CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 30 juin 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 571 F-D

Pourvoi n° R 17-26.348

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021

1°/ la société Parachute Shop, société anonyme,

2°/ la société Cajema, société civile immobilière,

ayant toutes deux leur siège [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° R 17-26.348 contre l’arrêt rendu le 4 juillet 2017 par la cour d’appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant à la société Love Paradise, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat des sociétés Parachute Shop et Cajema, de M^e Bouthors, avocat de la société Love Paradise, après débats en l’audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1.Selon l’arrêt attaqué (Besançon, 4 juillet 2017), le 24 mars 2011, la SCI Cajema et la société Parachute Shop ont donné en location à l’Eurl Love Paradise divers locaux à usage commercial implantés sur trois parcelles cadastrées section AO n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

2. Un passage goudronné sur la parcelle voisine n° [Cadastre 4], propriété d’un tiers, permettait alors d’accéder en voiture au locaux loués.

3. A la suite de la vente de cette parcelle, son nouveau propriétaire l’a clôturée, obstruant ainsi le passage susvisé.

4. Le 12 novembre 2015, la société Love Paradise a assigné les sociétés Parachute Shop et Cajema en résiliation du contrat à leurs torts exclusifs et en condamnation à lui payer diverses indemnités.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. Les sociétés Parachute Shop et Cajema font grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail à leurs torts exclusifs, de les condamner à payer différentes sommes à la société Love Paradise et de rejeter le surplus de leurs demandes, alors :

« 1°/ qu’il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu’il ressort du protocole d’accord du 31 décembre 2014 et des écritures respectives des parties que M. [J] était propriétaire d’une part, des parcelles AO n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qu’il a vendues aux sociétés Parachute Shop et Cajema et sur lesquelles se trouvaient les locaux loués et d’autre part aussi, des parcelles voisines AO n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4] qu’il a vendues en 2013 à M. [X] ; qu’en affirmant que la SCI Cajema et l’Eurl Parachute Shop étaient propriétaires de la parcelle AO n° [Cadastre 4] et qu’elles l’avaient vendue en 2013, pour en déduire « qu’elles ne pouvaient en ignorer les conséquences sur l’exécution du contrat de bail » car le nouveau propriétaire avait ensuite pris la décision d’obstruer le passage, quand le protocole d’accord du 31 décembre 2014 et les conclusions des parties s’accordaient sur le fait qu’à l’origine l’ensemble des parcelles appartenaient au même propriétaire, M. [J], qui avait prévu un seul accès pour desservir deux commerces situés, l’un sur la parcelle AO [Cadastre 1] (Parachute Shop), l’autre sur la parcelle AO [Cadastre 4] et que nul n’avait soutenu que les exposantes auraient été propriétaires de la parcelle AO n° [Cadastre 4] ; qu’ainsi, la cour d’appel qui a statué comme elle l’a fait, a dénaturé les termes du litige et a violé de la sorte le principe susvisé et les articles 4 et 16 du code de procédure civile

2°/ que le juge est tenu par les termes du contrat ; qu’en l’espèce, le contrat de bail conclu le 24 mars 2011 entre les sociétés Parachute Shop et Cajema et la société Love Paradise, établi par acte notarié, portait sur un bâtiment comprenant au rez-de-chaussée, une entrée, trois bureaux, des vestiaires bureaux, des vestiaires ateliers, garage, stockage, contrôle et atelier, le tout d’une contenance globale de vingt-sept ares neuf centiares et il ne prévoyait ni droit de passage sur la parcelle voisine, ni l’accès par un chemin goudronné, balisé et éclairé d’au moins quatre mètres, car la parcelle louée, longeait la voie publique (plan annexé), de sorte qu’en retenant néanmoins qu’il existait un manquement contractuel de la part des sociétés Parachute Shop et Cajema, lesquelles étaient tenues de mettre à la disposition de la société Love Paradise un tel chemin, au prétexte qu’une décision du juge des référés l’avait ordonné, la cour d’appel, qui a ajouté aux obligations du bail, a violé les articles 1134 et 1719 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;

3°/ que les sociétés Parachute Shop et Cajema faisant valoir et justifiant, d’une part, par le plan annexé au bail notarié, que les parcelles louées à la société Love Paradise longeaient la voie publique puisqu’elles se trouvaient le long de la [Adresse 3], qu’elles étaient desservies par cette rue et avaient donc un accès direct, ce qui expliquait que le bail n’avait prévu aucun accès particulier, et d’autre part, que la société preneuse occupant les lieux loués tels que décrits à l’acte, la cour d’appel ne pouvait imposer aux bailleresses, en sus des termes de l’acte établi devant notaires, de réaliser un chemin particulier au prétexte qu’une décision rendue en référé puis un juge de l’exécution le leur avait enjoint sous astreinte, sans vérifier s’il existait une voie publique le long des parcelles et si la locataire s’était engagée à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger aucun travaux quelconque, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’activité envisagée ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel n’a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1134, 1719 et 1723 du code civil ;

4°/ l’obligation du bailleur, prévue au troisième alinéa de l’article 1719 du code civil, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail n’étant pas de l’essence du contrat de louage, les parties sont libres de la restreindre ; qu’il leur est loisible d’insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu de l’article 1719 du code civil ; qu’en l’espèce, le contrat de bail notarié, conclu le 24 mars 2011 entre les sociétés Parachute Shop et Cajema et la société Love Paradise, prévoyait que « le locataire renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur? en cas d’agissements générateurs de dommages des autres occupants de l’immeuble, de leur personnel, fournisseurs et clients, de tous tiers en général, le locataire renonçant notamment à tous recours contre le bailleur sur le fondement du troisième alinéa de l’article 1719 du code civil » ; qu’il ressort aussi des constatations de la cour d’appel que le nouveau propriétaire de la parcelle voisine AO n° [Cadastre 4], M. [X], a obstrué et fermé le chemin que la société Love Paradise utilisait pour accéder à son local commercial, ce qui constituait un acte préjudiciable à la jouissance paisible de celle-ci, du fait de ce tiers ; qu’en cet état, la cour d’appel qui a retenu néanmoins que les bailleresses étaient tenues de mettre un chemin à la disposition de la société Love Paradise pour accéder à son local, cependant que la preneuse avait expressément renoncé à tous recours sur le fondement de l’article 1719 du code civil, la cour d’appel a violé cette disposition, par refus d’application ;

5°/ le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu’en l’espèce les exposantes faisaient valoir que le bail commercial, notarié, n’avait prévu ni de chemin d’accès particulier, ni de chemin goudronné, balisé et éclairé, car les lieux loués longeaient la voie publique, de sorte qu’aucun passage n’était contractuellement dû et encore moins un passage en voiture jusqu’au bâtiment, la preneuse déclarant expressément qu’elle s’engageait à effectuer tous travaux qu’elle jugerait nécessaire et renonçait à rechercher la responsabilité des bailleresses du fait d’un tiers, que les bailleresses précisaient qu’elles n’avaient rien changé aux lieux loués et qu’elles justifiaient qu’il existait un accès en voiture parfaitement praticable, ainsi que l’avait constaté l’huissier, Me [V] et ainsi que l’avait également constaté la commission de sécurité qui avait vérifié la conformité avec les règles de sécurité et d’accessibilité de l’établissement exploité par la société Love Paradise qui reçoit du public ; qu’en ne répondant pas à ces moyens pertinents, de nature à démontrer l’absence de manquements contractuels de la part des bailleresses d’une part, et l’accès aisé et régulier aux locaux loués, d’autre part, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6°/ qu’en tout état de cause, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que les sociétés Parachute Shop et Cajema faisaient valoir qu’après avoir délivré la chose louée, elles avaient aussi écrit à l’association Fight Club Fitness qui occupait la parcelle n° [Cadastre 4] pour que M. [X], propriétaire de cette parcelle, permette à nouveau d’emprunter celle-ci et qu’en conséquence, il avait entrepris l’ouverture d’un passage dans le talus qu’il avait réalisé mais que la société Love Paradise s’était opposée à la création de ce passage ; qu’en se bornant à énoncer que les sociétés bailleresses devaient mettre à la disposition de la société Love Paradise un chemin permettant d’accéder à son local commercial de même nature que celui qui existait à l’origine sur la parcelle voisine n° [Cadastre 4], sans rechercher, comme elle y était invitée, si d’un part, il existait un accès propre le long de la voie publique, d’autre part, le procès-verbal et les photos prises par l’huissier, Me [V] démontraient, contrairement à ce que mentionnaient les deux procès-verbaux d’huissier visés par l’arrêt, que la voie d’accès alternative était parfaitement praticable, quel que soit le type de voiture utilisé et si, enfin la société Love Paradise s’était elle-même opposée à l’initiative prise en ce sens de recréer ce passage, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause. »

Réponse de la Cour

6. Il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination tout au long de l’exécution du contrat.

7. D’une part, la cour d’appel a retenu que, d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice, conforté par de très nombreux témoignages écrits émanant de clients et de salariés de la société Love Paradise, ainsi que de prestataires de services, tel La Poste, il résulte que, après l’obstruction du passage sur la parcelle n° AO [Cadastre 4], l’accès aux locaux loués est impraticable, voire dangereux, tant à pied qu’en voiture.

8. C’est donc dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve versés aux débats que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui n’était pas tenue de suivre les sociétés Parachute Shop et Cajema dans le détail de leur argumentation, a retenu que, les sociétés bailleresses étaient tenues, au titre de leur obligation de délivrance, de mettre à disposition de la société locataire un autre accès permettant l’exploitation normale du bien donné à bail.

9. D’autre part, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les clauses du contrat stipulant que le preneur prendra les lieux en l’état et renoncera à tout recours contre le bailleur du fait des dommages causés par des tiers ne déchargeaient pas les sociétés Parachute Shop et Cajema de leur obligation de délivrance.

10. Le moyen, inopérant en sa première branche, n’est donc pas fondé pour le surplus.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

11. Les sociétés Parachute Shop et Cajema font grief à l’arrêt de les condamner à payer différentes sommes à la société Love Paradise, alors « que la cassation d’un chef de dispositif emporte l’annulation, par voie de conséquence, des chefs de dispositif qui sont dans un lien de dépendance nécessaire avec lui ou qui en sont la suite, l’application ou l’exécution ; que la cour d’appel a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 24 mars 2011 aux torts exclusifs des sociétés Parachute Shop et Cajema ; qu’en conséquence, la cassation à intervenir sur ce point, sur le fondement du premier moyen de cassation, entraînera l’annulation, par voie de conséquence, du chef de dispositif qui a condamné in solidum les sociétés Parachute Shop et Cajema à payer à la société Love Paradise les sommes de 16 802,18 euros, au titre de la perte des investissements, de 12 722,16 euros en réparation de son trouble de jouissance subi durant la période de septembre 2013 au 2 février 2016, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2016 et les sommes versées au titre de la taxe foncière pour les années 2013, 2014 et 2015 dans la limite de 20 % des montants payés, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2016 en réparation de son trouble de jouissance subi durant la période de septembre 2013 au 2 février 2016. »

Réponse de la Cour

12. La cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Cajema et la société Parachute Shop aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Cajema et la société Parachute Shop et les condamne, in solidum, à payer à la société Love Paradise la somme globale de 3 000 euros.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour les sociétés Parachute Shop et Cajema

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 24 mars 2011, aux torts exclusifs de la SCI Cajema et de l’Eurl Parachute Shop, bailleurs ; d’avoir condamné ces dernières à payer différentes sommes à la société Love Paradise et de les avoir déboutées du surplus de leurs demandes ;

Aux motifs propres que, sur la résiliation du contrat de bail commercial, il est constant que suivant acte notarié du 24 mars 2011, la Sci Cajema et l’Eurl Parachute Shop ont donné à bail commercial à l’Eurl Love Paradise divers locaux situés sur la commune de Chatillon-le-Duc, cadastrés section AO « Pré Brenot » n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ; qu’il résulte de nombreuses attestations versées aux débats que la clientèle de l’Eurl Love Paradise avait pour habitude, afin d’accéder à l’établissement de cette société, d’emprunter une voie goudronnée traversant la parcelle voisine cadastrée AO n° [Cadastre 4] ; qu’au cours de l’année 2013, la Sci Cajema et l’Eurl Parachute Shop qui étaient propriétaires de cette parcelle l’ont vendue ; que le nouveau propriétaire a pris la décision d’obstruer le passage ;que l’Eurl Love Paradise a alors fait assigner ses bailleurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Besançon aux fins d’obtenir leur condamnation sous astreinte à faire réaliser une voie commodément utilisable pour permettre à sa clientèle d’accéder à son établissement ; que par ordonnance rendue le 19 novembre 2013, confirmée par arrêt de cette cour en date du 4 juin 2014, le juge des référés a fait droit à cette prétention; que la Sci Cajema et l’Eurl Parachute Shop n’ayant fait réaliser aucun travaux d’aménagement, l’Eurl Love Paradise a obtenu le 27 novembre 2015 du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte lequel a également assorti l’obligation de faire des sociétés bailleresses d’une nouvelle astreinte, sa décision ayant été confirmée par un arrêt de cette cour en date du 24 mai 2016 ; que le 9 septembre 2015 l’Eurl Parachute Shop a, de son côté, fait délivrer à l’Eurl Love Paradise un commandement d’avoir à lui payer la somme de 10.177,72 ? au titre de loyers échus visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ; que la société Love Paradise ne s’étant pas acquittée du paiement de cette somme, les sociétés bailleresses considèrent que le bail a été résilié de plein droit le 9 octobre 2015 et que l’action initiée par l’Eurl Love Paradise en vue d’obtenir la résiliation du bail à leurs torts exclusifs ne peut dès lors pas prospérer ; mais que l’argumentation développée par les sociétés appelantes ne peut emporter l’adhésion de la cour dès lors que le non-paiement des loyers trouvait son origine dans un manquement contractuel de leur part, consacré par le juge des référés confirmé par la cour d’appel puis ensuite par le juge de l’exécution ; que l’Eurl Love Paradise était donc bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution et à refuser de régler les loyers ; qu’il en résulte que la Sci Cajema et l’Eurl Parachute Shop ne peuvent se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail commercial ;qu’il ressort du contrat de bail commercial que les parcelles louées à l’Eurl Love Paradise ne bénéficient d’aucune servitude de passage sur la parcelle AO [Cadastre 4] ; qu’il convient d’en déduire que l’usage consistant pour la clientèle de l’Eurl Love Paradise à emprunter la voie goudronnée passant par cette parcelle n’était qu’une simple tolérance ;que la décision prise par le nouveau propriétaire de la parcelle AO n° [Cadastre 4] d’obstruer le passage imposait aux sociétés bailleresses, dans le cadre de leur obligation de délivrance, de mettre à la disposition de l’Eurl Love Paradise un autre accès aussi commode permettant une exploitation normale du bien donné à bail ; que les sociétés bailleresses soutiennent qu’il existe un chemin tout venant situé à l’extrémité [Localité 1], qui permet d’accéder au local de l’Eurl Love Paradise ; qu’à l’appui de leurs allégations elles produisent un constat d’huissier établi le 2 décembre 2013; que pour sa part l’Eurl Love Paradise verse à son dossier deux constats d’huissier de justice dressés respectivement les 22 novembre 2013 et 19 septembre 2014 qui concluent au caractère impraticable, voire dangereux, du chemin tant à pied qu’en voiture ; que ces constatations sont confortées par de très nombreux témoignages écrits émanés non seulement des clients de l’Eurl Love Paradise mais également de salariés d’entreprises prestataires de services, telle que la Poste ;que pour s’exonérer de toute obligation de faire réaliser un accès, les sociétés bailleresses invoquent ensuite plusieurs stipulations du contrat de bail ; qu’elles font valoir que la société locataire a reconnu dans la convention prendre les lieux loués en l’état et a consenti à supporter la charge des travaux rendus nécessaires ; qu’il est établi que lors de la conclusion du contrat de bail, les locaux loués étaient desservis par un chemin d’accès passant par la parcelle AO n° [Cadastre 4] ; que c’est donc en considération de cette donnée matérielle que la société Love Paradise a adhéré aux clauses contractuelles mises en avant par la Sci Cajema et par l’Eurl Parachute Shop ; qu’il s’ensuit que l’Eurl Love Paradise a accepté de prendre à bail des biens avec un chemin d’accès goudronné et que la réalisation à ses frais d’une voie d’accès ne pouvait entrer dans le champ de ses prévisions ; que lorsque la Sci Cajema et l’Eurl Parachute Shop ont vendu la parcelle AO n° [Cadastre 4], elles ne pouvaient en ignorer les conséquences sur l’exécution du contrat de bail ; qu’à défaut pour elles d’obtenir de l’acquéreur une servitude conventionnelle de passage, elles étaient tenues, en application de l’article 1719 du code civil, de proposer à leur locataire une solution de substitution viable, commode et pérenne ; que leur abstention constitue un manquement contractuel grave justifiant la résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ; que le jugement entrepris ne fixe pas dans son dispositif la date d’effet de la résiliation prononcée ; que la résiliation judiciaire d’un contrat à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce ; qu’ainsi la date d’effet de la résiliation peut être fixée à la date de la cessation par les parties de l’exécution de leurs obligations et de la manifestation de leur volonté de mettre fin au contrat ; qu’en l’espèce il s’évince des conclusions concordantes des parties que le bail a expiré le 2 février 2016, date à laquelle la locataire a restitué les clefs ; que la décision critiquée sera complétée en ce sens;

Et aux motifs adoptés que, sur la demande de résiliation du bail commercial conclu le 24 mars 2011, la demanderesse sollicite la résiliation du bail, aux torts exclusifs du bailleur, faute pour lui d’avoir exécuté son obligation tenant à l’accès des lieux loués, rendant impossible l’activité pour laquelle les lieux avaient été loués ; les défendeurs indiquent que la demande de résiliation du bail est inopérante, puisque le bail serait déjà résilié, par l’effet de la délivrance le 9 septembre 2015 du commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié en raison du défaut de paiement par la société Love Paradise des loyers depuis juin 2015 ; le bailleur a été condamné à exécuter les travaux mis à sa charge par l’ordonnance du 19.11.2013, travaux qui ont été confirmés par la cour d’appel de Besançon selon arrêt du 04.06.2014 ; la SCI Cajema et l’EURL Parachute Shop ont été également condamnées à verser à l’EURL Love Paradise la somme de 31.500 euros, aux termes du jugement du TGI de Besançon du 13 février 2015 liquidant l’astreinte ; cette somme n’a pas été versée, les bailleurs ayant fait appel du jugement ; en délivrant le commandement de payer le 9 septembre 2015, les bailleurs ne pouvaient ignorer les procédures en cours outre la condamnation dont ils ont fait l’objet ; ce faisant, en assignant à jour fixe le 12 novembre 2015, la locataire a repris l’initiative de la procédure, en poursuivant la résiliation judiciaire du bail, aux torts du bailleur, comme l’y invite l’article 3 du paragraphe XXII du bail du 24 mars 2011 ; sur le fond, il ressort du contrat de bail commercial établi par acte authentique le 24.03.2011 que les parcelles louées ne sont grevées d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l’urbanisme ; il n’est pas non plus prévu un quelconque droit de passage sur la parcelle voisine, ni que le propriétaire du local mette à la disposition du locataire un chemin goudronné, balisé et éclairé et présentant une largeur d’au moins quatre mètres ; il n’en reste pas moins qu’il appartient au bailleur, comme faisant partie de son obligation de délivrance, de permettre une exploitation normale du bien faisant l’objet du bail commercial, ce qui suppose en l’occurrence que l’on puisse y accéder, et surtout la clientèle, dans des conditions convenables ; cette exploitation normale a été possible grâce à la mise à disposition par le voisin de la parcelle n°[Cadastre 4], d’un accès dont a profité le bailleur, gratuitement et sans contrepartie et qui existait à l’entrée en jouissance de la locataire Love Paradise ; la décision prise par le nouveau propriétaire de la parcelle voisine n° [Cadastre 4] d’interdire l’accès au local de la société Love Paradise, obligeait le bailleur à mettre à disposition de la société locataire un accès praticable. Cette obligation, qui relève de la stricte mise en oeuvre de son obligation de délivrance, a été imposée aux bailleurs par deux décisions successives ; tant l’ordonnance du 19.11.2013, que l’arrêt du 04.06.2014 ont relevé que s’il existe bien un autre chemin d’accès au local commercial, celui-ci, selon constat d’huissier du 6 septembre 2013, est en tout venant, « dangereux », « très pentu », glissant, non éclairé, ni signalisé, qu’il comporte un virage « très serré en tête d’épingle », que sa largeur ne permet pas à 2 véhicules de se croiser, que les véhicules dérapent ; l’huissier notait en conclusion qu’il est « impraticable » y compris lors de la descente à pied ; ce sont ces raisons pour lesquelles les travaux ont été imposés aux bailleurs par décisions de justice, dès lors que la tolérance dont ils ont bénéficié a pris fin ; ils doivent à l’EURL Love Paradise la mise à disposition de façon pérenne d’un accès de même nature, praticable, sécurisé et permettant l’exercice d’une activité commerciale ; force est de constater que les bailleurs n’ont pas exécuté cette obligation et que les travaux n’ont jamais été entrepris ; la résiliation du bail est en conséquence prononcée, aux torts exclusifs des bailleurs, la faute reprochée à la locataire, caractérisée par l’absence de paiement des loyers depuis le mois de juin 2015, ne pouvant recevoir une telle qualification dans le contexte de l’espèce ; en effet, le défaut de paiement des loyers peut se justifier d’une part, par l’exception d’inexécution, faute de réalisation par le bailleur des travaux mis à sa charge, et d’autre part, par le mécanisme de compensation, fondé par le jugement liquidant l’astreinte, condamnant le bailleur à verser à la locataire la somme de 31.500 euros, et pour laquelle le bailleur a été débouté de sa demande de délais de paiement (jugement JEX du 27.11.2015) ;

1°) ALORS QU’ il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu’il ressort du protocole d’accord du 31 décembre 2014 et des écritures respectives des parties que Monsieur [J] était propriétaire d’une part, des parcelles AO n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qu’il a vendues aux sociétés Parachute Shop et Cajema et sur lesquelles se trouvaient les locaux loués et d’autre part aussi, des parcelles voisines AO n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4] qu’il a vendues en 2013 à Monsieur [X]; qu’en affirmant (arrêt page 4, §§ 1 et 5) que la SCI Cajema et l’Eurl Parachute Shop étaient propriétaires de la parcelle AO n° [Cadastre 4] et qu’elles l’avaient vendue en 2013, pour en déduire « qu’elles ne pouvaient en ignorer les conséquences sur l’exécution du contrat de bail » (arrêt page 5, § 4) car le nouveau propriétaire avait ensuite pris la décision d’obstruer le passage, quand le protocole d’accord du 31 décembre 2014 et les conclusions des parties s’accordaient sur le fait qu’à l’origine l’ensemble des parcelles appartenaient au même propriétaire, M. [J], qui avait prévu un seul accès pour desservir deux commerces situés, l’un sur la parcelle AO [Cadastre 1] (Parachute Shop), l’autre sur la parcelle AO [Cadastre 4] (conclusions des parties, page 2) et que nul n’avait soutenu que les exposantes auraient été propriétaires de la parcelle AO n° [Cadastre 4] ; qu’ainsi, la Cour d’appel qui a statué comme elle l’a fait, a dénaturé les termes du litige et a violé de la sorte le principe susvisé et les articles 4 et 16 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge est tenu par les termes du contrat ; qu’en l’espèce, le contrat de bail conclu le 24 mars 2011 entre les sociétés Parachute Shop et Cajema et la société Love Paradise, établi par acte notarié, portait sur un bâtiment comprenant au rez-de-chaussée, une entrée, trois bureaux, des vestiaires bureaux, des vestiaires ateliers, garage, stockage, contrôle et atelier, le tout d’une contenance globale de vingt-sept ares neuf centiares et il ne prévoyait ni droit de passage sur la parcelle voisine, ni l’accès par un chemin goudronné, balisé et éclairé d’au moins quatre mètres, car la parcelle louée, longeait la voie publique (plan annexé), de sorte qu’en retenant néanmoins qu’il existait un manquement contractuel de la part des sociétés Parachute Shop et Cajema, lesquelles étaient tenues de mettre à la disposition de la société Love Paradise un tel chemin, au prétexte qu’une décision du juge des référés l’avait ordonné, la cour d’appel, qui a ajouté aux obligations du bail, a violé les articles 1134 et 1719 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;

3°) ALORS AUSSI QUE les sociétés Parachute Shop et Cajema faisant valoir et justifiant, d’une part, par le plan annexé au bail notarié, que les parcelles louées à la société Love Paradise longeaient la voie publique puisqu’elles se trouvaient le long de la [Adresse 3], qu’elles étaient desservies par cette rue et avaient donc un accès direct, ce qui expliquait que le bail n’avait prévu aucun accès particulier, et d’autre part, que la société preneuse occupant les lieux loués tels que décrits à l’acte, la cour d’appel ne pouvait imposer aux bailleresses, en sus des termes de l’acte établi devant notaires, de réaliser un chemin particulier au prétexte qu’une décision rendue en référé puis un juge de l’exécution le leur avait enjoint sous astreinte, sans vérifier s’il existait une voie publique le long des parcelles et si la locataire s’était engagée à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger aucun travaux quelconque, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’activité envisagée; qu’en statuant comme elle l’a fait, la Cour d’appel n’a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1134, 1719 et 1723 du code civil ;

4°) ALORS QUE l’obligation du bailleur, prévue au troisième alinéa de l’article 1719 du code civil, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail n’étant pas de l’essence du contrat de louage, les parties sont libres de la restreindre ; qu’il leur est loisible d’insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu de l’article 1719 du code civil ; qu’en l’espèce, le contrat de bail notarié, conclu le 24 mars 2011 entre les sociétés Parachute Shop et Cajema et la société Love Paradise, prévoyait que « le locataire renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur? en cas d’agissements générateurs de dommages des autres occupants de l’immeuble, de leur personnel, fournisseurs et clients, de tous tiers en général, le locataire renonçant notamment à tous recours contre le bailleur sur le fondement du troisième alinéa de l’article 1719 du code civil » ; qu’il ressort aussi des constatations de la cour d’appel que le nouveau propriétaire de la parcelle voisine AO n° [Cadastre 4], Monsieur [X], a obstrué et fermé le chemin que la société Love Paradise utilisait pour accéder à son local commercial, ce qui constituait un acte préjudiciable à la jouissance paisible de celle-ci , du fait de ce tiers ; qu’en cet état, la Cour d’appel qui a retenu néanmoins que les bailleresses étaient tenues de mettre un chemin à la disposition de la société Love Paradise pour accéder à son local, cependant que la preneuse avait expressément renoncé à tous recours sur le fondement de l’article 1719 du code civil, la cour d’appel a violé cette disposition, par refus d’application ;

5°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu’en l’espèce les exposantes faisaient valoir que le bail commercial, notarié, n’avait prévu ni de chemin d’accès particulier, ni de chemin goudronné, balisé et éclairé, car les lieux loués longeaient la voie publique, de sorte qu’aucun passage n’était contractuellement dû et encore moins un passage en voiture jusqu’au bâtiment, la preneuse déclarant expressément qu’elle s’engageait à effectuer tous travaux qu’elle jugerait nécessaire et renonçait à rechercher la responsabilité des bailleresses du fait d’un tiers (conclusions pages 13, 17 et 19), que les bailleresses précisaient qu’elles n’avaient rien changé aux lieux loués (conclusions page 18) et qu’elles justifiaient qu’il existait un accès en voiture parfaitement praticable, ainsi que l’avait constaté l’huissier, Maître [V] (conclusions pages 14 et 15) et ainsi que l’avait également constaté la commission de sécurité qui avait vérifié la conformité avec les règles de sécurité et d’accessibilité de l’établissement exploité par la société Love Paradise qui reçoit du public (conclusions page 15/29) ; qu’en ne répondant pas à ces moyens pertinents, de nature à démontrer l’absence de manquements contractuels de la part des bailleresses d’une part, et l’accès aisé et régulier aux locaux loués, d’autre part, la Cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que les sociétés Parachute Shop et Cajema faisaient valoir qu’après avoir délivré la chose louée, elles avaient aussi écrit à l’association Fight Club Fitness qui occupait la parcelle n° [Cadastre 4] pour que Monsieur [X], propriétaire de cette parcelle, permette à nouveau d’emprunter celle-ci et qu’en conséquence, il avait entrepris l’ouverture d’un passage dans le talus qu’il avait réalisé mais que la société Love Paradise s’était opposée à la création de ce passage ; qu’en se bornant à énoncer que les sociétés bailleresses devaient mettre à la disposition de la société Love Paradise un chemin permettant d’accéder à son local commercial de même nature que celui qui existait à l’origine sur la parcelle voisine n° [Cadastre 4], sans rechercher, comme elle y était invitée, si d’un part, il existait un accès propre le long de la voie publique, d’autre part, le procès-verbal et les photos prises par l’huissier, Maître [V] démontraient, contrairement à ce que mentionnaient les deux procès-verbaux d’huissier visés par l’arrêt, que la voie d’accès alternative était parfaitement praticable, quel que soit le type de voiture utilisé et si, enfin la société Love Paradise s’était elle-même opposée à l’initiative prise en ce sens de recréer ce passage, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause .

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné in solidum les sociétés Parachute Shop et Cajema à payer à la société Love Paradise les sommes de 16.802,18 euros au titre de la perte des investissements, de 12.722,16 euros en réparation de son trouble de jouissance subi durant la période de septembre 2013 au 2 février 2016, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2016 et les sommes versées au titre de la taxe foncière pour les années 2013, 2014 et 2015 dans la limite de 20 % des montants payés, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2016 en réparation de son trouble de jouissance subi durant la période de septembre 2013 au 2 février 2016 ;

Aux motifs propres que, sur l’indemnisation des préjudices subis par la locataire, l’Eurl Love Paradise réclame tout d’abord une somme de 84.010,91 ? pour la perte des investissements réalisés dans les locaux ; qu’à cette demande les premiers juges ont justement répondu que depuis l’entrée dans les locaux, soit depuis 4 années, leur amortissement aurait été effectif au bout de la cinquième année ; que c’est donc de façon pertinente qu’ils ont alloué à la locataire, à la suite de la résiliation du bail, une somme correspondant au 1/5ème du montant sollicité et justifié, soit la somme de 16.802,18 ? ht ;

* Sur la perte d’exploitation, qu’il résulte des éléments versés aux débats que le chiffre d’affaires enregistré par l’Eurl Love Paradise au cours de l’année 2013, année au cours de laquelle la voie d’accès a été obstruée, a connu une baisse de l’ordre de 20 % puis s’est stabilisé les années suivantes ; que si certains témoins indiquent dans leurs attestations que la difficulté d’accès à l’établissement les a conduits ne plus s’ y rendre, leurs déclarations sont toutefois insuffisantes à établir, à elles-seules, un lien de causalité entre la diminution du chiffre d’affaires de ce club libertin et la modification apportée à la voie d’accès ; que les éléments comptables produits pour comparaison par les sociétés appelantes démontrent que ce type d’établissements éprouve des difficultés à prospérer dans la région Bourgogne Franche-Comté ; que les facteurs à l’origine de cette « précarité économique » peuvent être extrêmement divers, telle que la qualité des installations, de l’accueil et des animations, le montant des droits d’entrée, la garantie de l’anonymat apportée à la clientèle etc.. ; que la Sci Cajema et l’Eurl Parachute versent à leur dossier les avis d’internautes publiés sur le site « le petit futé » : « moi j’y suis jamais allé mais vu les commentaires négatifs ça m’encourage pas à voir de mes propres yeux » ; « accueil minimum et à mon avis il ne faut pas trop poser de question sur pourquoi les installations sont au ralenti… le hammam était gelé, la patronne m’a répondu assez sèchement qu’il fallait attendre que ça chauffe, que c’était pas difficile à comprendre », "notre avis, en essayant d’être neutre, vous arrivez il vous faut une heure pour lire les tarifs sur les portes, accueil froid, ça se confirme tout au long de la soirée etc.. ;que d’autres avis d’internautes comportent des annotations positives ; que ces différences d’appréciation témoignent, à tout le moins, de prestations inégales ; qu’à cette observation il échet d’ajouter non seulement la remarque d’un client – « j’ai été déçu car uniquement une clientèle masculine qui hère (sic) en espérant la venue d’une femme ou d’un couple » – mais également les termes des conclusions de la société Love Paradise dans lesquelles celle-ci admet « la volatilité » de la clientèle de ce type d’établissement ; qu’en conclusion des développements ci-dessus exposés, l’Eurl Love Paradise ne rapporte pas la preuve que l’obstruction du chemin d’accès constitue la cause d’une partie de la perte de son chiffre d’affaires de sorte qu’elle sera déboutée de ce chef de demande

* Sur les frais de déménagement, que l’Eurl Love Paradise sera également déboutée de sa demande en remboursement des frais de déménagement dès lors qu’elle ne démontre pas que les conditions de résiliation du bail commercial a généré pour elle des coûts supplémentaires par rapport à ceux qu’elle aurait dû supporter à l’expiration du contrat ;

* Sur le remboursement des loyers, que l’Eurl Love Paradise réclame le remboursement de la somme de 63.610,80 ? correspondant au montant des loyers dus pour la période du 1er septembre 2013 au 2 février 2016 ; qu’elle demande subsidiairement à la cour, dans l’hypothèse où celle-ci retiendrait un abattement, de lui allouer à ce titre la somme de 31.805,40 ? ; qu’elle formule une demande similaire s’agissant de la taxe foncière ;qu’il n’est pas contesté que malgré la difficulté rencontrée par la clientèle pour accéder à l’établissement, le fonds de commerce appartenant à l’Eurl Love Paradise a continué d’être exploité ; que les premiers juges ont justement estimé à 20 % de la valeur locative le trouble de jouissance subi la société ; qu’il s’ensuit que les sociétés bailleresses seront condamnées in solidum à payer à l’Eurl Love Paradise la somme de 12.722,16 ? ; que s’agissant de la taxe foncière payée par la société Love Paradise durant la même période, il convient de tenir un raisonnement similaire ; que celle-ci ne fournissant toutefois aucun relevé précis des sommes versées à ce titre pour les années 2013, 2014 et 2015, les sociétés bailleresses seront condamnées in solidum à lui reverser 20 % des sommes correspondantes outre les intérêts au taux légal ;

* Sur le préjudice commercial, que les premiers juges ont considéré que ce chef de préjudice était incontestable (déménagement, publicité du changement du lieu d’exercice) alors que dans ses dernières conclusions devant le tribunal de première instance la société Love Paradise reprochait au bailleur de l’avoir empêchée de se développer, outre les sommes empruntées en pure perte et une énergie déployée mise à néant ; qu’à hauteur de cour la société Love Paradise sollicite une indemnisation au titre de la perte de son fonds de commerce résultant de la cessation de son exploitation sans pour autant rapporter la preuve de la disparition effective du fonds de sorte que ne démontrant pas le préjudice commercial qu’elle invoque, elle sera déboutée de ce chef ;

Et aux motifs adoptés que, sur l’indemnisation du préjudice : L’EURL Love Paradise sollicite que les bailleurs soient condamnés à lui verser: la somme de 84.010,91 euros HT, au titre des investissements réalisés dans les locaux et qui seront définitivement perdus en cas de déménagement, la somme de 12.000 euros, de frais de déménagement (compris montage et démontage du matériel), la somme de 60.000 euros au titre de la perte d’exploitation, la somme de 50.888,64 euros au titre du remboursement des loyers depuis l’été 2013, date de fermeture de l’accès aux locaux; la somme de 50.000 euros au titre du préjudice commercial; s’agissant de la somme de 84.010,91 euros HT sollicitée au titre des aménagements non récupérables, ces travaux ont été partiellement amortis depuis l’entrée dans les locaux soit depuis 4 ans. ; compte tenu de leur nature, leur amortissement complet aurait été effectif au bout de 5 ans ; le préjudice de la locataire, lié à la résiliation du bail aux torts du bailleur, est donc d'1/50 du montant réclamé soit la somme de 16 802,18 euros HT ;les frais de déménagement sont rejetés dans la mesure où ils ne sont pas spécifiques à la résiliation et surtout inhérents au principe de la location ; s’agissant du remboursement des loyers, il est constant que les loyers ne sont plus versés depuis le mois de juin 2015 ;que cependant, malgré une baisse de résultat et de fréquentation de la clientèle, l’activité a été maintenue, celle-ci ne pouvant se dérouler sans locaux ; que si l’obligation de délivrance du bailleur n’était pas complète, elle n’était cependant pas inexistante, la locataire ayant bénéficié de la totalité de la chose louée (les locaux), seul l’accès ayant été troublé ; le trouble de jouissance est pour ces raisons fixé à 20% de la valeur locative à compter du mois de septembre 2013 (date du constat d’huissier) ; la locataire a entendu limiter sa demande à 24 mois ;

ALORS QUE la cassation d’un chef de dispositif emporte l’annulation, par voie de conséquence, des chefs de dispositif qui sont dans un lien de dépendance nécessaire avec lui ou qui en sont la suite, l’application ou l’exécution ; que la cour d’appel a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 24 mars 2011 aux torts exclusifs des sociétés Parachute Shop et Cajema; qu’en conséquence, la cassation à intervenir sur ce point, sur le fondement du premier moyen de cassation, entraînera l’annulation, par voie de conséquence, du chef de dispositif qui a condamné in solidum les sociétés Parachute Shop et Cajema à payer à la société Love Paradise les sommes de 16.802,18 euros, au titre de la perte des investissements, de 12.722,16 euros en réparation de son trouble de jouissance subi durant la période de septembre 2013 au 2 février 2016, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2016 et les sommes versées au titre de la taxe foncière pour les années 2013, 2014 et 2015 dans la limite de 20 % des montants payés, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2016 en réparation de son trouble de jouissance subi durant la période de septembre 2013 au 2 février 2016.