CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 18 décembre 2024

Rejet

M^me CHAMPALAUNE, président

Arrêt n° 718 F-D

Pourvoi n° Q 23-12.916

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 18 DÉCEMBRE 2024

La société Crédit immobilier de France développement (CIFD), société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 23-12.916 contre l’arrêt rendu le 15 décembre 2022 par la cour d’appel de Nîmes (1re chambre civile), dans le litige l’opposant à M. [O] [L], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Tréard, conseiller, les observations de laSCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, de la SCP Duhamel, avocat de M. [L], après débats en l’audience publique du 5 novembre 2024 où étaient présentes M^me Champalaune, président, M^me Tréard, conseiller rapporteur, M^me Guihal, conseiller doyen, et M^me Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 15 décembre 2022) les 22 avril 2003, 15 juillet 2003 et 2 août 2004, M. [L] (l’emprunteur) a souscrit auprès de la société CIFFRA, aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement (la banque), trois prêts immobiliers permettant le financement de biens destinés à la location dans le cadre d’opérations de défiscalisation.

2. A la suite d’impayés, la banque a prononcé la déchéance du terme des trois prêts le 15 décembre 2011 et fait assigner l’emprunteur en paiement des sommes lui restant dues le 21 décembre 2012. Celui-ci a, notamment, demandé la condamnation de la banque au titre d’un manquement à son devoir de mise en garde.

Examen des moyens

Sur les premier et deuxième moyens

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

4. La banque fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à l’emprunteur la somme de 69 286 euros de dommages-intérêts en réparation du manquement à son devoir de mise en garde, alors :

« 1°) qu’en retenant, pour dire que l’emprunteur avait la qualité d’emprunteur non averti et en déduire que la banque était tenue à une obligation de mise en garde à son égard, que l’emprunteur était médecin, avait acquis sa résidence principale et un autre bien immobilier à des fins locatives et qu’il n’avait donc pas d’expérience avérée en matière de crédits immobiliers, la cour d’appel s’est prononcée par des motifs impropres à caractériser la qualité d’emprunteur profane au regard de la souscription de prêts immobiliers classiques, et a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce ;

2°) que la banque faisait valoir qu’indépendamment des prêts octroyés, la seule charge pesant sur l’emprunteur était celle liée au remboursement d’un emprunt au titre de sa résidence principale pour un montant de 249 € ; qu’en prenant en compte au titre des charges de M. [L], en sus de ce montant, le remboursement d’un crédit voiture pour 210 euros, quand cette charge n’avait pas à être prise en compte, la fiche de renseignements signée faisant mention que ce crédit arrivait à échéance à la livraison du bien immobilier, la cour d’appel a dénaturé la fiche de renseignements et méconnu le principe de l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

3°) que l’appréciation du risque d’endettement doit se faire exclusivement au regard des revenus et de l’ensemble du patrimoine de l’emprunteur au jour de son engagement ; qu’en se bornant à examiner, pour dire que la banque avait manqué à son obligation de mise en garde au titre des prêts de juillet 2003 et juillet 2004, les seuls revenus et charges de l’emprunteur, sans prendre en considération son patrimoine immobilier et mobilier d’un montant de 440.561 €, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable ».

Réponse de la Cour

5. Il résulte de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 qu’une obligation de mise en garde pèse sur l’établissement de crédit concernant le risque d’endettement excessif né de l’octroi d’un prêt à l’égard de l’emprunteur non averti, lequel n’est pas en mesure de l’apprécier.

6. Pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti, doivent être pris en considération ses biens et ses revenus.

7. En premier lieu, après avoir constaté que l’emprunteur avait acquis sa résidence principale au moyen d’un prêt immobilier mentionné sur la fiche de renseignements établie en avril 2003, et qu’il était propriétaire d’un autre bien immobilier à des fins locatives, ainsi que de placements mobiliers d’une valeur de 99 000 euros, l’arrêt relève qu’il exerçait la profession de médecin et que son inscription au registre du commerce et des sociétés est intervenue le 13 décembre 2004 soit postérieurement aux trois prêts. Il ajoute que s’il a constitué le 1er août 2012 une société civile immobilière ayant pour objet social l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, il est établi qu’il ne disposait que d’un seul bien immobilier mis en location à la date de l’octroi des crédits, de sorte qu’il ne pouvait alors être considéré comme ayant une expérience avérée dans le domaine de la gestion immobilière et disposer de compétences particulières en matière de crédits immobiliers. Sous le couvert d’un grief infondé de manque de base légale, le moyen ne tend qu’à remettre en discussion le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond quant à la qualité de profane de l’emprunteur.

8. En second lieu, l’arrêt constate que les fiches de renseignements, qui n’étaient ni datées, ni signées par l’emprunteur, comportaient des anomalies apparentes en ce qu’elles mentionnaient, dans le patrimoine de l’emprunteur, l’ensemble des biens immobiliers qu’il avait acquis au moyen des financements précédemment accordés par la banque sans toutefois faire apparaître les charges de remboursement correspondantes, lesquelles correspondaient à une charge effective de 206,25 euros pour le premier et de 653 euros pour le second après déduction du montant des loyers théoriques. Il relève, ensuite, que la charge mensuelle au titre des prêts s’élevait à 1923 euros pour des ressources déclarées le 31 mars 2003 d’un montant mensuel de 2 429 euros et ce, alors que seule la valeur immobilière nette du patrimoine immobilier pouvait être prise en compte dans les capacités financières de l’emprunteur et non la valorisation de l’ensemble des biens immobiliers acquis par l’emprunteur pour lesquels il n’avait pas procédé à un apport personnel, le prix des biens étant intégralement financé au moyen des crédits souscrits.

9. En cet état, c’est sans omettre les éléments du patrimoine de l’emprunteur dont elle a précisé les termes de leur prise en considération que la cour d’appel a caractérisé l’existence d’un risque d’endettement né de l’octroi des prêts au titre duquel la banque aurait dû le mettre en garde, justifiant légalement sa décision.

10. Le moyen, qui manque en fait en sa deuxième branche, n’est pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Crédit immobilier de France développement aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Crédit immobilier de France développement et la condamne à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille vingt-quatre.

Le conseiller rapporteur le president

Le greffier de chambre