation, celle-ci ne pourrait s’appliquer qu’à la somme de 14 119,54 euros,

— les demandes indemnitaires de M. [P] ne sont pas fondées,

— M. [P] sollicite la remise à neuf du logement, et notamment du crépi,

— les conditions de mise en oeuvre de la garantie n’ont pas été respectées par M. [P] dès lors que M. [P] n’a pas justifié des factures des travaux de construction ou de la dernière réfection du lot concerné par l’application du coefficient de vétusté.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Sur l’action en paiement dirigée à l’encontre de la société Foncia Rives de Garonne :

1.1. Le contrat de mandat de gestion locative conclu le 7 septembre 2019 entre M. [P] et la société Foncia Rives de Garonne prévoit une 'garantie des loyers impayés et détériorations immobilières, protection juridique’ et stipule à ce titre que : 'le mandataire se porte ducroire au profit du mandant du respect par le locataire qu’il aura recherché et choisi, de l’obligation du paiement du loyer, des charges et taxes et de l’obligation de restituer les lieux loués en bon état dans les conditions déterminées ci-après (…).

En cas de non-paiement des sommes dues par le locataire, le mandataire s’engage à verser au mandant lors de chaque compte rendu de gestion, dès le premier jour de l’impayé, une avance de trésorerie couvrant :

— les loyers impayés,

— les charges et taxes y afférentes,

— les indemnités d’occupation fixées par le tribunal dans la limite du loyer et des charges contractuels,

— si le mandant bénéficie d’un acompte mensuel, celui-ci sera maintenu.

Cette avance de trésorerie sera actualisée lors de chaque compte rendu de gestion, jusqu’au jour de la remise des clefs par le locataire ou jusqu’à la date d’établissement du procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux par huissier. A cette date, le montant de la dette définitive pourra être établi et l’indemnisation finale du sinistre déterminée'.

Il contient également une clause de suspension et cessation de la garantie rédigée comme suit : 'la garantie sera suspendue de plein droit et sans formalité pendant la durée de la suspension du recouvrement des loyers par mesure légale, réglementaire ou judiciaire, qu’il s’agisse de dispense totale ou partielle, générale ou individuelle, définitive ou temporaire (…)'.

Par décision du 24 juin 2021, la Commission de surendettement des particuliers du Tarn-et-Garonne, saisie par Mme [A] le 19 mai 2021, a déclaré le dossier recevable, entraînant jusqu’à la mise en place des mesures et dans la limite de deux ans, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution liées à des dettes autres qu’alimentaires et précisant que, sauf autorisation du juge, le débiteur ne pourra procéder au règlement total ou partiel des créances nées avant cette décision.

Le paiement des arriérés de loyers a donc été totalement suspendu à compter du 24 juin 2021, puis partiellement suspendu à compter du 30 octobre 2021, date d’entrée en vigueur des mesures prises par ladite commission, de sorte que la garantie des loyers impayés est également suspendue depuis lors, ainsi que le contrat de mandat le prévoit.

Par conséquent, la société Foncia Rives de Garonne n’a pas, en principe, à payer les loyers et charges restés impayés par les locataires depuis le 24 juin 2021.

Or, M. [P] sollicite l’indemnisation des loyers à compter du mois de juillet 2021, tel que cela ressort des conclusions des parties et du projet de quittance subrogative établi par la société Foncia Rives de Garonne et daté du 15 juin 2021. Il ne peut donc en principe prétendre au paiement de ces sommes.

1.2. M. [P] soutient toutefois que la société Foncia a renoncé à la suspension de garantie contractuellement prévue.

La renonciation consiste en un acte juridique unilatéral par lequel le titulaire abdique une prérogative ou un ensemble de prérogatives.

La renonciation n’est en principe soumise à aucune condition de forme et il suffit que la volonté de renoncer soit certaine. Celle-ci peut résulter d’un comportement non équivoque tel l’exécution de l’obligation litigieuse ou la perception de sa contrepartie.

Il appartient à celui qui se prévaut de la renonciation de démontrer que le renonçant avait connaissance de la prérogative abdiquée ou qu’il ne pouvait en ignorer l’existence.

1.2.1. En l’espèce, la société Foncia Rives de Garonne soutient qu’elle a proposé une offre commerciale d’indemnisation des loyers impayés en sachant que cette garantie n’était pas due. Sa connaissance de la suspension de la garantie est donc établie.

1.2.2. Il ressort des pièces produites aux débats que la société Foncia Rives de Garonne a rédigé un projet de quittance subrogative, destiné à être signé par M. [P] seulement et par lequel ce dernier accepterait en règlement définitif et global du sinistre résultant de la défaillance de Mme [A] et M. [N], la somme de 14 119,54 euros représentant le montant de l’indemnité due au titre de la garantie des loyers impayés et dégradations immobilières. Le document prévoit en outre que M. [P] subrogerait la société Foncia dans ses droits et actions à l’encontre des locataires et qu’il renoncerait à toute procédure de recouvrement à l’encontre des locataires et à toute action ou réclamation à l’encontre de la société Foncia pour le sinistre objet de la quittance.

Si ledit document manifeste la volonté de la société Foncia Rives de Garonne d’indemniser M. [P] au titre des loyers impayés et des dégradations immobilières, il prévoyait clairement pour contrepartie la renonciation par M. [P] à toute réclamation de sommes supplémentaires, et correspond à une offre de transaction à laquelle M. [P] n’a pas donné son accord.

Par conséquent, si la société Foncia Rives de Garonne a manifesté sa volonté de renoncer à se prévaloir de la clause de suspension de garantie, cette volonté avait pour condition sine qua none une concession de la part de M. [P].

1.2.3. M. [P] soutient que la société Foncia rives de Garonne a continué de percevoir ses honoraires de garantie des loyers impayés. Il vise à ce titre la pièce 26 constituée de relevés de compte de gestion établis par la société Foncia et adressés à M. [P] pour la période litigieuse.

Or, sur ces relevés de compte de gestion il est indiqué que la société Foncia a versé les sommes suivantes à M. [P] à titre de loyers moins les honoraires de gestion et de garantie loyers :

—  709,31 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 22 juillet 2021,

—  709,31 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 23 août 2021,

—  709,29 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 21 septembre 2021,

—  711,40 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 21 octobre 2021,

—  712,29 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 22 novembre 2021,

—  872,85 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 21 décembre 2021,

—  712,31 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 24 janvier 2022,

—  507,38 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 21 février 2022 (outre le paiement des congés pour reprise),

—  712,28 euros par virement selon relevé de compte de gestion du 22 mars 2022.

Cependant, la cour relève que M. [P] sollicite la condamnation de la société Foncia à lui payer les loyers impayés durant cette même période, ce qui suppose qu’il soutient que la société Foncia ne lui a, en réalité, pas payé les sommes visées sur les relevés de compte de gestion.

Dès lors, il y a lieu de rouvrir les débats afin que les parties s’expliquent sur l’existence et la portée de ces virements ou d’autres éventuels paiements réalisés par la société Foncia Rives de Garonne à M. [P] au titre de ces loyers impayés ainsi que du paiement par M. [P] des honoraires de garantie des loyers impayés au cours de la période allant du mois de juillet 2021 au mois de mars 2022. Les parties produiront également toutes pièces utiles pour justifier du prélèvement ou de la perception de ces sommes, tels des relevés de compte bancaire et s’expliqueront sur la réalité de la dette restante au titre des loyers impayés au cours de cette période.

1.3. En ce qui concerne les dégradations immobilières, le contrat de mandat de gestion locative stipule que : ' le mandataire s’engage à payer au mandant, les frais de remise en état des parties privatives libérées par le locataire débiteur de loyers ou indemnités d’occupation fixées par le tribunal et charges, consécutifs à la dégradation des lieux par ce dernier, à l’exclusion des réparations locatives, des embellissements et travaux d’aménagements effectués par le locataire et sous déduction d’un coefficient de vétusté basé sur une durée d’utilisation moyenne ainsi déterminée (…). Les travaux de réfection, objets de la garantie et rendus nécessaires sont déterminés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie du locataire'.

En revanche, la société Foncia Rives de Garonne qui se prévaut de la suspension de la garantie également pour les détériorations immobilières doit démontrer que celles-ci sont survenues pendant la période de suspension, à défaut, elle doit indemniser le mandant dans les conditions stipulées au contrat. Or, la société Foncia Rives de Garonne ne rapporte pas cette preuve et ne peut donc se prévaloir de la suspension de la clause de garantie pour les dégradations relevées par la cour.

1.3.1. M. [P] réclame l’indemnisation des éléments suivants :

— réparation du portail coulissant,

— réfection de la peinture à l’intérieur de la maison,

— remplacement du portique de jardin,

— remplacement de l’applique extérieur avec détecteur,

— remplacement de la boîte aux lettres,

— remplacement du cylindre de porte,

— remplacement du mitigeur de l’évier de la cuisine,

— remplacement de l’étagère sous évier de la cuisine,

— remplacement du fileur d’angle,

— remplacement de la plaque à induction,

— réfection du crépi des murs extérieurs,

— réfection du parquet et des plinthes des chambres,

— remplacement du barillet de la porte d’entrée par sécurité,

— remplacement du plan de travail de la cuisine,

— remplacement du mitigeur thermostatique de la douche,

— remplacement de la porte de garage.

S’agissant de la matérialité des désordres allégués, il ressort de la comparaison du constat d’état des lieux entrant du 10 octobre 2019 et du procès-verbal de constat d’état des lieux dressé par huissier de justice le 11 mars 2022, Mme [A] ayant assisté à une partie de l’état des lieux, que :

— le portail motorisé est décrit comme suit :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en 'BE', ce qui signifie 'bon état’ selon la légende figurant en p. 13,

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie : 'des réserves sont émises sur le bon fonctionnement du portail électrique : portail coulissant, je note qu’il coulisse très lentement et semble s’arrêter à plusieurs reprises. Le bip donné par la locataire ne fonctionne pas',

' or, il n’est pas établi que les dysfonctionnements affectant le portail résultent de dégradations alors que la réparation due à la panne ou au mauvais fonctionnement d’un portail incombe au propriétaire, la demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

— la peinture à l’intérieur de la maison est décrite comme suit :

' dans l’état des lieux d’entrée dans un état :

* murs de l’entrée : 'NF', ce qui signifie 'neuf’ d’après la légende figurant en p.13, avec en observation la mention 'sauf léger défaut',

* plafond de l’entrée : 'NF',

* murs cuisine et séjour : 'NF, sauf petits défauts',

* plafond cuisine et séjour : 'NF',

* murs chambre 1: 'NF sauf défauts, sauf 1 ancien impact et 2 anciens trous de cheville',

* plafond chambre 1 : 'NF',

* plafond cuisine : 'NF',

* murs salle de bain : 'NF, sauf petits défauts',

* plafond salle de bain : 'NF',

* murs WC 'NF sauf légers défauts, sauf 1 pan légères nuances',

* plafond WC 'NF',

* murs chambre 2 'NF, sauf 2 pans traces, impacts, légers',

* plafond chambre 2 'NF',

* murs chambre 3 : 'NF sauf légers défauts',

* plafond chambre 3 : 'NF',

'dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie :

* murs entrée : ils sont recouverts de peinture en mauvais état, il y a deux gros trous et de multiples salissures et traces,

* plafond entrée : il est recouvert de peinture en mauvais état,

* grande pièce : murs recouverts de peinture en mauvais état, multiples salissures et traces/ plafond recouvert de peinture en mauvais état, quelques salissures,

* murs chambre 1 : recouverts d’une peinture en mauvais état, multiples tâches et traces

* plafond chambre 1 : recouvert d’une peinture en mauvais état,

* murs salle de bain : recouverts d’une faïence en état et pour l’autre partie de peinture en mauvais état, multiples salissures et traces

