N° RG 24/03177 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MMQF

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Carole BALOCHE

la SELARL CSCB

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 27 MAI 2025

Appel d’une Ordonnance (N° R.G. 24/00108) rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 16 mai 2024, suivant déclaration d’appel du 03 Septembre 2024

APPELANT :

M. [N] [F]

né le 14 Juillet 1976 à [Localité 4] (BURKINA-FASO)

de nationalité Burkinabé

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Carole BALOCHE, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-4557 du 26/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIM ÉE :

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Société anonyme au capital de 29 587 658,10 ' immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 058502329B, prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Alexia JACQUOT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 26 juin 2020, la SA société dauphinoise pour l’habitat a donné à bail à M.[N] [F] un logement.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater la résiliation du bail et le voir condamné au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 octobre 2023,

— rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [N] [F],

— fixé, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 octobre 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

— condamné, à titre provisionnel, M. [N] [F] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 3 286,36 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 mars 2024 (mois de février compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— autorisé la société dauphinoise pour l’habitat à procéder à l’expulsion de M.[N] [F] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 6],

— condamné, à titre provisionnel, M. [N] [F] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

— rejeté toutes les autres demandes.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 septembre 2024, M. [N] [F] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la société dauphinoise pour l’habitat forme appel incident en ce que le juge l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2024, l’appelant demande à la cour d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— constater la bonne foi de M. [F] et sa capacité à apurer l’arriéré locatif,

— par conséquent, octroyer des délais de paiement à M. [F],

— dire et juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— débouter la société dauphinoise pour l’habitat de sa demande d’expulsion,

— condamner la société dauphinoise pour l’habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, M. [F] fait valoir être de bonne foi et réaliser les démarches nécessaires à la régularisation de sa situation administrative et financière. Il précise qu’il doit percevoir prochainement des indemnités chômage, avoir repris le paiement intégral de son loyer et verser une somme en sus pour apurer son arriéré locatif.

Suivant dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2025, l’intimée demande à la cour de :

— juger recevable, mais non fondé l’appel de M. [N] [F],

— débouter M. [N] [I] [M] [F] de son appel et de l’intégralité de ses demandes, moyens et prétentions,

— juger que M. [N] [I] [M] [F] n’est pas en capacité de régler sa dette et n’a pas repris le paiement des loyers,

— confirmer l’ordonnance sauf en ce qu’elle a débouté la société dauphinoise pour l’habitat de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] [I] [M] [F] [N] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

— condamner M. [N] [I] [M] [F] [N] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel et aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, la bailleresse fait valoir qu’elle avait sollicité la résiliation pour défaut d’assurance et que cette cause ne permet pas de faire droit à la suspension des effets de la clause de résiliation. Elle ajoute que le locataire n’a pas repris le paiement de ses loyers et que sa dette s’est aggravée pour atteindre la somme de 4 285,74 euros hors frais au 13 janvier 2025 et s’oppose donc à l’octroi de délais.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des articles 834, 835 du code de procédure civile et de l’article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’ il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose 'De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.'

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux deux mois suivant sa signification ou pour défaut de production de justificatif d’assurance après un commandement de produire ledit justificatif resté infructueux 15 jours suivant sa signification (pièce 1 de la bailleresse).

Un commandement de payer et de produire l’attestation d’assurance du logement visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 6 de la loi du 31 mai 1990 et 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié au locataire le 25 août 2023 pour la somme de 2677,35 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 août 2023.

Faute pour M. [N] [F] d’avoir justifié de son assurance habitation dans le mois suivant la notification dudit commandement, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies au 24 septembre 2023 et non au 6 octobre 2023 comme retenu par le juge des référés.

La résiliation du bail étant acquise, les indemnités d’occupation sont dues par le locataire à compter du 24 septembre 2023.

M. [N] [F] ne formule aucun moyen de nature à critiquer l’ordonnance entreprise sur le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le juge des référés, partant l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la dette locative, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La bailleresse justifie d’une créance arrêtée à la date du 13 janvier 2025 (pièce 7) à la somme de 4 285,74 euros, hors frais de procédure, à laquelle M. [N] [F] sera condamné.

Dès lors que la clause résolutoire est reconnue acquise au 24 septembre 2023 pour défaut d’assurance, et non pour défaut de paiement des loyers, M. [N] [F] n’est pas fondé à solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance n’interdit cependant pas, par principe, l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Néanmoins, M. [N] [F] ne justifie pas d’une situation financière lui permettant d’apurer sa dette locative. Par ailleurs, celle-ci n’a fait qu’augmenter depuis l’ordonnance déférée.

En conséquence, les demandes de l’appelant tendant à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’appelant qui succombe sera condamné aux dépens d’appel.

C’est à juste titre que le juge des référés a retenu, compte tenu de la situation économique de la partie succombante qu’il n’y avait pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

L’équité commande pareillement de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 octobre 2023,

— fixé, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 octobre 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

— condamné, à titre provisionnel, M. [N] [F] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 3 286,36 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 mars 2024 (mois de février compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 septembre 2023,

Fixe, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 septembre 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

Condamne, à titre provisionnel, M. [N] [F] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 4 285,74 euros, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [F] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée de la mise en état, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente