Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société La Brunellina Anstalt a demandé au tribunal administratif de Nice de procéder au rétablissement de ses déficits reportables déclarés au titre de l’impôt sur les sociétés des exercices clos en 2012 et 2013.

Par un jugement n° 2002970 du 7 décembre 2023, le tribunal administratif de Nice a réintégré la somme de 326 503 euros dans le montant des déficits reportables de la société La Brunellina Anstalt au titre de chacun des exercices clos en 2012 et 2013 et rejeté le surplus de sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 29 février 2024 et 9 septembre 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour :

1°) d’annuler les articles 1er et 2 du jugement du tribunal administratif de Nice du 7 décembre 2023 ;

2°) de rétablir la réduction de déficit à hauteur de la somme de 171 845 euros au titre de de chacun des exercices clos en 2012 et 2013 ;

3°) de confirmer ce jugement en tant qu’il a rejeté le surplus de la demande de la société La Brunellina Anstalt.

Il soutient que :

- le taux de rendement locatif de 4 % retenu pour évaluer la renonciation à recettes est justifié par la localisation exceptionnelle, les caractéristiques et les prestations offertes par la villa « Belle époque » appartenant à la société, dont la valeur vénale a d’ailleurs été réduite au cours de la procédure précontentieuse ; ce taux est conforté par le prix des loyers à la semaine pour des villas comparables du secteur, dès lors que le bien en litige est utilisé comme une résidence secondaire et fermé une grande partie de l’année ; le loyer attendu pour une villa de cette surface, au regard des termes de comparaison, pour huit semaines en très haute saison et quatre semaines en haute saison est de 450 576 euros, proche de celui retenu par l’administration ;

- la rectification opérée en matière de dépenses non engagées dans l’intérêt de l’entreprise est bien fondée, aucun élément ne justifiant la prise en charge, par la société, de dépenses personnelles du gardien de la villa.

Par un mémoire, enregistré le 8 août 2025, la société La Brunellina Anstalt, représentée par M^e Sollberger, conclut au rejet de la requête et demande, par la voie de l’appel incident, l’annulation du jugement du tribunal administratif de Nice en tant qu’il a rejeté le surplus de sa demande.

Elle soutient que :

- l’administration ne justifie pas du taux de rendement locatif de 4 % qu’elle a retenu, alors qu’elle avait elle-même déclaré des produits correspondant à un taux de 3 %, fixé d’après l’estimation faite par une agence immobilière spécialisée dans les biens de luxe  ; l’administration ne peut se référer au tarif des locations saisonnières à la semaine proposées en haute saison pour l’année 2024, s’agissant de périodes et de conditions de location très différentes ; la proximité de la gare a un impact sur la valeur locative.

- les dépenses relatives au gardien doivent être admises en déduction, dès lors que sa présence valorise la propriété.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Courbon, présidente assesseure,

- et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société La Brunellina Anstalt, établie au Liechtenstein, exerce une activité de gestion de patrimoine. Elle est propriétaire depuis le 29 septembre 2011 d’une villa, dénommée « villa La Brunellina » située à Cap d’Ail, mise à disposition de ses associés. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité qui a porté sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a, d’une part, estimé qu’elle avait consenti, au regard du faible montant des produits comptabilisés au titre de cet avantage en nature, à une renonciation à recettes constitutive d’un acte anormal de gestion et, d’autre part, remis en cause la déduction de certaines charges. Elle a, en conséquence, et selon la procédure de rectification contradictoire, réduit les déficits déclarés à l’impôt sur les sociétés par la société La Brunellina Anstalt au titre des exercices clos en 2012 et 2013. Les rectifications ont été réduites au stade de la réponse aux observations du contribuable, puis du recours hiérarchique et, en dernier lieu, par un courrier du 1er décembre 2015, le déficit rectifié s’élevant à – 412 265 euros au titre de l’exercice 2012 et à – 90 052 euros au titre de l’exercice 2013. Par un jugement du 7 décembre 2023, le tribunal administratif de Nice a réintégré dans les déficits de cette société la somme de 326 503 euros au titre de chacun des exercices clos en 2012 et 2013 et rejeté le surplus de sa demande tendant au rétablissement des déficits initialement déclarés. Le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande l’annulation de ce jugement en tant qu’il a partiellement fait droit à la demande de la société La Brunellina Anstalt. Cette dernière, par la voie de l’appel incident, demande l’annulation de ce jugement en tant qu’il a rejeté le surplus de sa demande.

Sur l’appel principal du ministre :

2. Aux termes de l’article 206 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « 1. (…) sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée n’ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes (…) et toutes autres personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif ». Il appartient au juge de l’impôt, saisi d’un litige portant sur le traitement fiscal d’une opération impliquant une société de droit étranger, d’identifier d’abord, au regard de l’ensemble des caractéristiques de cette société et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, le type de société de droit français auquel la société de droit étranger est assimilable.

3. Il n’est pas contesté que la société La Brunellina Anstalt, qui est une anstalt de droit liechtensteinois, est, aux termes de ses statuts, une société de capitaux assimilable à une société anonyme de droit français. Il résulte des dispositions citées au point précédent que cette société relève de l’impôt sur les sociétés, sans qu’il soit besoin d’examiner le caractère lucratif de son activité.

4. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

5. Il résulte de l’instruction que la société La Brunellina Anstalt est propriétaire d’un bien immobilier dénommé « Villa La Brunellina », situé route de la gare à Cap d’Ail, qu’elle a mis à la disposition de son associé et de sa famille, sans qu’un bail de location ait été conclu à cette fin. Au titre de chacun des exercices clos en 2012 et 2013, la société La Brunellina Anstalt a comptabilisé des produits, à raison de l’avantage en nature constitué par cette mise à disposition, d’un montant de 280 000 euros. L’administration a estimé que ces produits étaient insuffisants et que la renonciation à recettes en résultant était constitutive d’un acte anormal de gestion, la société s’étant privée des recettes correspondant aux loyers qu’elle aurait perçus si elle avait loué ce bien sur le marché locatif. Pour déterminer le montant de cette renonciation à recettes, l’administration a recouru à la méthode de l’appréciation directe, par application d’un taux de rendement locatif à la valeur vénale du bien. La valeur vénale du bien, initialement fixée à 15 162 570 euros, a finalement été réduite à 9 394 750 euros, correspondant à son prix d’achat en 2011. Elle a ensuite appliqué à cette valeur un taux de rendement locatif fixé à 4 %, eu égard à la qualité, l’emplacement exceptionnel et les prestations annexes offertes par la propriété.

6. La valeur vénale retenue en dernier lieu pour la propriété n’est pas contestée par la société La Brunellina Anstalt, qui critique, en revanche, le taux de rendement locatif appliqué, faisant valoir qu’elle a elle-même retenu un taux de 3 %, déjà supérieur à celui compris entre 1,9 et 2,5 % déterminé par l’agence Gramaglia, spécialisée dans les biens de luxe et d’exception sur le secteur de Cap d’ail et Monaco. Pour justifier du taux de 4 % appliqué, l’administration s’appuie sur les caractéristiques de la propriété, constituée d’un bâtiment principal sur deux niveaux de style « Belle Epoque », construit en 1900 et rénové en 1991, d’une surface habitable de 298 m2, classé en catégorie cadastrale 2, d’une maison de gardien et d’une piscine, implantés sur un terrain arboré de 1 618 m2, sur l’emplacement exceptionnel de cette propriété, qui bénéficie d’une vue mer, ainsi que sur les prestations qu’elle offre, cette propriété bénéficiant de l’intervention de personnel permanent (deux gardiens) et occasionnel (jardiniers, garde d’enfants, serveurs et domestiques) et ayant fait l’objet, au cours de la période, de travaux d’entretien et de réparation, l’ensemble de ces frais ayant été pris en charge par la société. Ces éléments ne suffisent toutefois pas, à eux seuls, à justifier la valeur locative retenue, d’autant que n’ont pas été prises en compte, dans sa détermination, les nuisances liées à la proximité immédiate de la gare. Si le ministre fait valoir en appel, en vue de « conforter » la rectification, que le prix moyen de location saisonnière, en 2024, de quatre villas de standing comparable, situées dans le même secteur géographique, fait apparaître, rapporté à la surface utile de la villa en litige, un produit locatif de 450 576 euros pour huit semaines de location en très haute saison et quatre semaines en haute saison (juin/septembre), ce qui correspond à l’utilisation habituelle des villas de ce type sur la Côte d’Azur, produit proche de celui retenu par l’administration pour une location à l’année, il résulte de l’instruction que la valeur locative retenue, en dernier lieu, par le service vérificateur s’élève seulement à 375 790 euros. En outre, la société La Brunellina Anstalt fait valoir, à juste titre, d’une part, que la valeur locative d’un bien tel que le sien en 2012 et 2013 ne peut être valablement estimée à partir de locations intervenues en 2024, plus de dix ans plus tard, compte tenu de la forte augmentation, entre 2012 et 2024, de la valeur vénale des biens immobiliers dans le secteur et, d’autre part, que des locations saisonnières ne peuvent être comparées à des locations annuelles, s’agissant de conditions et de tarifs de location très différents, et alors que la location saisonnière implique, au demeurant, des frais liés à la vacance du bien pendant la majeure partie de l’année. Dans ces conditions, l’administration ne peut être regardée comme justifiant, ainsi qu’il lui incombe, de l’insuffisance de recettes qu’elle a réintégrée dans les résultats de la société La Brunellina Anstalt. Le ministre n’est, par suite, pas fondé à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont remis en cause les réductions de déficit opérés par l’administration au titre des exercices clos en 2012 et 2013.

