COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 JUIN 2025

N° RG 23/05671 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WAQT

AFFAIRE :

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DE [Localité 8]

C/

[Z] [T]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 20/02187

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DE [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Représentant : M^e Philippe EDINGER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1074

APPELANTE

****************

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [D] [C] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [O] [S] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Le 19 juin 2018, Mme [L] a confié un mandat non exclusif à la sarl Agence immobilière de [Localité 9], aux fins de vendre un hôtel particulier sis à [Localité 11] (92) pour la somme de 6 400 000 euros ; un autre mandat a été ensuite conclu le 24 septembre 2019 pour la somme de 5 835 000 euros, avec la même agence. La sarl Agence immobilière de [Localité 9] a fait visiter ce bien à Mme [T].

Ayant appris qu’une promesse de vente allait être signée avec les époux [T], en son absence, pour un prix de 5 300 000 euros, la sarl Agence immobilière de [Localité 9] s’est manifestée auprès du notaire. Puis, par actes en date des 13 et 14 février 2020, elle a assigné Mme [L] et M. et Mme [T] ainsi que les notaires, Maître [N] et Maître [W], devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, en vue d’obtenir la fixation de sa rémunération à 159 000 euros, ainsi que la condamnation du vendeur (Mme [L]) et des acquéreurs (M. et Mme [T]) à lui payer pareille somme ; elle a demandé également qu’il soit fait injonction aux notaires de la convoquer à la signature de l’acte de vente.

Selon ordonnance en date du 22 juin 2021, le juge de la mise en état a débouté la sarl Agence immobilière de [Localité 9] de sa demande, formée contre les deux notaires, de communication de la promesse de vente intervenue entre Mme [L] et les époux [T], ainsi que de l’acte de retrait intervenu entre les mêmes parties.

Par jugement réputé contradictoire en date du 11 mai 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a:

— débouté la sarl Agence immobilière de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la sarl Agence immobilière de [Localité 9] aux dépens ;

— condamné la sarl Agence immobilière de [Localité 9] à payer à Maître [W] et à Maître [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, pour l’essentiel, qu’aucun acte définitif de vente n’avait été signé nonobstant la fixation d’un rendez-vous de signature en l’étude de Maître [N], notaire à Paris, le 19 mars 2020, et que l’agence ne pouvait donc pas prétendre au versement de sa commission d’intermédiaire, alors que le refus du mandant, Mme [L], de signer l’acte de vente ne pouvait pas lui être imputé à faute.

Par déclaration en date du 27 juillet 2023, la sarl Agence immobilière de [Localité 9] a relevé appel de ce jugement.

Elle a déposé des conclusions le 23 octobre 2023 qui ont été signifiées à Mme [L] le 23 octobre 2023 dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, et à M. et Mme [T] le même jour à l’étranger (au Luxembourg).

La sarl Agence immobilière de [Localité 9] a ensuite déposé des nouvelles conclusions le 10 avril 2025, similaires aux précédentes, dans lesquelles elle fait valoir :

— qu’elle a fait visiter le bien à Mme [T] ;

— qu’une promesse de vente a été signée le 18 décembre 2019 avec les époux [T] ; que finalement un acte de retrait a été régularisé le 19 mars 2020 ;

— qu’elle a ainsi parfaitement rempli sa mission d’intermédiation, étant en outre en contact direct avec les notaires chargés de recevoir l’acte de vente ; que le prix avait été fixé à 5 300 000 euros et le montant de la commission à 159 000 euros ;

— que Maître [N] l’avait convoquée au rendez-vous de signature, mais au dernier moment M. et Mme [T] ont fait modifier la date sans l’en informer ;

— que les époux [T] ont imaginé un scénario selon lequel sa commission devait être divisée par deux en raison de l’intervention d’une autre agence immobilière, ce qui était faux ; qu’ainsi M. [T] lui a écrit le 16 décembre 2019 pour exiger une modification du montant de sa commission faute de quoi il ne signerait pas l’acte ;

— qu’elle a donc bien droit à ladite commission, même si finalement elle a été frauduleusement évincée de l’opération et qu’un acte de vente définitif a été régularisé ultérieurement avec un autre acquéreur, Mme [L] ayant obtenu, dans l’intervalle, le règlement d’une indemnité importante par M. et Mme [T] ;

— que sa demande se fonde sur l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

— que la seule présentation de l’acquéreur par l’agent préalablement à la vente suffit à donner naissance au droit à la rémunération de l’agence immobilière, même si aucun acte de vente définitif n’est signé ;

— que de plus, la faute de l’acquéreur ci-dessus décrite est la cause de la perte de sa commission.

La sarl Agence immobilière de [Localité 9] demande en conséquence à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 159 000 euros et a rejeté sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [L] et M. et Mme [T] au paiement de la somme de 159 000 euros au titre de ses honoraires de négociation, et subsidiairement à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Mme [L] et M. et Mme [T] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner Mme [L] et M. et Mme [T] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner in solidum Mme [L] et M. et Mme [T] aux dépens, dont recouvrement au profit de la SCP Buquet-Roussel-de Carfort.

Mme [L], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel le 7 septembre 2023 dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, et M. et Mme [T] qui se sont vus signifier la déclaration d’appel le 23 octobre 2023 à l’étranger, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de Mme [L] et des époux [T] il convient de statuer sur les prétentions de la sarl Agence immobilière de [Localité 9] après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

En vertu de l’article 6 I de la loi du 2 janvier 1970, pour qu’une commission soit due à une agence immobilière il est nécessaire que l’opération ait été conclue et constatée dans un acte écrit. L’alinéa 9 de cet article n’est pas ici applicable car la convention liant Mme [L] à la sarl Agence immobilière de [Localité 9] ne comportait pas de clause d’exclusivité.

L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 dispose que :

Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.

Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.

Il résulte des pièces et des débats que :

— le 19 juin 2018, Mme [L] a confié à la sarl Agence immobilière de [Localité 9] un mandat de vente sans exclusivité portant sur le bien susvisé, sis [Adresse 4] ; le prix de vente était fixé à 6 400 000 euros sauf accord ultérieur écrit entre les parties, et la rémunération du mandataire était fixée à 5 % TTC du prix de vente accepté ; il était stipulé à la charge des acquéreurs ;

— le 24 septembre 2019, un second mandat de vente a été régularisé, identique au précédent si ce n’est que le prix était ramené à 5 835 000 euros ; une clause stipulait que la rémunération du mandataire deviendrait exigible le jour où l’opération serait effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit signé par l’acquéreur et le vendeur ;

— l’immeuble litigieux a été mise en vente, sous l’égide de la sarl Agence immobilière de [Localité 9], pour un prix de 5 835 000 euros ;

— le 15 novembre 2019 Mme [T] a indiqué à la sarl Agence immobilière de [Localité 9] et à Mme [L] que son mari et elle proposaient un prix de 5 300 000 euros net vendeur avec une commission de 3 % (159 000 euros) qui était à partager entre les deux agents (ie celui du vendeur et le leur) ;

— le 15 novembre 2019, la sarl Agence immobilière de [Localité 9] a indiqué à Mme [L] qu’elle acceptait de réduire sa commission à 79 000 euros TTC, soit une baisse de 132 500 euros ;

— le 18 novembre 2019, Mme [L] a donné son accord pour un prix de 5 300 000 euros et rappelait que la sarl Agence immobilière de [Localité 9] avait accepté que le taux de la commission soit fixé à 3 % du prix ;

— au mois de décembre 2019, un compromis de vente a été signé par Mme [L] et M. et Mme [T], sous l’égide des deux notaires, Maître [N] et Maître [W] ; cet acte n’a pas été versé aux débats ;

— le 16 décembre 2019, M. [T] a indiqué à la sarl Agence immobilière de [Localité 9] que selon les dires du notaire, le mandat et le montant de la facture ne correspondaient pas aux conditions de son offre ; il ajoutait que la commission était à partager avec son agent, qu’il aurait très bien pu contacter Mme [L] sans l’en informer, que l’agence n’avait pas l’exclusivité de la vente, et que plus d’une année s’était écoulée depuis ses visites avec elle ; il soutenait que l’agent devait être rémunéré sur une transaction ;

— le 18 décembre 2019, la sarl Agence immobilière de [Localité 9] a adressé une lettre recommandée avec avis de réception aux notaires instrumentaires dans laquelle elle indiquait qu’elle avait appris inopinément qu’un rendez-vous de signature avait été fixé au 17 décembre, et qu’elle souhaitait être présente audit rendez-vous, et être mentionnée à l’acte en ce compris sa rémunération contractuelle arrêtée avec la venderesse à hauteur de 3 % du prix ;

— le 28 janvier 2020, la sarl Agence immobilière de [Localité 9] a relancé les deux notaires et leur demandait de veiller à ce que ses intérêts soient sauvegardés en totalité à hauteur de 159 000 euros ;

— le 12 mars 2020, Maître [N] a informé la sarl Agence immobilière de [Localité 9] de ce que la date de signature de l’acte authentique de vente était fixée au 19 mars 2020 ;

— le 13 mars 2020, la sarl Agence immobilière de [Localité 9] a averti Maître [N], le notaire, d’un report du rendez-vous ;

— le jour même Maître [N] lui a répondu qu’il n’en était pas informé ;

— au mois de mars 2020 a été dressé un acte de retrait par lequel M. et Mme [T] se sont rétractés ;

— selon acte notarié en date du 24 septembre 2021, Mme [L] a finalement vendu l’immeuble à M. [E] pour un prix de 3 755 770 euros.

Il est constant que la vente ainsi réalisée ne l’a pas été sous l’égide ou par l’entremise de l’appelante, si bien que la clause du mandat selon laquelle en cas de réalisation, la rémunération du mandataire serait de 5 % TVA comprise du prix de vente accepté à la charge des acquéreurs, ne saurait recevoir application, étant observé que l’appelante ne prouve ni même ne soutient que M. [E] serait un prête-nom au travers duquel M. et Mme [T] auraient, en définitive, acquis l’immeuble. La demande en paiement d’honoraires doit ainsi être rejetée.

Subsidiairement la demande est formée à titre de dommages-intérêts. Même s’il n’est pas débiteur de la commission sur un fondement contractuel, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté doit, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, réparation à l’agent immobilier de son préjudice, mais cela suppose une faute de l’acquéreur.

En l’espèce la vente n’a finalement pas été passée avec l’acquéreur qui avait visité le bien par l’entremise de l’agence en question. La cour reste dans l’ignorance du contenu des clauses du compromis de vente qui avait été signé par Mme [L] et M. et Mme [T], de même que de celui de l’acte de retrait. D’ailleurs, les conclusions d’incident déposées par les notaires devant le juge de la mise en état, produites en cours de délibéré avec l’autorisation de la cour, restent taisantes sur ce point. Toutefois il est acquis que M. et Mme [T] n’ont pas à ce jour acquis le bien litigieux. L’appelante invoque une fraude qui aurait été commise par les intéressés en imaginant que la commission serait à partager entre deux agences immobilières différentes. Il s’avère qu’aucune délégation de mandat n’a été conclue par la sarl Agence immobilière de [Localité 9] avec une autre agence, alors que l’email à ce sujet du 16 décembre 2019, envoyé par M. [T], était très vague et n’était accompagné d’aucune pièce justificative. De plus, l’email de Mme [L] du 18 novembre 2019 restait totalement taisant sur la question de l’intervention d’une autre agence. Il est démontré, en outre, que M. et Mme [T] se sont abstenus d’informer la sarl Agence immobilière de [Localité 9] de la date de signature de l’acte de vente chez le notaire, ainsi du reste de celle de signature de l’acte de retrait. Si en définitive les époux [T] ne sont pas propriétaires du bien, par l’effet de l’acte de retrait du mois de mars 2020, il n’en demeure pas moins qu’ils avaient signé un compromis de vente, lequel vaut accord sur la chose et sur le prix, alors que l’acte de vente définitif n’a jamais été régularisé. Mais pour prospérer en ses demandes l’appelante doit démontrer que cela est dû à la faute des acquéreurs. Or elle ne le fait pas, étant rappelé qu’il est possible qu’une éventuelle condition suspensive ait défailli, ou qu’une condition résolutoire ait joué, ou encore la force majeure, ou que les parties soient convenues de renoncer à la vente pour toute autre raison. Et les allégations suspectes des acquéreurs au sujet de l’intervention d’une autre agence immobilière ne peuvent être regardées comme la cause de la non réalisation de la vente.

Dans ces conditions, la sarl Agence immobilière de [Localité 9] ne démontre pas que c’est par la faute de M. et Mme [T], qui n’ont pas signé l’acte de vente définitif, que sa commission ne lui a pas été payée.

S’agissant du vendeur, Mme [L], il peut également être condamné au paiement de dommages-intérêts en cas de faute. Là encore, s’il est acquis que M. et Mme [T] ont visité le bien par l’entremise de la sarl Agence immobilière de [Localité 9], celle-ci n’établit pas que Mme [L] aurait usé de manoeuvres pour éluder les droits de l’agence immobilière, en refusant de céder le bien à M. et Mme [T] puis en concluant l’opération sous l’égide d’une autre agence. D’ailleurs le prix finalement obtenu par la venderesse (3 755 770 euros) est nettement inférieur à celui qui avait été convenu avec M. et Mme [T] (5 300 000 euros). Une faute de Mme [L] n’est donc pas caractérisée.

C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté les demandes formées à l’encontre des époux [T] et de Mme [R] Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La sarl Agence immobilière de [Localité 9] sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt de défaut, mis à disposition ,

CONFIRME le jugement en date du 11 mai 2023,

CONDAMNE la sarl Agence immobilière de [Localité 9] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,