* plafond salle de bain : recouvert de peinture en état,

* murs wc : recouverts de peinture en état d’usage,

* plafond wc : recouvert de peinture en état d’usage,

* murs chambre 2 : recouverts de peinture en mauvais état, nombreuses traces,

* plafond chambre 2 : recouvert de peinture en mauvais état,

* murs chambre 3 : recouverts de peinture en mauvais état, multiples salissures et traces,

* plafond chambre 3 recouvert de peinture en mauvais état,

' dès lors, la peinture des murs et plafonds hormis dans les wc a subi, eu égard à la durée de la location et d’un état ne pouvant être expliqué par un usage normal du bien loué, des dégradations pendant la location, nécessitant la réfection de la peinture, estimée à 8 602 euros selon devis de la société Batik green concept pour une surface de 340m², dont il faut déduire les murs et plafonds du wc non abîmés, équivalents à 10m² en moyenne (soit 8 602/340x10 = 253 euros) amenant les réparations à un total de 8 349 euros,

— le portique de jardin (balançoire) est décrit :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en '[Localité 5]', ce qui signifie 'état d’usage’ selon la légende figurant en p.13,

' n’est pas évoqué dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, cependant, le tableau annexé à la quittance subrogative établi par la société Foncia Rives de Garonne vise la facture 'Cemonjardin’ pour un montant de 485 euros relative à un portique en bois, de sorte que la société Foncia a admis que le portique existant avait subi des dégradations nécessitant son remplacement,

' dès lors, il doit être retenu des dégradations sur ce bien dont la réparation est estimée à 485 euros,

— l’applique extérieure avec détecteur est décrite :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en 'BE',

' n’est pas évoquée dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie,

' dès lors, il ne peut être retenu de dégradations pendant la location, faute pour M. [P] d’établir à partir d’autres pièces que des dégradations seraient survenues pendant la location, étant précisé que le fait de produire une photographie non datée n’est pas suffisamment probant, la demande présentée à ce titre sera rejetée,

— la boîte aux lettres est décrite :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en '[Localité 5]',

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, l’huissier a indiqué : 'la porte de la boîte aux lettres est tordue',

' dès lors, des dégradations sont survenues pendant la location sur la boîte aux lettres, nécessitant a minima des réparations, M. [P] produit une facture de la société Mr. [F] du 1er juin 2022 pour un montant de 47,90 euros,

— le mitigeur de l’évier de la cuisine est décrit :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en '[Localité 5]',

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, l’huissier a indiqué 'mitigeur en mauvais état',

' dès lors, des dégradations sont survenues pendant la location sur le mitigeur nécessitant un remplacement. Selon facture de la société Leroy merlin du 4 juin 2022, l’achat d’un nouveau mitigeur a coûté 79,90 euros à M. [P]. Cette seule somme sera retenue.

— une étagère sous évier de la cuisine, le meuble sous évier étant décrit :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en 'BE sauf traces, sauf abimé : champ gonflé, plateau cloqué',

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, l’huissier a indiqué que l’ensemble des placards était sale, avec une façade de tiroir démise,

' dès lors, il n’est pas établi que des détériorations seraient survenues pendant la location et de nature à entraîner le paiement d’une réparation ou remplacement de l’étagère visée par M. [P], la demande présentée à ce titre sera rejetée,

— le fileur d’angle du lave-vaisselle,

* n’est pas précisément décrit dans l’état des lieux d’entrée, l’agence ayant simplement indiqué : 'lave-vaisselle’ en 'BE', de sorte qu’il n’est pas possible de retenir la présence d’un fileur d’angle,

* n’est pas évoqué dans l’état des lieux de sortie, M. [P] signalant seulement dans ses conclusions que le lave-vaisselle a été dérobé, en revanche les photographies prises par l’huissier de justice ne permettent pas de déterminer la présence ou l’absence de fileur d’angle,

' dès lors, la demande présentée à ce titre sera rejetée,

— la plaque de cuisson 3 feux induction est décrite :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en 'BE',

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, l’huissier a indiqué 'traces importantes au niveau de l’emplacement d’une plaque de cuisson’ et pris une photographie de cet emplacement, dépourvu de plaque,

' dès lors, des dégradations sont survenues pendant la location, nécessitant le rachat de la plaque estimée à 400 euros selon devis de la société So coo’c, ce à quoi il faut ajouter 8,90 euros de joint étanchéité payée par M. [P] à la société Leroy merlin selon facture du 4 juin 2022,

— le crépi des murs extérieurs est décrit :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en 'BE’ sauf traces, sauf zones [Localité 5] : marques, rayures légères,

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, l’huissier a indiqué 'la façade est en crépi en mauvais état, je relève quelques rayures, quelques salissures, quelques traces. Le crépi est comme lacéré sous la fenêtre arrière',

' dès lors, des dégradations sont survenues pendant la location, nécessitant la réfection du crépi, estimé à la somme de 6 721 euros selon devis de la société Batik green concept. Cependant, et compte tenu de la réouverture des débats prononcée par ailleurs, il convient de demander aux parties de discuter de la nécessité de refaire tout le crépi de la maison ou seulement certaines façades, de justifier leur position et de produire le cas échéant des documents permettant d’évaluer le coût de réfaction,

— le parquet et les plinthes des chambres sont décrits :

' dans l’état des lieux d’entrée comme :

— Chambre 1

* plinthes en '[Localité 5] sauf traces, marques',

* sol parquet stratifié 'BE sauf joints légers marqués',

— Chambre 2

* plinthes : '[Localité 5], sauf impacts, traces',

* sol parquet stratifié : 'BE, sauf joints légers marqués',

— Chambre 3 :

* plinthes '[Localité 5] sauf impacts, traces',

* sol parquet stratifié : 'BE, sauf joints légers marqués, sauf 1 rayure',

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie :

— Chambre 1

* plinthes :en mauvais état, quelques salissures et quelques traces,

* sol parquet en mauvais état, multiples salissures, les lames sont descellées,

— Chambre 2

* plinthes : en mauvais état, salissures,

* sol parquet en mauvais état, multiples salissures, décalages entre les lames du parquet,

— Chambre 3 :

* plinthes : en mauvais état, sales,

* sol parquet en mauvais état, multiples salissures, décalage des lames,

' dès lors, des dégradations sont survenues pendant la location, nécessitant la reprise du parquet dans les chambres, estimée à 1 305,41 euros selon devis de la société Batik green concept,

— le cylindre ou barillet de la porte d’entrée : M. [P] souhaite le remplacer par sécurité, mais ne démontre pas que des détériorations l’affecteraient,

' dès lors, la demande présentée à ce titre sera rejetée,

— le plan de travail de la cuisine est décrit :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en 'BE',

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie : en mauvais état, très sale et sans entretien,

' dès lors, le plan de travail a été détérioré pendant la location, nécessitant un changement du plan de travail, estimé à 656,34 euros selon devis de la société So coo’c,

— le mitigeur thermostatique de la douche est décrit :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en 'BE, sauf robinet température léger force',

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie : 'douche à l’italienne en état normal, où je constate de multiples traces et de multiples traces de tartre (une colonne hydromassante, où je constate de multiples traces de tartre, pommeaux en état d’usage où je constate de multiples traces de tartre)',

' aucune détérioration du mitigeur n’est établie, la demande présentée à ce titre sera rejetée,

— la porte de garage est décrite :

' dans l’état des lieux d’entrée comme étant en 'BE sauf traces',

' dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie : en mauvais état, la serrure ne fonctionne pas, impossible de fermer à clé,

' dès lors, des dégradations sont survenues pendant la location, nécessitant des réparations, cependant si M. [P] évoque dans ses écritures un coût de remplacement de 735 euros, il ne produit pas la facture ou le devis correspondant. Le principe de son préjudice étant établi, il convient de rouvrir les débats pour permettre la production d’un devis ou facture afin d’en déterminer le quantum.

1.3.2. Il convient de récapituler les bases d’évaluation des réparations telles qu’elles viennent d’être définies :

— peintures intérieures…………….

8 349,00 €

— portique de jardin…………………

485,00 €

— boîte aux lettres…………………..

