Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 10 février 2023, le 28 juillet 2023, le 29 novembre 2023, le 20 novembre 2024 et le 18 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) Pamaco, l’association de défense et de promotion du Pyla-sur-Mer et la SCI Robinson, représentées par M^e Fouché, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 10 mai 2022 par lequel la commune de La Teste-de-Buch a délivré à M. et M^me A… un permis de construire portant sur la rénovation et l’extension d’une maison d’habitation ainsi que la création d’une piscine au 5 allée Robinson, ainsi que l’arrêté du 5 septembre 2022 portant transfert de ce permis à la SCI Ferret Family, ensemble la décision de rejet du 5 décembre 2022 du recours gracieux formé contre ces arrêtés ;

2°) d’annuler l’arrêté du 26 septembre 2023 portant permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Teste-de-Buch une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

En ce concerne le permis initial :

- le dossier de permis est incomplet au regard des exigences posées par les articles R. 431-7 et R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que les documents ne permettent pas d’apprécier la situation du projet dans l’environnement lointain et son insertion au regard des constructions avoisinantes ;

- il méconnait l’article UPA 1 et UPA 2 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait l’article UPA 3 du même règlement ;

- il méconnait l’article UPA 6 du même règlement ;

- il méconnait l’article UPA 8 du même règlement ;

- il méconnait l’article UPA 9 du même règlement ;

- il méconnait l’article UPA 10 du même règlement ;

- il méconnait l’article UPA 12 du même règlement ;

En ce qui concerne le permis modificatif :

- le dossier est incomplet dès lors qu’aucune des pièces produites ne décrit le choix de brise-vue retenu et les matériaux le composant ;

- il méconnait l’article UPA 11 du règlement du plan local d’urbanisme ainsi que la charte paysagère ;

- il méconnait l’article UPA 12 de ce même règlement ;

- il en méconnait l’article UPA 14.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 14 juin 2023, le 12 juillet 2023, le 19 janvier 2024, le 28 mars 2025 et le 29 avril 2025, la SCI Ferret Family, représentée par M^e Achou-Lepage, conclut :

1°) à titre principal, au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce que le tribunal sursoit à statuer sur le fondement des dispositions de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre à la pétitionnaire de régulariser son projet ;

3°) à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt pour agir ;

- elle l’est également dès lors que les requérants sont tardifs à contester le permis de construire initial ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 juin 2024 et le 13 mars 2025, la commune de La Teste-de-Buch, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge solidaire des requérants la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable pour cause de tardiveté ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Caste, rapporteure,

- les conclusions de M. Boudarie, rapporteur public,

- et les observations de M^e Vally pour la SCI Pamaco, la SCI Robinson et l’association de défense et de promotion du Pyla-sur-Mer et de M^e Achou- Lepage pour la SCI Ferret Family.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Pamaco et la SCI Robinson sont propriétaires de maisons d’habitation situées respectivement sur les parcelles cadastrées BW 33, 34 et 300, aux 1 et 9 allée Robinson sur la commune de la Teste-de-Buch. L’association de défense et de promotion du Pyla-sur-Mer (ADPPM) a notamment pour objet « de veiller à la protection et de participer au développement harmonieux et durable du site de Pyla-sur-Mer et de son environnement lequel s’étend à l’ensemble du Bassin d’Arcachon et des communes situées sur son littoral ». Par une demande déposée le 4 mars 2022, M. et M^me A… ont sollicité la délivrance d’un permis de construire portant sur la rénovation et l’extension d’une maison d’habitation ainsi que la création d’une piscine au 5 allée Robinson. Le maire de la commune de La-Teste-de-Buch a délivré un arrêté de permis de construire le 10 mai 2022. Par un arrêté du 5 septembre 2022, le permis a été transféré à la SCI Ferret Family. M. B… a formé un recours gracieux à l’encontre de ce permis le 3 novembre 2022, qui a été expressément rejeté par une décision du 5 décembre 2022, réceptionnée le 13 décembre 2022. La SCI pétitionnaire a déposé le 1er août 2023 une demande de permis de construire modificatif qui a été accordé par arrêté du 26 septembre 2023. Par leur requête, les SCI Robinson et Pamaco et l’ADPPM demandent au tribunal d’annuler les deux arrêtés portant permis de construire initial et modificatif ainsi que l’arrêté de transfert et la décision de rejet de leur recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir :

En ce qui concerne la tardiveté des conclusions dirigées contre les arrêtés du 10 mai 2022 et du 5 septembre 2022 :

2. D’une part, aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre (…) d’un permis de construire (…) court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». L’article R. 424-15 du même code dans sa rédaction applicable en l’espèce dispose que : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier (…) Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable (…) Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme règle le contenu et les formes de l’affichage ». En application de l’article A. 424-16 de ce code dans sa rédaction applicable : « Le panneau prévu à l’article A. 424-1 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel (…) ». Enfin, l’article A. 424-18 du même code prévoit que : « Le panneau d’affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier ».

3. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l’affichage du permis de construire sur le terrain d’assiette de la construction autorisée doit être effectué de telle façon que les mentions qu’il comporte soient lisibles de la voie publique ou, lorsque le terrain n’est pas desservi par une voie publique, d’une voie privée ouverte à la circulation du public. Lorsque le terrain d’assiette n’est pas desservi par une telle voie et que l’affichage sur le terrain ne pourrait, dès lors, satisfaire à cette exigence, seul un affichage sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain fait courir le délai de recours contentieux à l’égard des tiers autres que les voisins qui empruntent la voie desservant le terrain pour leurs besoins propres.

4. D’autre part, le délai de recours contentieux n’est prorogé par un recours préalable que s’il existe une identité d’auteurs entre ce recours et le recours contentieux.

5. Au cas particulier, il ressort des pièces du dossier, et notamment des procès-verbaux de constat d’huissier établis à la demande de la SCI Ferret Family, que le panneau d’affichage de l’autorisation en litige a été apposé, à compter du 13 mai 2022 et pendant un délai de deux mois, sur une clôture située devant la propriété de la pétitionnaire le long de l’allée Robinson et que ce panneau comportait les mentions exigées par les dispositions citées au point 2 du présent jugement. Si les requérantes font valoir que l’allée Robinson constitue une voie privée non ouverte à la circulation du public, de sorte que le panneau d’affichage n’a pas été de nature à déclencher le délai de recours contentieux, il ressort des pièces du dossier, en particulier des photographies de l’entrée de l’allée, que celle-ci ne fait l’objet d’aucune restriction de circulation. La présence d’un panneau « voie sans issue » et « stationnement interdit » ne sont pas de nature à empêcher le public d’y accéder, non plus que la présence à un endroit indéterminé d’un panneau « sens interdit ». Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté du 5 septembre 2022 portant transfert du permis de construire à la SCI Ferret Family a fait l’objet d’un affichage régulier et continu à compter du 13 septembre 2022. Par suite, les délais de recours contentieux ont valablement couru en ce qui concerne le permis de construire initial à compter du 13 mai 2022 et en ce qui concerne l’arrêté de transfert à compter du 13 septembre 2022. Dès lors, et s’agissant du permis initial, ce délai était ainsi expiré à la date du 3 novembre 2022, date à laquelle la mairie de La Teste-de-Buch a réceptionné le recours gracieux formé par M. B…. S’agissant de l’arrêté de transfert, ce recours gracieux n’a pu proroger le délai de recours contentieux dès lors qu’il a été formé par M. B… à titre personnel, lequel n’est pas partie à l’instance en cette qualité et ne bénéficiait d’aucun mandat aux fins de représenter l’une des personnes morales requérantes. Dans ces conditions, le délai de recours contentieux était expiré le 13 février 2023, date d’introduction de la demande de la requête, tant à l’encontre du permis de construire initial que de l’arrêté de transfert, à l’encontre duquel au demeurant aucun moyen propre n’est invoqué. La fin de non-recevoir tirée de la tardiveté des conclusions à fin d’annulation de ces deux décisions doit être accueillie.

En ce qui concerne l’intérêt pour agir contre l’arrêté du 26 septembre 2023 portant permis de construire modificatif :

6. D’une part, lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé.

7. D’autre part, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient (…). ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le code de l’urbanisme, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

8. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif a pour objet de régulariser la démolition d’une partie de l’habitation pour des raisons techniques, d’aménager une terrasse entre la maison et la piscine, d’agrandir l’extension de la façade Ouest sur une profondeur de 80 cm pour équilibrer les surfaces supprimées par la démolition, de transformer une fenêtre en porte-fenêtre vitrée sur la façade Ouest, d’ajouter une fenêtre sur le mur Nord de l’extension, de modifier le brise-vue au R+1 et de modifier le niveau de la piscine. Or, il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée n° 300 dont la SCI Robinson est propriétaire est distante d’une trentaine de mètres de la parcelle d’assiette du projet, dont elle est séparée par la parcelle n°372 sur laquelle est implantée une maison d’habitation. Alors que cette SCI ne possède ainsi pas la qualité de voisin immédiat, il ressort des plans du projet que la fenêtre créée sur le mur en façade Nord, dans sa direction, de par sa position et sa hauteur, est masquée par le mur de séparation existant conservé et ne sera pas de nature à créer des vues sur la propriété voisine située sur la parcelle cadastrée BW 372, ni dès lors sur la propriété de la requérante. Il ressort également des pièces du dossier que la propriété de la SCI Pamaco se situe à environ 16 mètres du terrain d’assiette du projet dont elle est séparée par une autre maison d’habitation. Si la SCI Pamaco se plaint de la vue créée dans sa direction par l’ouverture créée sur la façade sud de la maison de la société pétitionnaire, ouverture en forme d’œil de bœuf, celle-ci a été autorisée par le permis initial et ne peut donc pas être prise en compte pour apprécier l’intérêt pour agir, circonscrit aux modifications. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérantes, les modifications autorisées par cet arrêté, au regard de leur caractère limité, ne sont pas de nature à entraîner une intensification du trafic ou des difficultés de stationnement. Les modifications ne sont pas non plus de nature à générer des difficultés relatives à l’évacuation des eaux de ruissellement ni à porter atteinte à la stabilité des habitations situées à proximité. Par suite, les SCI requérantes n’apportent aucun élément permettant d’établir que les modifications autorisées par le permis modificatif seraient susceptibles d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs biens. La fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des conclusions à fin d’annulation qu’elles ont présentées à l’encontre de l’arrêté du 26 septembre 2023 pour absence d’intérêt pour agir doit donc être accueillie.

9. En second lieu, aux termes de l’article 1er de ses statuts, l’association de défense et de promotion du Pyla-sur-Mer, dont le champ géographique d’action porte sur le site du Pyla-sur-Mer ainsi que sur toutes les communes du Bassin d’Arcachon, a pour objet notamment « de veiller à la protection et de participer au développement harmonieux et durable du site de Pyla-sur-Mer et de son environnement, lequel s’étend à l’ensemble du Bassin d’Arcachon et des communes situées sur son littoral, – de contribuer au respect des dispositions (…) de tout (…) document d’urbanisme et d’environnement d’application locale ou générale ». Eu égard, d’une part à son périmètre géographique qui s’étend sur 10 communes, d’autre part, au caractère très général de son objet visant à s’assurer du respect de l’ensemble des dispositions d’urbanisme, et au regard du caractère mineur des modifications autorisées par le permis de construire modificatif telles que rappelées au point précédent, qui ne sont pas susceptible de porter atteinte au site du Pyla-sur-mer dont l’association requérante a pour objet d’assurer la sauvegarde, celle-ci ne justifie d’aucun intérêt lui donnant qualité pour agir contre l’arrêté contesté. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt pour agir de l’ADPPM doit être accueillie.

Sur les frais liés au litige :

10. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Robinson, de la SCI Pamaco et de l’association de défense et de promotion du Pyla-sur-Mer une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Ferret Family, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Robinson, la SCI Pamaco et l’association de défense et de promotion du Pyla-sur-Mer est rejetée.

Article 2 : La SCI Robinson, la SCI Pamaco et l’association de défense et de promotion du Pyla-sur-Mer verseront une somme de 1 500 euros à la SCI Ferret Family sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Pamaco, représentant unique, à la SCI Ferret Family, à M. et M^me A… et à la commune de la Teste-de-Buch.

Délibéré après l’audience du 10 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Brouard-Lucas, présidente,

M^me Caste, première conseillère,

M. Fernandez, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

La rapporteure,

F. CASTE

La présidente,

C. BROUARD-LUCAS

La greffière,

A. JAMEAU

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier