COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72E

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2026

N° RG 23/03058 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V27O

AFFAIRE :

SCI ML

C/

[Y] [N] épouse [L]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/00223

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Typhanie BOURDOT,

M^e Emmanuel DESPORTES ,

M^e Hervé KEROUREDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI ML

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire et M^e Florian CANDAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

APPELANTE

****************

Madame [Y] [N] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243

Monsieur [D] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243

SYNDICAT DES COPRORIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole Monsieur [D] [L] domicilié en cette qualité au [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40 et M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marion CORDIER de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Les époux [L] sont propriétaires d’un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété. M. [D] [L] en est également le syndic bénévole.

La SCI ML, dont le gérant est M. [Q], est propriétaire d’un appartement au premier étage du même immeuble. Cette société a souscrit une assurance habitation 'propriétaire non occupant’ auprès de la société AXA France Iard, à effet du 8 février 2017.

Au début de l’année 2017, la SCI ML a entrepris, sans demande préalable au syndic et sans en informer les copropriétaires, de réaliser des travaux de rénovation importants dans son appartement.

Les locataires des époux [L] se sont plaints de ce que le plancher de l’appartement s’affaissait. Ces derniers ont pris attache avec M. [Q] et une déclaration de sinistre commune, signée d’eux et de M. [Q], a été effectuée le 22 février 2017 et adressée à l’assureur de la SCI ML, la société AXA France Iard.

En juin 2017, M. [Q], gérant de la SCI ML, a fait appel à la société HMF Jacomo afin de faire procéder à des travaux de reprise du plafond de son appartement.

Les époux [L] ont mandaté leur assureur de protection juridique, qui a organisé une expertise amiable confiée au cabinet [I]. Le 24 janvier 2018, l’expert amiable ainsi désigné a pu constater que l’appartement de la SCI ML avait été entièrement rénové, que les structures avaient été renforcées 'par la pose de deux IPN croisés en soutien du solivage du plancher haut de l’appartement', que ces travaux avaient été exécutés dans les règles de l’art et que la structure portante du plancher était 'à présent parfaitement stabilisée'.

Il a également constaté, dans l’appartement des époux [L], les désordres résultant des travaux entrepris par M. [Q] et a validé les devis de remise en état, de déménagement et relogement provisoire des locataires des époux [L], le temps des travaux de reprise pour un montant total de 26 795 euros.

Ayant mandaté un expert aux fins d’expertise amiable contradictoire le 14 juin 2018, dont le rapport n’est pas communiqué, la société AXA France Iard n’a pas répondu aux demandes d’indemnisation présentées par l’assureur des époux [L].

Par exploit d’huissier du 23 avril 2019, les époux [L] ont assigné la société AXA France Iard, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble et la SCI ML devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Versailles, qui a désigné un expert judiciaire le 22 octobre 2019 en la personne de M. [M], lequel a déposé son rapport le 21 juillet 2020.

Par exploit d’huissier du 8 janvier 2021, les époux [L] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Versailles, la SCI ML et son assureur, la société AXA France Iard, aux fins d’obtenir l’indemnisation de divers préjudices. Par acte d’huissier délivré le 2 juin 2021, la société AXA France Iard a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires. Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 7 décembre 2021.

Par jugement contradictoire du 27 mars 2023, rendu en premier ressort, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI ML et le syndicat des copropriétaires – tirée du défaut d’intérêt à agir des époux [L] au titre des frais indirects et coûts induits par les travaux réparatoires correspondant à la réparation de préjudices subis par leurs locataires, les époux [C] - ;

— condamné la SCI ML à verser aux époux [L] les sommes suivantes :

* 18 620, 68 euros TTC au titre des travaux réparatoires, avec indexation selon l’indice BT01 valeur février 2020 (date du devis réactualisé) à la date du jugement ;

* 8 240 euros au titre des frais de déménagement, de garde-meubles et de relogement de leurs locataires pendant la durée des travaux de reprise, évaluée par l’expert à 45 jours ;

* 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les époux [L] de leur demande au titre des frais de bouche de leurs locataires et de leurs demandes à l’égard de la société AXA France Iard ;

— débouté la SCI ML de ses demandes de garantie à l’égard de la société Axa Fance Iard et du syndicat des copropriétaires ;

— dit que le recours de la société AXA France Iard contre le syndicat des copropriétaires est sans objet ;

— condamné la SCI ML à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI ML et la société AXA France Iard de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI ML aux dépens qui comprendront les dépens de l’instance en référé (RG 19/00692) et les frais d’expertise judiciaire, dont le recouvrement pourra être effectué directement par Maître [A] [E] et Maître [W] [O] dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 4 mai 2023, la SCI ML en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, dans lesquelles la SCI ML, appelante, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de :

* ses demandes de garantie à l’égard de la société AXA France Iard ;

* sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée aux dépens qui comprendront les dépens de l’instance en référé (RG 19/00692) et les frais d’expertise judiciaire ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

— de juger qu’un accord amiable est intervenu entre la SCI ML et les consorts [L] ;

— de donner acte à la SCI ML de son désistement d’instance à l’égard des consorts [L] ;

— de juger que la société AXA France Iard doit sa garantie à la SCI ML au titre des demandes formées par les consorts [C] ;

— de débouter la société AXA France Iard de ses demandes, fins et prétentions formulées contre la SCI ML ;

— de condamner la société AXA France Iard au paiement de la somme de 15 000 euros, en application de la police d’assurance souscrite, et cela au titre de la réparation des préjudices des parties à l’instance ;

— de condamner la société AXA France Iard à garantir son assurée de sa condamnation au paiement des sommes (sic) de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des consorts [L] ;

— de condamner la société AXA France Iard à garantir son assurée de sa condamnation au paiement des sommes (sic) de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

— de condamner la société AXA France Iard à garantir son assurée de sa condamnation au paiement des sommes de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires (sic) ;

— de condamner la société AXA France Iard à garantir son assurée de sa condamnation au paiement des entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise ;

— de condamner la société AXA France Iard au paiement, outre des entiers dépens de l’instance, de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2023, par lesquelles la société AXA France Iard, intimée demande à la Cour :

à titre principal,

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions relatives à la société AXA France Iard,

Subsisidairement, en cas d’infirmation relative à la mobilisation de la garantie formulée contre AXA France Iard,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toute condamnation pécuniaire qui serait prononcée à son encontre ;

à défaut et à tout le moins,

— Débouter M. et Mme [L] de l’intégralité de leurs demandes au titre des « frais indirects et coûts induits par les travaux réparatoires » ;

à titre reconventionnel, en tout état de cause

— Condamner in solidum la SCI ML et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, ainsi que les dépens de l’instance de référé et les frais de l’expertise judiciaire.

Plusieurs parties ont présenté des conclusions afin de désistement :

Par ses conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2025, la SCI ML, appelante, a informé la Cour qu’un accord amiable est intervenu entre elle et les époux [L], moyennant le paiement par elle de la somme de 15 000 euros TTC à titre de frais réparatoires et le relogement des époux [C] par ses soins, qu’elle a exécuté entièrement ses engagements et déclare se désister purement et simplement de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre des époux [L], conformément aux articles 394 et suivants du code de procédure civile.

Par des conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, les époux [L] ont invité la Cour à :

— Donner acte à la SCI ML de son désistement à leur égard,

— leur Donner acte de leur désistement en conséquence de leur appel incident à l’égard de la SCI ML et de son assureur AXA France Iard,

— Dire et juger parfait lesdits désistements,

— Constater qu’aucune demande n’est formée contre eux par AXA France Iard ou le syndicat des copropriétaires,

— les Mettre en consequence hors de cause.

Par des conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, faisant valoir qu’il ' accepte le désistement d’instance et d’action de la SCI ML, de M. et Mme [L] et se désiste également de son instance et action devant la Cour d’Appel ', invite la Cour à:

— le Recevoir en son acceptation du désistement d’instance et d’action de la SCI ML, de Mme [L] (sic),

— le Recevoir en son désistement d’instance et action,

— Déclarer parfait le désistement d’instance et d’action de chacune des parties,

— Décider que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour constate son dessaisissement partiel du présent litige dans les conditions suivantes :

— le désistement d’appel de la SCI ML à l’encontre des époux [L],

— le désistement d’appel du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI ML et de Mme [L], devant être regardé, par référence aux motifs présentés dans ses conclusions et en cohérence avec lesdits motifs, comme son désistement d’appel envers les époux [L],

— le désistement d’appel des époux [L].

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de la SCI ML tendant à voir 'juger que la société AXA France Iard doit sa garantie à la SCI ML au titre des demandes formées par les consorts [C]'

Les consorts [C] n’étant pas une partie à l’instance, ils n’ont formé aucune demande.

Cette demande de la SCI ML sera rejetée.

Sur la demande de la SCI ML tendant à voir ' condamner la compagnie AXA France Iard au paiement de la somme de 15 000 euros, en application de la police d’assurance souscrite, et cela au titre de la réparation des préjudices des parties à l’instance '

Le jugement entrepris, a notamment condamné la SCI ML à verser aux époux [L] une somme de 18 620, 68 euros TTC au titre des travaux réparatoires, avec indexation selon l’indice BT01 valeur février 2020 (date du devis réactualisé) à la date du jugement.

Le Tribunal a rejeté la demande de mobilisation de la garantie d’AXA France Iard, au motif que les travaux litigieux (comprenant en particulier la démolition de cloisons) s’inscrivaient dans le cadre de l’activité lucrative de cette SCI, à savoir rénover un bien immobilier destiné à la location, et qu’une telle situation ne relevait pas de la garantie souscrite, à savoir une garantie responsabilité civile 'vie privée'.

En appel, la SCI ML produit son engagement unilatéral de régler entièrement les travaux réparatoires pour un montant de 15 000 euros de travaux, daté du 25 septembre 2023 et adressé aux consorts [L] (sa pièce 6) et une reconnaissance de Mme [L] en date du 19 février 2025 (sa pièce 8) certifiant que la SCI ML a ' réglé 15 000 euros une partie des travaux de notre appartement au titre de cet accord et relogé nos locataires le temps des travaux. Le jugement énoncé précédemment est donc caduc, j’y renonce.'.

La SCI ML, propriétaire d’un lot à usage d’habitation au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à Maisons-Laffitte (78 600), a souscrit une police d’assurance habitation auprès d’AXA France Iard, n°748768844004 à effet au 8 février 2017, aux termes de laquelle une garantie de responsabilité civile a été souscrite. En particulier, sont garanties les 'conséquences pécuniaires de la responsabilité civile vous incombant en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés à un tiers, lorsque vous agissez en qualité de simple particulier, au cours ou à l’occasion de votre vie privée'.

Or, le Tribunal a retenu à juste titre que les importants travaux de rénovation du bien, entrepris par la SCI ML relevaient d’une activité lucrative inscrite dans ses statuts (pièce 5 Axa) à savoir acquisition de bien et 'exploitation par bail, location ou autrement’ qui n’entre pas dans le cadre d’une activité relevant de la vie privée. Les conditions générales du contrat d’assurance (pièce 3 SCI ML) stipulent, s’agissant de la garantie responsabilité civile, que sont garanties les conséquences pécuniaires incombant à l’assuré en raison des dommages qu’il a causés à un tiers, uniquement lorsqu’il a agi en qualité de simple particulier, au cours ou à l’occasion de sa vie privée (page 45) et que l’exclusion de la garantie responsabilité civile 'vie privée’ s’applique lorsque les activités dommageables ne relèvent pas de la vie privée, notamment lorsqu’elles sont exercées à titre lucratif ou syndical (page 47).

La Cour ajoute que lesdits travaux de rénovation complète du bien, réalisés par la SCI ML dans le cadre de son activité sociale, exercée à titre lucratif selon ses statuts, ne relèvent pas de la vie privée et sont donc exclus de la garantie’responsabilité civile Vie Privée’ souscrite auprès de la société AXA France Iard.

Cette demande sera rejetée.

Il en ira de même, par voie de conséquence, des demandes de la SCI ML afin de condamner la compagnie AXA France Iard au paiement des sommes de 3 500 euros, 2 000 euros et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, respectivement versés au bénéfice des consorts [L] et du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi que l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ML, partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens d’appel et sera condamnée à payer à AXA France Iard la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

CONSTATE :

— le désistement d’appel de la SCI ML à l’encontre des époux [L],

— le désistement d’appel du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI ML et de Mme [L], devant être regardé comme son désistement d’appel envers les époux [L],

— le désistement d’appel des époux [L],

CONFIRME le jugement rendu le 23 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

CONDAMNE la SCI ML, RCS de Versailles n° 824 815 435, ayant son siège social au [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à la SA AXA France Iard, RCS de Nanterre n° 722 057 460, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI ML, RCS de Versailles n° 824 815 435, ayant son siège social au [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT