CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 4 décembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 578 F-D

Pourvois n°

T 24-10.554

K 24-15.101 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 DÉCEMBRE 2025

I- 1°/ La société Brunner Family, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 16],

2°/ M. [EH] [H],

3°/ Mme [M] [BT], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 26],

4°/ la société Padia, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 21],

5°/ M. [Y] [D], domicilié [Adresse 22],

6°/ la société [T], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 12],

7°/ Mme [G] [MJ], épouse [T], domiciliée [Adresse 12],

8°/ M. [JV] [U],

9°/ Mme [C] [N],

tous deux domiciliés [Adresse 15],

10°/ la société Pecc, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8],

11°/ M. [ZZ] [BY], domicilié [Adresse 27],

12°/ Mme [X] [S], domiciliée [Adresse 28],

13°/ M. [Z] [ES],

14°/ Mme [JP] [W], épouse [ES],

tous deux domiciliés [Adresse 25],

15°/ M. [L] [HB], domicilié [Adresse 13],

16°/ M. [UR] [K], domicilié [Adresse 14],

17°/ M. [SC] [DA],

18°/ Mme [F] [OY], épouse [DA],

tous deux domiciliés [Adresse 7],

19°/ la société Amacle, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 11],

20°/ la société Les Pommes de pins, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

21°/ M. [ON] [XF],

22°/ Mme [A] [AL],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° T 24-10.554 contre un arrêt rendu le 16 novembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Maisoncelles-en-Brie, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 10],

2°/ à la société Domusvi, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 18],

3°/ à [EM] [O], ayant été domicilié [Adresse 1],

4°/ à Mme [AU] [GW], veuve [O], domiciliée [Adresse 1], venant aux droits de [EM] [O],

5°/ à M. [V] [O], domicilié [Adresse 9], venant aux droits de [EM] [O],

6°/ à Mme [XK] [O], veuve [JK], domiciliée [Adresse 19], venant aux droits de [EM] [O],

7°/ à M. [B] [J], domicilié [Adresse 5],

8°/ à la société Mitsukoshimae, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 23],

9°/ à la société Mozart 2012, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 20],

10°/ à la société Amania, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8],

11°/ à Mme [RX] [R], domiciliée [Adresse 6],

12°/ à M. [ME] [P],

13°/ à Mme [E] [LZ], épouse [P],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

14°/ à la société Le Gecko bleu, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 17],

15°/ à la société Gdp Vendôme immobilier, société par actions simplifiée,

16°/ à la société Gdp Vendôme, société par actions simplifiée,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 24],

défendeurs à la cassation.

II- 1°/ La société Mitsukoshimae, société à responsabilité limitée,

2°/ la société Mozart 2012, société à responsabilité limitée,

3°/ la société Amania, société à responsabilité limitée,

4°/ Mme [RX] [R],

5°/ M. [ME] [P],

6°/ Mme [I] [LZ], épouse [P],

7°/ la société Le Gecko bleu, société à responsabilité limitée,

8°/ M. [B] [J],

ont formé le pourvoi n° K 24-15.101 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à la société Maisoncelles-en-Brie, société par actions simplifiée,

2°/ à la société Domusvi, société par actions simplifiée,

3°/ à M. [Z] [ES],

4°/ à Mme [JP] [W], épouse [ES],

5°/ à M. [EH] [H],

6°/ à Mme [M] [BT], épouse [H],

7°/ à M. [L] [HB],

8°/ à M. [UR] [K],

9°/ à M. [Y] [D],

10°/ à Mme [G] [MJ], épouse [T],

11°/ à M. [JV] [U],

12°/ à Mme [C] [N],

13°/ à M. [SC] [DA],

14°/ à Mme [F] [OY], épouse [DA],

15°/ à M. [ZZ] [BY],

16°/ à Mm [X] [S],

17°/ à M. [ON] [XF],

18°/ à Mme [A] [AL],

19°/ à Mme [AU] [GW], veuve [O],

20°/ à M. [V] [O],

21°/ à Mme [XK] [O], veuve [JK],

tous trois venant aux droits de [EM] [O],

22°/ à la société Padia, société à responsabilité limitée,

23°/ à la société [T], société à responsabilité limitée,

24°/ à la société Pecc, société à responsabilité limitée,

25°/ à la société Amacle, société à responsabilité limitée,

26°/ à la société Les Pommes de pins, société à responsabilité limitée,

27°/ à la société Brunner Family, société à responsabilité limitée,

28°/ à la société Gdp Vendôme Immobilier, société par actions simplifiée,

29°/ à la société Gdp Vendôme, société par actions simplifiée,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs au pourvoi n° T 24-10.554 invoquent, à l’appui de leur recours, quatre moyens de cassation.

Les demandeursa au pourvoi n° K 24-15.101 invoquent, à l’appui de leur recours, deux moyens de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grandjean, conseillère, les observations de de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat des sociétés Brunner Family, Padia, [T], Pecc, Amacle, et Les Pommes de pins, de M. et Mme [H], de M. [D], de Mme [MJ], de M. [U], de Mme [N], de M. [BY], de Mme [S], de M. [ES], Mme [W], de MM. [HB], [K], de M. et Mme [DA], de M. [XF] et de Mme [AL], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat des sociétés Mitsukoshimae, Mozart 2012, Amania, et Le Gecko bleu, de Mme [R], de M. et Mme [P], et de M. [J], de la SCP Françoise Fabiani – François Pinatel, avocat des sociétés Gdp Vendôme immobilier et Gdp Vendôme, de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat des sociétés Maisoncelles en Brie et Domusvi, après débats en l’audience publique du 14 octobre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grandjean, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° T 24-10.554 et K 24-15.101 sont joints.

Désistements partiels

2. Il est donné acte à la société Brunner Family, M. et Mme [H], la société Padia, M. [D], la société [T], Mme [MJ], M. [U] et Mme [N], la société Pecc, M. [BY], Mme [S], M. [ES] et Mme [W], M. [HB], M. [K], M. et Mme [DA], la société Amacle, la société Les Pommes de pins, M. [XF] et Mme [AL] du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre [EM] [O], Mme [GW], veuve [O], M. [V] [O], Mme [XK] [O], M. [J], la société Mitsukoshimae, la société Mozart 2012, la société Amania, Mme [R], M. et Mme [P] et la société Le Gecko bleu.

3. Il est donné acte à M. [J], la société Mitsukoshimae, la société Mozart 2012, la société Amania, Mme [R], M. et Mme [P], et la société Le Gecko bleu du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre [EM] [O], Mme [GW], veuve [O], M. [V] [O] et Mme [XK] [O].

Faits et procédure

4. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 16 novembre 2023) et les productions, la société Brunner Family, M. et Mme [H] , la société Padia, M. [D], la société [T], Mme [MJ], M. [U] et Mme [N], la société Pecc, M. [BY], Mme [S], M. [ES] et Mme [W], M. [HB], M. [K], M. et Mme [DA], la société Amacle, la société Les Pommes de pins, M. [XF] et Mme [AL], M. [J], la société Mitsukoshimae, la société Mozart 2012, la société Amania, Mme [R], M. et Mme [P], la société Le Gecko bleu et [EM] [O] (les propriétaires-bailleurs) ont acquis, à compter de l’année 2004, des lots au sein d’une résidence et bénéficié d’une défiscalisation, puis ont chacun donné leur lot à bail commercial à la société Maisoncelles-en-Brie qui y a exploité un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

5. A partir de l’année 2019, la société Maisoncelles-en-Brie a donné congé pour chacun des baux et a transféré son activité dans une autre résidence, libérant l’immeuble le 21 juillet 2021.

6. Les propriétaires-bailleurs ont assigné par actes des 18 et 27 janvier 2022 la société GDP Vendôme immobilier, en tant que venderesse, la société GDP Vendôme en tant que prestataire de services d’ingénierie liés à l’investissement, la société Maisoncelles-en-Brie, et la société Domusvi, comme venant aux droits de la société GDP Vendôme, en indemnisation du préjudice né de défauts de conseil et d’information sur les caractéristiques de l’investissement et d’une commercialisation déloyale.

7. Les sociétés GDP Vendôme immobilier et GDP Vendôme ont saisi le juge de la mise en état de fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir des demandeurs et de la prescription de leur action.

8. Les sociétés Maisoncelles-en-Brie et Domusvi ont soulevé devant le même juge, pour la première, la prescription de l’action, et pour la seconde, le défaut d’intérêt à agir des demandeurs.

9. Par arrêt du 20 juin 2024, la cour d’appel a, accueillant une requête en omission de statuer, complété l’arrêt attaqué.

Examen des moyens

Sur les premier à troisième moyens du pourvoi n° T 24-10.554 et sur le premier moyen du pourvoi n° K 24-15.101

10. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le quatrième moyen du pourvoi n° T 24-10.554 et sur le second moyen du pourvoi n° K 24-15.101, réunis

Enoncé des moyens

11. Par leur moyen, la société Brunner Family, M. et Mme [H], la société Padia, M. [D], la société [T], Mme [MJ], M. [U] et Mme [N], la société Pecc, M. [BY], Mme [S], M. [ES], Mme [W], M. [HB], M. [K], M. et Mme [DA], la société Amacle, la société Les Pommes de pins, M. [XF] et Mme [AL] font grief à l’arrêt de déclarer prescrite l’action introduite à l’encontre des sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier et Maisoncelles-en-Brie par notamment M. [BY], M. [D], M. [U] et Mme [N], la société Pecc et la société Padia, et, le cas échéant, en fonction de l’issue de la requête en omission de statuer, M. [ES], Mme [W], M. [HB], M. [K], M. et Mme [DA], M. [XF], Mme [AL], la société Amacle et la société Les Pommes de pins et de les condamner à payer chacun la somme de 100 euros aux sociétés GDP Vendôme et GDP Vendôme immobilier d’une part, Maisoncelles-en-Brie et Domusvi d’autre part, alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; qu’en cas d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ; que, dès lors qu’elle admettait, comme toutes les parties, que les acquisitions de lots et les conclusions de baux étaient intervenues dans le cadre d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la cour d’appel, qui n’a pas recherché quels faits avaient été susceptibles de révéler aux acquéreurs l’impossibilité d’obtenir la rentabilité qui avait été prévue lors de la conclusion des contrats, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2224 du code civil. »

12. Par leur moyen, les sociétés Mozart 2012, Amania et Le Gecko Bleu, Mme [R], M. et Mme [P] et M. [J] font grief à l’arrêt de déclarer prescrite leur action à l’encontre des sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier et Maisoncelles-en-Brie, alors « que, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la prescription de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information ne court qu’à compter de la manifestation du dommage pour l’acquéreur-bailleur qui ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion des contrats et donc nécessairement de faits postérieurs à la conclusion de ces contrats ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les lots ont été acquis dans le cadre d’une opération de défiscalisation et que la commercialisation des lots par

la société GDP Vendôme promotion, concomitante à l’acquisition de mobilier auprès de la société Maisoncelles-en-Brie puis à la signature d’un contrat de bail avec celle-ci et le paiement de frais d’ingénierie, relatifs notamment au suivi des autorisations et conformité du bâtiment en EHPAD, à la société GP Vendôme caractérise une opération globale destinée à permettre aux acquéreurs de bénéficier d’un dispositif fiscal particulier et avantageux, limitant leur propre participation à un apport financier ; que dès lors, en affirmant, pour déclarer prescrite l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information introduite par les propriétaires-bailleurs, que le point de départ du délai de prescription se situe bien au jour de la conclusion des contrats de vente et des contrats de baux, soit en 2004 ou 2005 pour les biens acquis auprès de la société GDP Vendôme promotion ou de la SCI du château de Chantemerle, cependant qu’il ressortait de ses propres constatations que l’action des propriétaires bailleurs concernait un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, ce dont il résultait que la manifestation de leur dommage ne pouvait résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion des contrats et donc nécessairement de faits postérieurs à la conclusion de ces contrats, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Recevabilité des moyens contestée par la défense

13. Les sociétés GDP Vendôme immobilier, GDP Vendôme et Maisoncelles-en-Brie contestent la recevabilité de ces moyens. Elles exposent que les propriétaires-bailleurs n’ont pas d’intérêt à les soutenir, dès lors qu’il ressort de l’arrêt que leur action examinée sur le fond aurait été rejetée et que le moyen du pourvoi n° K 24-15.101 est nouveau et mélangé de fait.

14. Cependant, d’une part, la cour d’appel, qui était saisie d’une ordonnance du juge de la mise en état ayant statué sur une fin de non-recevoir, n’a pas statué au fond sur la réalité et le bien-fondé des manquements contractuels invoqués.

15. D’autre part, dès lors que les propriétaires-bailleurs soutenaient que le transfert de l’activité d’EHPAD exercée par la société exploitante était de nature à affecter les caractéristiques, notamment fiscales, de leur investissement, le moyen du pourvoi n° K 24-15.101 n’est pas nouveau.

16. Les moyens sont donc recevables.

Bien-fondé des moyens

Vu l’article 2224 du code civil :

17. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

18. Il est jugé que, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (2e Civ., 5 octobre 2023, pourvoi n° 23-13.104, publié).

19. Pour déclarer prescrite l’action en responsabilité engagée par les propriétaires-bailleurs à l’encontre des sociétés GDP Vendôme immobilier, GDP Vendôme et Maisoncelles-en-Brie, l’arrêt, après avoir constaté que les contrats portaient sur un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, retient qu’ils ne pouvaient ignorer lors de leur acquisition que l’autorisation d’exploitation d’un EHPAD était personnelle à l’exploitant et non pas attachée au lieu d’accueil, qu’ils étaient informés, dès la signature du bail, que le preneur était libre de donner congé à l’issue de la durée contractuellement prévue, et qu’il s’en infère qu’ils ne démontrent pas que l’exploitation des lieux sous forme d’EHPAD soit entrée dans le champ contractuel.

20. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le transfert par la société exploitante de son activité d’EHPAD dans une autre résidence ne constituait pas le fait révélant aux propriétaires-bailleurs que les caractéristiques, notamment fiscales, de leur investissement n’étaient plus réunies, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

21. La cassation du chef de dispositif de l’arrêt qui déclare prescrite l’action introduite par M. [J], Mme [R], la société Amania, M. [BY], M. [D], la société Mozart 2012, M. [U] et Mme [N], la société Pecc, M. et Mme [P], et la société Padia à l’encontre des sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier et Maisoncelles-en-Brie entraîne la cassation du chef de dispositif condamnant M. [J], Mme [R], la société Amania, M. [BY], M. [D], la société Mozart 2012, M. [U] et Mme [N], la société Pecc, M. et Mme [P], la société Padia, M. [ES] et Mme [W], M. [HB], M. [K], M. et Mme [DA], la société Amacle, la société Les Pommes des pins, M. [XF], Mme [AL], et la société Le Gecko bleu aux dépens et à payer chacun 100 euros aux sociétés GDP Vendôme et GDP Vendôme immobilier, d’une part, et à la société Maisoncelles-en-Brie et Domusvi, d’autre part, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare prescrite l’action introduite par M. [J], Mme [R], la société Amania, M. [BY], M. [D], la société Mozart 2012, M. [U] et Mme [N], la société Pecc, M. et Mme [P], et la société Padia à l’encontre des sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier et Maisoncelles-en-Brie, et en ce qu’il condamne ceux-ci et M. [ES] et Mme [W], M. [HB], M. [K], M. et Mme [DA], la société Amacle, la société Les Pommes de pins, M. [XF], Mme [AL], la société Le Gecko bleu aux dépens et en application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier et Maisoncelles-en-Brie, l’arrêt rendu le 16 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

Condamne les sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier et Maisoncelles-en-Brie aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamne les sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier et Maisoncelles-en-Brie in solidum à payer à la société Padia, M. [D], M. [U] et Mme [N], la société Pecc, M. [BY], M. [ES] et Mme [W], M. [HB], M. [K], M. et Mme [DA], la société Amacle, la société Les Pommes de pins, et à M. [XF] et Mme [AL] la somme globale de 3 000 euros ;

— condamne les sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier et Maisoncelles-en-Brie à payer à M. [J], la société Mozart 2012, la société Amania, Mme [R], M. et Mme [P] et à la société Le Gecko bleu la somme globale de 3 000 euros ;

— et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.