COMM.

FB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 27 juin 2018

Rejet

M^me MOUILLARD, président

Arrêt n° 584 F-D

Pourvoi n° D 16-20.468

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. André X…,

2°/ M^me Ghislaine Y…, épouse X…,

domiciliés […] ,

contre l’arrêt rendu le 13 mai 2016 par la cour d’appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant au directeur général des finances publiques, domicilié […] ,

défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : M^me Mouillard, président, M. Z…, conseiller rapporteur, M^me Riffault-Silk, conseiller doyen, M^me Labat, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Z…, conseiller, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et M^me X…, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat du directeur général des finances publiques, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar,13 mai 2016), que le 21 décembre 2010, l’administration fiscale a notifié à M. et M^me X… une proposition de rectification de leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2007 à 2010 ; qu’après rejet de leur réclamation et mise en recouvrement de l’imposition éludée assortie de pénalités de retard et d’une majoration, M. et M^me X… ont saisi le tribunal de grande instance afin d’en être déchargés ;

Attendu que M. et M^me X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen :

1°/ que l’administration doit adresser au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre

de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que lorsque l’administration a recours à des éléments de comparaison pour déterminer la valeur vénale réelle d’un immeuble, elle doit préciser, dans la

proposition de rectification, les circonstances qui permettent d’établir que ces éléments de comparaison sont similaires au bien à évaluer ; que cette similitude s’apprécie au regard de leur situation géographique, de leur environnement et de leur desserte par les transports, des écoles et des commerces, quant à leur situation économique, à leur situation juridique et

quant à leurs caractéristiques physiques, en particulier la date et la qualité

des constructions, leurs éléments de confort, leur état d’entretien et de vétusté ; qu’en l’espèce, à l’appui de leurs conclusions d’appel, les époux X… se prévalaient de l’insuffisante motivation de la proposition de rectification du 21 décembre 2010 à défaut pour cette dernière de préciser

les caractéristiques physiques, en particulier, l’état d’entretien et de vétusté

des termes de comparaison retenus par l’administration pour justifier les rehaussements de l’évaluation des biens immobiliers et des parts sociales en litige ; qu’en retenant néanmoins que la proposition de rectification contenait, pour chaque terme de comparaison, tous éléments permettant au

contribuable de les identifier et d’en discuter la pertinence, sans rechercher si elle comportait effectivement les caractéristiques physiques des termes de

comparaison retenus, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au

regard des articles L. 57 et R. 57 du livre des procédures fiscales ;

2°/ que l’article L. 107 du livre des procédures fiscales a été créé par l’article 57 de la loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 et que le décret d’application n° 2013-718 qu’il prévoit, est intervenu le 2 août 2013 ; qu’il ressort de l’arrêt confirmatif attaqué que les rehaussements de valeur vénale en litige ont été notifiés par une proposition de rectification du 21 décembre 2010, que les avis de mise en recouvrement correspondants ont été émis le 9 mai 2011 et que la décision de rejet de réclamation a été prise le 25 août 2011, c’est-à-dire à des dates antérieures à l’entrée en vigueur de l’article L. 107 B susvisé ; qu’en opposant aux époux X… l’absence de recours, par eux, au droit de communication prévu par ce texte, pour justifier la régularité de la procédure d’imposition et l’absence de méconnaissance du principe d’égalité des armes entre l’administration et le contribuable, bien que ce texte ne fût pas en vigueur au stade de la procédure d’imposition litigieuse, la cour d’appel a violé l’article L. 107 B du livre des procédures fiscales et le principe d’égalité des armes ;

