CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 19 mars 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 175 F-D

Pourvoi n° A 25-10.979

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2026

M. [Z] [R], domicilié en cette qualité [Adresse 1], agissant en sa qualité de mandataire liquidateur de la succession d'[X] [E], a formé le pourvoi n° A 25-10.979 contre l’arrêt rendu le 28 novembre 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l’opposant à Mme [K] [B], veuve [V], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [R], ès qualités, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [B], après débats en l’audience publique du 27 janvier 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Gallet, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 novembre 2024), le 18 septembre 1991, [L] et [N] [E], aux droits desquels est venue Mme [V] (la bailleresse), ont donné des locaux à bail professionnel à effet du 1er avril 1991 et pour une durée de six ans tacitement reconductible, à [X] [E] (le locataire), depuis placé en liquidation judiciaire, puis décédé le 18 avril 2019.

2. Le locataire a libéré les locaux le 10 octobre 2018, à la suite de la délivrance d’un congé à effet au 31 mars 2015.

3. Invoquant la contrariété de l’usage du local aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, M. [R], agissant en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la succession d'[X] [E] (le liquidateur), a, le 27 octobre 2022, assigné la bailleresse en prononcé de la nullité du bail et indemnisation.

4. La bailleresse a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et sur le second moyen

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. Le liquidateur fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable son action en nullité du bail, alors « qu’aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, sont nulles de plein droit, d’une nullité absolue, toutes conventions conclues en violation de ses dispositions d’ordre public, notamment le bail consenti sur des locaux affectés à l’habitation en vue d’un usage professionnel ou commercial sans autorisation administrative préalable de changement d’usage et que, selon l’article L. 631-7-1 du même code, l’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil ;

qu’il en résulte qu’est imprescriptible l’action en nullité du bail fondée sur les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ; qu’en soutenant au contraire, pour dire prescrite l’action engagée le 27 octobre 2022 en nullité du bail professionnel conclu sans autorisation administrative le 18 septembre 1991 sur des locaux affectés à l’habitation, qu’elle était soumise au délai quinquennal prévu à l’article 2224 du code civil, la cour d’appel a violé les articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble les articles 2224 et 2227 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. Après avoir rappelé que l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation disposait notamment que l’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’était en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil et, selon ce dernier article, le droit de propriété était imprescriptible et que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivaient par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, la cour d’appel a exactement retenu que le législateur avait ainsi entendu seulement exclure toute possibilité d’acquisition de l’usage d’habitation non autorisé, par le biais d’une prescription trentenaire, mais n’avait pas institué une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail conclu en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [R], agissant en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la succession d'[X] [E], aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [R], agissant en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la succession d'[X] [E], et le condamne à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.