CIV.3

CH.B

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 2 juin 2016

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 669 F-D

Pourvois n° M 15-18.286

à F 15-18.304JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur les pourvois n° M 15-18.286 à F 15-18.304 formés par la société Stellium immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

contre un arrêt rendu le 16 mars 2015 par la cour d’appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. U… N…,

2°/ à M^me RZ… M…,

domiciliés […] ,

3°/ à M. L… J…,

4°/ à M^me E… K…, épouse J…,

domiciliés […] ,

5°/ à M^me C… A…, épouse B…, domiciliée […] ,

6°/ à M. H… Y…,

7°/ à M^me G… F…, épouse Y…,

domiciliés […] ,

8°/ à M. V… W…,

9°/ à M^me I… T…,

domiciliés […] ,

10°/ à M. R… S…, domicilié […] ,

11°/ à M. D… O…,

12°/ à M^me P… Q…, épouse O…,

domiciliés […] ,

13°/ à M^me P… X…, domiciliée […] ,

14°/ à M^me TK… FD…, domiciliée […] ,

15°/ à M. RR… FK…, domicilié […] ,

16°/ à M^me WZ… DC…, épouse NC…, domiciliée […] ,

17°/ à M^me QO… FF…, épouse XQ…, domiciliée […] ,

18°/ à M. FB… BA…,

19°/ à M^me RM… CT…, épouse BA…,

domiciliés […] ,

20°/ à M^me U… KU…, domiciliée […] ,

21°/ à M. FB… OI…,

22°/ à M^me KR… OI…,

domiciliés […] ,

23°/ à M. PH… PR…, domicilié […] ,

24°/ à M^me GW… UR…, domiciliée […] ,

25°/ à M. CF… QF…,

26°/ à M^me DY… FT…, épouse QF…,

domiciliés […] ,

27°/ à M^me OO… PS…, domiciliée […] ,

28°/ à M. IC… DJ…, domicilié […] ,

29°/ à la société EMJ, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est […] , représentée par M. JT… SI…, pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société L’Arche du Paradis,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse aux pourvois invoque, à l’appui de ses recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 3 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Le Boursicot, conseiller, les observations de la SCP Capron, avocat de la société Stellium immobilier, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. N… et des vingt-huit autres défendeurs et de la société EMJ, l’avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’ordonnance de jonction, du 22 juin 2015, des dossiers n° M 15-18.286 à F 15-18.304 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 16 mars 2015), que dix-neuf acquéreurs (les acquéreurs), démarchés par la société Omnium conseil, appartenant au groupe Omnium finance, chargée de la commercialisation des lots d’une résidence hôtelière, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, avec défiscalisation, ont signé chacun un acte de réservation, puis un acte de vente, relatifs à un appartement et à un emplacement de stationnement, avec la société l’Arche du paradis, maître de l’ouvrage, et la société Meteor patrimoine, promoteur en charge de la réalisation ; que les bâtiments acquis ont été livrés à la fin de l’année 2009 ; que les bâtiments principaux hébergeant les services généraux, la piscine et le restaurant n’ont pas été livrés dans les délais ni achevés ; que les sociétés l’Arche du paradis et Meteor Val-de-Loire resort, chargée de la gestion, ont été mises en liquidation judiciaire ; que les acquéreurs ont assigné la société Stellium immobilier, venant aux droits de la société Omnium immobilier, et les représentants légaux de la société l’Arche du paradis, en annulation de la vente pour dol, subsidiairement, en résiliation du contrat de vente et en réparation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société Stellium immobilier fait grief à l’arrêt de dire qu’elle a commis un dol à l’encontre des acquéreurs et de la condamner à les indemniser de leur préjudice financier ;

Mais attendu qu’ayant constaté que la brochure publicitaire remise à chaque acquéreur par la société Omnium finance et son site internet développaient les caractéristiques de la résidence hôtelière créée, en décrivaient avec précision les services communs et présentaient la vente de l’appartement comme celle d’un produit financier dont la rentabilité et la sécurité étaient assurées par la présence de services « centraux » de qualité, et ayant souverainement retenu qu’il avait été délibérément omis de préciser que ces services étaient des lots privatifs, dont la construction et la commercialisation constitueraient la dernière étape du programme dont ils subiraient les aléas, que l’attestation de souscription d’assurance locative durant les trois premières années d’exploitation, remise aux acquéreurs, était mensongère, que l’affirmation contenue dans la brochure, selon laquelle l’opération bénéficiait d’une garantie dommages-ouvrage, était inexacte et que la société Stellium immobilier et la société l’Arche du paradis avaient, dans le but de tromper les acquéreurs sur l’étendue de l’engagement du vendeur et sur les caractéristiques du bien acquis, pratiqué ces manoeuvres qui avaient vicié leur consentement, la cour d’appel en a exactement déduit que la société Stellium immobilier était tenue de les indemniser ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Stellium immobilier aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Stellium immobilier et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux acquéreurs, défendeurs aux pourvois ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits aux pourvois n° M 15-18.286 à F 15-18.304 par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la société Stellium immobilier.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi pilote font grief aux dix-neuf arrêts infirmatifs attaqués D’AVOIR :

1. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. U… N… et M^me RZ… M… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 89 455 € (rg 13/05119)

2. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me FB… BA… CT… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 86 647 € (rg 13/ 05099) ;

3. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me L… J… K… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 89 445 € (rg 13/05120) ;

4. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me U… KU… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 159 293 € 50 (rg 13/05077) ;

5. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. FB… OI… et M^me KR… OI… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 71 479 € (rg 13/05151) ;

6. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me C… A… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 72 018 € 88 (rg 13/ 05076 ;

7. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me H… EH… F… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 74 484 € (rg 13/ 05075) ;

8. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. PH… PR… et M^me GW… UR… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 89 045 € (rg 13/ 05074) ;

9. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. V… W… et M^me I… T… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 79 918 € 50 (rg 13/ 05123) ;

10. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me AC… QF… FT… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 104 085 € 43 (rg 13/05093) ;

11. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me OO… PS… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 81 401 € 80 (rg 13/05121) ;

12. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. R… S… et condamné la première à payer au second une indemnité de 87 140 € (rg 13/05078) ;

13. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me D… O… Q… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 105 890 € (rg 13/05094) ;

14. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. IC… DJ… et condamné la première à payer au second une indemnité de 96 507 € 50 (rg 13/05095) ;

15. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me P… X… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 82 858 € 52 (rg 13/05096) ;

16. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me TK… FD… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 72 018 € 50 (rg 13/05097)

17. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. RR… FK… et condamné la première à payer au second une indemnité de 89 445 € (rg 13/05098) ;

18. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me WZ… DC… NC… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 71 661 € 50 (rg 13/05122) ;

19. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me QO… FF… XQ… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 89 445 € (rg 13/05124) ;

AUX MOTIFS QUE« les seuls renseignements précis relatifs à l’opération ont été donnés par la brochure publicitaire et par le site internet du groupe » ; que« les deux documents précontractuels, remis et mis à disposition des acquéreurs sur internet dans un but d’inciter les cocontractants à s’engager au vu des qualités alléguées du produit vendu et qui affirment des caractéristiques précises mais inexactes ont participé à l’objet du contrat et de ses qualités attendues » ; qu'« au visa de l’article 1134 du code civil, ces documents publicitaires ont valeur contractuelle dès lors que suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant et ont vicié le consentement de l’acheteur dans des proportions telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres la vente ne serait pas intervenue » ; « que le consentement des [vingt-huit acquéreurs en l’état futur d’achèvement] a été vicié par les manoeuvres ci-dessus retenues, manoeuvres pratiquées de concert par la venderesse et par le groupe Omnium et [qu']il est évident que sans ces manoeuvres il n’y aurait pas eu d’accord » ;

. ALORS QUE la formation du contrat requiert la rencontre d’une offre et d’une acceptation, manifestant, de la part des deux parties, la volonté commune de s’engager l’une envers l’autre dans les mêmes termes ; que les éléments vantés par un document publicitaire ne deviennent contractuels qu’à la condition que les parties expriment la volonté de conférer à ces éléments le caractère de la force obligatoire, qui est le propre du contrat ; que la cour d’appel constate que « les seuls renseignements précis relatifs à l’opération ont été donnés, [non par le contrat de vente en l’état futur d’achèvement de l’espèce, mais] par la brochure publicitaire et par le site internet du groupe » formé par le promoteur vendeur et la société Stellium immobilier : qu’elle reconnaît donc que ces renseignements précis ne figurent pas dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement que les vingt-huit acquéreurs en l’état futur d’achèvement de l’espèce ont signé ; qu’en énonçant que « ces documents publicitaires ont valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant et ont vicié le consentement de l’acheteur dans des proportions telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres la vente ne serait pas intervenue », la cour d’appel, qui ne justifie pas que les vingt-huit acquéreurs en l’état futur d’achèvement ont, de façon explicite ou implicite mais certaine, entendu conférer, d’accord avec leur cocontractant vendeur, valeur de contrat aux éléments précis et détaillés que vantent les documents publicitaires dont ils ont disposé avant de traiter, a violé l’article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi pilote fait grief aux dix-neuf arrêts infirmatifs attaqués D’AVOIR :

1. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. U… N… et M^me RZ… M… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 89 455 € (rg 13/05119)

2. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me FB… BA… CT… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 86 647 € (rg 13/ 05099) ;

3. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me L… J… K… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 89 445 € (rg 13/05120) ;

4. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me U… KU… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 159 293 € 50 (rg 13/05077) ;

5. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. FB… OI… et M^me KR… OI… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 71 479 € (rg 13/05151) ;

6. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me C… A… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 72 018 € 88 (rg 13/ 05076 ;

7. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me H… EH… F… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 74 484 € (rg 13/ 05075) ;

8. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. PH… PR… et M^me GW… UR… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 89 045 € (rg 13/ 05074) ;

9. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. V… W… et M^me I… T… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 79 918 € 50 (rg 13/ 05123) ;

10. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me AC… QF… FT… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 104 085 € 43 (rg 13/05093) ;

11. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me OO… PS… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 81 401 € 80 (rg 13/ 05121) ;

12. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. R… S… et condamné la première à payer au second une indemnité de 87 140 € (rg 13/05078) ;

13. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. et M^me D… O… Q… et condamné la première à payer aux seconds une indemnité de 105 890 € (rg 13/ 05094) ;

14. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. IC… DJ… et condamné la première à payer au second une indemnité de 96 507 € 50 (rg 13/05095) ;

15. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me P… X… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 82 858 € 52 (rg 13/05096) ;

16. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me TK… FD… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 72 018 € 50 (rg 13/05097)

17. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M. RR… FK… et condamné la première à payer au second une indemnité de 89 445 € (rg 13/05098) ;

18. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me WZ… DC… NC… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 71 661 € 50 (rg 13/ 05122) ;

19. dit que la société Stellium immobilier a commis un dol au détriment de M^me QO… FF… XQ… et condamné la première à payer à la seconde une indemnité de 89 445 € (rg 13/ 05124) ;

AUX MOTIFS QUE « le consentement [des acquéreurs en l’état futur d’achèvement] a été vicié par les manoeuvres ci-dessus retenues, manoeuvres pratiquées de concert par la venderesse et par le groupe Omnium [la société Stellium immobilier], et [qu’il] est évident que, sans ces manoeuvres, il n’y aurait pas eu d’accord [; que] leur responsabilité est engagée dans le cadre d’une obligation in solidum » ; que, les acquéreurs en l’état futur d’achèvement « ayant fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, le préjudice réparable correspond à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses » ; que « l’ensemble de ces éléments [ceux que la cour d’appel analyse] établissent qu’en l’absence de manoeuvres dolosives imputables tant [au promoteur vendeur] qu’à la société Stellium immobilier les acquéreurs en l’état futur d’achèvement auraient acquis à un prix moyen inférieur de moitié à celui effectivement payé, soit la somme de [ici figurent les chiffres auxquels sont liquidées les indemnités relatées dans le « d’avoir » du présent moyen de cassation] » ; qu'« en outre, doit être réparé le préjudice réel et considérable né de l’inquiétude et des soucis inhérents au fait d’avoir eu, en raison de manoeuvres dolosives, son consentement abusé dans le cadre d’une opération onéreuse et d’avoir dû prendre l’initiative d’une procédure longue, coûteuse et aléatoire [; que] ce chef de préjudice doit être réparé par l’allocation de la somme de 10 000 € » ;

1. ALORS QUE la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; que la cour d’appel énonce que les vingt-huit acquéreurs en l’état futur d’achèvement de l’espèce ont perdu la chance « d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses » ; qu’en chiffrant la réparation qu’elle leur alloue en compensation du dommage qui est résulté de la perte de cette chance, à un montant exactement égal à la différence entre le prix que ces acquéreurs ont payé et le prix qu’ils auraient payé si le fait dommageable ne s’était pas produit, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

2. ALORS QUE le droit d’agir en justice, que ce soit en demande ou en défense, ne dégénère en abus que si son titulaire commet une faute dans son exercice ; qu’en relevant, pour caractériser le préjudice moral subi par les vingt-huit acquéreurs en l’état futur d’achèvement de l’espèce du fait du dol qu’elle impute à la société Stellium immobilier, qu’ils ont dû, pour vaincre la résistance de la société Stellium immobilier, « prendre l’initiative d’une procédure longue, coûteuse et aléatoire », la cour d’appel, qui, loin de justifier que la société Stellium immobilier aurait commis une faute dans l’exercice du droit qu’elle avait de résister aux prétentions qui étaient formées contre elle, reconnaît que le succès de ces prétentions était « aléatoire », a violé l’article 1382 du code civil.