3°/ qu’en tout état de cause, les parties à un procès doivent pouvoir disposer des mêmes moyens pour faire valoir leurs arguments et que l’inégalité d’accès à un fichier immobilier entre le contribuable et l’administration pour déterminer la valeur vénale d’un bien, caractérise une

méconnaissance du principe d’égalité des armes ; que les exposants faisaient valoir, à l’appui de leurs conclusions d’appel, qu’ils n’avaient pas pu avoir accès au fichier immobilier utilisé par l’administration et qu’il n’avait donc pas pu vérifier s’il n’existait pas des mutations immobilières portant sur des immeubles de bureaux, à des prix inférieurs à ceux retenus par l’administration et qu’il résultait de cette situation un déséquilibre contraire au principe d’égalité des armes, défini par l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme ; qu’en retenant néanmoins que le seul

fait que l’administration dispose d’informations sur les mutations immobilières auxquelles le contribuable n’a pas accès, ne suffisait pas à vicier la méthode d’évaluation des biens immobiliers par comparaison, la cour d’appel a méconnu le principe d’égalité des armes et l’article 6 § 1 précité ;

4°/ qu’il appartient à l’administration d’établir le caractère intrinsèquement similaire des biens qu’elle retient comme termes de comparaison pour déterminer la valeur vénale d’un bien ; qu’en estimant que

les termes de comparaison retenus étaient, au cas présent, intrinsèquement

similaires avec les immeubles à évaluer et qu’ils étaient réputés en bon état

sous prétexte que les époux X… n’établissaient pas l’absence de similitude des termes de comparaison avec leurs propres immeubles à partir

de la production de photographies ainsi que l’état de vétusté de ces derniers, les juges d’appel ont inversé la charge de la preuve, violant ainsi les dispositions de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales ;

5°/ que lorsque l’administration conteste, en application de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales, le prix ou l’évaluation énoncés dans un acte ou portés dans une déclaration, il lui appartient d’établir le bien-fondé de ses propres évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ; qu’à l’appui de leurs conclusions d’appel, les époux X… contestaient la pertinence des termes de comparaison retenus par l’administration, compte tenu de leurs différences avec les biens à évaluer,

quant à l’année de construction, quant à la qualité de construction, à l’état

d’entretien et aux éléments de confort (isolement, type de chauffage, ascenseur) ; qu’en se bornant à justifier le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison, retenus par l’administration, avec les immeubles des époux X… et de la SCI Echinopsis, à partir de leur nombre de pièces et de leur localisation dans une même rue, un même quartier ou un quartier proche, sans rechercher si ces termes de comparaison étaient similaires aux biens à évaluer au regard de la qualité de construction, de l’étage ou du nombre d’étages, de l’état de vétusté et des éléments de confort, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des exigences des articles 885 D, 885 S, 761 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ;

6°/ que pour contester la valeur des parts sociales de la SCI

Echinopsis, retenue par l’administration, à partir de leur valeur mathématique

et donc de la valeur vénale des immeubles composant l’actif social, les époux X… faisaient valoir que la valeur des parts d’une société propriétaire d’immeubles ne se confondait pas avec la valeur de ces derniers ; qu’ils précisaient que les parts d’une société propriétaire d’immeubles hétéroclites ne présentaient certainement pas la même valeur

que celle des immeubles détenus directement par le contribuable parce que,

dans ce dernier cas, il existait un marché et donc des perspectives de rencontrer une demande, contrairement aux parts de la société ; qu’à défaut d’avoir répondu à ce moyen pertinent, la cour d’appel n’a pas motivé sa décision et a violé les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

7°/ que pour contester la valeur des immeubles de la SCI Echinopsis, retenue pour évaluer les parts sociales de cette dernière, les époux X… faisaient valoir que, contrairement aux exigences de la jurisprudence, l’administration avait retenu comme termes de comparaison des échantillons identiques d’immeubles, pour plusieurs des années en litige, et pour des immeubles à évaluer différents, qu’il s’agisse de l’immeuble du […] , de l’immeuble du […] , de l’immeuble du […] , de celui du […] ou de celui du […] ; qu’à défaut d’avoir répondu à ce chef péremptoire des conclusions des exposants, la cour d’appel n’a pas motivé sa décision et a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu, en premier lieu, qu’ayant constaté que la proposition de rectification adressée aux contribuables contenait, pour chaque terme de comparaison, la date de cession, le notaire instrumentaire, la date et les références de l’enregistrement de l’acte de cession, la commune du lieu de situation du bien, son adresse, ses références cadastrales, le prix de cession stipulé, la surface habitable, la valeur au mètre carré et un descriptif sommaire du bien cédé permettant l’identification de chaque terme de comparaison, puis relevé que M. et M^me X… avaient ainsi été mis à même de déterminer, par eux-mêmes, les caractéristiques physiques, économiques et juridiques des éléments de comparaison présentés par l’administration, la cour d’appel, qui a déduit de ces appréciations souveraines que la proposition de rectification satisfaisait aux prescriptions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales, a légalement justifié sa décision ;

Attendu, en deuxième lieu, qu’en dépit des effets patrimoniaux qu’il a nécessairement quant à la situation des contribuables, le contentieux fiscal de l’assiette échappe au champ des obligations de caractère civil de l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; qu’il suit de là, peu important les motifs erronés mais surabondants critiqués par la deuxième branche du moyen, que c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que la procédure de rectification mise en oeuvre répondait aux exigences des principes de la contradiction et de respect des droits de la défense, dès lors que M. et M^me X… avaient été mis en mesure d’identifier les éléments de comparaison invoqués et de les vérifier ;

Attendu, en troisième lieu, qu’après avoir énoncé que l’administration devait produire des éléments de comparaison non pas identiques, mais intrinsèquement similaires, l’arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que les biens cités à titre de comparaison étaient de même nature, d’une surface habitable proche et réputés en bon état, qu’ils se trouvaient dans les mêmes quartiers de Colmar, parfois dans la même rue voire à la même adresse que ceux de M. et M^me X… ; qu’il constate que les photographies produites par ces derniers ne donnent qu’une illustration de l’aspect extérieur de leurs immeubles et qu’elles sont insuffisantes pour établir l’absence de similitude entre ces immeubles et ceux proposés à titre de comparaison par l’administration ; qu’en l’état de ces énonciations et constatations, faisant ressortir que les biens présentés à titre de comparaison étaient intrinsèquement similaires à ceux de M. et M^me X…, et dont elle a déduit que les valeurs déclarées par ces derniers avaient été sous-estimées, la cour d’appel, qui n’a pas inversé la charge de la preuve et n’avait pas à effectuer la recherche invoquée par la cinquième branche, ni à suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu enfin, qu’ayant constaté que la valeur des parts de la SCI Echinopsis avait été évaluée par l’administration selon deux méthodes, la première dite mathématique, fondée sur la valeur des immeubles, prenant en compte l’absence de passif pour la quasi-totalité d’entre eux et l’évolution de la valeur des éléments de comparaison produits en distinguant les années 2007/2008 de celles des années 2009/2010, tandis que la seconde s’appuyait sur la productivité de la SCI, obtenue par capitalisation des bénéfices disponibles après déduction de l’impôt sur les sociétés, puis relevé que l’une comme l’autre conduisait à des résultats très proches, la cour d’appel a répondu aux conclusions invoquées par la septième branche ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme globale de 3 000 euros et rejette leur demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X….

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur et Madame X… de leur demande en décharge des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune, des intérêts de retard et des pénalités pour manquement délibéré au taux de 40 %, auxquels ils demeuraient assujettis au titre des années 2007, 2008, 2009 et 2010, compte tenu de la décharge, prononcée par les premiers juges, des rappels d’impositions afférents aux immeubles situés à JEBSHEIM et détenus par la SCI ECHINOPSIS dont ils sont associés à 100 %,

AUX MOTIFS PROPRES que la seule contestation portant sur la procédure elle-même est celle fondée sur le principe d’égalité des armes ; que le seul fait que l’administration dispose d’informations sur les mutations immobilières auxquelles le contribuable n’a pas accès ne suffit pas à vicier la méthode d’évaluation des biens immobiliers par comparaison ; qu’en revanche, il faut que le contribuable ait été mis en mesure de discuter les éléments de comparaison produits par l’administration ; que c’est la raison pour laquelle l’article L.107 B du livre des procédures fiscales prévoit un droit de communication en faveur du contribuable ; qu’en l’espèce, les époux X… n’ont pas usé de ce droit ; qu’au surplus, la proposition de rectification contenait, pour chaque terme de comparaison, la date de la cession, le notaire instrumentaire, la date et les références de l’enregistrement de l’acte de cession, la commune du lieu de situation du bien, son adresse, ses références cadastrales, le prix de cession stipulé, la surface, la valeur au m² et un descriptif sommaire du bien cédé, tous éléments permettant au contribuable d’identifier chaque terme de comparaison et d’en discuter la pertinence ; que, sur la valeur des immeubles, s’agissant de l’absence de similitude des éléments de comparaison produits avec les biens du contribuable, il est certes toujours possible de discuter au cas par cas de telle ou telle particularité (surface habitable, ancienneté de la construction, état du bien

) ; qu’il est rappelé que l’administration doit produire des termes de comparaison non pas identiques, ce qui serait impossible, mais intrinsèquement similaires ; que tel a été le cas en l’espèce, les biens cités à titre de comparaison étant de même nature (appartement, maison, immeuble de rapport selon le cas), d’une surface habitable proche, et réputés en bon état, comme ceux des époux X…, qui ne justifient pas de l’état de vétusté de leurs propres biens ; qu’en tous cas, les photographies produites par les époux X… ne fournissent qu’une illustration de l’aspect visuel extérieur des immeubles, très insuffisante pour caractériser une absence de similitudes entre ceux leur appartenant et ceux proposés par l’administration à titre de comparaison ; qu’enfin, pour ce qui est de l’examen concret de chaque immeuble, la cour adopte les motifs du jugement déféré qui, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, a bien passé en revue, un par un, chacun des immeubles appartenant aux époux X…, les confrontant aux éléments de comparaison produits par l’administration et ne suivant pas systématiquement l’avis de celle-ci, comme le montre le fait que le redressement de la valeur des deux immeubles de Jebsheim n’a pas été validé par le premier juge ; qu’au total, il apparaît que la valeur au m² déclarée par les époux X…, pour chacun des seize biens qui demeurent en discussion en cause d’appel, est inférieure, dans des proportions importantes, parfois supérieure à la moitié, aux moyennes calculées par l’administration à partir des éléments de comparaison produits ; que la cour estime que l’administration a ainsi apporté la preuve de la sous-estimation des valeurs déclarées par les contribuables et qu’il y a lieu de confirmer sur ce point le jugement déféré ; que, sur la valeur des parts de la SCI, pour fixer la valeur des parts de la SCI Echinopsis, l’administration a retenu deux méthodes, qui ont conduit à des résultats très proches ; que pour ce qui est de la première méthode fondée sur la valeur mathématique de la société, c’est-à-dire sur la valeur des immeubles dont elle est propriétaire, il est renvoyé aux motifs ci-dessus ; que pour ce qui est de la seconde méthode, basée sur la valeur de productivité de la société, obtenue par capitalisation des bénéfices disponibles après déduction de l’impôt sur les sociétés, les critiques des époux X… ne sont pas fondées ; qu’en effet, il n’y avait pas lieu de tenir compte, comme le soutiennent à tort les appelants, d’une fiscalité « latente », c’est-à-dire d’une imposition sur des plus-values purement éventuelles en cas de vente des immeubles appartenant à la société, étant rappelé que la méthode appliquée prend en compte, en revanche, l’impôt sur les sociétés ; que, par ailleurs, les taux de capitalisation appliqués par l’administration n’apparaissent pas inadaptés ; qu’enfin, l’administration indique que la quasi-totalité des biens n’est plus grevée d’un passif relevant de leur acquisition, et il n’est aucunement justifié du contraire par les appelants ; que le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne l’évaluation des parts de la SCI, y compris en ce qu’il a écarté le redressement de la valeur des immeubles de Jebsheim, point qui ne fait pas l’objet d’un appel incident de l’administration ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES que pour évaluer les immeubles de M. X… et les parts de la SCI ECHINOSPIS, l’administration a appliqué la méthode de la comparaison directe consistant à déterminer la valeur d’un immeuble à l’aide de prix pratiqués lors de mutations à titre onéreux portant sur des immeubles similaires ; qu’il y a donc lieu, en l’espèce, d’examiner si la comparaison est effectuée avec des cessions contemporaines à la période d’évaluation, en nombre suffisant, et portant sur des biens intrinsèquement similaires avec ceux appartenant au contribuable, mais non identiques ; qu’il y a lieu par conséquent d’examiner, immeuble par immeuble les redressements effectués par l’administration et de conclure au vu des contestations des demandeurs, si la preuve de la sous-évaluation est rapportée ; que l’appartement du […] , loué, déclaré pour une valeur de 138.000 € pour les trois premières années, puis 140.000 euros pour la dernière, a 5 pièces principales, une cuisine, une salle de bains, situé au 3ème étage sans ascenseur avec chauffage électrique ; que l’administration utilise comme valeur de comparaison trois mutations intervenues en 2004 et 2005 concernant trois appartements situés pour l’un à la même adresse de 3, 4 et 5 pièces et deux autres dans le même quartier, et postérieurement au 1er janvier 2007, trois ventes intervenues en 2007 concernant trois appartements situés pour l’un dans la même rue et deux autres à proximité immédiate, de 5 et 6 pièces ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne supérieure à 2.200 € par m² de surface habitable, l’administration a retenu la valeur de 2000 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien ; que les deux appartements du […] ont quatre pièces principales, une cuisine, une salle de bains et ont été déclaré pour une valeur de 103.000 € pour les trois premières années et de 105.000 € pour la quatrième ; que l’administration utilise comme valeur de comparaison trois mutations intervenues en 2004 et 2005 concernant trois appartements situés pour l’un dans la même rue de 5 pièces et deux autres dans le même quartier de 2 et 5 pièces et postérieurement au 1er janvier 2007 trois ventes intervenues en 2007 concernant trois appartements situés pour l’un dans la même rue et deux autres à proximité de 3, 4 et 5 pièces ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne supérieure à 2.200 € par m² de surface habitable, l’administration a retenu la valeur de 2000 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien ; que l’immeuble du […] , alors qu’il avait été déclaré pour une valeur de 103.000 € pour les trois premières années et de 105.000 € pour la quatrième, il a été accepté par les époux X… une valeur nette de 140.000 € ; qu’il s’agit de deux appartements de 4 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de bains ; que l’administration utilise comme valeur de comparaison trois mutations intervenues en 2004 et 2005 concernant trois appartements situés pour l’un dans la même rue de 5 pièces et de deux autres dans le même quartier de 2 et 5 pièces et postérieurement au 1er janvier 2007 trois ventes intervenues en 2007 concernant trois appartements situés pour l’un dans la même rue et deux autres à proximité de 3, 4 et 5 pièces ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne de 1.398 € par m² de surface habitable avant 2007, l’administration a retenu la valeur de 1.398 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien et une moyenne de 1.653 € par m² de surface habitable après 2007, l’administration a retenu la valeur de 1.650 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien ; que l’immeuble du […] , alors qu’il avait été déclaré pour une valeur de 125.000 € pour les trois premières années et de 127.000 € pour la quatrième, il a été accepté par les époux X… pour une valeur nette de 160.000 € ; qu’il s’agit d’un appartement de 4 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de bains, année de construction 1990, loué ; que l’administration utilise comme valeur de comparaison trois mutations intervenues en 2004, concernant trois appartements de 3 et 4 pièces situés dans un quartier proche et postérieurement au 1er janvier 2007 trois ventes intervenues en 2007 concernant trois appartements dont 1 de 4 pièces dans un quartier similaire et pour deux à proximité immédiate de 3 et 4 pièces ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne de 2.363 € par m² de surface habitable avant 2007, l’administration a retenu la valeur de 2.300 € par m² et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien et une moyenne de 2.304 € par m² de surface habitable après 2007, l’administration a retenu la valeur de 2.300 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien ; que l’immeuble du […] , alors qu’il avait été déclaré pour une valeur de 78.000 € pour les trois premières années et de 79.000 € pour la quatrième, il a été accepté par les époux X… une valeur nette de 100.000 € ; qu’il s’agit d’un appartement de 4 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de bains, année 1990, loué ; que l’administration utilise comme valeur de comparaison trois mutations intervenues en 2004 et 2005 concernant trois appartements de 3, 4 et 5 pièces situés pour 2 dans un quartier proche, pour l’un dans la même rue et postérieurement au 1er janvier 2007 trois ventes intervenues en 2007 et 2008 concernant trois appartements de 2 et 3 pièces situés dans un quartier similaire et pour deux dans la même rue ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne de 1.773 € par m² de surface habitable, avant 2007, l’administration a retenu la valeur de 1773 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien et une moyenne de 1.954 € par m² de surface habitable après 2007, l’administration a retenu la valeur de 1.954 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien ; que l’immeuble du […] , alors qu’il avait été déclaré pour une valeur de 43.000 € pour les trois premières années et de 44.000 € pour la quatrième, il a été accepté par les époux X… pour une valeur nette de 55.000 € ; qu’il s’agit d’un appartement de 2 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de bains, année de construction 1986, loué ; que l’administration utilise comme valeur de comparaison trois mutations intervenues en 2004 et 2005, concernant trois appartements de 3, 4 et 5 pièces situés pour 2 dans un quartier proche, pour l’un dans la même rue et postérieurement au 1er janvier 2007 quatre ventes intervenues en 2007 et 2008 et 2008 concernant quatre appartements de 2 pièces et un de trois pièces situés pour l’un dans un quartier proche et pour trois dans la même rue ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne de 1.315 € par m² de surface habitable avant 2007, l’administration a retenu la valeur de 1.315 € et appliqué un abattement de 20 % ; compte tenu de la situation occupée du bien et une moyenne de 1.659 € par m² de surface habitable après 2007, l’administration a retenu la valeur de 1.659 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien ; que l’immeuble du […] , alors qu’il avait été déclaré pour une valeur de 124.000 € pour les trois premières années et de 125.000 € pour la quatrième, il a été accepté par les époux X…, pour une valeur nette de 150.000 € ; qu’il s’agit d’une maison d’habitation de 5 pièces principales, 1 cuisine, 1 salle de biens, année de construction 1933, loué ; que l’administration utilise comme valeur de comparaison quatre mutations intervenues en 2004 et 2006 concernant quatre maisons d’habitation de 4 à 8 pièces situées pour 2 dans des quartiers similaires et postérieurement au 1er janvier 2007 trois ventes intervenues en 2007 et 2008 concernant trois maisons de 6 et 7 pièces situées également dans des quartiers similaires ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne de 1.897 par m² de surface habitable avant 2007, l’administration a retenu la valeur de 1.897 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien et une moyenne de 2.208 € par m² de surface habitable après 2007, l’administration a retenu la valeur de 2.208 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien ; que l’immeuble du […] , alors qu’il avait été déclaré pour une valeur de 122.000 € pour les trois premières années et de 124.000 € pour la quatrième, il a été accepté par les époux X… pour une valeur nette de 150.000 € ; qu’il s’agit d’une maison d’habitation de 5 pièces principales, 2 cuisines, 1 salle de bains, année de construction 1924, louée ; que l’administration utilise comme valeur de comparaison quatre mutations intervenues en 2004 et 2006 concernant quatre maisons d’habitation de 4 à 8 pièces situées dans des quartiers similaires et pour l’une dans la même rue et postérieurement au 1er janvier 2007 trois ventes intervenues en 2007 et 2008 concernant trois maisons de 6 et 7 pièces situées également dans des quartiers similaires et pour l’une dans la même rue ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne de 1.897 € de m² de surface habitable avant 2007, l’administration a retenu la valeur de 1.897 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien et une moyenne de 2.208 € par m² de surface habitable après 2007, l’administration a retenu la valeur de 2.208 € et appliqué un abattement de 20 %, compte tenu de la situation occupée du bien ; qu’en conséquence, l’administration rapporte la preuve au vu de ces éléments de comparaison similaires de la sous-évaluation effectuée par les époux X… et il y a lieu de faire droit au redressement ; que pour la valeur de la SCI ECHINOPSIS, alors qu’il avait été déclaré une valeur en 2007 de 1.011.370 €, en 2008 de 1.118.525 €, en 2009 de 1.217.239 € et en 2010 de 1.373.876 €, il a été accepté par les époux X… une valeur de 1.703.000 € pour les quatre années ; qu’elle est composée d’une maison, située […] , comportant 10 pièces, de 1924 avec une addition de construction en 1982 ; que les époux X… ont accepté une valeur de 300.000 € dont 50 % en exonération car Monsieur X… y exerce une activité professionnelle qui occupe la moitié de l’immeuble et l’autre moitié est occupée par la SARL CABINET X… dont il est gérant ; que cette maison est donc louée ; que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne de 1.277 € par m² de surface habitable après 2007, l’administration a retenu la valeur de 1.277 € pour les ISF 2008 ; 2009 et 2010 ; que s’agissant d’un immeuble de rapport, toujours occupé, aucun abattement n’a lieu d’être retenu pour cause d’occupation ; qu’en conséquence l’administration rapporte la preuve au vu de ces éléments de comparaison similaires de la sous-évaluation effectuée par les époux X… et il y a lieu de faire droit au redressement ;

1°) ALORS QUE l’administration doit adresser au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que lorsque l’administration a recours à des éléments de comparaison pour déterminer la valeur vénale réelle d’un immeuble, elle doit préciser, dans la proposition de rectification, les circonstances qui permettent d’établir que ces éléments de comparaison sont similaires au bien à évaluer ; que cette similitude s’apprécie au regard de leur situation géographique, de leur environnement et de leur desserte par les transports, des écoles et des commerces, quant à leur situation économique, à leur situation juridique et quant à leurs caractéristiques physiques, en particulier la date et la qualité des constructions, leurs éléments de confort, leur état d’entretien et de vétusté ; qu’en l’espèce, à l’appui de leurs conclusions d’appel, les époux X… se prévalaient de l’insuffisante motivation de la proposition de rectification du 21 décembre 2010 à défaut pour cette dernière de préciser les caractéristiques physiques, en particulier, l’état d’entretien et de vétusté des termes de comparaison retenus par l’administration pour justifier les rehaussements de l’évaluation des biens immobiliers et des parts sociales en litige ; qu’en retenant néanmoins que la proposition de rectification contenait, pour chaque terme de comparaison, tous éléments permettant au contribuable de les identifier et d’en discuter la pertinence, sans rechercher si elle comportait effectivement les caractéristiques physiques des termes de comparaison retenus, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 57 et R.57 du livre des procédures fiscales ;

2°) ALORS QUE l’article L.107 B du Livre des procédures fiscales a été créé par l’article 57 de la loi n°2011-1978 du 28 décembre 2011 et que le décret d’application n°2013-718 qu’il prévoit, est intervenu le 2 août 2013 ; qu’il ressort de l’arrêt confirmatif attaqué que les rehaussements de valeur vénale en litige ont été notifiés par une proposition de rectification du 21 décembre 2010, que les avis de mise en recouvrement correspondants ont été émis le 9 mai 2011 et que la décision de rejet de réclamation a été prise le 25 août 2011, c’est-à-dire à des dates antérieures à l’entrée en vigueur de l’article L.107 B susvisé ; qu’en opposant aux époux X… l’absence de recours, par eux, au droit de communication prévu par ce texte, pour justifier la régularité de la procédure d’imposition et l’absence de méconnaissance du principe d’égalité des armes entre l’administration et le contribuable, bien que ce texte ne fût pas en vigueur au stade de la procédure d’imposition litigieuse, la cour d’appel a violé l’article L.107 B du livre des procédures fiscales et le principe d’égalité des armes ;

3°) ALORS QUE, en tout état de cause, que les parties à un procès doivent pouvoir disposer des mêmes moyens pour faire valoir leurs arguments et que l’inégalité d’accès à un fichier immobilier entre le contribuable et l’administration pour déterminer la valeur vénale d’un bien, caractérise une méconnaissance du principe d’égalité des armes ; que les exposants faisaient valoir, à l’appui de leurs conclusions d’appel, qu’ils n’avaient pas pu avoir accès au fichier immobilier utilisé par l’administration et qu’il n’avait donc pas pu vérifier s’il n’existait pas des mutations immobilières portant sur des immeubles de bureaux, à des prix inférieurs à ceux retenus par l’administration et qu’il résultait de cette situation un déséquilibre contraire au principe d’égalité des armes, défini par l’article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l’homme ; qu’en retenant néanmoins que le seul fait que l’administration dispose d’informations sur les mutations immobilières auxquelles le contribuable n’a pas accès, ne suffisait pas à vicier la méthode d’évaluation des biens immobiliers par comparaison, la cour d’appel a méconnu le principe d’égalité des armes et l’article 6§1 précité ;

4°) ALORS QU’il appartient à l’administration d’établir le caractère intrinsèquement similaire des biens qu’elle retient comme termes de comparaison pour déterminer la valeur vénale d’un bien ; qu’en estimant que les termes de comparaison retenus étaient, au cas présent, intrinsèquement similaires avec les immeubles à évaluer et qu’ils étaient réputés en bon état sous prétexte que les époux X… n’établissaient pas l’absence de similitude des termes de comparaison avec leurs propres immeubles à partir de la production de photographies ainsi que l’état de vétusté de ces derniers, les juges d’appel ont inversé la charge de la preuve, violant ainsi les dispositions de l’article L.17 du Livre des procédures fiscales ;

5°) ALORS QUE lorsque l’administration conteste, en application de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales, le prix ou l’évaluation énoncés dans un acte ou portés dans une déclaration, il lui appartient d’établir le bien-fondé de ses propres évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ; qu’à l’appui de leurs conclusions d’appel, les époux X… contestaient la pertinence des termes de comparaison retenus par l’administration, compte tenu de leurs différences avec les biens à évaluer, quant à l’année de construction, quant à la qualité de construction, à l’état d’entretien et aux éléments de confort (isolement, type de chauffage, ascenseur) ; qu’en se bornant à justifier le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison, retenus par l’administration, avec les immeubles des époux X… et de la SCI Echinopsis, à partir de leur nombre de pièces et de leur localisation dans une même rue, un même quartier ou un quartier proche, sans rechercher si ces termes de comparaison étaient similaires aux biens à évaluer au regard de la qualité de construction, de l’étage ou du nombre d’étages, de l’état de vétusté et des éléments de confort, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des exigences des articles 885 D, 885 S, 761 du Code général des impôts et L.17 du Livre des procédures fiscales ;

6°) ALORS QUE pour contester la valeur des parts sociales de la SCI Echinopsis, retenue par l’administration, à partir de leur valeur mathématique et donc de la valeur vénale des immeubles composant l’actif social, les époux X… faisaient valoir (conclusions p. 30) que la valeur des parts d’une société propriétaire d’immeubles ne se confondait pas avec la valeur de ces derniers ; qu’ils précisaient que les parts d’une société propriétaire d’immeubles hétéroclites ne présentaient certainement pas la même valeur que celle des immeubles détenus directement par le contribuable parce que, dans ce dernier cas, il existait un marché et donc des perspectives de rencontrer une demande, contrairement aux parts de la société ; qu’à défaut d’avoir répondu à ce moyen pertinent, la cour d’appel n’a pas motivé sa décision et a violé les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

7°) ALORS QUE pour contester la valeur des immeubles de la SCI Echinopsis, retenue pour évaluer les parts sociales de cette dernière, les époux X… faisaient valoir (conclusions p.30) que, contrairement aux exigences de la jurisprudence, l’administration avait retenu comme termes de comparaison des échantillons identiques d’immeubles, pour plusieurs des années en litige, et pour des immeubles à évaluer différents, qu’il s’agisse de l’immeuble du […] , de l’immeuble du […] , de l’immeuble du […] , de celui du […] ou de celui du […] ; qu’à défaut d’avoir répondu à ce chef péremptoire des conclusions des exposants, la cour d’appel n’a pas motivé sa décision et a violé l’article 455 du Code de procédure civile.