CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 6 novembre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 509 F-D

Pourvoi n° C 23-21.645

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 NOVEMBRE 2025

Le syndicat des copropriétaires du 4 et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la Société d’administration et de gestion (SAG), dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° C 23-21.645 contre l’arrêt rendu le 22 juin 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [Y] [E],

2°/ à Mme [G] [E],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de M^e Occhipinti, avocat du syndicat des copropriétaires du 4 et [Adresse 2], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [E], après débats en l’audience publique du 16 septembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 juin 2023), M. et Mme [E] sont propriétaires, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, du lot n° 20 à usage de chambre, sans affectation de tantièmes de parties communes et sans participation au paiement des charges.

2. Le 1er septembre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 une résolution ayant pour objet l’ « adoption des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement » et ayant notamment pour effet d’affecter des tantièmes de parties communes au lot n° 20.

3. M. et Mme [E] ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de cette résolution.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de faire droit à la demande de M. et Mme [E], alors « que sont votées à la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, y compris lorsqu’elles conduisent à modifier la répartition des charges ; que tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges communes ; que la cour d’appel a constaté que le règlement de copropriété, antérieur à la loi du 10 juillet 1965, dispensait le lot de M. et Mme [E] de toute contribution aux charges communes ; qu’en estimant que la modification du règlement pour le mettre en conformité à ladite loi et entraîner le paiement de charges communes par les propriétaires de ce lot devait être votée à l’unanimité, la cour d’appel a violé les articles 10, 11 et 24 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

5. La possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 étant limitée aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, ce qui exclut la modification des quote-parts des parties communes attachées à chaque lot, la cour d’appel, qui a constaté que la résolution ayant adopté un modificatif du règlement de copropriété avait eu pour effet d’affecter des tantièmes de parties communes à un lot qui en était dépourvu, en a exactement déduit qu’elle devait être annulée, faute d’avoir été adoptée à l’unanimité.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 4 et [Adresse 2] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du 4 et [Adresse 2] et le condamne à payer à M. et Mme [E] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le six novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.