CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 avril 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 231 F-D

Pourvoi n° F 24-16.638

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026

La société Heir Invest, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 24-16.638 contre l’arrêt rendu le 21 mars 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Avenir développement – GPSEA aménagement, dont le siège est [Adresse 2], anciennement dénommée SPLA Grand Paris Sud Est avenir développement (GPSEAD),

2°/ à la Direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, dont le siège est pôle gestion publique, division domaine, pôle évaluation domaniale, [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Heir Invest, de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Avenir développement – GPSEA aménagement, après débats en l’audience publique du 17 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. L’arrêt attaqué (Paris, 21 mars 2024) fixe les indemnités de dépossession revenant à la société Heir Invest (l’expropriée) par suite de l’expropriation pour cause d’utilité publique, au profit de la société Avenir développement GPSEA aménagement, d’un lot lui appartenant dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deuxième à quatrième branches

2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. L’expropriée fait grief à l’arrêt de fixer comme il le fait les indemnités de dépossession lui revenant, alors « que les indemnités allouées par le juge de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; que le copropriétaire exproprié d’un lot de copropriété est indivisiblement privé de sa propriété tant sur son lot privatif que sur la quote-part de parties communes que ce lot représente, de sorte qu’il est fondé à solliciter une indemnisation réparant non seulement la perte de son lot privatif, mais également celle de sa quote-part de parties communes ; qu’en l’espèce, la société Heir Invest soulignait que l’expropriation lui causait un préjudice spécifique portant non seulement sur la dépossession de son lot privatif, mais aussi de sa quote-part de parties communes, cependant qu’elle possédait des droits importants dans la copropriété lui permettant de s’opposer à tout acte de disposition sur les parties communes et que l’expropriation des parties communes n’avait pas été indemnisée du chef du syndicat des copropriétaires à l’encontre duquel l’expropriation n’avait pas été poursuivie ; que pour refuser d’indemniser distinctement la dépossession des parties privatives et de la quote-part des parties communes, la cour d’appel a toutefois retenu que « le terrain, compris dans les parties communes de 6 177 m², compris dans les parties communes, n’a pas de valeur intrinsèque et ne peut faire l’objet d’une évaluation distincte » ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a refusé d’indemniser l’intégralité du préjudice direct causé par l’expropriation, en violation de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. »

Réponse de la Cour

4. En premier lieu, la cour d’appel a relevé que la superficie du lot privatif de l’expropriée s’appréciait en m² loi Carrez, à laquelle les tantièmes de parties communes étaient attachés.

5. En second lieu, retenant la méthode d’évaluation qui lui est apparue la plus appropriée, elle a souverainement fixé le prix du m² du lot privatif en tenant compte de l’importance des parties communes.

6. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Heir Invest aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.