Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 mars 2026, 24-18.397, Inédit

CA Pau
Infirmation 30 avril 2024

CASS
Rejet 12 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Point de départ du délai de prescription
La cour a jugé que le point de départ du délai de prescription devait être fixé à la date à laquelle l'acquéreur avait eu connaissance des faits lui permettant d'agir, rendant ainsi l'action recevable.
Rejeté
Obligation d'information et de conseil
La cour a estimé que la mandataire avait manqué à son obligation d'information en ne mentionnant pas les risques de dévalorisation du bien, justifiant ainsi la condamnation à indemniser l'acquéreur.

Résumé par Doctrine IA

La société Stellium immobilier, mandataire dans une transaction immobilière, est poursuivie par un acquéreur pour défaut d'information sur les risques financiers liés à un investissement locatif défiscalisé. L'acquéreur invoque une surestimation du prix d'achat et un manque de conseil sur les aléas du marché.

La Cour de cassation rejette le premier moyen de la mandataire, qui invoquait la prescription de l'action en se fondant sur l'article 2224 du code civil. La Cour confirme que le délai de prescription court à partir de la révélation du dommage, ici la connaissance de l'estimation bien inférieure du bien, et non de la date de la vente.

Concernant le second moyen, la Cour rejette également l'argument de la mandataire, qui soutenait ne pas avoir à informer sur les fluctuations du marché immobilier, considérées comme connues de tous, et sur l'incertitude du préjudice. La Cour estime que la mandataire a manqué à son obligation d'information et de conseil en ne présentant qu'une étude optimiste et en omettant les risques de dévalorisation, justifiant ainsi la condamnation à réparer la perte de chance.

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Sur la décision

Référence :	Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-18.397
Juridiction :	Cour de cassation
Numéro(s) de pourvoi :	24-18.397 24-18.397
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Cour d'appel de Pau, 30 avril 2024
Dispositif :	Rejet
Date de dernière mise à jour :	20 mars 2026
Identifiant Légifrance :	JURITEXT000053765105
Identifiant européen :	ECLI:FR:CCASS:2026:C300148
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Président :	M^me Teiller (présidente)
Avocat(s) :	Dimitri LECUYER
Cabinet(s) :	SCP EMMANUEL PIWNICA ET J MOLINIE
Parties :	société Stellium immobilier

Texte intégral

CIV. 3

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 12 mars 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 148 F-D

Pourvoi n° T 24-18.397

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2026

La société Stellium immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° T 24-18.397 contre l’arrêt rendu le 30 avril 2024 par la cour d’appel de Pau (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [S] [I], domicilié [Adresse 2] (Suisse),

2°/ à la société [Adresse 3], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], représentée par son mandataire ad hoc, M. [L] [N],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de M^e Haas, avocat de la société Stellium immobilier, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société civile immobilière [Adresse 3], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [I], après débats en l’audience publique du 20 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 30 avril 2024), par l’intermédiaire de la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier (la mandataire), M. [I] (l’acquéreur) a acquis de la société civile immobilière [Adresse 3] (la venderesse), par acte authentique du 12 octobre 2006, en l’état futur d’achèvement et au prix de 144 210 euros, un appartement avec un emplacement de parking dans une résidence en copropriété à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’une défiscalisation.

2. Invoquant un défaut d’information sur le risque financier lié à cet investissement, résultant notamment de la surestimation du prix des biens à l’achat, l’acquéreur, par actes du 23 octobre 2018, a assigné la venderesse et la mandataire en responsabilité et paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La mandataire fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action de l’acquéreur et de la condamner à lui payer une certaine somme, alors « qu’en matière de responsabilité, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, le

délai de prescription de l’action en responsabilité commence à courir à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu connaissance ; que l’acquéreur est en mesure d’apprécier la surévaluation du prix d’acquisition à la date de la vente, au regard des données accessibles de l’état du marché immobilier dans le secteur concerné ; qu’en reportant le point de départ du délai de prescription de l’action engagée par M. [I] à une date postérieure de près de dix ans à la date de conclusion de la vente, après avoir constaté que le dommage dont la réparation était recherchée consistait en une surévaluation du bien à la date de la vente, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Ayant relevé que l’acquéreur, qui avait acheté les biens immobiliers en 2006 au prix de 144 210 euros, avait eu connaissance, le 15 août 2016, de leur estimation par l’agence Foncia à la somme de 59 000 euros, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur à l’encontre de la société chargée de la commercialisation du programme immobilier à visée défiscalisante au titre, notamment, d’une surestimation du prix à l’achat, ne pouvait être fixé à la date de conclusion de la vente, mais devait l’être à la date à laquelle celui-ci avait eu connaissance des faits lui permettant d’agir, de sorte que l’instance engagée le 23 octobre 2018 était recevable.

6. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. La mandataire fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à l’acquéreur une certaine somme, alors :

« 1°/ que si l’intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations

immobilières de placement a l’obligation d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques des investissements qu’il propose, il n’a pas à l’informer ou le conseiller sur des faits connus de tous ; qu’en retenant que la société Stellium immobilier avait manqué à son obligation sincère d’information et de conseil envers M. [I] en ne l’informant pas de l’existence de l’aléa lié à la dévalorisation du bien, cependant que la société Stellium immobilier n’avait pas à informer ni mettre en garde l’acquéreur sur l’existence des aléas liés à la fluctuation du marché immobilier qui sont connus de tous, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ que seul un préjudice certain tant dans son existence que dans son étendue peut donner lieu à indemnisation ; qu’en condamnant la société Stellium immobilier à payer à M. [I] la somme de 28 800 euros sur le fondement de la perte de valeur du bien, après avoir constaté que le marché immobilier connaissait actuellement des fluctuations et que l’estimation produite par M. [I] était ancienne, ce dont il résultait que tant l’existence que l’étendue de son préjudice n’étaient pas certaines, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

8. Ayant relevé que la mandataire chargée de la commercialisation du projet d’investissement immobilier locatif s’était bornée à remettre à l’acquéreur un guide de l’investissement, rappelant que l’immobilier constituait une valeur refuge par excellence même s’il subissait de faibles fluctuations à la hausse ou à la baisse et affirmant que « votre bien connaîtra probablement une revalorisation », qui ne présentait qu’une étude théorique des risques, de surcroît fondée sur une seule hypothèse, la plus optimiste, et sans que ce document mentionne les aléas possibles pour ce type d’investissement, notamment une éventuelle dévalorisation du bien, la cour d’appel a pu en déduire que cet intermédiaire avait manqué à son obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur, et devait réparer, en conséquence, le préjudice en résultant, analysé en une perte de chance, qu’elle a fixé à une somme dont elle a souverainement évalué le montant.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Stellium immobilier aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Stellium immobilier à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.