COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72D

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 JUIN 2025

N° RG 23/00906 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VVP3

AFFAIRE :

[W] [M] [E]

et autre

C/

[A] [I] [V]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Pontoise

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 15/05898

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY,

M^e Cédric MARTINEZ,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [M] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Pierre-Henri HANOUNE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1202

Madame [N] [H] [J] épouse [M] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Pierre-Henri HANOUNE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1202

APPELANTS

****************

Monsieur [A] [I] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Cédric MARTINEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 91

Madame [G] [P] [F] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Cédric MARTINEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 91

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. et Mme [M] [E] ont acquis, le 14 novembre 1990, les lots n° 6 et 7 dans un ensemble immobilier cadastré AL n° [Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété et sis à [Adresse 7]. M. et Mme [V] ont acquis le lot voisin n° 5, le 30 juin 1997. Ces divers lots sont issus du démembrement d’un ancien corps de ferme, et lors de l’établissement de la division de la copropriété, les bâtiments D (sur le lot n° 5) et E (sur le lot n° 6) étaient contigus.

Au cours de l’été 2013, M. et Mme [V] ont modifié la toiture de leur maison aux fins de créer un grenier aménageable avec trois châssis de toit, à la suite de quoi M. et Mme [M] [E] leur ont reproché d’avoir réalisé des rives de tuiles de toiture qui dépassaient au-dessus de la clôture, et d’avoir édifié un mur contigu à leur maison qui empiète sur leur fond.

Par acte en date du 16 juin 2015, qui sera publié au service de publicité foncière de Saint-Leu-la-Forêt le 10 décembre 2015, volume 2015 P n° 7379, M. et Mme [M] [E] ont assigné M. et Mme [V] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise en vue d’obtenir leur condamnation à démolir la partie du mur en question empiétant sur leur lot, ainsi qu’à supprimer les tuiles qui dépassaient. Suivant ordonnance en date du 24 novembre 2016, le juge de la mise en état a ordonné une expertise ; l’expert a déposé son rapport le 8 avril 2019.

Selon jugement en date du 2 décembre 2022, le Tribunal a :

— débouté M. et Mme [M] [E] de toutes leurs demandes ;

— condamné in solidum M. et Mme [M] [E] aux dépens ;

— condamné in solidum M. et Mme [M] [E] à payer à M. et Mme [V] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, il a notamment relevé :

— que le réhaussement du mur de M. et Mme [V] avait été réalisé sur un ancien mur qui était une partie commune spéciale aux lots n° 5 et 6 ;

— que plusieurs éléments tendaient à établir l’existence d’un mur distinct qui appartenait à l’ancien bâtiment E, à ce jour détruit, et qui était accolé à l’actuel mur litigieux ;

— qu’avant les travaux en cause, la maison de M. et Mme [V] était déjà couverte de tuiles avec un débord identique, ce qui était incompatible avec la thèse selon laquelle la toiture de M. et Mme [M] [E] reposait sur ce même mur, alors même que n’était allégué aucun empiètement avant travaux ;

— que les demandeurs ne pouvaient se prévaloir de la violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les travaux en cause ne portaient aucune atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble.

Par déclaration en date du 8 février 2023, M. et Mme [M] [E] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 13 novembre 2024, ils exposent :

— que pour construire leur immeuble, M. et Mme [V] ont utilisé un mur existant à l’emplacement de l’ancienne maison correspondant aux lots n° 6 et 7 (ancien bâtiment E) ;

— qu’aux termes du règlement de copropriété, ce deux lots constituent des parties communes spéciales dont ils possèdent la totalité des millièmes ;

— que trois géomètres-expert ont conclu à l’existence d’un empiètement du mur du bâtiment D sur l’ancien bâtiment E sur un m² ;

— que l’exhaussement a bien été fait en 2013 ;

— que si le tribunal a relevé qu’il existait un ancien mur distinct qui appartenait au bâtiment E et qui était accolé à l’actuel mur en litige, cela n’était aucunement démontré par la différence d’épaisseur entre ce deux murs qui pouvait s’expliquer par le fait que se trouvait entre les deux une isolation ; que le trait séparant ces deux murs matérialisait la limite séparative des fonds et non pas l’existence de deux murs distincts ; que souvent leur construction est hétéroclite ; qu’il subsiste une partie de mur en biais ; que si un mur propre au bâtiment E avait existé, il aurait constitué un obstacle au débord des tuiles ; que l’absence de pan de mur provenant de l’ancien bâtiment E n’est pas significative vu que M. et Mme [V] ont supprimé ledit mur ; que l’exhaussement a bien été réalisé sur celui de clôture ;

— que les autorisations administratives qui ont été données ne l’ont été que sous réserve des droits des tiers ; que l’installation de ce nouvel ouvrage aurait dû se faire sur autorisation de l’assemblée générale de la copropriété ;

— que de plus, les tuiles de rive de toiture dépassent au dessus de leur clôture ; qu’en réalité le débord préexistant a été aggravé par les travaux ; que la modification de la toiture affectait l’aspect extérieur de l’immeuble et rendait donc obligatoire la tenue d’une assemblée générale.

M. et Mme [M] [E] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner in solidum M. et Mme [V] à démolir la partie du mur de leur maison construite sur le lot n° 5 empiétant sur les lots n° 6 et 7 décrite dans le rapport d’expertise, ou à défaut la totalité du mur, à charge pour eux de le reconstruire en limite de propriété, ainsi qu’à supprimer les tuiles de rives dépassant au-dessus de la clôture, dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour ;

— subsidiairement, en application de de la loi du 10 juillet 1965, ordonner la démolition de la partie du mur de M. et Mme [V] exhaussée en 2013 et la suppression des tuiles de rives dépassant au-dessus de la clôture, dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour ;

— dire que les travaux seront réalisés sous la surveillance d’un maître d’oeuvre et que M. et Mme [V] devront communiquer, préalablement à leur exécution, le devis descriptif, l’attestation d’assurance de l’entreprise et le contrat de maîtrise d’oeuvre ;

— dire que M. et Mme [V] devront prendre toute précaution afin de ne créer aucun désordre chez eux à l’occasion de ces travaux et procéder à toutes les remises en état nécessaires ;

— subsidiairement, pour le cas où la Cour n’ordonnerait pas la suppression de l’empiètement du mur, condamner in solidum M. et Mme [V] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum M. et Mme [V] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par les empiètements ;

— débouter M. et Mme [V] de leurs demandes ;

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

Dans leurs conclusions notifiées le 28 octobre 2024, M. et Mme [V] répliquent :

— que les bâtiments D et E, contigus, avaient chacun leur propre mur, accolés l’un à l’autre, cela étant visible sur le plan de 1990, le mur du bâtiment E se prolongeant à l’Ouest au delà de l’autre ; qu’il n’existait donc pas de mur mitoyen ; que dans le cas contraire, antérieurement à 1990 ce mur aurait supporté deux charpentes de toit sur 17,5 cm d’épaisseur (35 divisé par 2) ce qui aurait été impossible ; qu’il subsiste d’ailleurs des traces de l’ancienne toiture ;

— que dans les années 1990, sans doute en 1999, M. et Mme [M] [E] ont fait détruire le bâtiment E dont il ne subsiste rien à ce jour ; qu’à cette époque il n’existait pas d’isolation thermique s’agissant d’une ferme ; que les demandeurs n’en ont jamais fourni l’ancien plan ;

— que le bâtiment D, quant à lui, a été conservé en l’état et sa surface n’a pas changé ;

— que les travaux querellés n’ont pas abouti à un changement de surface, non plus qu’à un empiètement ; que le mur se trouve au même endroit que précédemment, ledit mur portant d’ailleurs les traces de l’ancienne toiture ;

— que le rapport d’expertise est défectueux ;

— que le plan de 1990 ne comportant pas de mesures, l’expert s’est livré à une application graphique aboutissant à des calculs imprécis ou contradictoires quant à l’épaisseur du mur en cause ;

— que si le mur avait constitué une partie commune spéciale, ou un mur mitoyen, M. et Mme [M] [E] ne pouvaient le démolir de leur propre chef ;

— que s’agissant des tuiles, elles ne dépassent pas davantage que celles de l’ancienne configuration avant les travaux de 2013 ; qu’il existait assez d’espace entre les deux bâtiments pour que des tuiles soient disposées ;

— que les appelants ne démontrent aucun préjudice.

M. et Mme [V] demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner M. et Mme [M] [E] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS

Il résulte de l’examen du plan de copropriété que les bâtiments D et E se trouvent côte à côte, le long du [Adresse 6]. L’expert commis par le juge de la mise en état a utilisé les coordonnées numériques et les a ensuite contrôlées avec les angles (colonne des gisements) et les distances (colonne des distances) ; il a ainsi calculé une surface sur une profondeur de 4,41 m avec une façade de 17 cm et une largeur côté jardin de 13 cm, soit 0,66 m² figuré en jaune sur le plan. Il en a conclu que la limite entre les deux fonds était fixée par la mise en copropriété datant de l’année 1990, et que le mur érigé par M. et Mme [V] en 2013 avait été exhaussé sur l’ancien mur qui était une partie commune spéciale aux lots n° 5 et 6, et ainsi empiétait sur la propriété de M. et Mme [M] [E], à concurrence de 0,66 m². L’expert judiciaire s’est fondé, pour opérer ses calculs, sur le plan de MM. [K] et [Z] de 1990 mais celui-ci était imprécis et ne mentionnait pas la longueur des deux façades, ni la largeur des bâtiments D et E, ni l’épaisseur des deux murs ; il n’est donc pas fiable.

La cote issue du plan de copropriété montre clairement qu’il existait à l’époque deux murs, l’un propre au bâtiment D et l’autre propre au bâtiment E ; ces deux murs étaient d’ailleurs de longueur différente, celui du bâtiment E étant plus long, se prolongeant à l’Ouest, et la ligne visible entre ces deux murs ne peut que matérialiser la limite des deux fonds, et non pas une quelconque isolation qui serait du reste très étonnante s’agissant d’une ancienne ferme. Le Cabinet de géomètres-experts Tartacède-Bollaert relève d’ailleurs que le bâtiment acquis par M. et Mme [V] est accolé à celui appartenant à M. et Mme [M] [E], et qu’à l’origine il existait bien deux murs distincts, jusqu’à ce que celui présent sur le fonds E soit détruit par les époux [M] [E], le mur de façade du bâtiment D étant toujours existant. D’ailleurs les intimés font observer à juste titre que si le mur en question avait été un mur commun, sa faible épaisseur (50 cm) aurait été nettement insuffisante pour soutenir deux charpentes de toits, puisque deux maisons d’habitation se trouvaient de part et d’autre. Et les titres de propriété ne font nullement état d’un quelconque mur qui serait commun.

Enfin les appelants ne produisent pas de pièces justificatives qui établiraient que lors des opérations de démolition, le bâtiment E aurait été détruit sans qu’il n’ait été touché au mur le supportant, contigu au fonds des époux [V].

Il faut en conclure qu’il n’existait pas de mur mitoyen, mais bien deux murs, et que la limite entre les deux fonds était auparavant située entre eux deux. Il s’ensuit que le mur objet du litige constitue le mur Sud du bâtiment D appartenant en propre à M. et Mme [V], que ces derniers étaient donc libres d’exhausser comme ils l’ont fait au mois de mars 2013.

Dès lors que la limite des fonds se situe au delà du mur de l’actuel bâtiment D, il faut considérer que tout élément dépassant cette limite empiète sur le lot voisin. Concernant les tuiles, il résulte de l’examen d’une photographie des lieux prise avant les travaux engagés par les intimés en 2013 et d’une photographie récente qu’elles n’empiètent pas davantage qu’auparavant. Le bâtiment de M. et Mme [V] a été exhaussé mais les nouvelles tuiles sont disposées de la même façon. Dans ces conditions c’est à tort que M. et Mme [M] [E] invoquent une nouvelle situation consécutive aux travaux de 2013, à savoir un débord des tuiles sur leur fonds.

Les demandeurs invoquent subsidiairement de la loi du 10 juillet 1965. Son article 25 b prévoit que doit être autorisée par une assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Les époux [V] ne prouvent ni même ne soutiennent s’être pourvus d’une autorisation de l’assemblée générale pour réaliser les travaux litigieux. Mais l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que c’est le syndicat des copropriétaires qui a qualité à agir en justice en pareil cas ; l’un des copropriétaires ne peut agir seul que si est en litige la propriété ou la jouissance de son lot, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ou en cas de carence ou d’inaction du syndic, mais sur délégation expresse de l’assemblée générale. Or les demandeurs ne démontrent pas avoir vainement mis en demeure le syndic d’agir en justice à l’encontre des époux [V], et ne se sont pas pourvus d’une délégation de l’assemblée générale. Ce moyen doit donc être rejeté.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de démolition du mur, ainsi que celle tendant à supprimer les tuiles de rives dépassant au-dessus de la clôture.

M. et Mme [M] [E] réclament, subsidiairement, pour le cas où la Cour n’ordonnerait pas la suppression de l’empiètement du mur, la condamnation in solidum M. et Mme [V] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils fondent cette demande sur la circonstance que ces derniers refusent une solution indemnitaire en contrepartie de l’empiètement dont ils sont victimes, puisque les intéressés se sont appropriés une partie d’un mur indivis.

Mais dès lors que le Tribunal, suivi en cela par la Cour, ne retient aucun empiètement et juge que le mur qui a été exhaussé par M. et Mme [V] leur appartenait en propre, il n’y a pas lieu au versement de dommages et intérêts. Cette prétention ne peut donc qu’être rejetée.

M. et Mme [M] [E], qui succombent, seront condamnés au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 2 décembre 2022 ;

— CONDAMNE M. [W] [M] [E] et Mme [N] [M] [E] à payer à M. [A] [V] et Mme [G] [V] née [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [W] [M] [E] et Mme [N] [M] [E] aux dépens d’appel ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT