CIV. 1

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 10 avril 2019

Cassation

M^me BATUT, président

Arrêt n° 364 F-D

Pourvoi n° B 18-17.323

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Bonleali, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 26 février 2018 par la cour d’appel de Bordeaux (4^e chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Codeme Sogimo, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , 33000 Bordeaux,

2°/ à la société L’Escorial, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 12 mars 2019, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Bonleali, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, le 21 février 2012, la société L’Escorial a confié à la société Codeme Sogimo, agent immobilier (l’agent immobilier), un mandat de vendre son fonds de commerce de restaurant, au prix de 290 000 euros, la rémunération du mandataire étant fixée à 10 % du prix de vente ; que, selon un mandat de recherche signé le 14 novembre 2013, M. J… et M^me S… ont confié à l’agent immobilier un mandat de rechercher un restaurant ou un local à louer permettant l’activité de restaurant ; que, par acte du 7 avril 2014, la société L’Escorial a vendu son fonds de commerce à la société Bonleali, constituée par M. J… et M^me S…, pour le prix de 180 000 euros ; qu’estimant que cette vente avait été réalisée grâce à son intervention, l’agent immobilier a assigné les sociétés L’Escorial et J… leali en paiement d’une certaine somme à titre d’indemnisation ;

Attendu que, pour condamner la société Bonleali, in solidum avec la société L’Escorial, à indemniser l’agent immobilier, l’arrêt énonce que la faute apparaît caractérisée au regard des circonstances de l’espèce et du fait, non contesté, que les renseignements sur le fonds ont été communiqués par l’agent immobilier à ceux-là mêmes qui ont créé la société Bonleali, laquelle ne peut donc sérieusement contester avoir été informée du fait que l’agent immobilier était mandaté pour la vente du fonds de commerce ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions d’appel, la société Bonleali contestait expressément avoir reçu de l’agent immobilier le moindre élément relatif au fonds de commerce de la société L’Escorial, la cour d’appel a dénaturé ces écritures et violé le principe susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 février 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne les sociétés Codeme Sogimo et L’Escorial aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à la société Bonleali la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Bonleali.

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la société Bonleali, in solidum avec la société L’Escorial, à payer à la société Codeme Sogimo la somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la société l’Escorial a vendu le fonds de commerce à la société Bonleali le 7 avril 2014 ; QUE la société Codeme fait valoir que c’est à la suite de sa rencontre avec les consorts J… et S… les 13 et 14 novembre 2013 que ces derniers ont pris contact directement avec M^me P… ; QU’iI ressort des pièces qu’elle produit qu’elle a signé le 14 novembre 2013 avec les consorts J… et S… un mandat de recherche portant sur un autre fonds de commerce ; QU’elle a cependant adressé le 13 novembre 2013 à la société l’Escorial, qui ne conteste pas l’avoir reçu, un mail l’informant de la communication aux consorts J… et S… d’informations et de photos concernant le restaurant ; QUE la société l’Escorial conteste tout manquement à son engagement contractuel en soutenant que ce n’est pas la société Codeme qui lui a présenté son acquéreur, et que c’est lors d’un repas pris à son restaurant le 24 septembre 2013 que le projet de vente a été évoqué avec les consorts J… et S… qui ont même visité l’établissement ; QU’elle verse aux débats, pour en justifier, une attestation émanant de son employée confirmant la visite de l’établissement par le couple. Cette attestation est néanmoins de faible force probante au regard des liens existant entre l’intéressée et les parties. Il n’en résulte par ailleurs aucun élément concret confirmant l’intérêt des époux J… pour le bien, ni permettant de caractériser la moindre négociation avant leur rencontre avec la société Codeme ; QUE même si le couple J… S… connaissait déjà le restaurant, il n’est en aucun cas établi qu’iI était intéressé par son acquisition ; que le fait qu’il ait régularisé, deux mois après, un mandat de recherche à la société Codeme pour un autre bien atteste même du contraire ; QU’ il se déduit en revanche de la chronologie des faits que l’intervention de celle-ci a été l’élément déclencheur des négociations qui ont ensuite très vite abouti. ; QU’ainsi, le fait d’avoir communiqué aux époux des informations plus précises sur le bien suffit à caractériser son concours même si elle n’a pas organisé de visite, ce que la société Escorial saurait d’autant moins lui reprocher qu’elle l’a sciemment tenue dans l’ignorance des négociations ;

QUE sur la responsabilité de la société Bonleali, le tribunal a mis la société Bonleali hors de cause en estimant que la société Codeme ne pouvait pas rechercher sa responsabilité alors qu’elle avait conclu le mandat de recherche avec M. J… et M^me S… et non avec la société qui alors n’existait pas ; QUE la société Bonleali poursuit la confirmation du jugement en invoquant le même moyen ; QU’il est constant que le mandat de recherche du 14 novembre 2013 a été signé par la société Codeme avec les consorts J… et S… et non avec la société Bonleali, de sorte que la responsabilité de celle-ci ne peut être recherchée sur un fondement contractuel ; QUE rien ne s’oppose en revanche à la mise en jeu de sa responsabilité délictuelle sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil (« tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ») ; QU’il en résulte que l’appelante, qui invoque l’existence d’un fait fautif de la part de la société Bonleali, doit faire la démonstration d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué ;

(

)

QUE la faute apparaît caractérisée au regard des circonstances de l’espèce telles que rappelé plus haut, et du fait, non contesté, que les renseignements sur le fonds ont été communiqués par la société Codeme à ceux-là mêmes qui ont créée la société Bonleali le 7 février 2014 dans le but précis d’acheter le fonds de commerce, et qui sont devenus ses gérants ; QUE la société Bonleali ne peut donc sérieusement contester avoir été informée du fait que la société Codeme était mandatée pour la vente du fonds de commerce, pas plus qu’elle ne peut mettre en doute par ailleurs, au seul motif qu’il est daté de la veille du mandat de recherche, l’authenticité du mail du 13 novembre 2013 dont la société Escorial ne conteste pas en avoir été destinataire ; QUE par ailleurs, ses allégations, selon lesquelles les consorts J… et S… avaient indiqué un budget maximum de 190 000 euros (ce qui est par ailleurs contredit par les termes du mandat de recherche qui mentionne un prix maximum de 265.000 euros qui n’est pas incompatible avec le prix de vente du bien de la société l’Escorial sous réserve de négociations) sont inopérantes, comme les explications qu’elle donne sur la raison de la baisse de prix ; QUE le fait que la vente soit intervenue à des conditions de prix très différentes importe peu, cette considération n’étant pas prévue au contrat comme exonératoire, d’autant que la société Codeme soutient avoir justement évoqué la possibilité d’une baisse conséquente du prix affiché ;

QUE ces circonstances permettent de considérer que la société l’Escorial et la société Bonleali se sont rendues coupables de collusion frauduleuse pour évincer la société Codeme de la transaction et lui faire perdre le bénéfice de la commission qui lui était due ; qu’il y a lieu en conséquence d’infirmer le jugement qui a mis la société Bonleali hors de cause ;

QUE dès lors que le préjudice résulte des fautes combinées des deux parties (et notamment par la société Bonleali dont la société l’Escorial relève à juste titre qu’elle était redevable de la commission, de sorte que c’était la partie ayant le plus intérêt à évincer l’agence), il y a lieu de les condamner in solidum au paiement de la somme de 18 000 euros ;

1- ALORS QU’en énonçant que « la faute apparaît caractérisée au regard des circonstances de l’espèce telles que rappelé plus haut et du fait, non contesté, que les renseignements sur le fonds ont été communiqués par la société Codeme à ceux-là mêmes qui ont créé la société Bonleali le 7 février 2014 », tandis que la société Bonleali avait contesté (conclusions p. 5 et 6) que la société Codeme lui aurait communiqué le moindre renseignement sur le fonds litigieux, la cour d’appel a dénaturé les conclusions de la société Bonleali et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

2- ALORS QUE subsidiairement, il incombait à la société Codeme Sogimo de démontrer que, comme elle le soutenait, M. J… et M^me S… avaient reçu par son intermédiaire des renseignements sur le fonds dont ils avaient ignoré l’existence auparavant ; qu’en se bornant à relever que la société Codeme Sogimo avait fait savoir à la société L’Escorial qu’elle avait communiqué des renseignements sur son fonds à M. J… et à M^me S…, sans déterminer s’il était établi qu’une telle information avait effectivement été donnée aux époux J… ni s’il était démontré que ces derniers avaient ignoré, jusqu’alors, que ce fonds était en vente, la cour d’appel a violé les articles 1240 et 1353 du code civil.