CIV.3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 20 décembre 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1156 F-D

Pourvoi n° S 17-28.925

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M^me Françoise X…, domiciliée […] ,

contre l’arrêt rendu le 5 septembre 2017 par la cour d’appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la copropriété du […] , dont le siège est […] , représenté par son syndic la société Nexity Lamy, […] , […] ,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Y…, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Y…, conseiller, les observations de M^e A… , avocat de M^me X…, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat du syndicat des copropriétaires de la copropriété du […] , et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 5 septembre 2017), que M^me X…, propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a sollicité le remboursement par le syndicat des copropriétaires du coût des travaux de réparation de la marquise surplombant son balcon ;

Attendu que M^me X… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande ;

Mais attendu qu’ayant relevé que la marquise, qui n’était pas une partie commune par nature, n’était pas un élément de gros oeuvre, quand bien même elle était fixée au mur extérieur, et exactement retenu que la présomption de partie commune attribuée au gros oeuvre du bâtiment pouvait être combattue par la preuve contraire, la cour d’appel, qui a constaté, par motifs propres et adoptés, que l’auvent implanté au droit d’un seul balcon aux fins de protéger la terrasse des intempéries et non d’assurer une quelconque étanchéité, n’était pas affecté à l’usage de l’ensemble ou de plusieurs des copropriétaires et n’avait d’utilité que pour le propriétaire du balcon recouvert par la verrière, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M^me X… et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par M^e A… , avocat aux Conseils, pour M^me X….

Il est fait grief à l’arrêt attaqué :

D’AVOIR débouté M^me X… de sa demande de remboursement du coût des travaux et plus généralement de toutes ses prétentions et D’AVOIR condamné M^me X… à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité complémentaire de 1 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel ;

AU MOTIFS PROPRES QUE « Sur la demande de remboursement du coût des travaux de réparation de la verrière

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est tenu de procéder aux travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble.

En raison de l’exécution des travaux de réparation de la verrière qu’elle a exécutés en vertu de l’exécution provisoire, M^me Françoise X… a modifié ses demandes pour solliciter désormais le remboursement du coût des travaux. Pour prétendre que ces travaux incombaient au syndicat des copropriétaires, elle soutient que la verrière litigieuse, parfois qualifiée de marquise, surplombant la terrasse de son appartement, constitue une partie commune, à l’inverse du syndicat des copropriétaires qui prétend qu’il s’agit d’une partie privative.

Selon les termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; l’article 3 de la même loi dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, certaines parties de l’immeuble énumérées par ce texte sont réputées communes.

Il convient de constater qu’en l’espèce le règlement de copropriété du 17 septembre 1953 ne mentionne pas précisément cet ouvrage ; il classe parmi les parties communes les ornements des façades, balcons, bow-windows (mais non compris les gardes corps, balustrades, barres d’appui des balcons et balconnets, jalousie, persiennes, volets, rideaux de fer ou stores et leurs accessoires).

Or, il résulte des attestations de M^me Jeanne Z…, première propriétaire de l’appartement de M^me Françoise X…, ainsi que de l’attestation de Madame B… qui est une autre copropriétaire, que cet auvent vitré surplombant le balcon n’a pas été réalisé lors de la construction initiale de l’immeuble mais mis en place ultérieurement par les époux Z… eux-mêmes qui en ont assumé le coût.

Ce fait, parfaitement établi, explique pourquoi le règlement de copropriété ne vise pas précisément cet ouvrage singulier, mais il n’exclut pas pour autant que l’ouvrage puisse être qualifié de partie commune, s’il répond à la définition du règlement de copropriété, ou à défaut s’il s’agit d’un ouvrage affecté à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Or, M^me X… ne saurait sérieusement soutenir que l’ouvrage litigieux peut être assimilé aux bow-window, lesquels sont qualifiées parties communes par le règlement de copropriété ; aucune disposition de ce règlement, qui reproduit les dispositions légales et énumère en particulier certaines parties communes, ne permet de leur rattacher l’ouvrage litigieux.

S’il est prétendu que l’ouvrage a une fonction d’assurer l’étanchéité de la terrasse, il s’agit en réalité plutôt d’un dispositif permettant de la protéger des intempéries.

Cet ouvrage, qui n’est pas une partie commune par nature, qui n’est pas un élément de gros oeuvre, bien qu’il soit incorporé à la façade n’est pas à l’usage de tous les copropriétaires ni de plusieurs d’entre eux mais n’a d’utilité que pour le propriétaire du lot accédant au balcon recouvert par cette verrière. Il s’agit donc d’un ouvrage affecté à l’usage exclusif d’un propriétaire, qui doit être qualifié de partie privative.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu d’une obligation d’entretien de cet dernière de sorte que la demande de remboursement du coût des travaux n’est pas fondée » (arrêt pages 3 et 4) ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE

« Sur le fond

1) Sur les demandes principales

En application des dispositions de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

L’article 3 de la même loi dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, certaines parties de l’immeuble énumérées par ce texte sont réputées communes.

Le règlement de copropriété du 17 septembre 1953 prévoit au titre des parties communes notamment «

les ornements des façades, balcons, bow window (mais non compris les garde-corps, balustrades, barres d’appui des balcons et balconnets, jalousie, persiennes, volets, rideaux de fer ou stores et leurs accessoires) ».

Il ressort suffisamment des deux attestations de Madame Jeanne Z…, première propriétaire de l’appartement de Madame Françoise X…, et de l’attestation de Madame B… copropriétaire, que la marquise litigieuse, consistant en un auvent vitré surplombant le balcon, n’était pas prévue lors de la construction de l’immeuble, cette marquise ayant été mise en place ultérieurement par les époux Z… eux-mêmes qui en ont assumé le coût.

Dans ces conditions, il est logique que le sort de cette partie d’immeuble ne soit pas précisément visée par le règlement de copropriété.

Dans le silence de la convention, il convient de se reporter aux dispositions des articles 2 et 3 et la loi de 1965 étant observé que les dispositions de l’article 551 du code civil suivant lesquelles tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire sont inapplicables pour déterminer le caractère commun ou privatif d’un ouvrage dans le cadre d’une copropriété.

Il n’est pas établi par la demanderesse que l’auvent litigieux constituerait une partie d’immeuble réputée commune par nature, cet ouvrage ne s’analysant pas en un élément de gros oeuvre du bâtiment quand bien même il a été fixé sur le mur extérieur.

En toute hypothèse la présomption de l’article 3 peut être combattue par la preuve du caractère privatif de la partie d’immeuble concernée.

Or, en l’espèce, s’agissant d’un ouvrage implanté au droit d’un seul balcon afin d’abriter uniquement celui-ci et non pas d’assurer une quelconque étanchéité d’autres lots, il est démontré que cette partie d’immeuble est en fait affectée à l’usage exclusif du seul propriétaire de l’appartement concerné. Il en résulte qu’il ne peut s’agir que d’une partie privative.

Subsidiairement, Madame Françoise X… soutient que cet ouvrage devrait être qualifié « d’ornement de façade » lesquels sont visés par le règlement de copropriété au titre des parties communes. Toutefois, elle-même a indiqué en page 3 de ses conclusions, qu’il ne peut s’agir d’un ornement de façade. Par ailleurs, cet ouvrage qui a pour objet de protéger le balcon d’un appartement n’a pas vocation à constituer un ornement.

Il convient en conséquence de débouter Madame Françoise X… de l’ensemble de ses demandes » (jugement pages 3 à 5) ;

ALORS D’UNE PART QUE dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le gros oeuvre des bâtiments ; que doit être déclarée partie commune un chassis au motif qu’il faisait corps avec le gros oeuvre dès lors qu’il était fixé dans le béton et non manoeuvrable par le copropriétaire même si ledit chassis était affecté à l’usage exclusif du copropriétaire ; qu’en l’espèce, M^me X… a fait valoir devant la cour d’appel que « les marquises sont ancrées dans le mur porteur par des ferrailles sur environ 40 centimètres, mur indéniablement constitutif d’une partie commune.

Dans la mesure où la marquise est ancrée dans le gros mur de façade, elle est constitutive d’une partie commune en application du règlement de copropriété» (Conclusions page 7, §§ 5 et 11) ; que la cour d’appel a constaté elle-même que la verrière litigieuse est « incorporée à la façade » (arrêt page 4, § 4) ; qu’en décidant néanmoins que la verrière doit être qualifiée de partie privative au seul motif que cet ouvrage était affecté à l’usage exclusif d’un propriétaire (arrêt page 4, § 4) sans rechercher s’il ne résultait pas du fait que la verrière est fixée dans le béton et non manoeuvrable par le copropriétaire qu’elle doit être qualifiée partie commune, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ALORS D’AUTRE PART QUE tout jugement doit être motivé ; qu’en l’espèce, l’exposante avait fait valoir que la verrière litigieuse doit être qualifiée de partie commune dans la mesure où elle a été construite dans le but notamment d’assurer l’étanchéité de l’appartement (conclusions pages 5 et 6) et que « selon l’attestation de M^me Z… (ancienne propriétaire de l’appartement de M^me X…), elle-même et son époux auraient fait poser cette « véranda » à la suite d’une inondation survenue après un violent orage

Or, cette étanchéité doit être garantie par la construction de l’immeuble » (conclusions page 4 §§ 9 et 13 et page 5 § 5) ; qu’il résulte en effet de l’attestation de M^me Jeanne Z…, que « pendant que

nous occupions (cet appartement), suite à un gros orage, nous avons eu une inondation dans la salle à manger, nous avons donc fait faire cette véranda qui n’existait pas à l’origine » (en production) ; que les travaux effectués par les époux Z… ont ainsi permis d’assurer l’étanchéité de la salle à manger qui n’a plus été inondée par la suite ; que la cour d’appel s’est bornée à rejeter ce moyen pertinent de M^me X… en décidant que « s’il est prétendu que l’ouvrage a une fonction d’assurer l’étanchéité de la terrasse, il s’agit en réalité plutôt d’un dispositif permettant de la protéger des intempéries » (arrêt page 4, § 4) ; que le simple fait que la verrière a incontestablement pour fonction de protéger la terrasse des intempéries ne permet pourtant aucunement d’exclure qu’elle a, également, pour but d’en assurer l’étanchéité ; qu’en rejetant ainsi la demande de M^me X…, par une motivation de pure forme, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE les gros ouvrages sont notamment les éléments qui assurent l’étanchéité ; que ces éléments comprennent les verrières ; qu’en statuant comme elle l’a fait sans rechercher si, en protégeant l’appartement des intempéries, la verrière n’a pas pour conséquence d’en assurer l’étanchéité de sorte qu’elle doit être considérée comme étant une partie commune conformément aux dispositions de l’article R 111-26 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte.