CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 22 mai 2025

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 268 F-D

Pourvoi n° J 23-16.844

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 MAI 2025

La société Achille, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 23-16.844 contre l’arrêt rendu le 16 février 2023 par la cour d’appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société WRA, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de M. [M] [B], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Réalisations inox carbone,

2°/ à la société Réalisations inox carbone, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, cinq moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Oppelt, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société civile immobilière Achille, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société WRA, ès qualités, après débats en l’audience publique du 8 avril 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Oppelt, conseiller rapporteur, M^me Proust, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Douai, 16 février 2023), la société civile immobilière Achille (la bailleresse) et la société Réalisations inox carbone (la locataire), liées par un bail du 26 février 2016 portant sur un ensemble immobilier à usage industriel, ont, en raison de divers sinistres, signé deux protocoles d’accord, successivement en 2017 et 2020 à la suite desquels la locataire a quitté les lieux le 28 juillet 2020.

2. La bailleresse a assigné la locataire le 7 mars 2017 en paiement de diverses sommes, sollicitant ensuite, à titre additionnel, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 1er juin 2018. La locataire a formé des demandes reconventionnelles en indemnisation des préjudices subis suite aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

3. La locataire a été placée en liquidation judiciaire et la société WRA, prise en la personne de M. [B], est intervenue volontairement à l’instance en cause d’appel.

Examen des moyens

Sur les premier à quatrième moyens

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le cinquième moyen

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en paiement contre la locataire d’une somme équivalente à celle des préjudices qu’elle est tenue de lui indemniser, en conséquence, après compensation, de la condamner à lui payer une certaine somme et de dire n’y avoir lieu à fixer une quelconque créance à son bénéfice au passif de la procédure collective de la locataire, alors :

« 1°/ que l’article 17-1 du contrat de bail stipulait : « le preneur devra contracter à ses frais, auprès d’une compagnie notoirement solvable ayant son siège en France ou agréée en France et pour un capital suffisant, une assurance contre les bris de glace, l’incendie, les explosions, le dégâts des eaux, pour ses mobilier, matériel, marchandises ainsi que les recours des voisins. Il devra en justifier comme du règlement des primes à toutes réquisitions du bailleur » ; qu’il en résultait que le preneur avait l’obligation de souscrire une assurance de chose, couvrant les dégâts des eaux susceptibles d’affecter les lieux, quelle qu’en soit la cause ; que la cour d’appel a constaté que la société preneuse avait méconnu cette obligation, aucune assurance dégâts des eaux n’ayant été souscrite par la société RIC entre février 2016 et novembre 2017 ; que pour rejeter toutefois la demande indemnitaire formée à ce titre par la société Achille, la cour d’appel a retenu que « le bailleur n’apporte pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité avec ce manquement ponctuel du preneur puisqu’au contraire, si des dégâts des eaux sont à déplorer, il a été préalablement et amplement démontré que les inondations trouvaient leur origine dans les manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme d’un local, liés à des désordres structurels du bâtiment loué, ce qu’a justement mis en lumière l’expert judiciaire, le défaut d’entretien des canalisations ou des descentes d’eau pluviales n’étant pas la cause des dégâts constatés » ; qu’en statuant ainsi, quand la souscription d’une assurance de choses couvant le dégât des eaux aurait nécessairement eu pour conséquence l’indemnisation du preneur, qui ne se serait donc pas retourné contre le bailleur, et ce quelle que soit la cause du désordre, la cour d’appel a violé la loi des parties, en violation de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que l’article 8-3-2 du contrat de bail stipulait que « les parties en présence, bailleur et preneur, s’engagent tant pour elles-mêmes que pour leurs assureurs respectifs, à renoncer réciproquement entre elles à l’exercice de tout recours en cas de sinistre, incendie, explosion, dommages électriques et dégâts des eaux » ; qu’il en résulte que si le preneur avait souscrit une assurance conforme aux stipulations du bail, il aurait obtenu de son assureur indemnisation du dommage consécutif aux inondations, la garantie due par l’assureur ne devant pas constituer un simple préfinancement des travaux, mais une garantie définitive, sans recours contre le bailleur ; qu’en retenant pourtant, pour rejeter la demande indemnitaire de la société Achille fondée sur le non-respect par le preneur de son obligation d’assurance, que « la compagnie de la société Réalisations inox carbone aurait, tout au plus, accepté de préfinancer l’indemnisation des préjudices, mais au vu de la responsabilité totale de la SCI Achille dans la réalisation du sinistre, elle n’en aurait pas supporté la charge financière définitivement, quand bien même la garantie dégâts des eaux aurait été souscrite dès l’origine et même en présence d’une clause de renonciation à recours » la cour d’appel a violé la loi des parties, en violation de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

7. Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

8. La cour d’appel, qui a retenu que les inondations trouvaient leur origine dans les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme d’un local, liés à des désordres structurels du bâtiment loué, en a exactement déduit que la bailleresse, condamnée à indemniser la locataire des conséquences dommageables des inondations, n’apportait pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité avec le manquement ponctuel du preneur tenant au défaut de souscription par la locataire d’une assurance conforme aux stipulations contractuelles pour la seule période allant de février 2016 à novembre 2017.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Achille aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Achille et la condamne à payer à la société WRA, prise en la personne de M. [B], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Réalisations inox carbone, la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.