Vu les procédures suivantes :

M^me D… B… et M. A… C…, d’une part, et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot, d’autre part, ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 16 septembre 2021 par lequel le maire de Marseille a délivré à la société civile de construction vente Marseille Callelongue un permis de construire deux bâtiments destinés à accueillir des logements collectifs, ainsi que les décisions implicites rejetant leurs recours gracieux.

Par un premier jugement nos 2202256, 2202316 du 18 septembre 2023, le tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur cette demande et imparti à la société Marseille Callelongue un délai de trois mois à compter de la notification de ce jugement afin de justifier d’une mesure de régularisation du vice qu’elle a retenu, tenant à la méconnaissance par le projet, s’agissant de l’implantation du bâtiment A, des règles de distance avec les limites séparatives édictées par l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal.

Un permis de construire de régularisation a été délivré le 21 décembre 2023 à la société Marseille Callelongue, dont M^me B…, M. C… et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot ont également demandé au tribunal administratif de Marseille l’annulation pour excès de pouvoir.

Par un second jugement nos 2202256, 2202316 du 24 juin 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté l’ensemble de leurs conclusions.

1° Sous le no 489357, par un pourvoi, enregistré le 10 novembre 2023 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la commune de Marseille demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler le jugement du 18 septembre 2023 du tribunal administratif de Marseille ;

2°) de mettre à la charge de M^me B…, de M. C… et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot la somme de 3 600 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

2° Sous le no 489492, par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un nouveau mémoire, enregistrés le 20 novembre 2023, le 19 février 2024 et le 4 juin 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la société Marseille Callelongue demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler le jugement du 18 septembre 2023 du tribunal administratif de Marseille ;

2°) de mettre à la charge de M^me B…, de M. C… et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

…………………………………………………………………………

3° Sous le no 497204, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 26 août et 12 novembre 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler le jugement du 24 juin 2024 du tribunal administratif de Marseille ;

2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à ses conclusions de première instance ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la société Marseille Callelongue la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

…………………………………………………………………………

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M^me Nejma Benmalek, auditrice,

- les conclusions de M. Mathieu Le Coq, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, au Cabinet François Pinet, avocat de la commune de Marseille, à la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, Sebagh, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot et à la SCP Célice, Texidor, Perier, avocat de la société Marseille Callelongue ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 16 septembre 2021, le maire de Marseille a délivré à la société Marseille Callelongue un permis de construire deux bâtiments destinés à accueillir des logements collectifs sur un terrain situé en zone UC du plan local d’urbanisme intercommunal de Marseille Provence. M^me B…, M. C… et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler pour excès de pouvoir cet arrêté, ainsi que les décisions implicites rejetant leurs recours gracieux. Par un premier jugement du 18 septembre 2023, le tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer et imparti à la société un délai de trois mois afin de justifier d’une mesure de régularisation du vice qu’il a relevé, tenant à la méconnaissance par le projet des dispositions de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatives à l’implantation des constructions. Par un arrêté du 21 décembre 2023, le maire de Marseille a délivré à la société un permis de construire de régularisation, dont les requérants ont également demandé l’annulation. Par un second jugement du 24 juin 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté l’ensemble de leurs conclusions. La commune de Marseille, d’une part, et la société Marseille Callelongue, d’autre part, se pourvoient en cassation contre le premier jugement. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot se pourvoit en cassation contre le second jugement. Il y a lieu de joindre ces trois pourvois pour statuer par une seule décision.

Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot contre le second jugement du 24 juin 2024 :

2. Aux termes de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de Marseille Provence : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres soit : d >= DA / 2 et d>= 3 mètres. / L’altitude de la limite doit être mesurée au niveau du fonds voisin et non au niveau du terrain du projet ».

3. En vertu de ces dispositions, la distance devant être respectée par rapport aux limites séparatives de propriété pour l’implantation des bâtiments doit être calculée, non en se bornant à constater la différence d’altitude entre une construction en son point le plus élevé et le point de la limite séparative le plus proche, mais de manière glissante, en tout point du bâtiment, en tenant compte des retraits éventuels de la façade et des saillies.

4. Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que la plus courte distance mesurée horizontalement entre le garde-corps de la terrasse du troisième étage du bâtiment A, situé à 27,45 mètres d’altitude, et la limite séparative sud-ouest est de 4,86 mètres. Après avoir relevé, sans erreur de droit et par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que l’altitude du fonds voisin le long de cette limite était de 17,88 mètres, le tribunal administratif, qui a suffisamment motivé son jugement, en a déduit, sans erreur de droit, que le projet modifié par le permis de construire de régularisation ne méconnaissait pas les dispositions de l’article UC 7.

5. Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot n’est pas fondé à demander l’annulation du jugement du 24 juin 2024.

Sur les pourvois formés par la commune de Marseille et la société Marseille Callelongue contre le premier jugement du 18 septembre 2023 :

En ce qui concerne l’absence de non-lieu sur ces pourvois :

6. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

7. Lorsqu’après un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation de cette autorisation, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le jugement qui clôt l’instance rejette la requête, la circonstance que ce jugement devienne définitif ne prive pas d’objet le recours formé par le bénéficiaire ou l’auteur de l’autorisation d’urbanisme à l’encontre du premier jugement.

8. En l’espèce, la circonstance que le second jugement du 24 juin 2024, ayant, après avoir constaté la régularisation du vice qu’il avait retenu, mis fin à l’instance en rejetant la requête, soit devenu définitif du fait du rejet par la présente décision du pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot contre ce jugement ne prive ainsi pas d’objet les pourvois formés par la commune de Marseille et la société Marseille Callelongue, respectivement auteur et bénéficiaire du permis de construire, contre le premier jugement du 18 septembre 2023.

En ce qui concerne le bien-fondé de ces pourvois :

9. Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond, notamment du dossier de demande de permis de construire qui indique avec suffisamment de précision l’altitude du terrain d’assiette du projet et des fonds voisins le long de la limite séparative sud-ouest, que, d’une part, la plus courte distance mesurée horizontalement entre le garde-corps de la terrasse située au troisième étage du bâtiment A et la limite séparative sud-ouest est de 4,87 mètres, tandis que la différence d’altitude entre ces deux points est de 9,57 mètres et que, d’autre part, la plus courte distance mesurée horizontalement entre le faîtage du bâtiment A et la même limite séparative est supérieure à 7,91 mètres, tandis que la différence d’altitude entre ces deux points est de 12,86 mètres. En retenant que l’implantation du bâtiment A n’était pas, en ces deux points, conforme aux dispositions de l’article UC 7 cité au point 2, le tribunal administratif a dénaturé les pièces dossier qui lui était soumis.

10. Par suite, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de leurs pourvois, la commune de Marseille et la société Marseille Callelongue sont fondées à demander l’annulation du jugement du 18 septembre 2023 en tant seulement, eu égard au caractère définitif du jugement du 24 juin 2024 mettant fin à l’instance et rejetant les conclusions des requérants, qu’il juge que le permis de construire initialement délivré le 16 septembre 2021 est affecté d’un vice entachant sa légalité.

En ce qui concerne le règlement de l’affaire au fond :

11. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de régler l’affaire au fond en application des dispositions de l’article L. 821-2 du code de justice administrative, dans la mesure de la cassation prononcée.

12. Il résulte de ce qui a été dit au point 9 que M^me B…, M. C… et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot ne sont pas fondés à soutenir que le projet autorisé par le permis de construire initial méconnaîtrait l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal.

13. L’ensemble des autres moyens soulevés par M^me B…, M. C… et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot à l’encontre l’arrêté du 16 septembre 2021 ayant été écartés par le jugement du 18 septembre 2023 du tribunal administratif de Marseille, devenu définitif dans cette mesure, il en résulte que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté.

Sur les conclusions présentées par les parties au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Marseille et de la société Marseille Callelongue, qui ne sont pas, dans les présentes instances, les parties perdantes. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, au titre de ces dispositions, de mettre, d’une part, à la charge de M^me B… et M. C… une somme de 500 euros chacun à verser à la commune de Marseille et une somme de 500 euros chacun à verser à la société Marseille Callelongue et, d’autre part, à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Marseille et une somme de 1 000 euros à verser à la société Marseille Callelongue.

D E C I D E :

--------------

Article 1er : Le pourvoi du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot est rejeté.

Article 2 : Le jugement du 18 septembre 2023 du tribunal administratif de Marseille est annulé en tant qu’il juge que le permis de construire délivré le 16 septembre 2021 est affecté d’un vice entachant sa légalité.

Article 3 : Les demandes présentées devant le tribunal administratif de Marseille par M^me B… et M. C… et par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot sont rejetées en tant qu’elles tendent à l’annulation du permis de construire délivré le 16 septembre 2021.

Article 4 : M^me B… et M. C… verseront chacun une somme de 500 euros à la commune de Marseille et une somme de 500 euros à la société Marseille Callelongue au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot versera une somme de 1 000 euros à la commune de Marseille et une somme de 1 000 euros à la société Marseille Callelongue au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 6 : Le surplus des conclusions présentées par les parties est rejeté.

Article 7 : La présente décision sera notifiée à la commune de Marseille, à la société civile de construction vente Marseille Callelongue, à M^me D… B… et M. A… C… et au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot.

Délibéré à l’issue de la séance du 24 septembre 2025 où siégeaient : M. Jacques-Henri Stahl, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; M^me Gaëlle Dumortier, M^me Anne Courrèges, présidentes de chambre ; M. Jean-Luc Nevache, M. Édouard Geffray, M^me Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, M. Raphaël Chambon, M. Vincent Mahé, conseillers d’Etat et M^me Nejma Benmalek, auditrice-rapporteure.

Rendu le 16 octobre 2025.

Le président :

Signé : M. Jacques-Henri Stahl

La rapporteure :

Signé : M^me Nejma Benmalek

Le secrétaire :

Signé : M. Hervé Herber