4ème Chambre

ARRÊT N° 218

N° RG 23/02938

N°Portalis DBVL-V-B7H-TYV7

(Réf 1ère instance : 22/01905)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2024

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 3] représenté par son Syndic, le Cabinet CITYA dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marine EISENECKER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER BOHELAY EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 3]

INTIMÉE :

Madame [P] [S]

née le 07 Décembre 1960 à [Localité 3] (56)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 3]

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [P] [S] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] et soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2022, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de [Localité 3] afin de voir annuler les résolutions n°3 à 6, 7, 8, 9 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2022, et condamner le syndicat à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un jugement en date du 19 avril 2023, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a :

— prononcé l’annulation des résolutions 3 à 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 24 août 2022 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [S] du surplus de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [S] sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] a interjeté appel de cette décision le 23 mai 2023.

L’instruction a été clôturée le 1er août 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société Citya Cagil Immobilier, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires en ses demandes ;

En conséquence,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— prononcé l’annulation des résolutions 3 à 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 24 août 2022 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [S] sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires ;

Puis, statuant à nouveau,

— débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [S] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner Mme [S] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 1er août 2024, Mme [S] demande à la cour de :

— juger recevable et bien-fondée Mme [S] en ses demandes ;

Y faisant droit,

— débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Mme [S] ;

— juger que la déclaration d’appel formée le 23 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires ne mentionne ni la réformation, ni l’annulation du jugement déféré à la cour ;

— juger l’absence d’effet dévolutif de l’appel formé par le syndicat des copropriétaires et juger que la cour n’est pas saisie ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples et contraires ;

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— prononcé l’annulation des résolutions 3 à 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 24 août 2022 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [S] du surplus de ses demandes ;

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [S] sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires ;

— débouter syndicat des copropriétaires de toute demande plus amples et contraires ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [S] de sa demande d’annulation de la résolution n°11 ;

Statuant à nouveau,

— annuler la résolution n° 11 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande plus amples et contraires ;

Y additant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à régler à Mme [S] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés au stade de l’appel ;

— condamner le même aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais des huissiers intervenus dans le dossier et ceux à venir conformément aux dispositions de l’article A444-32 du code de commerce (ancien article 10 du tarif des huissiers de justice).

MOTIFS

Sur l’effet dévolutif

Mme [S] soutient que la cour n’est pas saisie de l’appel du syndicat des copropriétaires au motif que ce dernier n’a formulé dans sa déclaration d’appel aucune demande d’annulation du jugement ou de réformation.

En application de l’article 901, 4°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2022-245 du 25 février 2022 applicable au litige, la déclaration d’appel doit contenir, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à la nullité du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En application de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du même décret, seul l’acte d’appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement.

Ainsi que le rappelle le syndicat des copropriétaires, aucun de ces textes ni aucune autre disposition n’exige que la déclaration d’appel mentionne, s’agissant des chefs de jugement expressément critiqués, qu’il en est demandé l’infirmation (2e Civ., 25 mai 2023, n°21-15.842).

Le syndicat des copropriétaires ayant énuméré dans sa déclaration d’appel les chefs du jugement critiqués, l’effet dévolutif a opéré et la cour est régulièrement saisie des demandes de l’appelant.

Sur les résolutions 3, 4, 5 et 6

La première résolution concerne l’approbation des comptes de l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, la deuxième le quitus au syndic pour sa gestion sur cette même période, la troisième la modification du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et la quatrième pour l’approbation du budget prévisionnel du 1er avril 2023 au 31 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal ne pouvait annuler ces résolutions en considérant que les comptes ne pouvaient être approuvés au regard d’une autre procédure en cours devant la cour d’appel relative à sa demande de condamnation de Mme [S] en paiement de l’arriéré de ses charges de copropriété. Il précise que ce litige ne concernait que des charges impayées jusqu’au 1er janvier 2021 et que la cour a confirmé la condamnation de Mme [S].

L’intimée réplique que du fait de l’instance en cours, la créance du syndicat des copropriétaires est incertaine, que les règlements qu’elle a effectués n’ont pas été comptabilisés, que les frais de l’article 700 du code de procédure civile auxquels le syndicat a été condamné devant le juge de l’exécution n’apparaissent sur aucun décompte. Elle ajoute que les comptes de la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 sont irréguliers, le fonds de solidarité n’ayant fait l’objet d’aucun vote en assemblée générale et que les budgets prévisionnels sont par voie de conséquence également irréguliers.

Aux termes de l’article 35, 7° du décret du 17 mars1967, le syndic peut exiger le versement « des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. »

L’article 45-1 du même décret dispose que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves.

Les avances sont remboursables.»

En premier lieu, Mme [S] ne pouvait réclamer l’annulation de la résolution n°3 qui a approuvé les comptes de la copropriété pour l’exercice 2021/2022, en invoquant une procédure en cours en paiement d’un arriéré de charges, laquelle ne concernait que son compte copropriétaire s’agissant d’une contestation de l’imputation de ses paiements en sorte qu’elle était sans lien et donc indifférente à la régularité des comptes de la copropriété. Au demeurant, la cour d’appel a confirmé la condamnation de l’intimée au paiement de l’impayé par un arrêt du 4 mai 2023. Enfin, l’intimée ne démontre pas que ses nouvelles contestations sur ses décomptes de charges affectent la régularité des comptes de la copropriété qui ne sont pas produits.

En second lieu, il s’évince de l’article 45-1 précité que le syndic ne pouvait procéder à un appel de fonds de solidarité sans autorisation de l’assemblée générale. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne peut y avoir approbation a posteriori par l’assemblée générale de l’appel de fonds. Toutefois, cette opération spécifique visant à sauvegarder les intérêts du syndicat et plus particulièrement sa trésorerie, doit être dissociée de la gestion courante du budget. En effet, elle ne crée pas de solidarité entre copropriétaires et est exigible même si les comptes d’exercices antérieurs ne sont pas approuvés ou sont contestés. A contrario, seul l’appel de fonds de solidarité peut être contesté et son irrégularité n’emporte pas annulation de l’approbation des comptes contrairement à ce qu’a retenu le tribunal. En revanche, la cour confirme l’annulation de la résolution n°4 qui a donné quitus au syndic qui ne pouvait procéder sans autorisation de l’assemblée générale à l’appel de fonds de solidarité.

Enfin, Mme [S] ne démontre aucune irrégularité justifiant l’annulation des résolutions 5 et 6 relatives aux budgets prévisionnels qui ne sont par ailleurs pas produits. Leur annulation est en conséquence infirmée.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a annulé les résolutions 3, 5 et 6 et confirmé en ce qu’il a annulé la résolution 4 de l’assemblée générale du 24 août 2022.

Sur la résolution n°7

Le tribunal ne pouvait annuler la résolution n°7 au seul motif que l’irrégularité, qu’il n’a pas déterminée, n’était pas contestée, alors que le syndicat de copropriété était défaillant en première instance et qu’il aurait dû faire application de l’article 472 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la désignation des conseillers syndicaux, désignés pour la première fois lors de l’assemblée générale du 24 août 2022, est régulière.

Mme [S] le conteste. Elle fait valoir que le compte-rendu d’activité du conseil syndical n’a pas été réalisé et n’a donc pas été joint à la convocation de l’assemblée générale du 24 août 2022, qu’aucun président du conseil syndical n’a été élu et que la durée du mandat des conseillers n’a pas été fixée.

Aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 2017 « à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables. »

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 9 novembre 2021, contrairement à ce que fait plaider le syndicat des copropriétaires, que par ses résolutions 7, 7a et 7b. M. [W] et M. [G] [X] ont été élus conseillers syndicaux.

Par procès-verbal d’assemblée générale du 24 août 2022, ils ont à nouveau été élus.

La circonstance que les conseillers syndicaux n’aient pas rédigé de rapport avant l’assemblée générale du 24 août 2024 est indifférente à la validité de leur désignation. Il en est de même de l’absence alléguée de désignation du président du conseil syndical. Quant à la durée de leur mandat, d’un maximum de trois ans selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, il peut être fixé à une durée plus courte par le règlement de copropriété de l’immeuble par application de l’article 22 du décret précité. Mme [S] ne produisant pas ce document, elle ne justifie d’aucune irrégularité.

S’agissant des modalités de vote, les conseillers syndicaux ont été régulièrement désignés à la majorité de l’article 25 et Mme [S], qui soulève une irrégularité, ne précise pas ce dont il s’agit.

Dès lors, le tribunal ne pouvait annuler la résolution n° 7. Le jugement est infirmé.

Sur les résolutions 8 et 9

Le syndicat des copropriétaires conteste l’annulation de ces résolutions qui prévoyaient la réalisation du remplacement de la gouttière en raison de sa vétusté pour un montant de 5 724,86 euros. Il fait valoir que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les travaux réalisés par M. [M] ne sont pas à l’origine des dégradations du chéneau.

Mme [S] réplique que la dégradation du chéneau a pour origine les travaux de remplacement du garde-corps du balcon de M. [M]. Elle expose que le chéneau prenait appui sur l’ancienne balustrade et qu’à l’occasion des travaux a été inséré un élément de bois étiré, de type tasseau pour maintenir l’extrémité du chéneau, que ce tasseau apparait incliné, de tenue précaire et non fixé ainsi que l’a constaté l’huissier de justice. Elle ajoute que les travaux ont commencé avant le délai de recours de deux mois.

La demande d’annulation ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou les principes gouvernant les assemblées délibérantes, notamment l’inobservation des formalités légales, le dépassement de pouvoir par l’assemblée, la fraude ou l’abus de majorité, le juge n’ayant pas compétence pour apprécier l’opportunité des décisions.

En l’espèce, les résolutions ont été approuvées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24. Ainsi que l’indique le syndicat, il n’y avait pas d’obligation à attendre le terme du délai de recours de deux mois pour commencer les travaux, ce délai ne s’appliquant selon l’article 42 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 que pour les résolutions votées à la majorité des articles 25 et 26.

S’agissant de la contestation du bien-fondé de la résolution, Mme [S] ne précise pas à quel titre la loi sur la copropriété a été violée.

Par ailleurs, alors que l’huissier saisi par Mme [S] a constaté le 7 septembre 2022 que le chéneau en bois était d’aspect ancien et désolidarisé de la façade, que le syndicat produit une attestation de la société Bretagne Metal qui mentionne que le chéneau était détaché de la façade avant les travaux et qu’elle ne démontre pas le contraire, il n’existe aucun motif à annulation de la résolution.

Le jugement est infirmé.

Sur la résolution n°11

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.

Mme [S] conteste le bien-fondé de la mesure prise à la majorité de l’article 25 en raison d’une procédure en cours relative à la comptabilité de la copropriété et de ce que le prix de la facturation de communication des pièces archivées est inconnu. Elle reproche également au syndic de n’avoir pas minoré son forfait de base alors qu’il n’aura plus à assurer la conservation des archives.

Ainsi qu’il a déjà été vu, il n’appartient pas au juge de statuer sur l’opportunité de la décision de l’assemblée générale.

S’agissant de la rémunération du syndic, la réduction de ses honoraires ne relève pas de l’assemblée générale, mais des dispositions contractuelles prévues à l’article 7.1.5 du contrat de syndic dans l’hypothèse où l’assemblée générale confie en cours de mandat les archives à une entreprise spécialisée ainsi que le prévoit le contrat type de syndic. En l’espèce, les parties ne produisent que le contrat de syndic de 2023 qui prévoit à l’article 7.1.5 une réduction de 1 euro, mais pas celui de 2022. En tout état de cause, la demande d’annulation fondée sur ce moyen est infondée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [S] de sa demande d’annulation de cette résolution par substitution de motifs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Une action en justice ne peut constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction de premier degré malgré l’infirmation dont sa décision a été l’objet en appel (3e Civ., 19 septembre 2019, n°18-17.357).

La demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires à hauteur de 10 000 euros pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée alors qu’il a été fait droit partiellement aux demandes de Mme [S] en première instance et que l’appelant succombe pour partie en appel.

Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.

Mme [S] qui succombe pour l’essentiel sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel et aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Constate que l’effet dévolutif a joué,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Annulé la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2022,

— Débouté Mme [S] de sa demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2022,

L’infirme pour le surplus

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déboute Mme [S] de sa demande d’annulation des résolutions 3, 5, 6,7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 24 août 2022 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3],

Condamne Mme [S] à payer une indemnité de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,