Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 novembre 2025, 23-21.877, Inédit

TGI Nanterre 3 février 2020

CA Versailles
Confirmation 7 mars 2023

CASS
Cassation 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des exigences de notification des comptes
La cour a estimé que, bien que le comparatif des comptes comportait des erreurs, les copropriétaires avaient pu exprimer leur vote en connaissance de cause, car les comptes de l'exercice précédent avaient été communiqués lors d'une assemblée générale antérieure.

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Sur la décision

Référence :	Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.877
Juridiction :	Cour de cassation
Numéro(s) de pourvoi :	23-21.877 23-21.877
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Cour d'appel de Versailles, 7 mars 2023, N° 21/00959
Textes appliqués :	Articles 11, I, 1°, et 13, alinea 1^er, du decret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Dispositif :	Cassation
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
Identifiant Légifrance :	JURITEXT000052587242
Identifiant européen :	ECLI:FR:CCASS:2025:C300510
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Président :	M^me Teiller (présidente)
Avocat(s) :	Hayette ET TOUMICédric UZAN-SARANO
Cabinet(s) :	ROCHETEAU, UZAN-SARANO ET GOULET
Parties :	syndicat des copropriétaires du

Texte intégral

CIV. 3

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 6 novembre 2025

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 510 F-D

Pourvoi n° E 23-21.877

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 NOVEMBRE 2025

M. [C] [W], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° E 23-21.877 contre l’arrêt rendu le 7 mars 2023 par la cour d’appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société Francilien immobilier, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. [W], de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], après débats en l’audience publique du 16 septembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 7 mars 2023), M. [W], propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 31 mai 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017 et de la résolution n° 11 ayant donné quitus au syndic pour sa gestion pour cette même année.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses cinquième et sixième branches

Enoncé du moyen

2. M. [W] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 5°/ que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à approuver les comptes, le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé doit être notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour, à peine de nullité de la décision ; que cette exigence n’est pas respectée lorsque le comparatif, bien que notifié en temps utile, comporte des anomalies et ne permet pas aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur les comptes à approuver ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que « le comparatif des comptes de l’exercice 2016 comporte des erreurs matérielles et ne reprendre pas la totalité des informations relatives à certains postes de charges courantes en mentionnant le chiffre 0 à la place de données réelles qui figurent dans ces comptes » ; qu’en retenant pourtant que « les erreurs ainsi générées par la migration informatique de fin 2017 ne sauraient remettre en cause la validité de la décision d’approbation des comptes 2017 », la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations, a violé l’article 11, I, 1° du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020 ;

6°/ que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à approuver les comptes, le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé doit être notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour, à peine de nullité de la décision ; que cette exigence n’est pas respectée lorsque le comparatif, bien que notifié en temps utile, comporte des anomalies et ne permet pas aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur les comptes à approuver ; que le fait que les comptes de l’exercice précédent approuvé aient déjà été communiqués aux copropriétaires, au moment de leur propre approbation, ne saurait pallier les anomalies dont le comparatif est affecté ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que « le comparatif des comptes de l’exercice 2016 comporte des erreurs matérielles et ne reprendre pas la totalité des informations relatives à certains postes de charges courantes en mentionnant le chiffre 0 à la place de données réelles qui figurent dans ces comptes » ; qu’en se fondant, pour retenir que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 31 mai 2018 approuvant les comptes de l’exercice 2017 était néanmoins valide, sur les motifs en réalité inopérants selon lesquels les comptes de l’exercice 2016 avaient été « précédemment communiqués aux copropriétaires en vue de leur approbation lors de l’assemblée générale de 2017 et que ces copropriétaires, étant en possession des éléments nécessaires à la comparaison, ont pu exprimer leur vote en connaissance de cause lors de l’assemblée générale du 31 mai 2018 », la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 11, I, 1° du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 11, I, 1°, et 13, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

3. Selon le premier de ces textes, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

4. Aux termes du second, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

5. Pour rejeter la demande en annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 31 mai 2018, approuvant les comptes de l’exercice 2017, l’arrêt retient que, si le comparatif des comptes de l’exercice 2016 joint à la convocation ne reprend pas la totalité des informations relatives à certains postes de charges courantes, mentionnant le chiffre zéro à la place des données réelles en raison d’erreurs générées par une migration informatique, les copropriétaires ont pu exprimer leur vote en connaissance de cause, dès lors que les comptes de l’exercice 2016 leur avaient été précédemment communiqués lors de l’assemblée générale de 2017 les ayant approuvés.

6. En statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 7 mars 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le six novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.