Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société d’Investissements France Immeubles a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2011 et 2012, ainsi que des pénalités correspondantes.

Par l’article 1er du jugement n° 2004385 du 31 octobre 2023, le tribunal administratif de Nice a réduit les bases imposables à l’impôt sur les sociétés de la société d’Investissements France Immeubles au titre des exercices clos en 2011 et 2012 de 540 000 euros pour chacun des exercices, par l’article 2 de ce jugement a déchargé la société des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des pénalités en litige correspondant aux réductions de bases définies à l’article 1er et par son article 3 a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 5 décembre 2023, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour :

1°) d’annuler les articles 1er et 2 du jugement du tribunal administratif de Nice du 31 octobre 2023 ;

2°) de remettre à la charge de la société d’Investissements France Immeubles les cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés dégrevées au titre des exercices clos en 2011 et 2012, ainsi que les pénalités correspondantes.

Il soutient que la société d’Investissements France Immeubles a renoncé à des recettes en louant l’ensemble immobilier dont elle était propriétaire pour un loyer d’un montant inférieur à sa valeur locative.

La requête a été communiquée à la société d’Investissements France Immeubles, ainsi qu’à M^e Frédérique Lévy, en qualité de liquidateur judiciaire de la société, qui n’ont pas produit d’observations en défense.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me B…,

- et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société d’Investissements France Immeubles était propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé « Château de la Garoupe », situé au Cap d’Antibes, qu’elle donnait à bail moyennant un loyer mensuel de 50 000 euros. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2012, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a notamment estimé que le loyer était inférieur à la valeur locative réelle de l’immeuble et que cette minoration, qui était constitutive d’un acte anormal de gestion, devait être réintégrée dans ses résultats. Le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique relève appel du jugement du tribunal administratif de Nice du 31 octobre 2023 en tant qu’il a prononcé la réduction des bases d’imposition à l’impôt sur les sociétés qui ont ainsi été assignées à la société d’Investissements France Immeubles au titre des exercices clos en 2011 et 2012 à concurrence de 540 000 euros pour chacun des exercices et déchargé cette société des droits et pénalités correspondant à ces réductions.

2. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

3. Il résulte de l’instruction que l’ensemble immobilier dont la société d’Investissements France Immeubles était propriétaire est constitué de plusieurs bâtiments représentant en totalité 2 000 m² habitables. Il comprend un bâtiment principal, lui-même composé de treize pièces principales et disposant d’une terrasse de 200 m², ainsi que plusieurs pavillons, une grande piscine et des garages. Il est implanté sur un terrain boisé de 100 000 m² disposant d’un accès direct à la mer et dispose d’une situation géographique ainsi que d’une vue sur la mer Méditerranée exceptionnelles. Il a été donné en location à M^me A… à compter de l’année 2004. Il n’est pas contesté que cet ensemble immobilier était indirectement détenu par un ressortissant russe à travers la société de droit suisse Ovaco AG, qui détenait elle-même la totalité du capital de la société d’Investissements France Immeubles. Il est également constant que M^me A… était la compagne de l’intéressé. Dans ces conditions, le ministre est fondé à soutenir que c’est à tort que, pour prononcer la réduction des bases d’imposition assignées à la société d’Investissements France Immeubles au titre des exercices clos en 2011 et 2012, les premiers juges ont estimé qu’il ne résultait pas de l’instruction que la société et la locataire de l’immeuble seraient liés par une relation d’intérêt.

4. Il appartient à la cour, saisie de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner le moyen soulevé par la société d’Investissements France Immeubles devant le tribunal administratif de Nice.

5. Il résulte de l’instruction que pour établir la valeur locative de l’ensemble immobilier en cause, l’administration, qui a relevé que la surface habitable mise à la disposition de la locataire s’élève à 1 425 m², le surplus étant réservé au personnel, a évalué le loyer par comparaison avec sept biens donnés en location dans le même secteur géographique. Le loyer moyen mensuel résultant des fourchettes de loyers constatés pour ces biens s’élevait à 147 142 euros. L’ensemble immobilier en cause disposant d’une surface habitable nettement supérieure à ces termes de comparaison, l’administration a fait application d’une réfaction de 25 % sur ce loyer moyen afin de tenir compte des conditions de location de la propriété qui est louée à l’année. Le loyer mensuel a ainsi été estimé à 110 357 euros, arrondi à 100 000 euros. Par ailleurs, alors qu’il n’est pas contesté que le gérant de la société d’Investissements France Immeubles a estimé la valeur de l’ensemble immobilier à 100 000 000 euros lors de sa saisie en 2014, l’administration fait valoir que l’évaluation par l’application d’un taux de rendement de 3 % à cette valeur permet de déterminer une valeur locative nettement supérieure à 100 000 euros par mois. La société d’Investissements France Immeubles ne produit aucun élément de nature à contredire le montant des loyers des sept termes de comparaison dont l’administration fait état, correspondant à des immeubles dont les éléments d’identification et les caractéristiques ont été clairement précisés dans la proposition de rectification du 17 juillet 2014. Par ailleurs, le taux de réfaction de 25 % appliqué au loyer moyen constaté afin de tenir compte des conditions de location n’apparaît pas insuffisant, alors que les termes de comparaison ont des surfaces habitables nettement moindres que celles du bien en cause, sont assis sur des terrains de surfaces inférieures et présentent des situations géographiques moins privilégiées. De plus, si la société d’Investissements France Immeubles fait valoir que l’ensemble immobilier se trouve dans un état de vétusté avancée, elle n’en justifie pas par la production de photographies ne permettant pas d’identifier l’immeuble ni même la date des prises de vue et de constats établis par des huissiers postérieurement aux années en litige. De même, les attestations établies par des artisans en 2014 et le 15 septembre d’une année non précisée, au demeurant relatives à un immeuble dénommé « les Oliviers », sont insuffisantes pour justifier d’un état de vétusté devant être pris en compte pour la détermination de la valeur locative. Enfin, si la société d’Investissements France Immeubles fait valoir qu’elle n’aurait pas trouvé de nouveaux locataires après le départ de M^me A…, elle n’apporte aucun élément relatif à la mise en location de l’immeuble. Par conséquent, l’administration établit ainsi qu’elle était fondée à évaluer la valeur locative à 100 000 euros par mois. Dès lors, compte tenu de ce qui a été dit au point 3, elle doit être regardée comme démontrant que la société d’Investissements France Immeubles s’est délibérément appauvrie à des fins étrangères à son intérêt en donnant la villa en location à M^me A… en contrepartie d’un loyer nettement inférieur à la valeur locative.

6. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a prononcé la réduction des bases d’imposition à l’impôt sur les sociétés qui ont été assignées à la société d’Investissements France Immeubles au titre des exercices clos en 2011 et 2012 à concurrence de 540 000 euros au titre de chacun des exercices et la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés correspondant à ces réductions de base. Il y a lieu, par voie conséquence, de faire droit aux conclusions du ministre tendant à ce que soit remises à la charge de la société d’Investissements France Immeubles les cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés dégrevées au titre des exercices clos en 2011 et 2012 en exécution de ce jugement, ainsi que les pénalités correspondantes.

D É C I D E :

Article 1 : Les cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la société d’Investissements France Immeubles a été assujettie au titre des exercices clos en 2011 et 2012, ainsi que les pénalités correspondantes dont les premiers juges ont prononcé la décharge à concurrence d’un rehaussement en base de 540 000 euros pour chacun des exercices sont remises à sa charge.

Article 2 : Les articles 1er et 2 du jugement n° 2004385 du 31 octobre 2023 du tribunal administratif de Nice sont annulés.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, à la société d’Investissements France Immeubles et à M^e Frédérique Lévy, en qualité de liquidateur judiciaire de la société.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 7 mai 2026, où siégeaient :

- M^me Evelyne Paix, présidente,

- M^me Audrey Courbon, présidente assesseure,

- M^me Florence Mastrantuono, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 21 mai 2026.