N° RG 24/00438 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PNHN

Décision du

Tribunal de Commerce de LYON

Au fond

du 09 janvier 2024

RG : 2022j1336

ch n°

S.C.I. LE MIROIR

C/

S.A.S. MIROIR

Société SELARL [M] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3ème chambre A

ARRET DU 25 Septembre 2025

APPELANTE :

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE MIROIR,

au capital de 10.000 €, immatriculée au Registre du Commerce des Sociétés sous le numéro 813 158 680, représenté par son

représentant légal en exercice.

Sis [Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

INTIMEES :

La société SAS MIROIR,

société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du

Commerce et des Sociétés de [Localité 7] sous le numéro 798 706 818, prise en la personne de son représentant légal dûment domicilé audit siège en cette qualité.

Sis [Adresse 3]

[Localité 2]

Et

La SELARL [M] [U],

représentée par Maître [M] [U] Mandataire Judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SAS MIROIR, désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de LYON du 21 octobre 2021.

Sis [Adresse 5]

([Localité 6]

Représentées par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

******

Date de clôture de l’instruction : 13 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Juin 2025

Date de mise à disposition : 25 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Sophie DUMURGIER, présidente

— Aurore JULLIEN, conseillère

— Viviane LE GALL, conseillère

assistées pendant les débats de Céline DESPLANCHES, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Sophie DUMURGIER, présidente, et par Céline DESPLANCHES, greffiere, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 2 octobre 2015, la SCI Le Miroir a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SAS Miroir, un ensemble immobilier dénommé « Le Miroir » comprenant deux bâtiments A et B.

Les parties ont convenu un délai d’achèvement des constructions au 23 juin 2017, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Un procès-verbal de livraison a été signé entre la SAS Miroir et la SCI Le Miroir le 20 juillet 2020, constatant la livraison avec réserves des travaux.

Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SAS Miroir, convertie par la suite en liquidation judiciaire par jugement du 21 octobre 2021. La SELARL [M] [U] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 23 mars 2021, la SCI Le Miroir a déclaré sa créance au passif de la procédure collective de la SAS Miroir pour un montant de 1.680.073,67 euros à parfaire.

Par courrier du 9 novembre 2021, la SELARL [M] [U], ès qualités, a contesté la créance et sollicité la convocation de la SCI Le Miroir devant le juge commissaire.

Par ordonnance du 22 août 2022, le juge commissaire a notamment constaté l’existence d’une contestation sérieuse et a renvoyé l’examen de cette contestation devant la juridiction compétente au fond.

Par acte introductif d’instance du 6 octobre 2022, la SCI Le Miroir a assigné la SAS Miroir et la SELARL [M] [U], ès qualités, devant le tribunal de commerce de Lyon.

Par jugement contradictoire du 9 janvier 2024, le tribunal de commerce de Lyon a :

— dit que le délai d’un mois prévu à l’article R. 624-5 du code de commerce à peine de forclusion n’a pas été respecté,

— dit que l’ordonnance du juge-commissaire respecte le formalisme prévu par le code de commerce,

— déclaré la SCI Le Miroir forclose et irrecevable à agir,

— débouté en conséquence la SCI Le Miroir de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— rejeté comme non fondés tous autres moyens, fins et conclusions contraires des parties,

— condamné la SCI Le Miroir à payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SELARL [M] [U], représentée par Me [M] [U], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Miroir,

— condamné la SCI Le Miroir aux entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2024, la SCI Le Miroir a interjeté appel de ce jugement portant sur l’ensemble des chefs de la décision, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

***

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 4 novembre 2024, la SCI Le Miroir demande à la cour, au visa des articles R. 624-5 et suivants du code de commerce, 1103, 1231-1, 1217 et suivants, 1231-1 et 1240 du code civil dans leur version postérieure à la réforme de 2016, 1134, 1139, 1147, 1152 et 1153 dans leur version antérieure à la réforme de 2016, de :

— annuler, infirmer et à tout le moins réformer le jugement du tribunal de commerce de Lyon du 9 janvier 2024 en ce qu’il a :

* dit que le délai d’un mois prévu à l’article R. 624-5 du code de commerce à peine de forclusion n’a pas été respecté,

* I code de commerce [sic],

* déclaré la SCI Le Miroir forclose et irrecevable à agir,

* débouté en conséquence la SCI Le Miroir de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

* rejeté comme non fondés tous autres moyens, fins et conclusions contraires des parties,

* condamné la SCI Le Miroir à payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SELARL [M] [U], représentée par Me [M] [U], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Miroir,

* condamné la SCI Le Miroir aux entiers dépens de l’instance,

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

et statuant à nouveau,

— juger recevables et bien fondée les demandes et l’action formées par la SCI le miroir,

— fixer la créance de la SCI Le Miroir à la somme de 1.556.439,54 euros, outre intérêts au taux légal et à parfaire à la date de location effective des lieux achetés par la SCI Le Miroir dans la liquidation judiciaire de la SAS Miroir,

— ordonner l’inscription de la somme de 1.556.439,54 euros au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Miroir, outre intérêts au taux légal et à parfaire à la date de location effective des lieux achetés par la SCI LE MIROIR dans la liquidation judiciaire de la SAS Miroir,

y ajoutant,

— condamner la SELARL [M] [U], à lui payer la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de la procédure de première instance et d’appel distraits au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet avocat sur son affirmation de droit.

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 11 juillet 2024, la SAS Miroir et la SELARL [M] [U], ès qualités, demandent à la cour, au visa des articles 815 du code de procédure civile, 1231-5 et 1231-6 du code civil et L. 622-25, L. 622-28, L. 624-2, R. 622-23, R. 624-4 et R. 624-5 du code de commerce, de :

' à titre principal, sur l’irrecevabilité des demandes de la SCI Le Miroir :

— confirmer le jugement rendu le 9 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Lyon en ce qu’il a :

* dit que le délai d’un mois prévu à l’article R. 624-5 du code de commerce à peine de forclusion n’a pas été respecté,

* dit que l’ordonnance du juge-commissaire respecte le formalisme prévu par le code de commerce,

* déclaré la SCI Le Miroir forclose et irrecevable à agir,

* débouté en conséquence la SCI Le Miroir de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

* rejeté comme non fondés tous autres moyens, fins et conclusions contraires des parties,

' à titre très subsidiaire, sur le fond si par extraordinaire la cour devait infirmer le jugement de premier instance et statuant à nouveau considérer que l’action de la SCI Le Miroir était recevable :

— juger que la SCI Le Miroir ne justifie ni du quantum ni du principe de sa prétendue créance,

— en conséquence, rejeter la demande de la SCI Le Miroir tendant à voir fixer sa prétendue créance au passif de la procédure collective de la société SAS Miroir,

— juger en tout état de cause que les pénalités de retard s’analysent en une clause pénale, laquelle est manifestement excessive et devra être réduite dans de plus justes proportions,

' en toutes hypothèses :

— débouter la SCI Le Miroir de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Le Miroir à verser à la SELARL [M] [U] en qualité de liquidateur judiciaire de la société SAS Miroir la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Le Miroir aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 mai 2025, les débats étant fixés au 19 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Le Miroir

La SCI Le Miroir fait valoir que :

— de jurisprudence constante, le délai d’un mois qui incombe au créancier au sens de l’article R. 624-5 du code de commerce s’entend pour délivrer l’assignation ; la date d’enrôlement est indifférente ; la notification lui a été faite le 8 septembre 2022, de sorte que son assignation au fond du 6 octobre 2022 était dans les délais ; son assignation et ses demandes sont donc recevables ; la SELARL [M] [U] détient l’accusé de réception de la lettre adressée à la SCI Le Miroir, et de façon volontaire, délibérée et de mauvaise foi, entend avec la société SAS Miroir le soustraire à la connaissance de la cour,

— en tout état de cause, selon la jurisprudence, la sanction de forclusion en cas de non-respect du délai de saisine d’un mois ne peut être opposée au créancier que lorsque l’ordonnance du juge commissaire et sa notification au créancier ne mentionnent pas l’article R.624-5 et ladite sanction ; ce qui n’est le cas en l’espèce ni pour l’ordonnance, ni pour la notification, de sorte que la forclusion ne peut lui être opposée ; la cour doit prendre en compte la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation, postérieure aux décisions dans des cas similaires relativement au groupe Art de Construire.

La SAS Miroir et la SELARL [M] [U], ès qualités, font valoir que :

— l’article R. 624-5 du code de commerce impose au créancier de saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance du juge-commissaire constatant l’existence d’une contestation sérieuse, à peine de forclusion ; selon l’article 857 du code de procédure civile, la saisine du tribunal s’opère par la remise au greffe d’une copie de l’assignation ; selon la jurisprudence constante, la simple signification importe peu, la date de saisine étant celle de l’enrôlement ; cette solution est issue de la combinaison des textes d’ordre public du livre VI et du code de procédure civile ; de fait, l’ordonnance du juge-commissaire du 22 août 2022 a été notifiée à la SCI Le miroir le 5 septembre 2022, lui donnant jusqu’au 5 octobre 2022 pour procéder à l’enrôlement ; l’assignation de la SCI Le miroir a été signifiée le 6 octobre 2022 mais enrôlée seulement le 13 octobre 2022, soit hors délai ; la SCI Le miroir est par conséquent forclose et irrecevable à agir,

— même à retenir la date du 8 septembre 2022 pour la réception de la notification, selon le courriel produit par la SCI Le miroir, l’enrôlement du 13 octobre 2022 demeure tardif,

— l’ordonnance du juge-commissaire respecte le formalisme requis car elle vise les articles R 624-1 et suivants du code de commerce et indique expressément le délai d’un mois pour saisir la juridiction compétente, sans qu’il soit nécessaire de mentionner la sanction de forclusion.

Sur ce,

L’article R. 624-5 du code de commerce énonce que 'Lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.'

Et l’article 857 du code de procédure civile prévoit que 'Le tribunal est saisi, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

Cette remise doit avoir lieu au plus tard huit jours avant la date de l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance, selon le cas, du président ou du juge chargé d’instruire l’affaire, ou, à défaut, à la requête d’une partie.'

Il résulte de ces textes que le tribunal de commerce est réputé saisi dès la date de la délivrance de l’assignation, dès lors que celle-ci a été remise au greffe.

La jurisprudence que citent les intimées pour conclure à l’irrecevabilité de l’action est obsolète, au regard des décisions postérieures de la Cour de cassation (voir en ce sens Com., 4 octobre 2023, pourvoi n° 22-14.439, publié, et Com., 11 octobre 2016, pourvoi n° 15-10.039, ou encore 1re Civ., 18 novembre 2015, pourvoi n° 14-23.411, Bull. 2015, I, n° 286, mais aussi l’avis de la Cour de cassation, 4 mai 2010, pourvoi n° 10-00.002, Bull. 2010, Avis, n° 2).

De plus, l’article 668 du code de procédure civile dispose que 'la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition, et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre.'

En l’espèce, l’ordonnance du juge-commissaire, en date du 22 août 2022, a été notifiée par le greffe du tribunal de commerce par une lettre datée du 5 septembre 2022, dont l’envoi a été fait en recommandé avec avis de réception. Selon l’e-mail adressé le 9 septembre 2022 par M. [V], gérant de la SCI Le Miroir, à son avocat, la lettre recommandée a été reçue le 8 septembre 2022 par la SCI. Cette pièce s’avère suffisamment probante pour établir la réception de la lettre de notification à cette date. Il s’en déduit que la SCI Le Miroir pouvait former un recours contre l’ordonnance jusqu’au 8 octobre 2022.

Or, l’assignation de la SAS Miroir et la SELARL [M] [U] par la SCI Le Miroir a été délivrée le 6 octobre 2022, de sorte qu’elle a été délivrée dans le délai d’un mois visé à l’article R. 624-5 précité. Le fait que cette assignation n’ait été enrôlée que le 13 octobre suivant, soit postérieurement à l’expiration du délai d’un mois, est sans effet sur la recevabilité de l’action, conformément aux textes précités, dès lors que l’assignation a bien été remise au greffe. La SCI Le Miroir n’est donc pas forclose en son action.

A titre surabondant et en réponse aux conclusions des intimées, il convient d’observer que, si la SCI Le Miroir ne produit pas l’enveloppe justifiant de la réception de la lettre de notification le 8 septembre 2022, il s’avère néanmoins que cette lettre, datée du 5 septembre 2022, n’a pu être reçue que le 6 septembre 2022 au plus tôt, en considérant qu’elle a été postée et acheminée le jour-même de sa rédaction. Ainsi, l’assignation délivrée le 6 octobre 2022 était encore dans le délai de recours.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de déclarer la SCI Le Miroir recevable à agir.

Sur la créance de la SCI Le Miroir

La SCI Le Miroir fait valoir que :

— la SAS Miroir a manqué à son obligation contractuelle d’achever l’immeuble au plus tard le 23 juin 2017, conformément à l’article 22.1 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement ; la livraison n’est intervenue que le 1er juillet 2020 ; la défaillance de la SAS Miroir résulte de son incapacité à financer les travaux restants ;

— la SAS Miroir n’apporte aucune justification valable de force majeure ou de cause légitime de suspension des délais susceptible d’expliquer ce retard de plus de trois ans ; elle n’explique pas le retard supplémentaire de deux ans après la date du 23 juin 2019 ;

— la défaillance de la SAS Miroir l’a contrainte à actionner la garantie financière d’achèvement, lui causant un préjudice financier que la SAS miroir doit réparer intégralement,

— la SAS Miroir avait parfaitement conscience du fait que le consentement de la SCI Le Miroir à l’acte de vente et au montage était conditionné à la mise en location à Pôle Emploi des lots dès la livraison ;

— l’inexécution contractuelle de la SAS Miroir a entraîné la résiliation du bail en l’état futur d’achèvement avec Pôle Emploi le 21 décembre 2018, privant la SCI Le Miroir de revenus locatifs prévus dès la livraison initialement convenue le 23 juin 2017,

— la résiliation du bail par Pôle Emploi, motivée par le retard de livraison imputable à la SAS Miroir, active automatiquement la clause de garantie locative prévue à l’article 25.4 du contrat ; elle correspond à l’absence de locataire entre juillet 2020 et juin 2022 ; la SAS miroir invoque à tort une responsabilité de Pôle Emploi et une prétendue compensation avec une somme due au titre d’un avenant, alors que l’avenant confirme expressément le maintien de la garantie locative, et que la somme mentionnée dans l’avenant concerne des aménagements annulés, sans lien avec cette clause ;

— de même lui est due l’indemnité contractuelle mensuelle de substitution de loyers ; le point de départ est explicitement fixé au 5 octobre 2016 jusqu’à la location effective, sans limite de durée ; la commune intention des parties est parfaitement lisible dès lors qu’il est précisé que cette indemnité vise à permettre à la SCI Le Miroir de rentabiliser son investissement avant que le bien ne puisse générer de loyers effectifs ; les locaux n’étant pas loués, étant donné que les aménagements intérieurs nécessaires viennent juste d’être achevés, l’indemnité a vocation à s’appliquer,

— la clause d’indemnité mensuelle de substitution de loyers n’est pas pénale, mais relève d’une garantie, sans lien avec une faute ; à titre subsidiaire, l’indemnité convenue n’est pas excessive et relève des usages courants, étant calquée sur le loyer réel,

— la créance d’indemnité de loyer de substitution est unique, et prend la forme d’une créance à exécution successive, de sorte qu’elle ne nécessitait aucune déclaration de créance complémentaire ; il ressort de sa déclaration de créance qu’elle a exprimé de façon non-équivoque sa volonté de déclarer les indemnités de loyer de substitution, année par année, selon le même calcul, justifiant par ailleurs ce calcul par la production des factures antérieures ainsi que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, de sorte qu’elle est également recevable et bien fondée à solliciter les sommes correspondant aux indemnités échues postérieurement à la déclaration de créance ;

— la garantie locative et l’indemnité de loyers de substitution ont été stipulées pour la même fin, savoir compenser l’absence de loyer, et s’élèvent à la même somme, de sorte qu’elles ne se compensent pas ; la garantie locative s’impute sur le montant de l’indemnité de loyers de substitution ;

— la SAS Miroir doit en outre rembourser les avances financières payées par la SCI Le Miroir à la société Millennium Insurance, en charge du financement post-garantie ; les escomptes consentis par la SAS Miroir sont indifférents dès lors qu’ils sont inopposables à la société Millenium Insurance qui n’en a pas tenu compte ;

— les intérêts courent de plein droit dès l’échéance des créances, sans mise en demeure préalable dès lors que les parties ont entendu dans le contrat s’abstenir de toute mise en demeure préalable ; le contrat prévoit expressément le taux applicable pour les intérêts de la garantie locative ; pour l’indemnité de loyer de substitution, à défaut de précision sur le taux applicable, il faut revenir au droit commun ; en tout état de cause, si la cour suit l’argumentation de la SAS Miroir sur l’arrêt du cour des intérêts, celui-ci doit s’opérer en application de l’article L.622-28 du code de commerce au jugement d’ouverture de la procédure collective, soit le 28 janvier 2021 ;

— les frais et honoraires qu’elle a engagés dans le cadre des échanges avec la SAS Miroir et relatifs à la défaillance de cette dernière doivent lui être remboursés ; ces frais sont justifiés par des factures détaillées ; le montant est aligné sur la pratique judiciaire et les principes de proportionnalité ;

— à titre subsidiaire, la SAS Miroir a commis une faute délictuelle envers elle, en ne respectant pas ses obligations contractuelles issues du bail en l’état futur d’achèvement envers Pôle Emploi, entraînant la résiliation de ce dernier le 21 décembre 2018,

— ce manquement lui a causé un préjudice direct par la privation d’un locataire financièrement crédible et spécialisé, pour lequel les locaux avaient été conçus sur mesure pour son seul usage ; ce locataire n’a pu être remplacé,

— le montant du préjudice correspond à celui réclamé sur le fondement contractuel.

La SAS Miroir et la SELARL [M] [U], ès qualités, font valoir que :

— les articles L. 622-25 et R. 622-23 du code de commerce imposent au créancier de déclarer sa créance avec les éléments de nature à prouver son existence et son montant ; en l’absence de document justificatif, la créance contestée sera rejetée par le juge-commissaire,

— la SCI Le miroir a renoncé à plusieurs créances déclarées initialement, au titre de factures de loyers et de charges locatives du 4ème trimestre 2020 et 1er trimestre 2021, au titre de travaux de démolition d’un escalier, au titre de frais d’assistance et de conseil, et au titre des travaux de levée des réserves formulées à la livraison,

— la SCI Le Miroir a cantonné le montant de sa créance et est désormais forclose à solliciter l’admission au passif pour un montant supérieur à celui déclaré dans les délais légaux ; la limite de déclaration s’impose pour le montant total, mais également pour le poste des pénalités de retard,

— la créance de garantie locative est infondée car elle n’a commis aucune faute ; les retards sont dus à des causes légitimes, tels que la découverte d’une bombe, les intempéries, les modifications de Pôle Emploi et le dépôt de bilan de l’assurance ; la résiliation du bail par Pôle Emploi est de la seule responsabilité de cette dernière ; l’avenant du 17 juin 2019 a imputé cette garantie locative sur le prix de vente,

— les pénalités de retard n’ont pu courir que du 6 octobre 2016 à la date de livraison, soit au 1er juillet 2020 ; le quantum réclamé est donc injustifié,

— l’immeuble achevé est conforme à sa destination ; le retard ne lui est pas imputable ; en conséquence, la SCI Le Miroir n’a subi aucun réel préjudice imputable à la SAS Miroir du fait des prétendus retards,

— les pénalités de retard constituent une clause pénale manifestement excessive représentant plus de 75 % du montant réclamé et près de 50 % du prix de vente total, alors que la SCI Le miroir dispose depuis juillet 2020 d’un immeuble achevé et conforme, de sorte qu’elles sont susceptibles d’être modérées par le juge,

— la créance relative aux avances consenties sous forme d’escompte n’est justifiée ni en son principe ni en son quantum, la SCI Le Miroir ne prouvant ni l’intervention de la société Millenium ni le règlement de cette somme,

— les créances d’intérêts sont infondées car déclarées « à parfaire », ce qui est contraire à la jurisprudence ; de surcroît, les pénalités ne sont pas productives d’intérêts, d’autant plus en l’absence de mise en demeure préalable ; l’ouverture de la procédure collective arrête le cours des intérêts en application de l’article L 622-28 du code de commerce.

Sur ce,

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, par acte authentique du 2 octobre 2015, la SAS Miroir a vendu en l’état futur d’achèvement, à la SCI Le Miroir, plusieurs lots dans un immeuble à construire, pour le prix de 3.300.000 euros HT soit 3.960.000 euros TTC.

Ces lots avaient fait l’objet, par acte du 20 mai 2014, d’un bail consenti en l’état futur d’achèvement à Pôle Emploi moyennant un loyer annuel de 217.752 euros hors taxes et hors charges, et un surloyer de 52.249,49 euros HT pour rembourser au bailleur les travaux d’aménagement convenus.

Or, le 21 décembre 2018, Pôle Emploi a prononcé la résiliation du bail au motif que la livraison devait intervenir le 31 décembre 2018 mais qu’au vu du retard pris sur le chantier, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance était établi et incontestable.

La livraison des biens à la SCI Le Miroir est intervenue le 1er juillet 2020, avec réserves pour l’un des lots, inachevé.

La SCI Le Miroir fait état de plusieurs sommes constituant la créance détenue contre la société Miroir, qu’elle souhaite voir fixée au passif pour le montant total de 1.556.439,54 euros. Il s’agit de la garantie locative, des indemnités de loyers de substitution, du remboursement des avances consenties sous forme d’escompte, des intérêts au taux légal sur ces sommes, et de ses frais et honoraires exposés (hors demande formée au titre de l’article 700 du CPC). Il convient donc d’examiner chacune de ces demandes.

— Sur la créance au titre de la garantie locative

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoit, en son article 25.4, une garantie locative et rappelle que la vente 'porte sur un bien loué en l’état futur d’achèvement à POLE EMPLOI. Si pour une raison quelconque POLE EMPLOI refusait d’entrer dans les lieux et se prévalait de la résolution du bail, notamment en cas de retard de chantier, la présente vente serait alors assortie d’une garantie locative de deux ans'.

Il est précisé que le revenu sur deux années est de 435.504 euros hors charges et hors taxes, et que ce montant constitue 'une somme maximum, forfaitaire et non révisable', ne pouvant se cumuler avec les pénalités de retard par ailleurs prévues à l’acte dès lors que la garantie locative n’est 'due qu’à compter de la livraison de l’immeuble à l’acquéreur'.

Or, Pôle Emploi a résilié le bail le 21 décembre 2018, avant même d’avoir pu prendre possession des locaux loués en l’état futur d’achèvement, en raison du retard pris par le chantier.

Contrairement à ce que soutiennent la société Miroir et son liquidateur judiciaire, il n’y a pas lieu de rechercher si la résiliation du bail prononcée par Pôle Emploi trouve sa cause dans une faute commise par la société Miroir. En effet, la rédaction de l’article 25.4 de l’acte de vente ne soumet pas la garantie locative à l’existence d’une telle faute mais uniquement à la renonciation de Pôle Emploi d’entrer dans les lieux et à sa résiliation du bail, ce qui est le cas en l’espèce. En effet, au point 25.4.1 de la clause de garantie de loyer, les parties ont précisé, s’agissant du 'principe de l’obligation financière du Vendeur', que 'l’objet de la présente garantie locative est d’assurer à l’ACQUEREUR un revenu minimum, pendant la période de garantie locative ci-après définie, que ce soit au moyen des loyers et charges effectivement versés par les locataires au titre des baux conclus selon le processus ci-après ou encore au moyen des sommes versées par le VENDEUR au titre de la présente garantie locative.' Les parties indiquaient donc : 'Il est convenu qu’à compter de la livraison, (et sous réserve du paiement de l’échéance de prix due à l’achèvement) le VENDEUR assurera à l’ACQUEREUR le versement d’une garantie locative sur les Locaux Vacants mais seulement dans la limite d’une période maximum de VINGT QUATRE (24) mois à compter de la Date d’exigibilité, et du Montant Garanti.'

Quant à l’avenant du 27 juin 2019 signé entre la SAS Miroir et la SCI Le Miroir afin de prendre en compte la résiliation du bail par Pôle Emploi, les parties ont convenu que les articles 25.1, 25.2 et 25.3 de l’acte de vente étaient supprimés, mais ont expressément convenu 'que l’article 25.4 demeure inchangé'. La réduction du prix de 430.000 euros convenue aux termes de cet avenant n’est aucunement mentionnée comme correspondant à la garantie locative consentie dans l’acte de vente initial, comme le soutiennent les intimés en contradiction avec les termes mêmes de l’avenant.

Il résulte donc clairement de l’acte de vente et de l’avenant, que, Pôle Emploi ayant mis fin au bail avant la livraison des locaux, la garantie locative s’applique.

S’agissant de son montant, il s’avère qu’en application de la garantie d’achèvement consentie par la société Millennium Insurance, la SCI Le Miroir a perçu, aux termes d’un protocole d’accord signé le 4 août 2021, une indemnité destinée à lui permettre d’achever les locaux livrés le 1er juillet 2020, déduction faite du solde de l’appel de fonds restant dû par la SCI. Cette dernière indique dans ses écritures, sans être contredite par les intimés, que les travaux viennent d’être achevés, soit plus de deux ans après la livraison. Au vu de ces éléments, il convient de retenir le montant de la totalité de la garantie locative soit la somme de 435.504 euros.

— Sur l’indemnité de 'loyers de substitution'

Selon l’article 22.1.3 de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, le délai d’achèvement était prévu au 23 juin 2017, 'sauf survenance d’un cas de force majeure, ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison', ces causes légitimes étant définies dans l’acte. Il était précisé qu’en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension des délais, 'l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux'.

L’article 22.1.4 intitulé 'Pénalités de retard’ dispose : 'L’Acquéreur précise qu’il entend que son investissement soit rentable à compter du 13e mois suivant le démarrage des travaux tel que cette date de démarrage sera mentionnée sur la DROC, soit le 5 octobre 2015, quelle que soit la date de livraison de l’immeuble, et quelle que soit la raison d’un éventuel retard, et même en cas de retard justifié par un cas de force majeure et par une cause légitime.

En conséquence, les parties conviennent que, à défaut de livraison dans les douze mois de la DROC en Mairie, soit le 5 octobre 2015, le [8] versera à l’Acquéreur, à compter de cette même date, à titre d’indemnité, un montant équivalent au montant du loyer trimestriel dû par POLE EMPLOI, hors charges et hors taxe, soit la somme ferme et forfaitaire de 18.146 euros mensuelle correspondant au préjudice subi par l’ACQUEREUR (perte de loyers).

Cet éventuel versement commencera donc le cas échéant au 5 octobre 2016.

Le paiement sera effectué par imputation sur les sommes dues à la livraison.'

Cette clause est claire et prévoit ainsi que ces pénalités de retard sont dues à compter du 5 octobre 2016 si l’immeuble n’est pas livré à cette date, et ce même en cas de retard justifié par un cas de force majeur ou une cause légitime. L’absence de livraison de l’immeuble au 5 octobre 2016 est le seul critère d’application de cette clause.

Si aucune date de fin n’est expressément mentionnée, il est manifeste qu’il s’agit de la date de livraison de l’immeuble. En effet, cette clause s’applique en cas de 'défaut de livraison’ au 5 octobre 2016, est qualifiée dans l’acte par les parties d’ 'indemnité de retard', et son calcul se fait au prorata temporis 'en cas de livraison en cours de trimestre'. La livraison constitue donc bien le terme de ces pénalités.

De plus, ces pénalités de retard ne se cumulent pas avec la garantie locative prévue à l’article 25.4 précédemment examinée. En effet, l’article 25.4.1 précise que le montant prévu au titre de la garantie locative 'ne pourra se cumuler avec les pénalités de retard ci-dessus fixées, la garantie locative n’étant due qu’à compter de la livraison de l’immeuble à l’ACQUEREUR.'

Il est donc clair que ces deux clauses se succèdent : celle prévoyant les pénalités de retard s’applique du 5 octobre 2016 jusqu’à la livraison, et celle prévoyant la garantie locative s’applique à compter de la livraison et pendant deux ans maximum.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI Le Miroir, la clause 22.1.4 n’a pas vocation à s’appliquer tant que les locaux ne sont pas loués, mais seulement jusqu’à la livraison, laquelle est intervenue le 1er juillet 2020. En outre, cette clause, expressément visée comme étant le fondement de la demande formée par la SCI Le Miroir, n’est pas qualifiée d’indemnité de 'loyers de substitution’ comme le fait l’appelante, mais bien de 'pénalités de retard'.

Le montant de l’indemnité prévu à l’acte de vente est une somme 'ferme et forfaitaire’ de 18.146 euros par mois. En conséquence, pour cette période du 5 octobre 2016 au 1er juillet 2020, l’indemnité s’élève à la somme totale de 813.545,50 euros.

Quant à la demande de réduction en ce que l’indemnisation constitue une clause pénale et serait excessive, l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, énonce que 'Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.'

En l’espèce, la clause sur laquelle se fonde la SCI Le Miroir est intitulée 'Pénalités de retard’ et est définie par les parties comme 'une indemnité de retard', non soumise à TVA. Elle a pour objet d’indemniser l’acquéreur si la livraison n’intervient pas dans les douze mois du dépôt de la DROC à la mairie. En conséquence, cette clause constitue bien une clause pénale au sens de l’article 1152 précité. Elle peut ainsi être réduite si elle est manifestement excessive au regard du préjudice subi.

Or, il convient de souligner que les pénalités de retard sont dues dès le 5 octobre 2016 si l’immeuble n’est pas livré à cette date à la SCI Le Miroir, soit plus de huit mois avant la date pourtant fixée par les parties pour la livraison de l’immeuble au 23 juin 2017. Le fait que l’acquéreur ait voulu que son investissement soit rentable dès le treizième mois de la signature de l’acte de vente n’est pas suffisant à caractériser un préjudice pour celui-ci sur la période du 5 octobre 2016 au 23 juin 2017. En effet, le bail qui avait été consenti à Pôle Emploi prévoyait une date de livraison vingt-et-un mois après la dernière acquisition des terrains par le bailleur. Les acquisitions des terrains ont été signées le 23 septembre 2015, comme cela résulte de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement qui mentionne les origines de propriété, ce qui porte donc la date de livraison des locaux à Pôle Emploi au 23 juin 2017, date correspondant à la livraison prévue des locaux à la SCI Le Miroir.

En conséquence, le montant de la peine conventionnellement fixé, soit la somme totale de 813.545,50 euros, apparaît excessif au regard du préjudice subi par la SCI Le Miroir et doit donc être réduit. Au vu des éléments ci-dessus analysés, il convient de réduire cette créance au titre des pénalités de retard, dénommée 'loyers de substitution’ par la SCI Le Miroir, à la somme de 657.500 euros.

— Sur le remboursement des avances consenties sous forme d’escompte

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement rappelle, en son article 26, qu’une garantie financière d’achèvement a été consentie à la société Miroir par la société Millennium Insurance, 'en vue de garantir le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement de l’ensemble immobilier', conformément à l’article R. 261-21 b du code de la construction et de l’habitation.

La SCI Le Miroir produit un avenant à la convention d’administration conjointe du compte centralisateur, conclu entre la SAS Miroir et la société Millenium Insurance le 26 mars 2021, aux termes duquel il est prévu que 'Toutes les opérations créditrices correspondant à l’encaissement des paiements des appels de fonds feront l’objet d’un virement sur le compte bancaire détenu par la société MILLENNIUM INSURANCE COMPANY auprès de la BNP Paris Bas dont le RIB est joint en Annexe 1'.

La SCI indique avoir versé à la SAS Miroir la somme de 34.650 euros correspondant à des appels de fonds non encore exigibles, en échange de quoi la société Miroir a renoncé, à titre d’escompte, à une partie de ces appels de fonds à échoir, mais qu’elle a dû également verser ces mêmes sommes à la société Millennium Insurance à qui cet accord n’était pas opposable.

Or, la SCI Le Miroir ne produit aucun élément au soutien de ses allégations, tant au titre des sommes prétendument versées (montants et dates) qu’au titre de l’accord dont elle se prévaut avec la société Miroir.

