03/03/2026

ARRÊT N°2026/

N° RG 23/03669 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PYXN

FP AC

Décision déférée du 12 Septembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1]

( 22/00408)

Mme [D]

S.C.I. SCI SAINT LOUIS

C/

[I] [R]

Confirmation

Grosse délivrée

le

à

— M^e Caroline PAUWELS

— M^e Damien DE LAFORCADE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.C.I. SAINT LOUIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [I] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline PAUWELS de la SARL LAFAYETTE AVOCATS SCA, avocat au barreau d’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

F. PENAVAYRE, Magistrate honoraire exercant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

F. PENAVAYRE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu les 19 et 29 octobre 1990, la SCI SAINT LOUIS a acquis un local situé [Adresse 3] à ALBI qui a été exploité à titre commercial par différents locataires puis, à compter des 6 et 16 septembre 1988 par la SARL SAMANTHA qui a cédé son fonds de commerce à Madame [I] [R] suivant acte notarié dressé par Me [G] le 20 décembre 2000.

Madame [R] exploite dans les lieux un commerce de vente de bijoux de fantaisie.

À l’expiration du bail précédent, le contrat s’est renouvelé par tacite prolongation .

Par exploit d’huissier du 30 juin 2021, Madame [R] a demandé le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans avec effet au premier jour du trimestre civil qui suit la demande.

En réponse la SCI SAINT LOUIS a notifié le 30 septembre 2021 un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Les pourparlers entre les parties en vue de permettre la reprise du fonds de commerce par Madame [Y] n’ayant pas abouti, Madame [R] a quitté les lieux le 28 février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2022, Madame [R] a assigné la SCI SAINT LOUIS devant le tribunal judiciaire d’Albi afin de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 65 000 € outre les accessoires.

Par jugement du 12 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Albi a :

— dit n’y avoir lieu à expertise judiciaire

— condamné la SCI SAINT LOUIS à payer à Madame [I] [R] la somme de 40 000 € au titre de l’indemnité d’éviction outre une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI SAINT LOUIS aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration enregistrée au greffe le, la SCI SAINT LOUIS a interjeté appel de cette décision qu’elle critique en ce qu’elle a statué comme ci-dessus indiqué .

Par ordonnance de référés du 9 février 2025, le magistrat délégué a débouté la SCI SAINT LOUIS de sa demande d’aménagement de l’exécution provisoire et l’a condamnée aux entiers dépens outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Au terme de ses conclusions notifiées le 11 juillet 2024, la SCI SAINT LOUIS demande à la cour, sur le fondement des articles L 145-14 et suivants du code de commerce :

— de réformer la décision dont appel

À titre principal :

— de débouter Madame [R] de sa demande d’indemnité d’éviction du fait de la disparition du fonds de commerce

A titre subsidiaire :

— de débouter Madame [R] de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction en l’absence de préjudice

A titre infiniment subsidiaire :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 12 000 €

— En tout état de cause :

— de condamner Madame [R] aux dépens outre la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI SAINT LOUIS conteste à la fois le principe d’une indemnité d’éviction et son évaluation.

Elle fait valoir que le départ volontaire du locataire peut faire échec au droit à indemnité lorsque le fonds de commerce a disparu . Or en l’espèce Madame [R] qui a quitté les lieux à sa seule initiative pour partir à la retraite, a de fait renoncé expressément à son droit au bail, élément principal de la valeur de fonds de commerce, et a également renoncé à céder sa clientèle en vendant l’intégralité de son stock.

A titre subsidiaire, la SCI bailleresse demande de réformer la décision en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction allouée qu’elle estime devoir être fixée à zéro du fait d’une cession déguisée par le locataire de son fonds de commerce à Madame [Y] et, à défaut, propose de le fixer à la somme de 12 000 €, compte tenu des éléments comptables produits tout en rejetant comme base de référence l’offre d’achat produite qui n’a aucune date certaine et n’est pas sérieuse.

Madame [I] [R] a notifié ses conclusions récapitulatives portant appel incident le 10 décembre 2025.

Elle demande :

— de constater l’aveu de la SCI SAINT LOUIS sur l’existence du projet de cession de vente du fonds de commerce de la locataire à Madame [Y] et sur l’échec de la cession due au refus de renouvellement du bail

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI SAINT LOUIS au paiement d’une indemnité d’éviction indemnisant la perte du fonds de commerce , au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— de le réformer en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction à hauteur de 40 000 €

Et statuant à nouveau :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 65 000 €

— de condamner la SCI SAINT LOUIS à verser à Madame [R] la somme de 65 000 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022 date de la délivrance de l’assignation

A titre subsidiaire :

— de confirmer le jugement condamnant la SCI SAINT LOUIS à lui verser la somme de 40 000 €

À titre infiniment subsidiaire, si la cour s’estimait insuffisamment renseignée pour évaluer la valeur de l’indemnité d’éviction :

— d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la SCI SAINT LOUIS

En tout état de cause :

— de condamner la SCI SAINT LOUIS au paiement de la somme de 7000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Madame [R] explique qu’elle a demandé le renouvellement du bail avec effet au 1er juillet 2021 car elle était bénéficiaire d’ une promesse d’achat par Madame [Y] de son fonds de commerce sous la condition suspensive du renouvellement du bail. Le bailleur ayant maintenu son refus de renouvellement dans le cours des pourparlers, elle n’a eu d’autre choix que de libérer les lieux puisqu’elle partait à la retraite .

Elle conclut que son droit à indemnité est pleinement acquis, le fait de renoncer au droit au maintien dans les lieux ne pouvant la priver du bénéfice de l’indemnité d’éviction qui trouve son fondement dans le seul refus de renouvellement émanant du bailleur .

