Cour d'appel de Versailles, Chambre commerciale 3 2, 12 mai 2026, n° 25/02483

TJ Versailles 7 mars 2025

CA Versailles
Confirmation 12 mai 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. com. 3 2, 12 mai 2026, n° 25/02483
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/02483
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Versailles, 7 mars 2025, N° 23/06569
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mai 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Laure DUMEAUBertrand RACLETGautier BERTRANDOndine CARRO
Cabinet(s) :	AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. HOCHE c/ SCI LE CHARVET

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 MAI 2026

N° RG 25/02483 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XEQ5

AFFAIRE :

S.A.R.L. HOCHE

S.E.L.A.R.L. AJRS ' AJ RESTRUCTURING & S,

…

S.E.L.A.R.L. MARS

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mars 2025 par le TJ VERSAILLES

N° chambre : 03

N° RG : 23/06569

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ondine CARRO

M^e Anne-laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE :

S.A.R.L. HOCHE

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 15565 -

Plaidant : M^e Gautier BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

A 34

****************

INTIMEE :

SCI LE CHARVET

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELAS ANNE-LAURE DUMEAU & Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43570

Plaidant : M^e Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055 -

****************

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. MARS MANDATAIRE JUDICIAIRE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Mission conduite par Maître [C] [X], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la Société HOCHE

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 -

Plaidant : M^e Gautier BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

A 34

S.E.L.A.R.L. AJRS – AJ RESTRUCTURING & S

Ayant son siège [Adresse 4] ayant un établissement secondaire [Adresse 5] – Mission conduite par Maître [C] [P], pris en sa qualité d’administrateur judiciaire de la Société HOCHE.

Représentant : M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 -

Plaidant : M^e Gautier BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

A 34

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Avril 2026, Monsieur Cyril ROTH, président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juillet 2021, la société civile immobilière Le Charvet (le bailleur) est devenue propriétaire d’un local sis [Adresse 1], à [Localité 1], donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Hoche (le preneur).

Le 27 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur sommation d’avoir à justifier dans un délai d’un mois du garnissement des locaux et de leur exploitation effective.

Le même jour, il lui a fait délivrer congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction avec effet au 30 septembre 2023.

Le 6 novembre 2023, le bailleur a assigné le preneur devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Le 7 mars 2025, par jugement réputé contradictoire, ce tribunal a :

— validé le congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 27 mars 2023 à la société Hoche ;

— dit que le bail commercial a en conséquence pris fin le 30 septembre 2023 à 24 heures et que la société Hoche est depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux ;

— ordonné la société Hoche de libérer les locaux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, la société Hoche ainsi que tous occupants de son chef, pourra être expulsée à la requête de la SCI Charvet ;

— condamné la société Hoche à payer à la société Charvet une indemnité d’occupation de 2 345 euros, majorée des charges et des taxes applicables, et ce, à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné la société Hoche au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Dumeau substituant M^e Ricard ;

— condamné la société Hoche à payer à la société Charvet la somme totale de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 16 avril 2025, le preneur a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition.

Le 27 mai 2025, le tribunal des activités économiques de Versailles a placé ce dernier en redressement judiciaire et désigné la société Mars en qualité de mandataire judiciaire.

Le 25 juin 2025, ce tribunal lui a désigné la société AJRS en qualité d’administrateur judiciaire.

Le 27 août 2025, l’affaire a été redistribuée de la chambre 1-6 de la cour à sa chambre 3-2.

Par dernières conclusions du 16 janvier 2026, la société Hoche et les sociétés Mars et AJRS demandent à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamner la société Le Charvet à payer à la SARL une indemnité d’éviction d’un montant de 300 000 euros à parfaire ;

En tout état de cause,

— condamner la société Le Charvet au paiement de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société le Charvet aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 12 février 2026, la société Le Charvet demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant, compte tenu de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Hoche :

— fixer la créance au passif de la société Hoche :

— à titre privilégié pour un montant de 9 529, 59 euros ;

— à titre chirographaire pour un montant de 4 161 euros ;

— condamner la société Hoche au paiement de la somme de 23 040, 65 euros correspondant à l’indemnité d’occupation et charges fixée par le tribunal et dues sur la période du 27 mai 2025 au 28 février 2026, sauf à parfaire ;

A titre subsidiaire, pour le cas où la cour considèrerait que les conditions de l’article L. 145-8 du code de commerce ne sont pas remplies ;

— constater que la société Hoche n’a pas déféré à la sommation délivrée le 28 mars 2023, et qu’il n’a pas été démontré que les locaux aient été garnis ou exploités dans le délai d’un mois de la sommation prévu par l’article L. 145-17 du code de commerce,

— valider le congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime délivré à la société Hoche à effet du 30 septembre 2023 ;

— constater en conséquence la déchéance du droit à toute indemnité d’éviction de la société Hoche ;

— confirmer pour le surplus le jugement en ce qu’il a prononcé l’expulsion de la société Hoche et fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Hoche ;

— fixer la créance au passif de la société Hoche comme sollicité à titre principal, condamner la société Hoche au paiement de l’indemnité d’occupation exigible, sauf à parfaire, dans les termes de la demande principale ;

A titre plus subsidiaire, pour le cas où il ne serait pas considéré que ni les conditions de l’article L. 145-8 du code de commerce ni celles de l’article L. 145-17 sont remplies ;

— constater le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation due postérieurement à la date d’ouverture du redressement judiciaire, prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail et déclarer la société Hoche déchue du droit au maintien dans les lieux et du droit à indemnité d’éviction ;

— confirmer pour le surplus le jugement en ce qu’il a prononcé l’expulsion de la société Hoche et fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Hoche ;

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la cour reconnaîtrait un droit à indemnité d’éviction au profit de la société Hoche dont elle ne serait pas déclarée déchue ni le bail résilié :

— avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, désigner tel expert qu’il plaira à la cour, aux frais avancés de la société Hoche pour évaluer ces indemnités ;

En tout état de cause,

— condamner la société Hoche au paiement de la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Hoche aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Dumeau, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2026.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement au regard de l’exploitation effective du fonds de commerce

L’appelante soutient qu’elle a effectivement exploité le fonds de commerce entre le 30 septembre 2020 et le 30 septembre 2023 ; qu’un protocole transactionnel du 23 décembre 2021 couvre en tout cas tout manquement antérieur ; qu’elle n’a fermé boutique que de manière ponctuelle, en raison de la crise sanitaire et de travaux de réaménagement ; qu’elle n’a donc aucunement violé l’article L. 145-8, de sorte que le congé qui lui a été délivré sur le fondement de ce texte ne peut être validé.

Le bailleur prétend que la situation d’inexploitation du local commercial est ancienne et établie par de multiples constats d’huissier, l’absence de factures démontrant un réel approvisionnement de la boutique, étant précisé que le preneur exploite une autre supérette dans la même rue, au [Adresse 6], l’absence de comptabilité, l’absence d’avis de consommateurs sur Google ; elle observe que les factures d’électricité produites sont au nom de M. [L], qui vit dans les lieux avec sa famille, non au nom de la société, et que la consommation qui y figure n’est pas celle d’un commerce ; que les factures de réaménagement produites sont dépourvues de valeur probante ; que l’avenant n°1 du 23 décembre 2021 n’a valeur de transaction que sur le défaut de paiement des loyers, non sur l’exploitation du fonds de commerce ; qu’en toute hypothèse, le défaut d’exploitation des années 2022, 2023 et 2024 lui est postérieur.

Réponse de la cour

L’article L. 145-8 du code de commerce dispose :

Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds (') doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9.

L’exploitation effective du fonds de commerce au sens de ce texte s’entend de son exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du bail. La charge de la preuve de cette exploitation effective incombe au preneur (Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-12.708, publié ; 3e Civ., 11 déc. 1979, bulletin n° 220 ; 3e Civ., 6 juin 1972, bulletin n° 362).

Le bail commercial en cause a été consenti le 21 mars 2000 par M. [M] à une société Alimentation d’Antan pour y exploiter à effet du 1er avril 1996, selon l’article 3 du contrat, un fonds de commerce d’ « alimentation, vins, épicerie ».

Le 26 février 2014, ce bail a été renouvelé aux mêmes conditions à compter du 1er avril 2014 au profit de la société Hoche.

Ce bail est arrivé à expiration le 30 septembre 2023.

Mixte, il porte sur un local commercial situé [Adresse 1], à [Localité 1], et sur un appartement à usage d’habitation situé dans le même immeuble, que M. [L], gérant de la société Hoche, occupe avec sa famille.

Le 27 mars 2023, le bailleur a délivré à la société Hoche un congé avec refus de renouvellement notamment motivé par l’absence d’exploitation du fonds.

Il convient donc de rechercher si le preneur établit qu’au cours de la période de trois années allant du 30 septembre 2020 au 30 septembre 2023, il a effectivement exploité un fonds de commerce dans les locaux.

Il est constant que la société Hoche est propriétaire de deux fonds de commerce, dont celui prétendument exploité dans les locaux en cause situé [Adresse 1], à [Localité 1], l’autre étant situé dans la même rue, pratiquement en face, au numéro 18..

Il résulte :

— d’un constat d’huissier du 10 mars 2021 qu’à cette date, le local du [Adresse 1] était manifestement inexploité ;

— d’un constat dressé le mardi 27 juillet 2021 à 14h00 qu’à cette date, le commerce était fermé, un rideau intérieur dans la vitrine et une bâche plastique mise en place derrière la porte d’entrée empêchant depuis l’extérieur de déterminer si les lieux étaient garnis de mobilier et de marchandises ;

— d’un constat dressé les lundi 6 décembre 2021 à 14h10, mardi 7 décembre 2021 à 14h45 et mercredi 8 décembre 2021 à 15h50 qu’à ces dates, la boutique était fermée, le rideau intérieur dans la vitrine abaissé et la porte d’accès au commerce protégée par une grille métallique fermée ;

— d’un constat dressé le mercredi 16 novembre 2022 qu’à cette date, de la même manière, la boutique était fermée, rideau intérieur abaissé et grille métallique fermée, le local n’étant pas garni de mobilier ni de marchandise ;

— d’un constat dressé le mardi 21 mars 2023 à 11h00 et à 16h00 qu’à ces heures, la boutique était fermée, le local n’étant pas garni.

Ni la crise sanitaire ni les motifs avancés par le preneur, qui prétend en substance que tous ces constats ont été dressés des jours où, pour différentes raisons personnelles et familiales, le magasin n’avait pu être ouvert, ne peuvent expliquer le constat d’une absence d’activité commerciale à ces dates et heures ouvrables.

Le constat du jeudi 16 septembre 2021 produit par le preneur montre des étagères en partie seulement garnies par des fruits et légumes soigneusement disposés, comme si aucun client ne s’était servi, alors qu’il a été dressé à 19h00, c’est-à-dire en fin de journée. Ce constat procède ainsi d’une mise en scène.

Les factures d’électricité produites par le preneur et correspondant à un abonnement souscrit pour le [Adresse 1], sont établies au nom personnel de M. [L], non au nom de l’entreprise ; elles ne portent au reste que sur les années 2023 à 2025, à l’exclusion des années 2020, 2021 et 2022.

Il n’est justifié d’aucun abonnement d’électricité pour le commerce en cause.

L’appelante produit diverses factures attestant de l’achat de produits d’alimentation auprès de fournisseurs tel que Metro, émises au cours des années 2020 à 2025. Si elles sont libellées au nom de la société Hoche, à l’adresse de son siège social, situé [Adresse 1], rien n’établit que les produits ainsi achetés aient été vendus dans le magasin situé à la même adresse.

La société Hoche s’abstient en effet de produire la comptabilité afférente au fonctionnement du fonds de commerce en cause, qui seule permettrait de déterminer si ces marchandises y ont réellement été écoulées.

Un avenant au bail conclu entre les parties le 23 décembre 2021 comporte une transaction par laquelle le bailleur renonce à une action alors pendante devant la cour d’appel de Versailles en constat de la résiliation du bail du fait du non-paiement de loyers. Contrairement à ce que soutient le preneur, elle ne le dispense aucunement d’exploiter le fonds de commerce conformément à la destination des lieux prévue au bail.

Les quatre factures émises en 2020 produites par l’appelante et présentées comme de « conception d’aménagement » du local, pour un montant total de quelque 2600 euros, ne prouvent aucune exploitation dans le local.

De l’ensemble de ces éléments d’appréciation, il résulte amplement qu’au cours des trois années ayant précédé le 30 septembre 2023, le fonds de commerce en cause n’a pas été exploité de manière effective et que le preneur ne justifie d’aucun motif légitime de non-exploitation.

Plusieurs éléments postérieurs corroborent cette conclusion, notamment un constat dressé le mardi 3 octobre 2023 à 16h00, date à laquelle la boutique était encore fermée, le local n’étant pas garni de mobilier ni de marchandises, la boîte aux lettres étant pleine de courriers non relevés.

Le jugement entrepris ne peut dans ces conditions qu’être approuvé en ce qu’il a retenu l’absence d’exploitation du fonds de commerce et confirmé en ce que, pour cette raison, il a validé le congé litigieux et constaté la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2023.

Sur le droit du preneur à une indemnité d’éviction

L’appelante soutient que l’ayant le 27 mars 2023 mise en demeure d’exploiter le fonds de commerce, elle lui a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction sans attendre l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-17 du code de commerce ; qu’en toute hypothèse, elle a exploité effectivement les lieux dans le mois suivant la mise en demeure.

Elle prétend que compte tenu de son chiffre d’affaires annuel, de l’ordre de 350 000 euros, et de la perte de jouissance du logement visé au bail en cause, elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction de 300 000 euros.

Le bailleur prétend que rien n’impose que la mise en demeure prévue à l’article L. 145-17 soit préalable au congé ; qu’elle peut même figurer au même exploit ; qu’il est établi par les constats produits que dans le mois de la sommation, les locaux n’étaient ni exploités ni garnis.

Réponse de la cour

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose :

I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (').

Le refus de renouvellement et la mise en demeure d’exploiter le fonds de commerce prévue à l’article L. 145-17 peuvent être délivrés concomitamment (3e Civ., 5 mai 1999, n°97-15.484, publié), voire dans le même acte (3e Civ., 24 mars 1999, n°97-16.708).

La sommation faite au preneur le 27 mars 2023 d’avoir à garnir les locaux et à y exploiter un fonds de commerce est valable même si elle a été délivrée le même jour que le congé, par un acte distinct ; le délai d’un mois a ainsi couru jusqu’au 28 mars 2023.

Il résulte de ce qui précède que le preneur n’a pas repris l’exploitation de son fonds de commerce à cette période au cours de ce délai.

Il n’a donc droit à aucune indemnité d’éviction.

Le jugement entrepris n’ayant pas expressément statué sur ce point dans son dispositif, il convient d’y ajouter en rejetant la demande d’indemnité d’éviction formulée par le preneur.

Sur les créances du preneur

Le bailleur demande la fixation au passif de la procédure collective du preneur des sommes de 9 529,59 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges dus au titre de la période allant du 1er novembre 2022 au 26 mai 2025, à titre privilégié ; de 4 161 euros correspondant à l’article 700 et aux dépens dus en exécution du jugement dont appel, à titre de chirographaire ; de 23.040,65 euros au titre des indemnités d’occupation et charges postérieures au titre de la période allant du 27 mai 2025 au 28 février 2026.

Le preneur ne réplique pas sur ces points.

Réponse de la cour

Le jugement entrepris n’étant pas critiqué par la partie appelante, dans les motifs de ses conclusions, en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due au preneur et mis à sa charge une indemnité de procédure et les dépens afférents à l’instance, la cour ne peut que confirmer le jugement de ces chefs, sur lesquels il n’y a pas lieu de statuer à nouveau. Les condamnations à payer prononcées par le premier juge doit désormais se comprendre comme autant de fixations au passif de la procédure collective dont bénéficie la société Hoche.

La demande formulée par le bailleur au titre des loyers antérieurs à la résiliation du bail, échus entre le 1er novembre 2022 et le 30 septembre 2023, est nouvelle en cause d’appel. Elle est à l’évidence connexe aux autres prétentions du bailleur.

Cette demande n’est pas contestée dans son principe par l’appelante.

Le bailleur ne produit pas de décompte portant sur cette période.

Mais dans la mesure où, au titre des loyers et charges pour la période du 1er novembre 2022 au 26 mai 2025, le bailleur a déclaré le 1er août 2025 à la procédure collective une créance de 9 029,59 euros, il convient d’accueillir cette demande au prorata, soit pour la somme de 9 029,59 / 31 mois x 11 mois = 3 204,05 euros

Sur les demandes accessoires

L’équité commande d’allouer au preneur l’indemnité de procédure prévue au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Rejette la demande d’indemnité d’éviction formulée par la société Hoche ;

Fixe au passif de la société Hoche la créance privilégiée de la société Le Charvet de 3 204,05 euros au titre des loyers et charges échus entre le 1er novembre 2022 et le 30 septembre 2023 ;

Fixe les dépens d’appel au passif de la société Hoche, avec distraction au profit de M^me Dumeau, avocat au barreau de Versailles ;

Fixe au passif de la société Hoche une créance de la société Le Charvet de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,