Sur l’appel incident de la société La Brunellina Anstalt :

7. Aux termes du 1 de l’article 39 du code général des impôts : « Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant (…) notamment : 1° Les frais généraux de toute nature (…) ».

8. Si, en vertu des règles gouvernant l’attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf loi contraire, il incombe, en principe, à chaque partie d’établir les faits qu’elle invoque au soutien de ses prétentions, les éléments de preuve qu’une partie est seule en mesure de détenir ne sauraient être réclamés qu’à celle-ci. Il appartient, dès lors, au contribuable, pour l’application des dispositions précitées du code général des impôts, de justifier tant du montant des charges qu’il entend déduire du bénéfice net défini à l’article 38 du code général des impôts, que de la correction de leur inscription en comptabilité, c’est-à-dire du principe même de leur déductibilité. Le contribuable apporte cette justification par la production de tous éléments suffisamment précis portant sur la nature de la charge en cause, ainsi que sur l’existence et la valeur de la contrepartie qu’il en a retirée. Dans l’hypothèse où le contribuable s’acquitte de cette obligation, il incombe ensuite au service, s’il s’y croit fondé, d’apporter la preuve de ce que la charge en cause n’est pas déductible par nature, qu’elle est dépourvue de contrepartie, qu’elle a une contrepartie dépourvue d’intérêt pour le contribuable ou que la rémunération de cette contrepartie est excessive.

9. Il résulte de l’instruction que l’administration a remis en cause le caractère déductible de dépenses considérées comme non engagées dans l’intérêt de l’entreprise, à hauteur, en dernier lieu, de la somme de 11 470 euros au titre de l’exercice 2012 et de 24 734 euros au titre de l’exercice 2013, au motif que ces sommes correspondaient, pour la majeure partie d’entre elles, à des dépenses personnelles du gardien de la villa, et, dans une moindre mesure, à des dépenses personnelles de M. A…, associé de la société La Brunellina Anstalt. Cette dernière, qui a produit au cours du contrôle des justificatifs établis au nom de ces deux personnes, n’apporte aucun élément de nature à établir que ces dépenses, essentiellement des achats de nourriture et des frais de téléphonie concernant le gardien de la villa, étaient utiles à son exploitation. Elle ne saurait, à cet égard, utilement se prévaloir de ce que l’emploi d’un gardien est un élément retenu par l’administration pour valoriser la villa, dès lors, d’une part, que la rectification ne porte pas sur les charges afférentes à la rémunération du gardien, et, d’autre part, que les frais de gardiennage qu’elle engage n’ont pas vocation à inclure l’ensemble des dépenses quotidiennes personnelles du gardien. Par suite, la société La Brunellina Anstalst n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que les sommes en litige ont été réintégrées dans ses résultats imposables des exercices 2012 et 2013.

10. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a partiellement rétabli les déficits reportables déclarés par la société La Brunellina Anstalt au titre des exercices clos en 2012 et 2013 et que cette société n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par ce jugement, le tribunal administratif de Nice a rejeté le surplus de sa demande.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est rejetée.

Article 2 : L’appel incident de la société La Brunellina Anstalt est rejeté.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société La Brunellina Anstalt et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 19 mars 2026, où siégeaient :

- M^me Evelyne Paix, présidente,

- M^me Audrey Courbon, présidente assesseure,

- M. Sylvain Mérenne, , premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 avril 2026.