Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 6, 4 septembre 2025, n° 24/03092

TCOM Nanterre 30 avril 2024

CA Versailles
Confirmation 4 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Autorité de la chose jugée
La cour a estimé que la demande de restitution était irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à un jugement antérieur qui avait statué sur la restitution des fonds, ne condamnant que M. [P].
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé équitable d'allouer une somme à la S.A. ICADE pour couvrir ses frais de justice, considérant la nature de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a examiné l'appel de la S.A. Foncière Fribourgeoise Holding (FFH) contre le jugement du Tribunal de Commerce de Nanterre, qui avait déclaré irrecevable sa demande de restitution de 165.545 euros à l'encontre de la S.A. ICADE, en raison de l'autorité de la chose jugée d'un précédent jugement. FFH soutenait que ICADE ne pouvait opposer cette autorité, n'ayant pas été condamnée dans la première procédure. La cour a confirmé la décision de première instance, considérant que FFH aurait dû inclure ICADE dans sa demande initiale, et que le jugement antérieur avait statué uniquement sur la responsabilité de M. [P]. En conséquence, la cour a également condamné FFH à verser 3.000 euros à ICADE au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 6, 4 sept. 2025, n° 24/03092
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/03092
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Nanterre, 30 avril 2024, N° 2022F01456
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric ZERBIBRenaud DUBOISPierre-Antoine CALSStéphanie TERIITEHAU
Cabinet(s) :	FRESHFIELDS LLPMORGAN LEWIS & BOCKIUS UK LLP
Parties :	Société anonyme de droit suisse, S.A. FONCIERE FRIBOURGEOISE HOLDING c/ S.A. ICADE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 66B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/03092 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WRCU

AFFAIRE :

S.A. FONCIERE FRIBOURGEOISE HOLDING

S.A. ICADE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Avril 2024 par le Tribunal de Commerce de Nanterre

N° RG : 2022F01456

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.09.2025

à :

M^e Pierre-Antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLESPARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. FONCIERE FRIBOURGEOISE HOLDING (FFH)

Société anonyme de droit suisse, inscrite au registre du commerce du canton de Fribourg sous le numéro CHE-413.691.869

[Adresse 2]

[Localité 1] (SUISSE)

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Pierre-antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719 – Représentant : M^e Frédéric ZERBIB, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2125

APPELANTE

****************

S.A. ICADE SA

N° Siret : 582 074 944 (RCS [Localité 8])

[Adresse 3]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20240167 – Représentant : M^e Renaud DUBOIS du PARTNERSHIPS MORGAN LEWIS & BOCKIUS UK LLP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J008, substitué par M^e Ophélie BOULOS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025, Madame Fabienne PAGES, présidente ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA ICADE est une société immobilière d’investissements, créée en 1954. Elle exerce des activités foncières et de promotion dans différents secteurs (bureaux, parcs d’affaires, logements, santé et équipements publics).

Selon acte sous seing privé en date du 8 janvier 2018 modifié par un avenant en date du 9 novembre 2018, la SA ICADE a donné à bail à la société New Concept, dont M [O] [P] est le dirigeant, un local commercial situé au rez de chaussée du bâtiment au n° [Adresse 4], [Adresse 5]) pour une durée de 12 ans à compter du 1er avril 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 88 250 euros HT/HC payable par trimestre et d’avance et pour y exercer une activité de restauration de type brasserie sous l’enseigne 'Au Bureau', franchise appartenant au groupe Bertrand.

Faisant valoir des difficultés financières à l’origine de loyers impayés, la société New Concept a proposé à sa bailleresse la résiliation amiable du bail précité, la conclusion d’un nouveau bail portant sur les mêmes locaux commerciaux avec une nouvelle destination au profit de la société par actions simplifiée unipersonnelle, '[Localité 7] Concept', en cours de constitution avec pour associé unique M [O] [P], le rachat par la société Foncière Fribourgeoise Holding (FFH) des parts de la société [Localité 7] Concept et l’apurement de l’intégralité des loyers impayés.

Pour garantir le paiement de l’arriéré locatif, une convention de séquestre a été signée le 10 septembre 2019 entre M [O] [P] et FFH, désignant maître [K] [U] en qualité de séquestre, prévoyant la remise par ce dernier de la somme de 190 000 euros à la société ICADE pour le compte de M [O] [P] lors de la signature du nouveau bail, à défaut le séquestre devrait restituer la somme de 190 000 euros versée sur son compte CARPA à FFH.

Le 27 septembre 2019, FFH a autorisé la libération des fonds à hauteur de 165 545 euros au profit d’ICADE, correspondant à l’arriéré locatif de la société New Concept sous conditions que M [O] [P] signe les actes de cession d’actions à son profit et obtienne d’ICADE la confirmation des termes du nouveau bail avec la société [Localité 7] Concept.

Les fonds ont été libérés mais il n’a pas été donné suite au projet de signature du nouveau bail commercial tout comme aux cessions d’actions.

Suite à deux commandements de payer en dates des 27 et 30 juillet 2020, restés infructueux, par assignations des 5 février et 1er mars 2021, la SA ICADE a fait citer la société New Concept devant le tribunal judiciaire de Paris en vue du prononcé du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion de la locataire, et de sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux.

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 7 avril 2021 la société New Concept a été placée en redressement judiciaire, converti en liquidation par jugement du 19 mai 2021 et la SELAFA MJA en la personne de maître [E] [R] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 3 juin 2021, la SA ICADE a déclaré sa créance de 245.914,13 euros TTC à cette procédure collective au titre des loyers restés impayés.

Par assignation en intervention forcée en date du 2 mars 2023, ICADE a fait citer la SELAFA MJA en la personne de maître [E] [R] à la procédure précitée introduite par elle à l’encontre de la société New Concept devant le tribunal judiciaire de Paris.

Suite à la jonction de ces deux procédures, cette juridiction a, par jugement du 12 juin 2024, fixé la créance de la société ICADE au passif de la société New Concept à la somme de 245.914,13 euros TTC au titre du solde locatif arrêté à la date du 6 avril 2021.

Le 20 décembre 2019, le conseil de FFH a mis la SA ICADE en demeure de restituer à sa cliente la somme de 165.545 euros.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par assignations du 31 janvier 2020, FFH a fait citer M [O] [P] et la société ICADE devant le tribunal judiciaire d’Evry. Pour autant, elle a formé des demandes uniquement à l’encontre de M [O] [P], sollicitant sa condamnation à lui restituer la somme de 165.545 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2019, date du paiement, à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Et par jugement réputé contradictoire (en l’absence de M [P]) du 18 février 2021 du tribunal judiciaire d’Evry, M [P] a été condamné à payer à FFH la somme de 165 545 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2019 et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Puis par assignation en date du 6 septembre 2022, FFH a fait citer la SA ICADE devant le tribunal de commerce de Nanterre en vue de sa condamnation à lui restituer la somme de 165.545 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2019 et lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement contradictoire du 30 avril 2024 du tribunal de commerce de Nanterre a :

Dit irrecevable les demandes formées par la SA Foncière Fribourgeoise Holding à l’encontre de la SA ICADE

Condamné la SA Foncière Fribourgeoise Holding à payer à la SA ICADE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la SA Foncière Fribourgeoise Holding aux dépens.

La société Foncière Fribourgeoise Holding a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 22 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 31 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Foncière Fribourgeoise Holding, appelante, demande à la cour de :

Infirmer la décision du cour de commerce de [Localité 8] (sic) en ce qu’il (sic) a : Dit irrecevables les demandes formées par la SA Foncière Fribourgeoise Holding à l’encontre de la SA ICADE ; Condamné la SA Foncière Fribourgeoise Holding à payer à la SA ICADE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SA Foncière Fribourgeoise Holding aux dépens.

Et statuant à nouveau :

Déclarer la société Foncière Fribourgeoise Holding recevable et bien fondée en son action et ses demandes

Y faisant droit,

Juger que la société ICADE a indûment perçu la somme de 165.545 euros appartenant à la Société Foncière Fribourgeoise Holding

Par conséquent,

Condamner la société ICADE à restituer la somme de 165.545 euros à la société Foncière Fribourgeoise Holding avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2019, date du paiement

Condamner la société ICADE au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société ICADE aux entiers dépens de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 28 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société ICADE, intimée , demande à la cour de :

Confirmer le jugement attaqué dans toutes ses dispositions

Débouter la société Foncière Fribourgeoise Holding de toutes ses demandes à l’encontre d’ICADE