De plus, la SCI Le Miroir a signé le 4 août 2021, avec le mandataire de la société Millennium Insurance, un protocole d’accord aux termes duquel elle a perçu une indemnité de 250.000 euros HT soit 300.000 euros TTC destinée à financer l’achèvement des travaux de ses lots, déduction faite d’une somme de 50.000 euros au titre du solde des appels de fonds. Or, il est précisé au point 12 du préambule, que 'la SCI LE MIROIR est redevable au titre du solde des appels de fonds dus, de la somme de 58.875,00 euros HT, soit 73.593,75 euros TTC, étant précisé que la SCI LE MIROIR a procédé à un paiement anticipé entre les mains de la SAS Miroir de 28.875 euros HT soit 34.650 euros TTC'.

Il s’avère donc que la somme de 34.650 euros versée par la SCI Le Miroir a, in fine, été prise en compte pour réduire le montant qu’elle restait devoir au titre du solde des appels de fonds.

En conséquence, la SCI Le Miroir ne saurait réclamer également cette somme à la société Miroir. Cette créance sera donc écartée.

— Sur les intérêts sur les créances retenues

L’article L. 622-28 du code de commerce énonce que le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations.

S’agissant de la garantie locative de 435.504 euros, la SCI Le Miroir a déclaré au mandataire judiciaire des intérêts au taux légal, de sorte qu’il convient de retenir ce taux et non le taux conventionnel, lequel est supérieur. La garantie locative était due à compter de la livraison et pendant une durée maximum de deux ans, en cas d’absence de location des locaux. Elle s’est donc constituée mensuellement jusqu’à atteindre le plafond de 435.504 euros à l’issue des deux ans. Cette créance résultant de factures mensuelles successives, il convient de faire droit aux intérêts sur chaque échéance mensuelle à compter de la première échéance du 1er juillet 2020 et jusqu’au 28 janvier 2021, date d’ouverture de la procédure collective de la SAS Miroir.

Quant à l’indemnité de 657.500 euros au titre des pénalités de retard dénommées 'loyers de substitution’ par la SCI, il s’agit d’une indemnisation, de sorte que les intérêts au taux légal courent à compter du 1er juillet 2020, date à laquelle cette indemnisation est déterminée, et jusqu’au 28 janvier 2021, date d’ouverture de la procédure collective de la SAS Miroir.

Enfin, dès lors que la créance de 34.650 euros au titre d’avances sous forme d’escompte est écartée, aucun intérêt n’est dû à ce titre.

— Sur les honoraires d’assistance et de conseil

Au vu de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, les frais et honoraires exposés par la SCI Le Miroir ne constituent pas une créance contractuellement fondée à l’égard de la société Miroir.

Quant au fondement quasi-délictuel invoqué à titre subsidiaire par la SCI Le Miroir, celle-ci se prévaut d’une faute de la société Miroir dans l’exécution du bail en l’état futur d’achèvement conclu avec Pôle Emploi, cette faute étant à l’origine de la résiliation du bail qui lui a causé un préjudice.

Toutefois, les dépenses d’honoraires ne présentent pas de lien de causalité direct avec la faute qu’elle invoque, mais résultent de son choix d’être assistée d’un avocat avant toute procédure.

Il convient donc de rejeter la créance de 15.000 euros réclamée par la SCI Le Miroir au titre de frais et honoraires.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la SCI Le Miroir au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Miroir, à la somme de 435.504 euros au titre de la garantie locative, outre intérêts au taux légal sur chaque échéance mensuelle de la garantie, à compter de la première échéance du 1er juillet 2020 et jusqu’au 28 janvier 2021, et à la somme de 657.500 euros au titre des pénalités de retard, outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 28 janvier 2021.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner l’inscription de ces créances au passif de la liquidation judiciaire de la société Miroir, comme le sollicite l’appelante. En effet, la cour n’est présentement saisie qu’aux fins de trancher la contestation de créance et l’admission des créances relève du pouvoir du juge-commissaire.

Le surplus des demandes formées par la SCI Le Miroir sera ainsi rejeté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de première instance et d’appel seront tirés en frais privilégiés de la procédure collective de la SAS Miroir.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient, en équité, de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable comme non forclose l’action introduite par la SCI Le Miroir ;

Fixe la créance de la SCI Le Miroir au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Miroir :

— à la somme de 435.504 euros au titre de la garantie locative, outre intérêts au taux légal sur chaque échéance mensuelle de la garantie, à compter de la première échéance du 1er juillet 2020 et jusqu’au 28 janvier 2021 ;

— à la somme de 657.500 euros au titre des pénalités de retard, outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 28 janvier 2021 ;

Rejette le surplus des demandes de la SCI Le Miroir ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront tirés en frais privilégiés de la procédure collective de la SAS Miroir ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente