CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 décembre 2025

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 587 F-D

Pourvoi n° H 23-23.397

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 DÉCEMBRE 2025

1°/ M. [J] [H],

2°/ M. [V] [B],

tous deux domicilié [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° H 23-23.397 contre un arrêt rendu le 26 juin 2023 par la cour d’appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Veron transactions, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], prise en sa qualité de syndic de la copropriété Les Terrasses du Ouen Toro,

2°/ à la société Veron transactions, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], prise en son nom personnel,

3°/ à la société Generali IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4], représentée par sa délégation en Nouvelle-Calédonie, la société Generali pacifique NC, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de MM. [H] et [B], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat des sociétés Veron transactions et Generali IARD, après débats en l’audience publique du 14 octobre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nouméa, 26 juin 2023) et les productions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Ouen Toro, soumise au statut de la copropriété, a adopté le 14 mars 2014, en assemblée générale, une résolution portant, après avoir pris connaissance des devis établis par deux sociétés, dont la société Scani, adoption d’un budget destiné à financer la réalisation de travaux de réfection de la toiture de la résidence. La résolution précise qu’un nouveau devis devra être demandé à la société Scani et que « le nouveau devis sera transmis aux copropriétaires pour accord ».

2. Réuni le 12 novembre 2014, le conseil syndical a décidé que chacun des copropriétaires devrait verser au syndic 50 % de sa quote-part du prix des travaux afin de pouvoir passer commande auprès de la société Scani et indiqué souhaiter que l’assemblée générale annuelle reprenne l’ensemble des points énoncés et soit organisée entre le 10 et le 15 décembre 2014.

3. A la suite de la transmission par la société Scani, le 26 novembre 2014, d’un second devis prévoyant le versement d’un acompte de 40 % du montant des travaux, la société Veron transactions, syndic de la copropriété, a procédé aux premiers appels de fonds puis versé à la société Scani une somme correspondant à 50 % du montant des travaux.

4. Les travaux n’ont pas été réalisés par la société Scani, qui a été condamnée par une ordonnance de référé à restituer au syndicat des copropriétaires de la résidence les sommes perçues.

5. MM. [B] et [H], copropriétaires, ont saisi un tribunal aux fins de condamnation de la société Veron transactions, attraite en qualité de syndic, puis assignée en intervention forcée en son nom personnel, à les indemniser de leurs préjudices. Ils ont ensuite assigné en intervention forcée et garantie la société Generali IARD, son assureur.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. MM. [B] et [H] font grief à l’arrêt de dire que la société Veron transactions n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle et, en conséquence, de rejeter leurs prétentions, alors « que, hors cas d’urgence, le syndic ne peut, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, prendre l’initiative et payer des travaux portant sur l’immeuble en copropriété ; que la cour d’appel a constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2014 mentionnait en sa résolution n° 10 relative à la réfection de la toiture, que les copropriétaires votaient un budget de 35 200 000 FCFP et qu’un nouveau devis serait demandé à la société Scani, à transmettre aux copropriétaires pour accord sans qu’il soit prévu qu’il soit validé par une assemblée générale, et que, dans un courriel de M. [B] du 13 novembre 2014 à M. [H] et Mme [I], copropriétaires, constituant le procès-verbal du conseil syndical du 12 novembre 2014, il était pris acte de ce nouveau devis et il avait été unanimement décidé, concernant la toiture, que chaque copropriétaire verse au syndic 50 % de sa quote-part du prix des travaux pour passer commande à l’entreprise Scanni, retenue d’un commun accord, de travaux réduits par rapport à ceux examinés en assemblée générale, tous les copropriétaires s’étant, le 27 novembre 2014, acquittés de leur quote-part et le syndic ayant, le 2 décembre 2014, versé à la société Scani un acompte de 13 397 475 FCFP, versement qui n’était donc pas conditionné à une décision de l’assemblée générale, et que les assemblées générales des 26 mars 2015 et 7 janvier 2016 au cours desquels le syndic avait reçu quitus malgré l’opposition de MM. [H] et [B] lors de cette dernière assemblée générale, n’évoquaient pas ces questions, ce qui pouvait légitimement laisser penser au syndic qu’il avait rempli ses obligations sans commettre de faute ; qu’en statuant ainsi, cependant qu’il résultait de ses constatations que le syndic avait payé un acompte à la société Scani au titre d’un devis de travaux relatif à la toiture de l’immeuble, qui n’avait pas été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, et qu’il avait donc excédé ses pouvoirs, peu important qu’il n’ait pas pensé commettre une faute, la cour d’appel a violé les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil et les articles 17, alinéa 1er, et 18, alinéas 1er, 2 et 11, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans leur rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie :

7. Selon le deuxième de ces textes, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

8. Selon le troisième, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion.

9. Il résulte du premier que le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

10. Pour dire que la société Veron transactions n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, l’arrêt retient qu’il ne résultait pas de la résolution adoptée le 14 mars 2014, selon laquelle un nouveau devis serait demandé à la société Scani, qui serait transmis aux copropriétaires pour accord, que celui-ci aurait dû être approuvé par l’assemblée générale, que le conseil syndical réuni le 12 novembre 2014 a pris acte de ce nouveau devis en mentionnant que chacun des copropriétaires devrait verser au syndic dans les jours suivants 50 % de sa quote-part du prix des travaux afin de pouvoir passer commande auprès de la société Scani, retenue d’un commun accord, que les appels de fonds adressés le 27 novembre 2014 aux copropriétaires ont été réglés par ceux-ci et qu’il a été donné quitus au syndic de sa gestion du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2015 par l’assemblée générale des copropriétaires.

11. En statuant ainsi, alors que le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 juin 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Nouméa ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nouméa autrement composée ;

Condamne la société Generali IARD et la société Veron transactions, prise en sa qualité de syndic de la résidence Les Terrasses de Ouen Toro et en son nom personnel, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Generali IARD et la société Veron transactions, prise en son nom personnel, à payer à MM. [B] et [H] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de la cassée ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.