47,90 €

— mitigeur de l’évier de cuisine….

79,90 €

— plaque de cuisson………………..

408,90 €

— parquet et plinthes……………….

1 305,41 €

— plan de travail de la cuisine……

656,39 €

1.3.3 La société Foncia Rives de Garonne prétend que les conditions de mise en oeuvre de la garantie n’ont pas été respectées par M. [P] dès lors qu’il n’a pas justifié des factures des travaux de construction ou de la dernière réfection du lot concerné pour l’application du coefficient de vétusté.

Il est exact que le contrat de mandat de gestion prévoit la déduction d’un coefficient de vétusté basé sur une durée moyenne d’utilisation déterminée par lot de travaux appliquée à partir de la date de construction ou de dernière réfection du lot concerné et dûment justifiée de sorte que la production de factures d’éventuelles travaux de réfection des lots ne constitue pas une condition de mise en oeuvre de la garantie mais un élément permettant de réduire le coefficient de vétusté applicable.

La charge de la preuve de la date de la dernière réfection du lot repose sur le mandant, et, à défaut de la rapporter, le coefficient de vétusté s’applique depuis la construction du bien.

À ce titre, la cour relève que le contrat de bail d’habitation conclu entre M. [P] d’une part et Mme [A] et M. [N] d’autre part indique que la maison a été construite le 1er janvier 2014.

Compte tenu de la réouverture des débats, la cour invite M. [P] à produire toutes pièces permettant de justifier de la date de construction de la maison ou de réfection des lots dont le principe d’indemnisation a été retenu par la cour dans le § 1.3.1.

Il sera rappelé que, l’ensemble des demandes non encore jugées étant réservé, en application de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 16 janvier 2024 en ce qu’il a débouté M. [P] de ses demandes relatives :

— à la réparation du portail coulissant,

— à l’applique extérieure avec détecteur,

— à l’étagère sous évier de la cuisine,

— au fileur d’angle,

— au cylindre ou barillet de la porte d’entrée,

— au mitigeur thermostatique de la douche.

L’infirme en ce qu’il a rejeté en leur principe les demandes relatives :

— aux peintures intérieures,

— au portique de jardin,

— à la boîte aux lettres,

— au mitigeur de l’évier de cuisine,

— à la plaque de cuisson,

— au parquet et plinthes,

— au plan de travail de la cuisine.

Avant dire droit sur l’évaluation définitive de sommes par la Sas Foncia Rives de Garonne dues au titre de ces chefs de demande et le surplus des prétentions,

Ordonne la réouverture des débats et invite :

— les parties à s’expliquer sur l’existence et la portée des virements visés dans les relevés de comptes de gestion et les éventuels paiements réalisés par la société Foncia Rives de Garonne à M. [P] au titre des loyers impayés ainsi que du paiement des honoraires de garantie des loyers impayés par M. [P] au cours de la période suivante : juillet 2021 – mars 2022,

— les parties à produire toutes pièces utiles pour justifier de la perception de ces sommes, tels des relevés de compte bancaire,

— les parties à présenter leurs observations sur la nécessité de refaire tout le crépi de la maison ou seulement certaines façades, à justifier leur position et à produire le cas échéant des documents permettant d’évaluer le coût de réfaction,

— les parties à s’expliquer sur la réalité de la dette restante au titre des loyers impayés au cours de cette période, au cas où les virements évoqués dans les relevés de comptes de gestion auraient effectivement été exécutés,

— M. [M] [P] à produire toutes pièces permettant de justifier du coût de la réparation ou du remplacement de la porte de garage,

— M. [M] [P] à produire toutes pièces permettant de justifier de la date de construction de la maison ou de réfection des lots dont le principe d’indemnisation a été retenu par la cour.

Renvoie le dossier à l’audience de plaidoirie du 13 octobre 2026 à 14 heures.

Rabat l’ordonnance de clôture et la reporte à la date de l’audience de plaidoiries.

Réserve l’ensemble des demandes non encore tranchées, les dépens et les frais irrépétibles.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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