CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 juin 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 325 F-D

Pourvoi n° U 24-21.572

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUIN 2026

La société Asdia, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 24-21.572 contre l’arrêt rendu le 19 septembre 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Napals, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Oppelt, conseillère, les observations de la SCP Spinosi, avocat de la société Asdia, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société civile immobilière Napals, après débats en l’audience publique du 31 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Oppelt, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 19 septembre 2024), la société Asdia (la locataire) est locataire de locaux commerciaux propriété de la société civile immobilière Napals (la bailleresse).

2. Un avenant au contrat de bail du 20 juillet 2017 a fixé la fin du bail au 31 janvier 2021, avec la possibilité pour la locataire d’une rupture anticipée au 31 janvier 2020.

3. Le 13 janvier 2019, un incendie s’est déclaré sur un terrain jouxtant les locaux loués.

4. Informée le 25 février 2019 par la bailleresse de la « présence de fibres d’amiante de type chrysotile » dans les locaux loués, la locataire a, le 3 avril 2019, résilié unilatéralement le bail avec effet au 31 mai 2019 et a quitté les locaux.

5. La bailleresse l’a assignée en paiement des loyers échus de juin 2019 au 31 janvier 2021 et en indemnisation.

6. Les locaux loués ont été vendus par la bailleresse le 12 mai 2020.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. La locataire fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la bailleresse onze mois et douze jours du montant du loyer, taxes et charges tels que fixés par l’avenant n° 2 au bail du 5 avril 2012, alors « que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement de la chose louée le preneur pendant la durée du bail ; qu’en écartant l’exception d’inexécution opposée par la locataire, après avoir pourtant relevé que celle-ci ne pouvait plus occuper les locaux loués jusqu’à l’issue des travaux de désamiantage qui s’imposaient, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1719 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. En premier lieu, la cour d’appel, qui a constaté que, suite à l’incendie survenu le 13 janvier 2019 à proximité des locaux litigieux et à l’intervention de l’assureur de la bailleresse sur les lieux, le conseil de celle-ci avait, le 25 février 2019, promptement informé la locataire des résultats des prélèvements effectués de poussière et matériaux provenant du bâtiment tiers incendié révélant « la présence d’amiante sur le bâtiment et ses alentours [laissant] supposer une présence dans le bâtiment et à défaut une pollution découlant des aller-venus depuis l’extérieur contaminé », et l’avait prié d’évacuer le bâtiment « par mesure de sécurité et de santé pour l’ensemble des usagers jusqu’à dépollution/désamiantage totale » et relevé, par une appréciation souveraine des éléments de fait et de preuve soumis à son examen, que la bailleresse n’avait pas tardé dans la gestion des suites de l’incendie et dans la réalisation des travaux de désamiantage, a pu en déduire que l’impossibilité d’occuper les locaux ne résultait pas de son propre fait mais d’une cause étrangère de sorte qu’aucune faute contractuelle ne pouvait lui être reprochée.

9. En second lieu, la cour d’appel, qui a retenu que les locaux pouvaient être réintégrés par la locataire à l’issue des travaux de désamiantage qui avaient été réalisés dès le mois de juin 2019, en a exactement déduit qu’elle était tenue au paiement des loyers échus à compter du 1er juin 2019.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le second moyen

Enoncé du moyen

11. La locataire fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la bailleresse onze mois et douze jours du montant du loyer, taxes et charges tels que fixés par l’avenant n° 2 au bail du 5 avril 2012, alors « que cet avenant stipulait clairement la possibilité, au bénéfice du preneur, d’une résiliation anticipée du bail au 31 janvier 2020 ; qu’en retenant que la société Asdia était tenue du paiement des loyers « pour la période comprise entre son départ, soit le 31 mai 2019, et la vente de l’immeuble par la SCI Napals, soit le 12 mai 2020, date au delà de laquelle le bailleur n’avait plus qualité à percevoir un loyer, et non à janvier 2020 comme soutenu par le preneur au regard du caractère irrégulier de la résiliation anticipée » sans rechercher, comme elle y était invitée si la société Asdia n’avait pas exprimé la ferme intention de mettre un terme au bail de façon anticipée conformément à la clause de l’avenant précité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

12. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

13. Pour condamner la locataire à payer les loyers échus entre le 1er juin 2019 et le 12 mai 2020, date de la vente des locaux, l’arrêt retient que, si l’avenant n° 2 au bail en date du 20 juillet 2017 permettait une résiliation anticipée au 31 janvier 2020, la résiliation anticipée souhaitée par le preneur au 31 mai 2019, date différente de celle contractuellement voulue, ne pouvait être prononcée.

14. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la locataire n’avait pas exprimé la ferme intention de mettre un terme au bail de façon anticipée conformément à la clause de l’avenant précité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société Asdia à payer à la société civile immobilière Napals onze mois et douze jours du montant du loyer, taxes et charges tels que fixés par l’avenant n° 2 au bail du 5 avril 2012 et en ce qu’il statue sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 19 septembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Napals aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Napals et la condamne à payer à la société Asdia la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.