Elle réclame une indemnité correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce par référence à la promesse d’achat conclue avec Madame [Y],le bailleur n’apportant pas la preuve que son préjudice est moindre ou que le projet de cession n’est pas sérieux alors qu’il est entré en négociation directe avec cette dernière pour la conclusion d’un nouveau bail .

Elle demande de fixer le montant de l’indemnité à 65 000 €, somme correspondant au prix de cession du fonds de commerce établi à 60 000€ outre le coût du déménagement fixé à 5000€ et à titre subsidiaire , le montant alloué par le premier juge.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure

L’ordonnance de clôture est en date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le nouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf les exceptions prévues aux articles L 145 -17 et suivant, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre .

Il résulte de ces textes que la loi présume que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce du locataire et l’indemnité doit dans ce cas être égale à la valeur marchande du fonds disparu augmentée des préjudices annexes .

La présomption ainsi édictée peut être combattue par le bailleur à qui incombe la charge de la preuve que l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce du locataire, notamment lorsqu’il est transférable.

Le principe même d’une indemnité d’éviction étant contesté par le bailleur, il convient d’examiner quels sont les effets d’une cessation d’exploitation après l’expiration du bail pendant l’instance sur le droit à indemnité.

Le locataire à qui est notifié un refus de renouvellement du bail a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Cependant il n’est pas tenu de continuer son exploitation et peut quitter les lieux dès la date d’effet du congé sans se priver pour autant de sa créance d’indemnité.

Il sera rappelé que le bail a pris fin à compter du 1er juillet 2021 et que Madame [R] a quitté les lieux le 28 février 2022. Elle produit les chiffres d’affaires pour la période d’octobre 2021 à février 2022 qui confirment qu’elle a maintenu son exploitation pendant la durée des pourparlers engagés avec d’une part le bailleur et d’autre part Madame [Y] en vue d’une reprise du bail.

Dans ces conditions, il ne peut être sérieusement contesté que la perte du fonds de commerce est imputable au seul refus de renouvellement du bailleur qui a confirmé son refus de renouveler le bail expiré à l’issue des pourparlers.

Aucune faute n’est imputable au locataire qui ayant négocié la cession de son fonds de commerce avec un repreneur sous la condition suspensive du renouvellement du bail , se heurte au refus du bailleur d’envisager de mettre en 'uvre son droit de repentir et en tire toutes les conséquences puisqu’il a reçu une sommation de quitter les lieux.

En tout état de cause la SCI SAINT LOUIS ne démontre pas en quoi ce départ qui correspond à l’échec du projet de cession et au désir de la locataire de prendre sa retraite serait fautif alorsque le droit au maintien dans les lieux n’est qu’une faculté.

Dès lors la société bailleresse n’est pas fondée à contester le principe de l’indemnité d’éviction due à Madame [R].

L’indemnité d’éviction est la réparation du préjudice causé au locataire à qui le renouvellement du bail est refusé . Lorsque le locataire a quitté les lieux, l’indemnité d’éviction est fixée en fonction de la valeur du fonds au jour de son départ et il n’y a pas lieu de tenir compte des variations économiques ultérieures.

En l’espèce il y a lieu de fixer l’indemnité d’éviction à la valeur marchande du fonds, la présomption de disparition du fonds n’étant pas utilement combattue par le bailleur puisque le fonds n’est pas transférable.

À défaut d’autres méthodes de calcul proposées par les parties,il y a lieu, s’agissant d’un commerce de détail situé en c’ur de ville, dans un emplacement favorable en termes de commercialité, d’appliquer la méthode d’évaluation usuelle pour ce type de commerce qui est déterminée à partir de la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années, pondérée d’un coefficient de pourcentage fixé en fonction de l’activité exercée.

La demande de la locataire visant à obtenir une indemnité égale au prix de cession de son fonds ne peut qu’être rejetée faute de précision sur les éléments qui en ont déterminé le mode de calcul .

De même les seuls bénéfices générés par l’activité ne peuvent être retenus comme base de calcul comme le propose la SCI.

Selon les éléments d’appréciation fournis, le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années s’établit à 64 102€ étant précisé que pour les exercices 2020 et 2021,la crise sanitaire liée à la Covid 19 a eu un fort impact sur les résultats obtenus .

Rien ne justifie pour autant de retraiter ces résultats pour réintégrer les jours de fermeture dus à la crise sanitaire, les calculs proposés ne se fondant sur aucune méthode comptable vérifiable.

Les parties s’accordant pour considérer que le coefficient de pondération applicable à une activité de bijouterie fantaisie en province est compris entre 40 et 70 % et selon l’administration fiscale, entre 30 et 100 % matériel compris, il y a lieu de retenir une indemnité principale arrondie à 35 000 € en retenant un coefficient médian de pondération de 55 % appliqué à la moyenne de chiffre d’affaires précédemment définie.

À cette indemnité principale doivent être ajoutés les frais normaux de déménagement induits par la rupture du contrat lesquels sont évalués à 5000 € par le locataire sortant, somme qui n’est pas contestée.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de dire que le Premier juge a fait une juste appréciation du montant de l’indemnité devant être allouée à Madame [R] à hauteur de 40 000€ et de confirmer le jugement du 12 septembre 2023 en toutes ses dispositions.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [R] partie des frais irrépétibles par elle exposés pour assurer sa représentation en justice. Il lui sera alloué la somme complémentaire de 1500 € pour les frais d’appel.

La partie qui succombe doit supporter les frais de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du 12 septembre 2023 du tribunal judiciaire d’Albi en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Madame [I] [R] de son appel incident,

Condamne la SCI SAINT LOUIS à payer à Madame [I] [R] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SCI SAINT LOUIS aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier, La présidente,

.