CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 20 novembre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 544 F-D

Pourvoi n° S 24-16.763

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 NOVEMBRE 2025

La Société civile des propriétaires des deux maisons sises à [Adresse 3], société civile, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° S 24-16.763 contre l’arrêt rendu le 25 avril 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 5 – chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Palm Exchange, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Oppelt, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la Société civile des propriétaires des deux maisons sises à [Adresse 3], après débats en l’audience publique du 30 septembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Oppelt, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 avril 2024), après résiliation, par acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial les ayant lié, la Société civile des propriétaires des deux maisons sises à [Adresse 3] (la bailleresse), a assigné la société Palm Exchange (la locataire) aux fins de la voir condamner à lui payer des réparations locatives et des frais d’huissier ainsi qu’à voir juger qu’elle était fondée à conserver le dépôt de garantie versé par la locataire en application de l’article 9 du bail.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. La bailleresse fait grief à l’arrêt de dire que la clause pénale selon laquelle le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur en cas d’acquisition de la clause résolutoire du bail était manifestement excessive et devait être ramenée à 50 euros, alors :

« 1°/ que les juges du fond ne peuvent réduire le montant d’une clause pénale sans établir son caractère manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par le créancier ; qu’en se bornant à affirmer, pour réduire le montant de la clause pénale stipulée au contrat de bail en cause à la somme de 50 euros, que « la clause de l’article 9 du bail prévoyant qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts, s’analysait en une clause pénale manifestement excessive en ce […] qu’elle n’était pas proportionnée au préjudice subi », sans préciser en quoi le montant de la clause pénale aurait été manifestement excessif en considération du préjudice effectivement subi par le créancier ni établir la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que les juges du fond ne peuvent réduire le montant d’une clause pénale sans établir son caractère manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par le créancier ; qu’en réduisant le montant de la clause pénale à la somme de 50 euros aux motifs inopérants que la clause litigieuse « ne prévoyait pas de réciprocité » et ne prévoyait pas de « contrepartie », motifs impropres à établir le caractère manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par le créancier, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ que l’article 1152 du code civil ne permet au juge que de modérer la peine sans pouvoir allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier ; qu’en se bornant à affirmer, pour réduire le montant de la clause pénale à la somme de 50 euros, que la clause pénale n’était pas proportionnée au préjudice subi sans établir que le montant de 50 euros n’était pas inférieur au montant du préjudice subi par l’exposante, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ que tout jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs ; qu’en se bornant à affirmer que « la clause pénale n’était pas proportionnée au préjudice subi, [et devait être] ramenée à 50 euros sans répondre aux conclusions de l’exposante qui précisait la nature et le montant de son préjudice, et soutenait que la somme de 50 euros fixée par le tribunal était inférieure au montant de son préjudice, la cour d’appel a, en toute hypothèse, violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

3. La cour d’appel, qui a qualifié de clause pénale la clause contractuelle prévoyant que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur en cas d’acquisition de la clause résolutoire, a constaté que le loyer annuel en principal était de 67 000 euros et que le dépôt de garantie était de 18 402,96 euros, et, saisie de conclusions de la bailleresse qui ne chiffrait pas le préjudice subi du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, a pu retenir, par une motivation suffisante et abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la deuxième branche, que la pénalité fixée présentait un caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi et en a souverainement fixé le montant.

4. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société civile des propriétaires des deux maisons sises à [Adresse 3] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.