LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Joint les pourvois n° G 13-15. 147 et B 13-19. 143 ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté qu’il résultait du compromis de vente que le prix définitif devait être fixé après bornage de la parcelle et que c’est au jour de l’acte authentique que devait-être constaté l’accord sur la chose et sur le prix, et relevé que compte tenu des conditions de réalisation du bornage et des incertitudes qui résultaient du projet d’acte, les consorts X…, vendeurs, étaient fondés à refuser le résultat de ces opérations et la proposition qui s’en était suivie, la cour d’appel, qui n’a pas modifié l’objet du litige ni violé le principe de la contradiction, a pu en déduire qu’il n’y avait pas eu d’accord sur le prix de vente puisque celui-ci nécessitait un accord préalable sur la chose vendue, que le refus des vendeurs de signer l’acte authentique était justifié et que la société Sofial, acquéreur, devait être déboutée de sa demande tendant à voir juger la vente parfaite ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sofial aux dépens des pourvois ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen identique produit aux pourvois n° G 13-15. 147 et B 13-19. 143 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société française immobilière d’aménagement Lelièvre

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté la société SOFIAL (bénéficiaire d’une promesse de vente) de ses demandes tendant à voir juger parfaite la vente de la parcelle objet de la promesse ;

AUX MOTIFS QUE, vu l’article 1589 du Code civil ; il apparaît des compromis des 2 février 2006 et des avenants des 12 juin 2007 et 22 février 2008 (consorts Y…) et du compromis du 22 février 2008 (consorts X…) :- que le prix définitif devait être fixé après bornage de la parcelle 121 ;- que la date de réitération de l’acte authentique était le 1^er mars 2009, cette date étant prorogée de huit jours après l’obtention par le notaire de la dernière des pièces administratives nécessaires à la rédaction de l’acte ;- qu’ils étaient affectés d’une condition suspensive dans l’intérêt des vendeurs rédigée ainsi : « La perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique, avec le paiement du prix et des frais. » ; qu’il résulte de tout ceci que c’est au jour de l’acte authentique que devait être constaté l’accord sur la chose et sur le prix ; Le 13 avril 2010, Monsieur Z…, géomètre, présentait un projet de bornage pour une superficie de 35a 9ca ; que Monsieur Z… a relevé que pour la parcelle 121, il disposait d’une surface indiquée de 36a33ca avant remaniement du cadastre et de 34a69ca après ce remaniement ; qu’il a ensuite procédé par compensation de surface entre les parcelles 120, 121 et 122 ; que le géomètre note enfin que les limites Ouest et Est ont fait l’objet d’une convocation des riverains le 22 novembre 2008 ; qu’or, ainsi qu’il ressort de la lettre du 1^er avril 2010 de Monsieur Z…, les consorts X… n’avaient pas été convoqués à cette occasion ; que les procès-verbaux de bornage avec les parcelles voisines datés du 26 novembre 2008, mentionnent la société SOFIAL comme propriétaire de la parcelle 121, alors que la propriété de la parcelle ne lui était pas encore acquise et que les consorts Y… et X… auraient dû participer aux opérations avec les propriétaires voisins ; que le 11 mai 2010, Maître A…, huissier de justice saisi par les consorts X…, constatait que la parcelle 121 était en travaux, ce qui rendait sa délimitation difficile, que les anciennes bornes alléguées par les consorts X… ne pouvaient être retrouvées aux emplacements indiqués mais qu’en revanche, la parcelle était bornée par des piquets de géomètre ; que dans une lettre du 14 mai 2010, Maître B… rappelait le projet du 13 avril 2010 et pour répondre aux critiques des vendeurs, proposait une surface de 36a33ca ; qu’il ne ressort d’aucun document que cette proposition ait recueilli l’accord des consorts X… ; que par l’intermédiaire de leur conseil, ceux-ci avisaient Maître B… le 15 juin 2010 qu’ils contestaient le procès-verbal de bornage ; que néanmoins, le projet d’acte authentique reprend les surfaces notées aux compromis, soit 34a39ca, qui correspond à la surface alléguée dans l’assignation devant le tribunal de Saint-Brieuc et les écritures de la société SOFIAL devant la cour, mais fait tout de même référence aux mesures de Monsieur Z… et précise que ce bornage n’est qu’un projet puisqu’il n’a pas été approuvé par l’ensemble des propriétaires indivis de la parcelle ; qu’il résulte de ce qui précède qu’au 1^er mars 2009 comme au 31 août 2010, que nonobstant la circonstance qu’il avait été fait aux consorts X… une proposition avantageuse par rapport à la surface mesurée, ceux-ci, compte tenu des conditions de réalisation du bornage, et des incertitudes qui résultaient du projet d’acte, étaient fondés à refuser le résultat de ces opérations et la proposition qui s’en est suivie ; que par voie de conséquence, les parties n’avaient pas trouvé d’accord sur le prix de vente, puisque celui-ci nécessitait un accord préalable sur la superficie de la chose vendue ; que ce défaut d’accord justifiait le refus des vendeurs de signer l’acte authentique ; qu’il s’ensuit que le jugement du 18 avril 2011, qui a dit que la vente était parfaite à compter du 31 août 2010 date du procès-verbal de carence, qu’il tenait lieu d’acte authentique de vente et a condamné les consorts X… au paiement de la clause pénale, doit être réformé en ces dispositions ; que par voie de conséquence la société SOFIAL sera déboutée de ses demandes ;

1° ALORS QUE, l’objet du litige est fixé par les prétentions des parties, lesquelles sont déterminées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense ; qu’en l’espèce, dans leurs conclusions, les appelants demandaient la réformation du jugement de première instance et, notamment, le rejet des prétentions de la société SOFIAL ; que dans ses conclusions en défense, l’exposante demandait la confirmation du jugement entrepris notamment en ce qu’il avait constaté que les conditions suspensives stipulées dans compromis de vente étaient réalisées ; que la cour d’appel a retenu que les parties n’avaient pas trouvé d’accord sur le prix, ce qui justifiait le refus des vendeurs de signer l’acte authentique ; qu’en statuant ainsi cependant qu’aucun des moyens des parties ne portaient sur l’indétermination du prix, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige en violation de l’article 4 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu’en l’espèce, où elle a relevé d’office que les parties n’auraient pas trouvé d’accord sur le prix de vente, sans les avoir au préalable invitées à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE pour qu’une vente soit parfaite, le prix doit être déterminé ou déterminable ; que le prix est déterminable lorsqu’il peut être déterminé en vertu des clauses du contrat, par voie de relation avec des éléments qui ne dépendent plus ni de l’une ni de l’autre des parties ; que le prix est ainsi déterminable lorsque les critères de calcul fixés reposent sur des éléments objectifs, propres à la chose vendue ; qu’en l’espèce, où elle a constaté que la détermination du prix de vente nécessitait seulement « un accord préalable sur la superficie de la chose vendue » (arrêt p. 6 § 2 lignes 6 et 7), où le bénéficiaire de la promesse demandait confirmation du jugement qui avait relevé que le prix principal était fixé par le compromis à la somme de « 40 € le m2 (…) après bornage définitif » (jugement p. 8 § 2 in fine), ce que ne contestaient pas les conclusions du promettant, la cour n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d’où résultait que par référence au bornage le prix de vente était déterminable ; qu’ainsi elle a violé l’article 1591 du Code civil.