COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 OCTOBRE 2016

R.G. N° 15/05173

AFFAIRE :

SDC DE LA RESIDENCE VENDOME 1 à 9 RUE EMMANUEL
CHABRIER à
FONTENAY-LE-

FLEURY (78330)

C/

M. X Y

Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 23 Juin 2015 par le Tribunal d’Instance de
VERSAILLES

N° RG : 11-14-001244

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SELARL Z A

M^e Mélodie CHENAILLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX OCTOBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VENDOME, 1 à 9 RUE
EMMANUEL CHABRIER à FONTENAY-LE-FLEURY (78330) représenté par son syndic en exercice la société GENIEZ 'S.A.'

N° de Siret : 549 705 457 R.C.S.
VERSAILLES

Ayant son siège 27 rue du Petit Pont

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître A Z de la SELARL
Z A, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20150300 vestiaire :
619

plaidant par Maître B
C substituant Maître Bruno
ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0055

APPELANT

****************

Monsieur X, Lucien, Georges
Y

né le XXX à XXX)

de nationalité Française

Résidence Vendôme Bâtiment
D

XXX

XXX

représenté par Maître Mélodie CHENAILLER, avocat postulant et plaidant du barreau de
VERSAILLES, vestiaire : 125

bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 78646/001/2015/008723 du 09/11/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de
VERSAILLES

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Juin 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie DAUNIS, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT,
Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame D MULOT,

FAITS ET PROCEDURE,

M. X Y est propriétaire des lots 204, 238 et 339 dans un ensemble immobilier situé

Résidence Vendôme1 à 9 rue Emmanuel Chabrier à Fontenay-le-Fleury, soumis au statut de la

copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 4 juin 2014, le syndicat des copropriétaires de cette résidence l’a

assigné en paiement des charges de copropriété.

Par jugement contradictoire du 23 juin 2015, le tribunal d’instance de Versailles l’a condamné à payer

au syndicat des copropriétaires les sommes de :

*1 348,93 euros au titre des charges impayées arrêtées au 13 avril 2015, pour la période du 31

décembre 2012 au 13 avril 2015, provision du deuxième trimestre incluse, avec intérêts au taux légal

à compter de l’assignation,

*400,00 euros de dommages et intérêts,

*500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— autorisé M. X Y à s’acquitter de cette somme par mensualités de 120 euros,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance, la totalité de la somme restant due

deviendra immédiatement exigible,

— rejeté la demande au titre des frais de recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires pris

en la personne de son syndic,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. X Y aux dépens.

Ce jugement comporte une erreur matérielle en ce que la condamnation de M. X Y à

payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile n’a pas été reprise dans le dispositif.

Suivant déclaration du 13 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette

décision.

Dans ses dernières conclusions du 26 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires demande à la

cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel,

— infirmer le jugement sauf sur les condamnations aux dommages-intérêts et aux dépens,

— condamner M. X Y à lui verser :

* 6 800,72 euros au titre des charges et travaux de copropriété dus entre le 31 décembre 2012 et le 13

avril 2015, provision du 2^e trimestre 2015 inclue, avec intérêts au taux légal à compter de

l’assignation,

* 2 378,68 euros au titre des frais relevant de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 1 260,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de

première instance et 2 000,00 euros pour l’appel,

— débouter M. X Y de ses demandes,

— le condamner aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article

699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 25 avril 2016, M. X Y demande à la cour de :

— le recevoir en son appel incident, ses prétentions, l’y déclarer bien fondé,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 1 348,93 euros au titre des

charges, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de

recouvrement à hauteur de 2 378,68 euros et lui a accordé des délais de paiement,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 400,00 euros de

dommages-intérêts,

— dire n’y avoir lieu à un tel paiement, faute de mauvaise foi et d’un préjudicie spécifique indépendant

du retard de paiement,

— en conséquence débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande de condamnation à ce

titre,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 500,00 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— statuant à nouveau dire n’y avoir lieu à de telles condamnations et débouter le syndicat des

copropriétaires de toute demande à ce titre,

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à lui verser la somme de 1

500,00 euros au titre de ses frais de défense outre les dépens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2016.

'''''

MOTIVATION

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. X Y a déjà été condamné le 21 mai

2013 en paiement des charges arrêtées au 18 septembre 2012, que cette décision a été signifiée le 19

juin 2013 et que postérieurement a été réglé entre janvier 2014 et avril 2015 la somme de 4 286,47

euros ce qui a permis de solder cette créance.

Il ajoute que les appels de fonds appelés entre le 31 décembre 2012 et le 13 avril 2015 s’élèvent à un

total de 7 742,36 euros, ce qui après prise en compte d’un solde créditeur de 941,64 euros, porte la

créance dont M. X
Y est débiteur à la somme de 6 800,72 euros. Il fait valoir que

l’intéressé ne contestait pas cela en première instance et que le tribunal a réduit la dette sans aucune

discussion de l’intimé à ce sujet. Il affirme que le tribunal a commis deux erreurs de calcul :

— d’une part en imputant sur les charges postérieures à décembre 2012 les paiements de M. X

Y alors qu’ils devaient s’imputer sur la dette la plus ancienne en application de l’article 1 256

du code civil,

— d’autre part en considérant comme des paiements les régularisations du compte.

M. X Y explique qu’il exerçait la profession de chirurgien dentiste et qu’il a traversé à

partir de 2000 une période de crise personnelle qui a fortement retenti sur sa vie professionnelle et sa

situation financière. Il ne développe aucun moyen de droit ou de fait au sujet du montant des charges

réclamées par le syndicat des copropriétaires, se limitant à solliciter sur ce point la confirmation du

jugement et axant son argumentation sur les frais et dépens.

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux

charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces

services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges

r e l a t i v e s à l a c o n s e r v a t i o n , à l ' e n t r e t i e n e t à l ' a d m i n i s t r a t i o n d e s p a r t i e s c o m m u n e s

proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la

créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour

charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée

générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités

votées en assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les

frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de

prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à

l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le

droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose cependant que 'L’approbation des comptes du

syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte

individuel de chacun des copropriétaires.'

Il résulte de cette disposition qu’un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel

est toujours en droit de demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans

l’établissement de son compte individuel, en particulier lorsqu’il soutient que la répartition des

charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété.

En cause d’appel le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale,

— le jugement du 21 mai 2013 et sa signification,

— les appels de fonds pour les années 2012, 2013, 2014 et 2015,

— les relevés annuels de charges des années correspondantes,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2012, 27 mai 2013 et19 mai 2014, qui ont

approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et décidé des travaux à réaliser,

— les contrats de syndic.

Il résulte de ces pièces que M. X Y est redevable envers le syndicat des copropriétaires

de la somme de 6 800,72 euros en principal selon décompte arrêté au 1^er avril 2015, appel de

charges du 2^e trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2014 sur la

somme de 4 917,31 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Le jugement sera dès lors infirmé sur le quantum des charges dues.

Au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est réclamée la somme de 2 378,68 euros.

Toutefois, les frais d’étude d’assignation, de suivi contentieux, d’exploitation du jugement,

d’honoraires du syndic pour une demande d’hypothèque judiciaire et de transmission du dossier à un

avocat ne constituent pas des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article sus-visé et seront

appréciés dans l’indemnité pour frais de défense et les dépens.

Seule sera retenue la commande de la fiche de l’immeuble et d’hypothèque judiciaire pour 621,08

euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2014.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Le dernier paiement effectué par M. X Y date du 1^er juillet 2014 et s’imputait sur la

dette la plus ancienne reconnue dans un précédent jugement. Si les pièces qu’il verse aux débats

démontrent le caractère précaire de sa situation financière, pour autant il ne peut pas bénéficier du

statut de la copropriété sans participer aux charges financières de celle-ci.

Cette absence de règlement régulier des charges caractérise un manquement systématique et répété

de M. X Y à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de

régler les charges de copropriété. Elle est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des

copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble,

un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. X Y à payer au

syndicat des copropriétaires la somme de 400,00 euros de dommages et intérêts.

* Sur la demande de délais de paiement

L’absence de respect par M. X
Y des échéances de paiement accordées en première

instance et l’absence de paiement des charges depuis juillet 2014 rendent illusoire la demande de

délais formulée par ce dernier qu’il ne pourra de toute façon pas assumer.

En conséquence, il y a lieu de le débouter de cette demande.

* Sur les autres demandes

Il est équitable de condamner M. X Y à verser au syndicat de copropriétaire la somme

de 1 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de

défense qu’il a dû engager tant en première instance qu’en appel.

M. X Y, partie perdante, devra supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement rendu le 23 juin 2015 par le tribunal d’instance de Versailles en ce qu’il a

condamné M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Vendôme, 1

à 9 rue Emmanuel Chabrier à Fontenay-le- Fleury, représenté par son syndic en exercice, la somme

de 400,00 euros de dommages-intérêts outre les dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau y ajoutant

Condamne M. X Y à payer au syndicat de copropriétaires de la Résidence Vendôme, 1

à 9 rue Emmanuel Chabrier à Fontenay le Fleury, représenté par son syndic en exercice, les sommes

suivantes :

—  6 800,72 euros au titre des charges et travaux selon décompte arrêté au 1^er avril 2015, appel de

charges du 2^e trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2014 sur la

somme de 4 917,31 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

—  621,08 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal

à compter du 4 juin 2014,

—  1 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M X Y aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et ce dans les limites de l’application de la

législation sur l’aide juridictionnelle.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,