COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01439 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMPN

AFFAIRE :

SCCV [Adresse 8] 2019

C/

[L] [U] épouse [K]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Décembre 2023 par le Président du TJ de Versailles

N° RG : 23/01134

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.11.2024

à :

M^e Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES (719)

M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES (441)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCCV [Adresse 8] 2019

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 843 315 912

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2] / FRANCE

Représentant : M^e Pierre-Antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719

Plaidant : M^e Tollard-Mourneizon, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Madame [L] [U] épouse [K]

née le 06 Juin 1990 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3] / FRANCE

Monsieur [R] [K]

né le 15 Juillet 1985 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Les sociétés SCCV [Adresse 8] 2019 et SCCV La Croix Bonnet 2019 ont été créées par la société Anahome Immobilier pour la construction de deux bâtiments [Adresse 8] à [Localité 3] (Yvelines) : la première est maître d’ouvrage pour le bâtiment situé au n° [Adresse 4] et la seconde pour celui du n° [Adresse 5]. A cette fin, chacune de ces deux sociétés a confié la réalisation des immeubles à l’entreprise générale Baticel.

Les travaux ont commencé en novembre 2020 et les ouvrages devaient être livrés au mois de février 2022. La réception des travaux entre les sociétés SCCV [Adresse 8] 2019 et SCCV La Croix Bonnet 2019 et la société Baticel est intervenue le 29 juin 2022.

Auparavant, par acte du 6 octobre 2021, M. et Mme [K] avaient acquis auprès de la SCCV [Adresse 8] 2019 dans le cadre d’une vente en état de futur achèvement un appartement et deux places de stationnement dans l’immeuble situé au n° [Adresse 4].

Le 17 juin 2022, M. et Mme [K] ont pris la livraison de leur bien, avec réserves.

Par acte du17 juillet 2023, M. et Mme [K] ont fait assigner en référé la société SCCV [Adresse 8] 2019 pour obtenir la réalisation des travaux correspondant à la levée des réserves.

Par ordonnance contradictoire rendue le 15 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles :

a condamné la société SCCV [Adresse 8] 2019 à faire procéder aux travaux de levée des réserves et de répartition des malfaçons visées dans l’assignation, à l’exception de la réserve 42 ;

a dit que ces travaux devront avoir été effectués dans un délai de 60 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de 60 jours au-délà ;

s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

a condamné la société SCCV [Adresse 8] 2019 à verser à M. et Mme [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

a dit que les dépens seront à la charge de la société SCCV [Adresse 8] 2019 et qu’ils comprendront les frais du procès-verbal du commissaire de justice du 24 avril 2023.

Par déclaration reçue au greffe le 26 février 2024, la société SCCV [Adresse 8] 2019 a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 septembre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société SCCV [Adresse 8] 2019 demande à la cour, au visa des articles 835, 699, 700 du code de procédure civile et 1642-1 et suivants du code civil, de :

'à titre principal :

— infirmer l’ordonnance de référé du 15 décembre 2023 en ce qu’elle a condamné la SCCV [Adresse 8] 2019 à faire procéder aux travaux de levée des réserves et de réparation des malfaçons visés dans la présente assignation ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 15 décembre 2023 en ce qu’elle a dit que ces travaux devront avoir été effectués dans un délai de 60 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de 60 jours au-delà ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 15 décembre 2023 en ce qu’elle a réservé au juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles la liquidation de l’astreinte ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 15 décembre 2023 en ce qu’elle a condamné la SCCV [Adresse 8] 2019 à verser à M. et Mme [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 15 décembre 2023 en ce qu’elle a dit que les dépens seront à la charge de la SCCV [Adresse 8] 2019 et qu’ils comprendront les frais du procès-verbal du commissaire de justice du 24 avril 2023 ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 15 décembre 2023 en ce qu’elle a considéré que la réserve n°42 ne devait pas être levée ;

et statuant de nouveau :

— débouter M. et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

y ajoutant :

— condamner in solidum les consorts [K] à verser à la SCCV [Adresse 8] 2019 une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

à titre subsidiaire :

— prendre acte des protestations et réserves de la société SCCV [Adresse 8] 2019 sur la demande d’expertise des époux [K] et mettre à la charge des demandeurs les frais d’expertise.'

Au soutien de son appel, la SCCV [Adresse 8] 2019 indique qu’il est prématuré de la condamner à lever les réserves alors qu’elle a pris toutes les mesures à cette fin, en ayant notamment assigné l’entreprise générale Baticel devant le juge des référés du tribunal de commerce de Lyon qui, par une ordonnance du 7 avril 2023 signifiée le 10 mai suivant, a condamné cette dernière à achever les travaux et lever les réserves. Faute pour la société Baticel de s’être exécutée, la SCCV [Adresse 8] 2019 indique avoir sollicité, à partir du mois de juin 2023, d’autres entreprises à cette fin, lesquelles n’ont pas pu intervenir pour l’ensemble des prestations restant à réaliser sur les bâtiments situés aux n° [Adresse 4] et [Adresse 5] avant le prononcé de l’ordonnance de première instance. La SCCV [Adresse 8] 2019 ajoute que M. et Mme [K] ont eux-mêmes refusé l’accès à leur appartement au mois de février 2023, ce qui est précisé dans l’ordonnance entreprise, et ont mis des obstacles pour que soient réglés les problèmes au cours du premier semestre 2023. Finalement, des travaux ont pu être réalisés au mois de juin 2024.

La SCCV [Adresse 8] 2019 critique :

la réserve n° 44 dès lors que les infiltrations dont elle est l’objet n’ont pas été constatées, même par temps de pluie ;

la réserve n° 12, les rayures alléguées sur le vitrage n’étant pas avérées ;

la réserve n° 27, dès lors que la société Ram Service, missionnée par la SCCV [Adresse 8] 2019, a été relancée pour que cette réserve soit levée dans les meilleurs délais.

La SCCV [Adresse 8] 2019 énumère une série de réserves qui ont été levées pendant le cours de l’instance d’appel : les réserves n° 14, 31, 46 et 47 et les réserves de la garantie de parfait achèvement n° 1, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 30, 38 et 41. Elle ajoute que les réserves n° 11, 31, 32 et 34 ont également été levées le 14 juin 2024.

Dans la partie relative à la discussion des moyens et prétentions, la SCCV [Adresse 8] 2019 indique qu’une mesure d’expertise est nécessaire pour les désaccords persistants concernant les réserves n° 1 et 44. Cependant, elle ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 26 août 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [K] demandent à la cour, au visa des articles 835, 145 du code de procédure civile et 1642-1 du code civil, de :

'à titre principal,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a :

— condamné la SCCV [Adresse 8] 2019 à faire procéder aux travaux de levée des réserves et de réparation des malfaçons visées dans l’assignation, à l’exception de la réserve 42 ;

— dit que ces travaux devront avoir été effectués dans un délai de 60 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de 60 jours au-delà ;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— condamné la SCCV [Adresse 8] 2019 à verser à M. Et Mme [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront à la charge de la SCCV [Adresse 8] 2019 et qu’ils comprendront les frais du procès-verbal du commissaire de justice du 24 avril 2023.

Subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise

— se faire remettre tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix

— se rendre sur les lieux

— examiner et décrire les réserves numérotées de 1 à 63 décrites dans le la présente assignation

— rechercher et donner tous éléments de nature à déterminer les responsabilités encourues

— préciser les mesures nécessaires pour lever lesdites réserves

— préciser le coût et les délais de réalisation des travaux à effectuer

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction qui sera éventuellement saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et/ou nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état

— faire toutes observations utiles au règlement du litige

— en cas d’urgence, prescrire toutes mesures conservatoires qui devraient être entreprises en établissant au besoin un compte-rendu de réunion immédiat

— fixer la provision à consigner à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir

en tout état de cause,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 8] 2019 à verser à M. et Mme [K] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 8] 2019 aux entiers dépens, incluant les frais d’actes de commissaire de justice rendus indispensables compte tenu de la mauvaise foi du promoteur, soit une somme de 278,84 euros sauf à parfaire.'

M. et Mme [K] indiquent que les réserves consistent en celles qui ont été relevées lors de la livraison, le 17 juin 2022, ainsi que celles qui ont été mentionnées dans leur courriel du 6 juillet suivant. Ils exposent que ces réserves et malfaçons ont encore été constatées par procès-verbal de commissaire de justice du 24 avril 2023. Ils font valoir que l’obligation de faire qui pèse sur la SCCV [Adresse 8] 2019 résulte des dispositions des articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile et 1642-1 du code civil et que l’obligation du vendeur en l’état futur d’achèvement est personnelle à l’égard des acquéreurs, de sorte qu’il est indifférent que le constructeur ait lui-même été condamné, à la requête du promoteur, à faire les travaux. De même, le fait que les entreprises substituées au constructeur aient besoin de plusieurs réunions sur site et visites des logements ne permet pas, selon les appelants, de dédouanner le vendeur en l’état futur d’achèvement. Ils font valoir que ce n’est qu’à compter du 15 décembre 2023, date de la décision de première instance, que la SCCV [Adresse 8] 2019 a commencé à intervenir pour lever les réserves. Ils contestent avoir fait obstacle à l’intervention des entreprises qui avaient été missionnées par la SCCV [Adresse 8] 2019, si ce n’est que ponctuellement, parce que la date qui leur était proposée ne leur convenait pas ou parce qu’ils étaient en vacances, ce dont ils avaient à chaque fois prévenu l’appelante.

S’agissant de la réserve n° 44, qui concerne ce qu’ils indiquent être le réglage des fenêtres, qui laissent passer de l’air et dont les poignées ne ferment pas totalement, ils exposent qu’une entreprise est bien intervenue, mais inefficacement, de sorte que leur assureur dommages-ouvrage a diligenté une expertise dont le rapport, du 7 juin 2024, confirme la réalité des désordres et l’absence d’étanchéité.

S’agissant de la réserve n° 27, qui concerne l’absence d’étanchéité de la porte d’entrée, laquelle ne jouxte pas son bâti, ils indiquent que ce désordre a également été constaté par l’expert de l’assureur dommages-ouvrage, assureur qui, ayant pris note de l’intervention à venir d’une entreprise, a indiqué qu’il n’interviendrait pas financièrement. Nonobstant indiquent les époux [K], cette réserve n’a pas encore été levée.

Enfin, s’agissant de la réserve n° 12, qui concerne des rayures sur les vitres du salon et de deux chambres, les époux [K] indiquent que celles-ci ont été relevées par le procès-verbal de constat du 21 février 2024, dressé par le commissaire de justice qu’ils ont missionné et que cette réserve n’a pas été levée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose, le juge des référés du tribunal judiciaire peut ordonner l’exécution d’une obligation dès lors que celle-ci n’est pas sérieusement contestable. De même, il n’est pas contesté que le principe de l’obligation, pesant sur le vendeur en l’état futur d’achèvement, de lever des réserves, n’est pas sérieusement contestable, indépendamment des rapports entre la SCCV [Adresse 8] 2019 et la société Baticel.

Ce qui fait l’objet d’un débat entre les parties porte sur les obstacles qu’auraient mis les époux [K], empêchant leur cocontractant de procéder à la levée des réserves, sur les diligences entreprises par la SCCV [Adresse 8] 2019 pour mener à bien cette levée et sur l’existence même de réserves qui resteraient à lever.

Comme l’a pertinemment indiqué le juge de première instance, les prétendus obstacles qui auraient été émis par les époux [K] pour la levée des réserves ne sont en tout état de cause pas d’actualité. Si ceux-ci ont pu exister, ce n’était que de manière ponctuelle à raison d’une impossibilité certains jours mais ces incompatibilités épisodiques de calendrier n’étaient pas de nature à justifier l’absence de levée de réserves alors que la livraison est intervenue désormais depuis plus de deux années.

Les diligences, qui apparaissent effectives, entreprises par la SCCV [Adresse 8] 2019 depuis le prononcé de l’ordonnance de première instance ont permis, pendant le cours de la procédure d’appel, de procéder à la levée de nombreuses réserves, ce dont les époux [K] ne disconviennent pas et ils dressent d’ailleurs à cet égard une liste des réserves dont il ressort que la très grande majorité d’entre elles a désormais fait l’objet d’une levée. Pour autant, ces nombreuses levées de réserves ne justifient pas une infirmation de l’ordonnance entreprise alors qu’elles ne procèdent que de l’exécution de celle-ci. Ainsi, le moyen développé à cet égard par la SCCV [Adresse 8] 2019, susceptible d’être porté dans le cadre d’un éventuel litige sur l’exécution de l’ordonnance entreprise, n’est pas opérant dans le cadre de l’appel formé contre celle-ci.

Ainsi ne demeurent en litige, selon les conclusions de la SCCV [Adresse 8] 2019, que les réserves n° 12, 27 et 44.

S’agissant de la réserve n° 12, qui porte sur les rayures de certains vitrages de l’appartement, la SCCV [Adresse 8] 2019 se réfère à sa pièce n° 40, qui est un document établi par la Fédération française des professionnels du verre destiné à lister les différents défauts d’aspect de vitrages et l’appelante cite à cet égard un extrait indiquant les conditions dans lesquelles doit être examiné le vitrage et mentionnant que sont exclus de la liste des défauts significatifs « les éléments perçus dans des conditions d’éclairage particulier (lumière du jour rasante, éclairage artificiel …), les éléments en vision rapprochée et les éléments observés de l’extérieur. »

Les intimés quant à eux se fondent sur le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 21 février 2024 qui indique que « les vitres de la fenêtre sont rayées à divers endroits » pour les chambres n° 2 et 3, sans autre précision, avec pour chacune de ces fenêtres une photographie, qui ne fait cependant pas apparaître de telles rayures.

Alors que cette réserve ne procède pas de celles qui ont été émises contradictoirement le jour de la livraison, le 17 juin 2022, qu’elle ne figure pas davantage dans la liste des réserves qui ont été relevées dans le courriel postérieur à la livraison, du 6 juillet 2022 et qu’elle n’apparaît, à s’en référer aux conclusions des intimés, que dans un procès-verbal du 24 avril 2023 (en page n° 2 agissant de la chambre n°2 et en page n° 17 agissant de la chambre n° 3, sans photographie à cet égard), il ne peut être considéré, au vu de l’aspect éminemment peu circonstancié de ce prétendu désordre, que la levée de cette réserve procède d’une obligation non sérieusement contestable.

Aussi convient-il d’infirmer partiellement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la levée de la réserve n° 12.

S’agissant de la réserve n° 27, qui a trait à l’étanchéité de la porte d’entrée, la réalité de celle-ci a fait l’objet de l’une des réserves établies contradictoirement le jour de la livraison et fait l’objet de développements circonstanciés de la part du cabinet Besson et Associés, qui est l’expert de l’assureur dommages-ouvrage. Le rapport mentionne à cet égard : « la porte d’entrée laisse passer l’air. (…) Nous avons réalisé un essai d’arrosage, l’eau est immédiatement rentrée dans l’appartement. L’entreprise Ram Service va se rapprocher de son fabricant pour mettre en 'uvre un joint permettant d’empêcher l’infiltration en pied de porte. Cette dernière s’est proposée d’intervenir pour reprendre ce défaut. »

Ainsi, cette défectuosité est bien avérée et la seule circonstance qu’une entreprise soit en voie de résoudre le problème ne justifie aucunement l’infirmation de l’ordonnance s’agissant de cette réserve, sans quoi les époux [K] ne disposeraient plus de la possibilité d’obtenir la finalisation effective des travaux correspondants.

Aussi convient-il de confirmer l’ordonnance entreprise s’agissant de la réserve n° 27.

S’agissant de la réserve n° 44, qui concerne le réglage des fenêtres, cette réserve fait également l’objet de celles qui ont été relevées au cours de la livraison ainsi que dans le courriel postérieur du 6 juillet 2022. En outre, le désordre correspondant est dûment caractérisé dans le rapport cité plus haut de l’expert amiable de l’assureur dommages-ouvrage qui mentionne à cet égard : « l’air passe par l’ensemble des fenêtres, et l’eau passe par la fenêtre de la chambre. (…) Lors de l’arrosage en partie basse, l’eau s’infiltre légèrement ; en partie haute, l’eau s’infiltre immédiatement et en plus grande quantité. L’infiltration semble provenir d’un défaut de joint ou de la baguette en partie centrale de la menuiserie. »

À l’instar de ce qui a été mentionné pour la réserve n° 27, la réalité des désordres concernant la réserve n° 44 ne souffre d’aucune contestation sérieuse, de sorte que l’ordonnance entreprise doit également être confirmée en ce qu’elle a ordonné sous astreinte la levée de cette réserve.

Ainsi, au total, il convient de confirmer l’ensemble de l’ordonnance entreprise à la seule exception de la réserve n° 12, dont il convient de retenir qu’elle fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Compte-tenu des délais déjà longs dans lesquels la SCCV [Adresse 8] 2019 est intervenue, il n’y a pas non plus lieu de revenir sur la mesure d’astreinte qui a été fixée par le juge de première instance.

Dès lors que les débats ont été éclairés par la précision des différentes réserves effectuées ainsi que par le rapport amiable de l’assureur de l’expert dommages-ouvrage, il n’y a pas lieu d’ordonner une quelconque mesure d’expertise, laquelle ne figure au demeurant pas au titre des prétentions de l’appelante dans le dispositif de ses conclusions et cette mesure d’expertise n’étant pas justifiée pour les seules rayures des vitrages, dont ni l’importance ni même la matérialité ne sont rapportées par les deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice établis à la requête des intimés.

Partie succombante pour l’essentiel en son appel, la SCCV [Adresse 8] 2019 sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des dépens d’appel, contrairement à ce que prétendent les époux [K], ceux-ci ne peuvent inclure les frais des constats de commissaire de justice, qui ne sont pas corrélés à la procédure, qui ne figurent pas dans la liste de l’article 695 du code de procédure civile et qui peuvent en revanche être demandés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, à l’exception de la condamnation à lever la réserve n° 12 ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute les époux [K] de leur demande de condamnation à lever la réserve n° 12 ;

Déboute les époux [K] de leur demande subsidiaire d’expertise ;

Condamne la SCCV [Adresse 8] 2019 aux dépens d’appel ;

Condamne la SCCV [Adresse 8] 2019 à verser aux époux [K] la somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président