CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 11 septembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 385 F-D

Pourvoi n° T 24-13.774

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

La société BVI, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° T 24-13.774 contre l’arrêt rendu le 16 janvier 2024 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1 – 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [Z] [U], épouse [D], domiciliée [Adresse 10],

2°/ à M. [H] [U], domicilié [Adresse 8],

3°/ à Mme [G] [U], domiciliée [Adresse 4],

4°/ à Mme [X] [U], épouse [F], domiciliée [Adresse 11],

5°/ à Mme [P] [U], épouse [I], domiciliée chez [Adresse 6],

6°/ à Mme [Y] [U], épouse [V], domiciliée [Adresse 9],

7°/ à Mme [S] [U], épouse [C], domiciliée [Adresse 5],

8°/ à Mme [W] [B], notaire, dont le siège [Adresse 12],

9°/ à M. [K] [U], domicilié [Adresse 7],

10°/ à Mme [O] [U], domiciliée [Adresse 1],

11°/ à Mme [A] [U], domiciliée [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Spinosi, avocat de la société BVI, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [B], après débats en l’audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 janvier 2024), par acte authentique du 21 novembre 2016, Mmes [Z], [S], [X], [O], [G], [A], [P] et [Y] [U] et MM. [H] et [K] [U] (les promettants) ont conclu avec la société BVI (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d’une maison d’habitation, au prix de 720 000 euros.

2. Cette promesse, consentie pour une durée expirant le 21 février 2018, a été prorogée jusqu’au 30 juin 2018, Mme [B], notaire (le notaire) ayant convoqué les parties pour la signature de la vente le 29 juin 2018.

3. L’immeuble ne pouvant être libéré à cette date, le notaire a reporté au 26 novembre 2018 le rendez-vous pour la signature de l’acte de vente.

4. A cette date, l’acte n’a pu être signé, sept des promettants étant absents.

5. La bénéficiaire a assigné les promettants en vente forcée de l’immeuble, et a dénoncé la procédure au notaire.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. La bénéficiaire fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en condamnation des promettants à signer l’acte authentique de vente aux conditions de la promesse et de confirmer le jugement en ce qu’il rejette sa demande de dommages-intérêts, alors « que les dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats sont applicables à tous les contrats conclus à partir du 1er octobre 2016 ; que le nouvel article 1124 du code civil dispose que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ; qu’en se fondant sur l’ancien article 1134 du code civil après avoir pourtant constaté que la promesse unilatérale de vente avait été conclue le 21 novembre 2016, soit postérieurement au 1er octobre 2016, pour juger que la promesse était caduque car la renonciation des promettants à consentir à la vente avait eu lieu avant la levée d’option réalisée par la bénéficiaire dans le délai prorogé par les parties, la cour d’appel a violé l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016, l’ancien article 1134 et le nouvel article 1124 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 9, alinéas 1er et 2, de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et l’article 1124, alinéa 2, du code civil :

7. Il résulte du premier de ces textes que les dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016 entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

8. Selon le second, la révocation de la promesse unilatérale de vente pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

9. Pour rejeter la demande de vente forcée de la bénéficiaire, l’arrêt, après avoir énoncé que l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, était applicable au litige, relève que si les parties ont tacitement convenu de proroger, sans fixer de terme précis, le délai pour la signature de l’acte authentique de vente, la levée d’option par un courrier du notaire du 8 novembre 2018 est tardive pour être intervenue postérieurement à la renonciation des promettants, le 26 octobre 2018, qui rendait à cette date la promesse caduque.

10. En statuant ainsi, alors que l’article 1124, alinéa 2, du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 s’appliquait à la promesse de vente conclue par les parties postérieurement au 1er octobre 2016 et que la rétractation par un promettant de son engagement de vendre pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

11. La cassation des chefs de dispositif confirmant le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la bénéficiaire et, infirmant ce même jugement, rejette la demande en vente forcée de celle-ci, n’emporte pas celle des chefs de dispositif de l’arrêt rectifiant l’erreur matérielle entachant le jugement et rejetant la demande du notaire au titre de ses frais irrépétibles, dispositions de l’arrêt non remises en cause.

Mise hors de cause

12. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause le notaire dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rectifie l’erreur matérielle entachant le jugement déféré et rejette la demande de Mme [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 16 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Met hors de cause Mme [B] ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne Mmes [Z], [X], [G], [Y], [P], [S], [O] et [A] [U] ainsi que MM. [H] et [K] [U] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [B] et condamne Mmes [Z], [X], [G], [Y], [P], [S], [O] et [A] [U] ainsi que MM. [H] et [K] [U] à payer à la société BVI la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.