AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. James, Maurice A…,

2 / M^me Huguette A…, née Z…, demeurant 1, place du Château Vieux à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), en cassation d’un arrêt rendu le 21 janvier 1993 par la cour d’appel de Pau (1^re chambre), au profit :

1 / de la de la société civile immobilière L’Ecole, dont le siège est 2, place du Château Vieux à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques),

2 / de la société à responsabilité limitée Institut d’enseignement professionnel, dont le siège est 2, place du Château Vieux à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques),

3 / de M^me Y…, demeurant … (Pyrénées-Atlantiques),

4 / de M. Jean-Georges X…, demeurant … à Anglet (Pyrénées-Atlantiques),

5 / du syndicat des copropriétaires du 2, place du Château Vieux à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), prise en la personne de son syndic l’agence FIP, dont le siège est …, résidence du Parc à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l’audience publique du 13 décembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, M^lle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Vernette, avocat général, M^me Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des époux A…, de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de la SCI L’Ecole et de la société Institut d’enseignement professionnel, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de M. X…, de la SCP Vier et Barthélémy, avocat du syndicat des copropriétaires du 2, place du Château Vieux à Bayonne, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué, (Pau, 21 janvier 1993), que, copropriétaires dans un immeuble où la société Institut d’enseignement professionnel « cours Pigier » occupait divers locaux, en qualité de locataire, les époux A… ont assigné le syndicat des copropriétaires, ainsi que les propriétaires des lots loués à cette société, en annulation des baux consentis par ceux-ci, en expulsion de l’établissement d’enseignement et en dommages-intérêts ;

Attendu que les époux A… font grief à l’arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que, conformément à l’article 8, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ; que la cour d’appel qui, pour déclarer conforme au règlement de copropriété l’activité d’enseignement exercée par l’Ecole Pigier dans les locaux de l’immeuble en copropriété, s’est déterminée par le fait que le règlement de copropriété réserve l’occupation commerciale au bénéfice des locaux du rez-de-chaussée et du premier étage, mais qui s’est abstenue de rechercher si la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des énonciations du règlement de copropriété qui confère à l’immeuble un usage principal d’habitation, prévoit la faculté d’un usage commercial dans des locaux déterminés et tolère l’usage professionnel mais qui interdit dans tout local l’enseignement de certaines disciplines, générateur de bruits et toute activité suscitant des mouvements importants et fréquents de personnes (salle de conférence, association, siège de partis politiques) permettait une telle installation, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; 2 ) que, conformément aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le fait pour un copropriétaire de modifier dans son intérêt personnel la destination d’une partie privative et l’utilisation des parties communes constitue une violation du règlement de copropriété, ce qui, à défaut d’une autorisation préalable, doit être déclaré illicite ;

que la cour d’appel, qui a constaté que l’extension, en 1988, de l’Ecole Pigier avait entraîné l’utilisation des parties communes par les étudiants mais qui l’a tenue pour licite, sans avoir constaté que l’Ecole Pigier avait demandé une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, a derechef privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ; 3 ) que, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes et privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ; que la cour d’appel, qui a constaté que les élèves de l’Ecole Pigier empruntaient les parties communes de l’immeuble et qu’ils laissaient le sol jonché de détritus mais qui, pour débouter les époux A… de leur demande, a imposé qu’ils établissent le caractère anormal du trouble allégué, a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée, le trouble résultant de l’atteinte portée à leurs droits de copropriétaire" ;

Mais attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété stipulait que l’immeuble était destiné à l’usage d’habitation et de bureaux professionnels ou commerciaux et que le cours Pigier, occupant des locaux au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment où une activité commerciale était expressément autorisée, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que les époux A… ne rapportaient pas la preuve de l’existence des troubles anormaux de voisinage qu’ils alléguaient et a relevé, à bon droit, que l’installation initiale et l’extension ultérieure de cet établissement d’enseignement professionnel était conforme au règlement de copropriété, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux A… à payer, ensemble, à la SCI l’Ecole et à la société Institut d’enseignement professionnel la somme de huit mille francs par application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Les condamne, également, aux dépens et aux frais d’exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-cinq janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze.