06/05/2026

ARRÊT N° 26/168

N° RG 24/00073

N° Portalis DBVI-V-B7I-P5RC

AMR – SC

Décision déférée du 14 Juin 2023

TJ de [Localité 1] – 20/01077

V. TAVERNIER

CONFIRMATION

Grosse délivrée le 06/05/2026

aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [M] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société NEXITY

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Dans le courant de l’année 2006, la Sccv [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la société Crédit Agricole Immobilier, a fait réaliser une promotion immobilière concernant une résidence composée de 201 logements et deux commerces, sur deux bâtiments collectifs situés [Adresse 4] à [Localité 1] (31).

Les appartements de la résidence ont été vendus en l’état futur d’achèvement. La résidence est soumise au régime de la copropriété et les fonctions de syndic sont exercées par la société Nexity.

Sont notamment intervenues dans l’opération immobilière :

— la société Scib, maître d’oeuvre, assurée auprès de la Smabtp,

— la société [R] [P], assurée auprès de la compagnie Qbe Insurance Europe Limited,

— la Sarl [C] [O], en charge du lot 'gros oeuvre', assurée auprès de l’Auxiliaire,

— la société Smac Acieroid, chargée du lot étanchéité et assurée auprès de la Smabtp,

— l’Eurl 4S [Adresse 5], en charge des travaux d’enduits et de revêtements de façade, aujourd’hui liquidée, assurée auprès de la compagnie Allianz.

L’assurance de dommages-ouvrages et CNR a été souscrite auprès de la Smabtp.

Les travaux ont débuté le 7 janvier 2008. La résidence a fait l’objet d’une réception avec réserves le 11 décembre 2009, lesquelles ont été déclarées levées le 9 février 2010.

Le 19 février 2010, Mme [T] [H] a acquis l’appartement E154. Au mois d’avril 2010, des désordres sont apparus dans son appartement, notamment des écoulements d’eau et de matières sur la loggia et des infiltrations résultant d’un défaut d’étanchéité.

Malgré l’intervention de l’assureur dommages-ouvrages, ces désordres ont persisté. Mme [H] a dénoncé de nouvelles infiltrations par courriers du 8 janvier 2013 et du 11 mars 2013.

Par ordonnance du 4 décembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné M. [V] en qualité d’expert judiciaire qui a déposé son rapport le 29 octobre 2015.

Par ordonnance du 7 juin 2018, le juge des référés a de nouveau ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [E] qui a déposé son rapport le 18 mars 2020.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2019, la Smabtp a assigné les sociétés Scib, Smac, [R] [P], [C] [O], Allianz, Qbe Insurance Europe, et l’Auxiliaire devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’interrompre le cours du délai décennal à leur égard et de les voir condamner à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par acte d’huissier du 27 mars 2020, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et Mme [T] [H] ont assigné la société Crédit agricole immobilier, les sociétés Scib et Smac et la Smabtp devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 12 novembre 2020, le juge de la mise en état a condamné les sociétés Crédit agricole immobilier, Smac, Scib et Smabtp à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 85.789,37 € et à Mme [H] la somme de 5.378,21 €, à titre de provision à valoir sur leurs préjudices matériels.

M. [M] [D] et Mme [X] [S], propriétaires de l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [H], sont volontairement intervenus à la procédure aux fins de condamnation in solidum des sociétés Crédit agricole immobilier, Smac, Scib et de leur assureur la Smabtp à l’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte d’huissier du 15 mars 2021, M. [M] [D] et Mme [X] [S] ont appelé en la cause aux fins de garantie M. [G] [Y] et Mme [W] [I], leurs vendeurs.

La jonction des procédures a été ordonnée le 28 janvier 2021.

Par jugement du 14 juin 2023 le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— reçu M. [M] [D] et Mme [X] [S] en leur intervention volontaire suivant conclusions notifiées le 11 janvier 2021,

— reçu la société [R] [P] construction et la société Qbe Europe Sa/Nv en leur intervention volontaire suivant conclusions notifiées le 7 mars 2022,

— mis hors de cause la société [R] [P] construction et la société Qbe Insurance Europe limited,

— constaté l’absence de toute demande pécuniaire formée à titre principal ou en garantie à l’encontre de la société [R] [P] construction,

— mis en conséquence [R] [P] construction et son assureur, la société Qbe Europe Sa/Nv hors de cause,

sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] :

— déclaré le crédit agricole immobilier, la Scib et la Smac responsables sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil des préjudices subis à raison de ces désordres,

— fixé le préjudice matériel résultant de ces désordres à la somme de 80.417,90 euros toutes taxes comprises, outre des honoraires de maîtrise d’oeuvre à hauteur de 10%,

— condamné la Smabtp en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur Cnr à garantir le crédit agricole immobilier venant aux droits du groupe Monne-Decroix,

— condamné la Smabtp à garantir la Scib et la Smac, ses assurées,

— condamné in solidum la Smabtp, le crédit agricole immobilier, la Scib et la Smac à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 2] la somme de 80.417,90 euros toutes taxes comprises outre les honoraires de maîtrise d’oeuvre à hauteur de 10%, avant déduction de la provision déjà allouée par le juge de la mise en état dans son ordonnance en date du 12 novembre 2020,

— constaté qu’ensuite de l’exécution de cette ordonnance et compte tenu du préjudice matériel ainsi déterminé, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a perçu indûment la somme de 5.371,48 euros toutes taxes comprises,

— condamné en conséquence le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au remboursement de cette somme,

— condamné la société [C] [O] et son assureur, l’Auxiliaire, ainsi que Allianz en sa qualité d’assureur de la société 4S Façades, in solidum à relever et garantir la Smabtp, la Scib et la Smac, le Crédit agricole immobilier,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

'Scib : 20%

'Smac : 60%

'[C] [O] : 10%

'[Adresse 8] : 10%

— condamné dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables et leur assureur respectif, à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

— dit que les garanties souscrites s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchise par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police,

sur les demandes de [T] [H],

— déclaré le Crédit agricole immobilier, la Scib et la Smac responsables sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil des préjudices subis à raison de ces désordres,

— fixé le préjudice matériel de Mme [T] [H] en résultant à la somme de 5.371,78 euros toutes taxes comprises, outre des honoraires de maîtrise d’oeuvre à hauteur de 10%, et son préjudice de jouissance à la somme de 22.624 euros,

— condamné la Smabtp, en sa qualité d’assureur dommages ouvrages et d’assureur Cnr à garantir le Crédit agricole immobilier venant aux droits du Groupe Monne-Decroix,

— condamné la Smabtp à garantir la société Scib et la société Smac, ses assurées,

— condamné in solidum le Crédit agricole immobilier, la Scib, la Smac et la Smabtp à payer à Mme [T] [H] la somme de 5.371,78 euros toutes charges comprises au titre de son préjudice matériel, avant déduction de la provision déjà allouée par le juge de la mise en état dans son ordonnance en date du 12 novembre 2020,

— condamné in solidum le Crédit agricole immobilier, la Scib et la Smac, ainsi que leur assureur, la Smabtp, à payer à Mme [T] [H] la somme de 22.624 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamné la société [C] [O] et son assureur, l’Auxiliaire, ainsi que Allianz, en sa qualité d’assureur de la société 4s Façades, in solidum, à relever et garantir la Smabtp, la SCIB et la Smac, le Crédit agricole immobilier,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

'Scib : 20%

'Smac : 60%

'[C] [O] : 10%

'4S [Adresse 9] : 10%

— condamné dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables et leur assureur respectif, à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

— dit que les garanties souscrites s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police,

sur les demandes de [M] [D] et [X] [S],

— débouté M. [M] [D] et Mme [X] [S] de leurs demandes de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à leur payer la somme de 7.463,25 euros toutes taxes comprises au titre des frais afférents à la dépose et à l’évacuation de leurs aménagements privés,

— fixé le préjudice de M. [M] [D] et Mme [X] [S] au titre du réaménagement de leur terrasse à la somme de 18.000 euros,

— fixé le préjudice moral de M. [M] [D] et Mme [X] [S] à la somme de 1.000 euros,

— débouté M. [M] [D] et Mme [X] [S] de leur demande au titre du préjudice esthétique et du préjudice de jouissance,

— condamné in solidum la Smabtp, le Crédit agricole immobilier, la Scib et la Smac et la société [C] [O] et son assureur l’Auxilliaire et Allianz en sa qualité d’assureur de la société 4S Façades, M. [G] [Y] et Mme [W] [I], son épouse, à payer à M. [M] [D] et Mme [X] [S] la somme de 18.000 euros au titre du réaménagement de leur terrasse,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

Scib : 20%

Smac : 60%

[C] [O] : 10%

[Adresse 8] : 10%

— condamné dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables et leur assureur respectif, à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

— dit que les garanties souscrites s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police,

— condamné M. [G] [Y] et Mme [W] [I], son épouse, à payer à M. [M] [D] et Mme [X] [S] la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral,

sur les demandes accessoires,

— dit n’y avoir lieu à actualisation des sommes précitées au titre des travaux de reprise du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et de Mme [T] [H] en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 18 mars 2020 jusqu’à la date du jugement,

— dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter de la présence décision,

— condamné in solidum la Scib et la Smac ainsi que leur assureur, la Smabtp, la société [C] [O] et son assureur l’Auxiliaire et Allianz, en sa qualité d’assureur de la société 4S Façades à payer les dépens, comprenant les frais d’expertise de M. [V] et de M. [E],

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Scib et la Smac ainsi que leur assureur, la Smabtp, la société [C] [O] et son assureur, l’Auxiliaire et Allianz, en sa qualité d’assureur de la société 4S Façades à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Scib et la Smac ainsi que leur assureur, la Smabtp, la société [C] [O] et son assureur l’Auxiliaire et Allianz en sa qualité d’assureur de la société 4S Façades à payer à Mme [T] [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Scib et la Smac ainsi que leur assureur, la Smabtp, la société [C] [O] et son assureur l’Auxiliaire et Allianz, en sa qualité d’assureur de la société 4S Façades à payer à [M] [D] et à [X] [S] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

— condamné la Smabtp à payer à la société [R] [P] Construction et a [Adresse 10] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les autres parties conserveront à leur charge l’ensemble des frais engagés dans le cadre du présent sinistre,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Pour débouter M. [D] et Mme [S] de leur demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 7 436,25 € Ttc au titre des frais de dépose et d’évacuation de leurs aménagements privés installés sur leur terrasse, le tribunal, après avoir relevé que cette somme avait été allouée à titre provisionnel au Syndicat en un temps où les consorts [Z] n’étaient pas constitués dans le dossier, a considéré qu’au regard de la complexité du chantier et de la nécessité d’une maîtrise d’oeuvre il apparaissait nécessaire de maintenir un chantier unique avec un interlocuteur unique, ces travaux étant en toute hypothèse un préalable nécessaire aux travaux de reprise.

Par déclaration électronique du 8 janvier 2024, M. [M] [D] et Mme [X] [S] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à leur payer la somme de 7.463,25 euros toutes taxes comprises au titre des frais afférents à la dépose et à l’évacuation de leurs aménagements privés .

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 juin 2024 M. [M] [D] et Mme [X] [S], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 14 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de Toulouse uniquement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à leur payer la somme de 7.463,25 euros toutes taxes comprises au titre des frais afférents à la dépose et à l’évacuation de leurs aménagements privés.

Statuant à nouveau,

— condamner le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] à leur payer la somme de 7.463,25 euros toutes taxes comprises, indûment perçue au titre de la dépose et de l’évacuation de leurs aménagements privés,

— débouter le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 2] de toute demande formée à leur encontre,

— condamner le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société Nexity, demande à la cour de :

— déclarer que les sommes octroyées au Syndicat des copropriétaires par le jugement dont appel ont un caractère indemnitaire,

— déclarer que les indemnités allouées au Syndicat des copropriétaires par le jugement dont appel correspondent au coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres,

— confirmer le jugement dont appel,

— condamner les appelants à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 24 novembre 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Se fondant sur la répétition de l’indu, M. [D] et Mme [S], propriétaires de l’appartement F [Cadastre 1], situé au-dessus de celui de Mme [H], depuis le 18 septembre 2017, soutiennent que la provision de 85 789,37 € Ttc allouée au Syndicat des copropriétaires par ordonnance du juge de la mise en état du 12 novembre 2020 comprend le coût de la dépose et de l’évacuation de leurs aménagements privés (jardinières, lames de bois et cabane de jardin), installés sur leur terrasse et chiffré à 7463,25 € Ttc selon devis Soprema du 10 janvier 2020, et qu’ils ont procédé eux-mêmes à cette évacuation au cours de l’été 2021.

Il est constant que l’indemnité allouée par le tribunal au Syndicat des copropriétaires au titre du préjudice matériel comprend la reprise de l’étanchéité des parties communes et la dépose préalable des aménagements réalisés par les copropriétaires concernés sur leur terrasse dont le coût a été évalué par voie d’expertise judiciaire.

Le Syndicat des copropriétaires, maître d’ouvrage, était légitime à réclamer cette somme et à en obtenir paiement sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Il justifie avoir utilisé cette somme pour financer les travaux de reprise de I’étanchéité de l’immeubIe, y compris la dépose préalable des aménagements, conformément aux principes réparatoires retenus par l’expert judiciaire.

M. [D] et Mme [S] ont pour leur part, en leur qualité de copropriétaires, obtenu l’indemnisation par les constructeurs du coût du réaménagement de leur terrasse et de leur préjudice moral.

Le fait pour le Syndicat des copropriétaires d’avoir réglé aux constructeurs le coût d’une prestation déjà réalisée par M. [D] et Mme [S] ne peut constituer une faute.

En effet il n’est pas démontré que le Syndicat des copropriétaires était informé de la réalisation de cette prestation par M. [D] et Mme [S] au cours de l’été 2021, les messages électroniques échangés entre ces derniers et le syndic en mars et juin 2021 évoquant un projet de réaménagement de leur terrasse, au demeurant soumis à l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, mais pas la décision de réaliser eux-mêmes une prestation incluse dans le coût global des travaux.

M. [D] et Mme [S] ont donc pris l’initiative de réaliser eux-mêmes, à leurs risques et périls, une prestation incluse dans le coût global des travaux de reprise dont paiement était réclamé par le Syndicat des copropriétaires, ce qu’ils ne pouvaient ignorer à l’été 2021, ayant été parties à l’expertise et étant intervenus volontairement dans l’instance au fond le 11 janvier 2021.

Il résulte du tout que le Syndicat des copropriétaires a reçu paiement d’une somme qui lui était due et n’a par ailleurs commis aucune faute dans son utilisation.

Confirmant le jugement, M. [D] et Mme [S] doivent être déboutés de leur demande.

Succombant, M. [D] et Mme [S] supporteront les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent eux-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement rendu le 14 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

— Condamne M. [M] [D] et Mme [X] [S] aux dépens d’appel ;

— Condamne M. [M] [D] et Mme [X] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute M. [M] [D] et Mme [X] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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