Subsidiairement, statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

Débouter la société Foncière Fribourgeoise Holding de toutes ses demandes à l’encontre d’ICADE en tant qu’elles sont irrecevables et/ou infondées

Et, en toute hypothèse de :

Condamner la société Foncière Fribourgeoise Holding à payer à ICADE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Stéphanie Teritehau, qui sera crue sur ses offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 27 mai 2025, fixée à l’audience du 25 juin 2025 et mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Le tribunal de commerce, par le jugement dont appel, a dit la demande en paiement de FFH à l’encontre d’ICADE dont il était saisi irrecevable, au motif qu’elle se heurtait à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 18 février 2021 puisque cette décision avait statué sur la demande de restitution des fonds libérés par FFH alors qu’ICADE était partie à cette procédure.

En cause d’appel, FFH fait valoir la recevabilité de sa demande en paiement de la somme de 165.545 euros à l’encontre d’ICADE. Elle explique qu’il ne peut lui être utilement opposé l’autorité de la chose jugée résultant du jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 18 février 2021 puisqu’ICADE à l’encontre de laquelle aucune demande n’avait été effectuée ne peut être considérée comme non partie à cette procédure.

Elle ajoute qu’elle a intérêt à obtenir une condamnation à paiement à l’encontre d’ICADE, M [P], seul condamné à ce titre par le jugement du 18 février 2021 n’étant pas solvable.

L’article 1355 du code civil énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il convient de relever que FFH avait fait citer ICADE par assignation du 31 janvier 2020 devant le tribunal judiciaire d’Evry, de sorte qu’ayant ainsi été appelée à cette instance et ayant ainsi pu faire valoir tout moyen de défense, elle doit être considérée, contrairement à ce que soutient l’appelante, comme partie à cette procédure à l’issue de laquelle le jugement du 18 février 2021a été rendu, et ce bien qu’aucune demande n’ait été effectuée par FFH à son encontre (Soc. 28 janvier 1982 n°80-15.325).

La règle de l’autorité de la chose jugée résultant de l’article précité s’oppose à ce qu’un litige déjà jugé soit de nouveau soumis à l’appréciation des juges, la chose jugée porte sur ce qui a été précédemment débattu et jugé.

Il en résulte qu’il appartenait à FFH de solliciter dès la première procédure initiée par assignations du 31 janvier 2020 à l’encontre de M [P] mais également d’ICADE, la condamnation de cette dernière au titre de cette restitution puisque mise en cause , de sorte qu’en ne le faisant pas la demanderesse a nécessairement considéré que seul M [P] et non pas ICADE était redevable de cette somme.

De sorte que le jugement susvisé du 18 février 2021 a statué sur la demande de restitution de FFH de la somme de165.545 euros en ne condamnant que M [P] à ce titre et ce conformément à sa demande.

Le défaut d’exécution du jugement susvisé par M [P], condamné à payer à FFH cette somme ne peut être considéré comme un fait nouveau privant cette décision de l’autorité de la chose jugée.

Par cette seconde procédure, FFH a à nouveau assigné par acte du 6 septembre 2022 la SA ICADE en la même qualité que lors la précédente assignation du 31 janvier 2020, au sens de l’article précité et sollicite désormais la condamnation d’ICADE à lui restituer la somme de 165.545 euros et ce, contrairement à la précédente procédure par laquelle elle avait considéré que cette dernière n’était pas débitrice des fonds libérés.

ICADE à l’encontre de laquelle aucune demande n’avait été faite au titre de la restitution de la somme de 165.545 euros alors qu’elle était partie à la première procédure, peut dès lors valablement opposer l’autorité de la chose jugée dont est revêtue le jugement du 18 février 2021 en ce qu’il a définitivement tranché dans son dispositif que seul M [P] devait être condamné au titre de la demande de restitution de FFH.

Le jugement déféré ayant déclaré irrecevable la demande en paiement de FFH à l’encontre d’ICADE au titre de la restitution de la somme de 165.545 euros sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer la somme de 3 000 euros à la SA ICADE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la société Foncière Fribourgeoise Holding à payer à la SA ICADE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Foncière Fribourgeoise Holding aux entiers dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par M^me RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente