CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 21 mai 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 294 F-D

Pourvoi n° R 24-16.785

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 MAI 2026

La société Ippudo [Localité 1], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 24-16.785 contre l’arrêt rendu le 24 avril 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Nine Street, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Immobilière Ile-de-France, dont le siège est [Adresse 4],

3°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son nouveau syndic la société Saint-Germain, dont le siège est [Adresse 6], et auparavant par la société Arco,

4°/ à la société Arco, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 7], prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

5°/ à la société Immobilière Ile-de-France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

6°/ à la société BDR & associés, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8], en la personne de Mme [W] [U], venant aux droits de la société civile professionnelle Brouard [U], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de [S] [H], décédé,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Davoine, conseillère référendaire, les observations de la SAS Hannotin Avocats, avocat de la société Ippudo [Localité 1], de la SCP Françoise Fabiani – François Pinatel, avocat de la société Nine Street, de la SCP Spinosi, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], après débats en l’audience publique du 17 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Davoine, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société Ippudo [Localité 1] du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Arco, en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 5].

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 avril 2024), [S] [H], propriétaire des lots n° 1, 2 et 3 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] et du lot n° 70 de l’immeuble contigu, situé au numéro 16 de la même rue, les deux immeubles étant soumis au statut de la copropriété, a été placé en liquidation judiciaire, et la société Brouard-[U], aux droits de laquelle est venue la société BDR & associés (le liquidateur judiciaire), a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

3. Par jugement du 8 décembre 2011, la société Nine Street a été déclarée adjudicataire des lots n° 1, 2 et 3 de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 1], et les a donnés à bail commercial, par acte du 30 septembre 2015, à la société Ippudo [Localité 1].

4. Le 9 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], soutenant que le mur séparant les deux immeubles contigus avait été irrégulièrement percé et que les sociétés Nine Street et Ippudo [Localité 1] occupaient, sans droit, ni titre, un local correspondant au lot n° 70 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], les sociétés Nine Street et Ippudo [Localité 1], et le liquidateur judiciaire aux fins d’obtenir la remise en état des lieux et l’expulsion des occupants du local.

5. La société Ippudo [Localité 1] a sollicité que son bail soit déclaré opposable au liquidateur judiciaire et ce dernier a sollicité la restitution du lot n° 70 et l’expulsion de la société Nine Street et de tous occupants de son chef.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche, et sur ses première, troisième et quatrième branches, en ce qu’elles font grief à l’arrêt de condamner la société Nine Street à remettre en son état initial le mur séparant les immeubles des [Adresse 9], en rebouchant l’ouverture pratiquée sur le mur séparatif, et d’enjoindre à la société Ippudo [Localité 1] de laisser l’accès aux entreprises mandatées par la société Nine Street pour exécuter les travaux

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen, pris en sa première branche, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de rejeter la demande de la société Ippudo [Localité 1] tendant à ce que le contrat de bail conclu avec la société Nine Street soit opposable à la liquidation judiciaire de [S] [H], et d’ordonner l’expulsion de la société Nine Street ou de tout occupant de son fait du lot n° 70 de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 1], dont la propriété dépend de la liquidation judiciaire de [S] [H]

Enoncé du moyen

7. La société Ippudo [Localité 1] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en opposabilité de son bail à la liquidation judiciaire de [S] [H], et d’ordonner l’expulsion de la société Nine Street ou de tout occupant de son fait du lot n° 70 de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 1], alors « qu’aucune des parties n’a soutenu que l’opposabilité du bail commercial fondée sur la théorie de l’apparence supposerait que soit présentée par le preneur une proposition de loyer ou d’indemnité d’occupation au véritable propriétaire ou que le preneur subisse du fait de l’éventuelle inopposabilité du bail un préjudice ; qu’en relevant, d’office et sans inviter les parties à présenter leurs observations à cet égard que « l’opposabilité du contrat de bail dont se prévaut la société Ippudo est sans effet sur la remise en état du mur mitoyen entre les deux copropriétés et le rebouchage de l’ouverture créée, et aurait donc pour effet de lier la société Ippudo et la liquidation judiciaire de M. [H] par un bail concernant le lot n° 70 ; Force est de constater que la société Ippudo ne soumet aucune proposition de loyer ou d’indemnité d’occupation en contrepartie de l’usage du lot n° 70 et, alors que la théorie de l’apparence dont elle excipe a pour but de protéger ses droits, elle ne justifie ni ne prétend aucunement que la perte de l’usage du local litigieux lui causerait un préjudice », la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 16 du code de procédure civile :

8. Selon ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

9. Pour rejeter la demande de la société Ippudo [Localité 1] en opposabilité de son bail à la liquidation judiciaire de [S] [H], l’arrêt retient que, si elle a pu, en toute bonne foi, conclure ce bail qui portait pour partie sur une surface dont la société Nine Street n’était pas propriétaire, elle ne soumet aucune proposition de loyer ou d’indemnité d’occupation en contrepartie de l’usage du lot n° 70 et ne justifie aucunement du préjudice résultant de la perte de l’usage du local litigieux, ce qui entraîne le rejet de sa demande d’opposabilité.

10. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ces moyens relevés d’office, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société Ippudo [Localité 1] tendant à ce que le contrat de bail qu’elle a conclu avec la société Nine Street soit opposable à la liquidation judiciaire de [S] [H], ordonne l’expulsion de la société Nine Street ou de tout occupant de son fait du lot n° 70 de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 1], et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 24 avril 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt et un mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.