LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique , ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que les époux X… avaient aménagé trois circuits de karting avec des bâtiments d’accueil démontables et effectué des forages alors que le bail liant les parties n’autorisait les preneurs à construire qu’une seule piste de karting et qu’ils ne pouvaient édifier de constructions à usage commercial qu’à condition de recueillir le consentement exprès du propriétaire, et relevé que la tolérance de M^me Y… ne créait pas de droits pour les preneurs, celle-ci les ayant mis en demeure par acte extrajudiciaire du 26 juin 2001 de remettre les lieux dans leur état primitif, la cour d’appel a pu en déduire, sans violer le principe de la contradiction et abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, que le comportement des preneurs était constitutif d’un motif grave et légitime justifiant le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X… et M^me Z…, ès qualités, aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X… et M^me Z…, ès qualités.

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir débouté les preneurs (M. et M^me X…, exposants) d’un bail commercial de leur action en contestation du congé sans offre de renouvellement délivré par le bailleur (M^me Y…) et en paiement de l’indemnité d’éviction ;

AUX MOTIFS QUE M^me Y… avait fait délivrer le 20 décembre 2001 distinctement à chacun des époux X… un congé, à compter du 30 juin 2002, sans offre de renouvellement de bail commercial en raison de « non-paiement des loyers, constructions illicites sur sol d’autrui, forage pour puits d’alimentation contesté, construction d’une piste annexe sans autorisation » ; que la bailleresse ne pouvait être admise à faire valoir le non-paiement des loyers ; qu’elle fondait encore son congé sur le fait que le preneur (sic) avait effectué des constructions illicites sur le sol d’autrui (buvette, piste annexe) et procédé à un forage sans autorisation ; que les preneurs ne contestaient pas ces édifications ou travaux mais faisaient valoir que le bail commercial était en fait constitué par le jugement du 11 décembre 1996 qui n’en avait pas déterminé les clauses et conditions, qu’ils n’avaient fait qu’adjoindre des activités accessoires à celle principale de karting et que toutes les constructions nécessaires étaient parfaitement démontables, les lieux pouvant donc être remis en état en fin de bail si le bailleur en faisait la demande, que le forage qui n’était pas davantage expressément interdit pouvait être considéré comme une amélioration des lieux ; qu’il convenait tout d’abord, et contrairement à ce qu’avait retenu le premier juge, de constater que, ne s’agissant ni de sanctionner l’inexécution d’une obligation, ni de faire cesser la non-exploitation du fonds, sans raison légitime, aucune mise en demeure préalable au congé n’était nécessaire ; qu’il apparaissait clairement que les preneurs avaient, par les constructions et travaux litigieux, développé des activités non prévues par le bail, qui n’étaient pas accessoires de leur exploitation commerciale (arrêt attaqué, p.6 et p. 7, 6^e et 7^e al.) ;

ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’en relevant d’office le moyen tiré de ce que le congé litigieux, délivré au titre d’édifications et travaux illicites, n’était pas soumis aux dispositions légales exigeant une mise en demeure préalable au congé délivré sans offre de renouvellement ni indemnité pour inexécution d’une obligation ou cessation de l’exploitation du fonds, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d’appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l’article 16 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, en toute hypothèse, pour refuser le renouvellement d’un bail commercial sans aucune indemnité en raison d’un motif grave et légitime, le bailleur doit, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, délivrer au preneur une mise en demeure d’avoir à la faire cesser dans le délai d’un mois, notamment lorsqu’il allègue des modifications illicites des lieux loués ou de leur destination ; qu’en l’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en raison de constructions et travaux non autorisés, dont l’arrêt attaqué a retenu qu’ils auraient donné lieu à une modification des activités prévues au bail ; qu’en écartant cependant toute obligation pour le bailleur d’avoir à délivrer une mise en demeure préalable aux preneurs, la cour d’appel a violé l’article L. 145-17 du code de commerce.