Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 4 septembre 2024, le 23 mars 2025 et le 12 mai 2025, M. G… B… et M^me D… F… alias I…, et M. C… et M^me J… E…, représentés par M^e Taforel, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) à titre principal, d’annuler l’arrêté du 12 mars 2024 par lequel le maire de la commune de Merville-Franceville-Plage a délivré à la société Altarea Cogedim Région un permis de construire deux immeubles de quarante-trois logements et de démolir un bâtiment existant sur une parcelle située 152 route de Cabourg ;

2°) à titre subsidiaire, de surseoir à statuer jusqu’à la conclusion des opérations de bornage contradictoires en cours sur le terrain d’assiette du projet ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Merville-Franceville-Plage une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir ;

- il n’est pas justifié de la compétence de la signataire de l’arrêté attaqué ;

- le dossier de demande de permis de construire est lacunaire et entaché d’incohérences qui ont faussé l’appréciation portée par le service instructeur sur le projet ;

la pièce PC 27 fait état de la démolition d’un abri de jardin qui n’est pas mentionnée dans le formulaire de demande de permis ;

la pièce PC 27, la notice architecturale et la notice paysagère comportent des incohérences relatives aux haies supprimées et aux arbres abattus ;

le dossier ne présente aucun élément relatif aux surfaces dédiées au stationnement et à la voirie ;

le dossier ne mentionne pas de manière explicite la cote NGF des bâtiments ;

le dossier ne fait pas état du classement du terrain d’assiette en zone verte du plan de prévention multirisques de la basse vallée de l’Orne ;

les pièces Z 03 et la notice architecturale sont contradictoires sur le traitement des eaux pluviales ;

la superficie qui figure dans le formulaire de demande est erronée dès lors que le relevé cadastral ne correspond pas à la réalité de la délimitation de la parcelle ;

- le projet méconnaît l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 9 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article L. 101-2-1 du code de l’urbanisme et les dispositions du schéma de cohérence territoriale relatives à l’objectif de consommation d’espaces.

Par des mémoires en défense enregistrés le 20 novembre 2024 et le 24 avril 2025, la commune de Merville-Franceville-Plage et la société Altarea Cogedim Région, représentées par M^e Soublin, concluent :

1°) à titre principal, au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce que le tribunal sursoit à statuer pour permettre une régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

3°) à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que :

- les requérants sont dépourvus d’intérêt à agir ;

- aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le décret n° 2023-1096 du 27 novembre 2023 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Kremp-Sanchez, conseillère,

- les conclusions de M^me Remigy, rapporteure publique,

- les observations de M^e Taforel, représentant les requérants, et de M^e Soublin, représentant la commune de Merville-Franceville-Plage et la société Altarea Cogedim Région.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 12 mars 2024, le maire de la commune de Merville-Franceville-Plage (Calvados) a délivré à la société Altarea Cogedim Région un permis de construire valant permis de démolir assorti de prescriptions pour la construction de deux immeubles accueillant quarante-trois logements et la démolition d’une construction existante, sur la parcelle cadastrée section AE n° 55 située 152, route de Cabourg. M. B… et M^me F… alias I… et M. et M^me E… demandent au tribunal d’annuler le permis de construire du 12 mars 2024 ou, à défaut, de surseoir à statuer jusqu’à la conclusion des opérations de bornage contradictoires en cours sur le terrain d’assiette du projet.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la compétence de la signataire de l’arrêté attaqué :

L’arrêté attaqué a été signé par M^me H… A…, adjointe au maire de la commune de Merville-Franceville-Plage, qui bénéficie d’une délégation de fonctions en matière d’urbanisme consentie par un arrêté du 10 juillet 2020. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de l’arrêté du 12 mars 2024 doit être écarté.

En ce qui concerne la régularité du dossier de demande de permis de construire :

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le formulaire de demande de permis de construire n’impose au pétitionnaire de déclarer, le cas échéant, la démolition de constructions que lorsque celles-ci sont à usage d’habitation, et ne comporte pas de section relative aux autres constructions dont la démolition serait envisagée. En tout état de cause, les plans du dossier de demande permettent d’identifier, sans doute possible, les constructions dont la démolition est prévue. Dans ces conditions, la circonstance que la démolition de l’abri de jardin figure sur le plan PC 27 mais ne soit pas mentionnée dans le formulaire de demande de permis n’est pas susceptible de caractériser une insuffisance du dossier de demande.

En deuxième lieu, il ressort de la lecture combinée du plan PC 27, de la notice architecturale PC 4 et de la notice paysagère que le projet prévoit, d’une part, l’abattage de trois arbres, la circonstance que l’un d’entre eux soit figuré par un symbole différent des deux autres n’ayant pour objet que de les distinguer selon leurs essences, et, d’autre part, la suppression de la haie nord et de la haie ouest. Les éventuelles incohérences entachant ces documents ne sont pas de nature à avoir faussé l’appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En troisième lieu, aucune disposition du code de l’urbanisme n’impose au pétitionnaire de préciser les surfaces dédiées au stationnement et à la voirie, celles-ci n’étant, au demeurant, pas comprises dans le calcul de l’emprise au sol.

En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan de coupe PC 3, que les cotes NGF figurent au dossier de demande de permis. Le service instructeur a ainsi été mis à même d’évaluer les décaissements rendus nécessaires par le projet.

En cinquième lieu, alors qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’impose au pétitionnaire de lister les servitudes d’utilité publique auxquelles le projet est soumis, il ressort, en tout état de cause, des pièces du dossier que le zonage du plan de prévention multirisques était annexé au dossier de demande de permis. Aucune insuffisance ne saurait, dès lors, être caractérisée sur ce point.

En sixième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que la notice architecturale PC 4, qui indique qu’un mur sera édifié en limite nord du terrain d’assiette, contredise le plan Z 03 qui prévoit le rejet en surverse des eaux pluviales vers le fossé situé le long de cette limite.

En dernier lieu, il ressort des termes mêmes du formulaire de demande de permis de construire que celui-ci exige du pétitionnaire qu’il précise la superficie de la parcelle cadastrale correspondant au terrain d’assiette du projet. Dans ces conditions, la circonstance que le relevé cadastral soit inexact, à la supposer établie, est sans incidence sur le caractère exact et complet des informations contenues dans le dossier de demande.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune insuffisance ou inexactitude susceptible d’avoir faussé l’appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet à la réglementation applicable n’entache le dossier de demande de permis de construire. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la conformité du projet à la réglementation applicable :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet litigieux est situé dans le périmètre du plan de prévention multirisques de la basse vallée de l’Orne, qui le classe en zone verte pour le risque de submersion marine. Il ressort de la note de présentation du plan de prévention que ce risque est considéré comme nul en zone verte dans les deux scénarios retenus, à savoir le scénario de référence qui repose sur un niveau marin augmenté de 20 cm, et le scénario à échéance centennale qui retient un niveau marin augmenté de 60 cm. Aux termes du règlement du plan de prévention, la zone verte inclut « les secteurs situés sous la cote de référence de submersion marine non-impactés par un aléa ». L’article III de ce règlement prévoit que toutes les occupations et utilisations du sol y sont admises, de même que tous les travaux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si les parcelles situées en zone verte du plan de prévention multirisques sont soumises à la réglementation relative aux risques naturels en raison de leurs caractéristiques topographiques particulières, elles n’ont pas été identifiées comme susceptibles d’être impactées par un aléa de submersion marine. En outre, les recommandations mentionnées dans le règlement du plan de prévention multirisques relatives aux constructions n’ont pas de caractère prescriptif, de sorte que leur méconnaissance ne saurait être utilement invoquée. Eu égard au caractère particulièrement limité des risques, il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire aurait entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation en délivrant le permis litigieux.

D’autre part, l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Merville-Franceville-Plage prévoit, en ce qui concerne les eaux usées : « Le branchement sur le réseau d’assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle nécessitant une évacuation des eaux. / En l’absence de réseau, l’assainissement autonome des constructions en conformité avec le règlement en vigueur est autorisé. Les installations devront être prévues pour être raccordables en limite de voirie au réseau public lorsqu’il sera réalisé. Le pétitionnaire sera tenu de se brancher, à ses frais, sur le réseau, dès lors qu’il sera construit. Il devra satisfaire à toutes les obligations réglementaires vis-à-vis du gestionnaire de ce réseau ».

Il est constant que le projet prévoit le raccordement des deux constructions à usage d’habitation au réseau d’assainissement collectif. Il ressort des pièces du dossier que le service eau et assainissement de la communauté de communes Normandie-Cabourg-Pays d’Auge, à laquelle appartient la commune de Merville-Franceville-Plage, a rendu un avis favorable au projet le 2 février 2024. En outre, il ressort d’un courrier du préfet du Calvados du 6 novembre 2023 que les systèmes d’assainissement de Cabourg et de Merville-Franceville-Plage sont conformes à la réglementation applicable. S’agissant de celui de Cabourg, cette évaluation tient notamment compte d’un rapport d’expertise remis le 27 juillet 2023, dont il ressort que la station de traitement des eaux usées n’était plus, à cette date, en situation de surcharge organique, ainsi que du programme de travaux défini par un arrêté préfectoral du 28 mars 2023 pour la mise en conformité du système de collecte des eaux usées. Enfin, les pièces produites par les requérants faisant état de la situation de saturation du système d’assainissement de Cabourg sont antérieures aux éléments exposés ci-dessus. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet litigieux méconnaisse les dispositions précitées de l’article UB 4 ni qu’il porte atteinte à la salubrité publique en méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme, en ce qui concerne les eaux pluviales : « Lorsque le réseau existe, il pourrait être demandé à ce que les aménagements réalisés sur tout terrain soient tels qu’ils garantissent l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur. / En l’absence de réseau, les constructeurs ou aménageurs devront réaliser à leur charge, un réseau d’assainissement des eaux pluviales provenant des surfaces collectives imperméabilisées. En outre, chaque constructeur devra réaliser sur son propre fonds et à sa charge, des dispositifs appropriés et proportionnées permettant l’évacuation directe et sans stagnation des eaux pluviales provenant des aires imperméabilisées privatives. / Pour les installations le nécessitant, des dispositifs de pré-traitement (débourbeur, décanteur, déshuileur, …) pourront être imposés au rejet des eaux pluviales ».

Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan Z 03, que le projet prévoit, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la création d’un réseau de gestion des eaux pluviales composé de quatre ouvrages d’infiltration enterrés de type tranchée drainante. Ce n’est qu’en cas de surverse que les eaux pluviales seront rejetées vers un fossé existant situé en limite nord de la parcelle, le long de la route de Cabourg. Il n’est pas établi, ni même sérieusement allégué, que ce système ne serait pas adapté aux caractéristiques du projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 4 doit être écarté.

En troisième lieu, l’article UB 9 du règlement du plan local d’urbanisme prévoit que le coefficient maximum d’emprise au sol est de 35 % de l’unité foncière lorsque celle-ci présente une superficie supérieure ou égale à 500 m2.

En l’espèce, il ressort des informations contenues dans le relevé cadastral que la parcelle cadastrée section AE n° 55, qui constitue le terrain d’assiette du projet, a une superficie de 3 312 m2. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice architecturale PC 4, que les constructions projetées ont une emprise au sol de 575 m2 pour le bâtiment A et 566 m2 pour le bâtiment B, soit un total de 1 141 m2, comprenant la surface de stationnement bâtie de 77 m2 mentionnée dans le formulaire de demande de permis et qui correspond à un local prévu pour les deux-roues situé au rez-de-chaussée du bâtiment A. Le coefficient d’emprise est, dès lors, de 34,5 %. A supposer que la superficie du terrain d’assiette soit inférieure au relevé cadastral en raison d’une contestation des limites séparatives de propriété et s’élève, en réalité, à 3 247 m2, il n’en résulterait pas un coefficient d’emprise au sol supérieur à 35 %. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 9 doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme : « Conformément à l’article R. 111-21 du Code de l’urbanisme, la situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur doivent être adaptés au « caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». / L’emploi de couleurs vives n’est autorisé que sur des éléments architecturaux accessoires et sur de petites surfaces (stores, volets, menuiseries). / En dehors des tons pastel, les couleurs « criardes » ou « vives » sont proscrites ».

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé à l’entrée du hameau le Home de Varaville, dans un quartier résidentiel caractérisé par une faible densité de constructions et composé, pour partie, de maisons individuelles de style normand, situées sur des parcelles boisées. Toutefois, à proximité, du côté sud de la route de Cabourg, se trouvent également des quartiers caractérisés par une plus grande densité de constructions, du fait, notamment, de la présence de plusieurs campings de taille importante et d’immeubles collectifs similaires à ceux qui font l’objet du permis attaqué. Dans ces conditions, en l’absence de cohérence architecturale et paysagère forte, il ne ressort pas des pièces du dossier que les lieux avoisinants présentent un intérêt particulier auquel le projet litigieux porterait atteinte. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En cinquième lieu, l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme prévoit que le nombre de places de stationnement est fixé à 1,5 place par logement pour les constructions nouvelles à destination d’habitation accueillant des logements collectifs. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit soixante-cinq places de stationnement pour quarante-trois logements. Si les requérants soutiennent que quatre places sont enclavées et par suite difficilement accessibles en cas de présence de véhicules sur les espaces contigus, cette circonstance n’est pas de nature à entacher le permis de construire d’illégalité au regard des prescriptions de l’article UB 12, dès lors que ces places peuvent être attribuées au même logement, ainsi que le font valoir la commune de Merville-Franceville-Plage et la société Altarea Cogedim Région. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « 1 – Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres / Des espaces libres paysagers doivent être aménagés et représenter au minimum 30% de la superficie du terrain. / Le pourcentage ci-dessus se calcule sur la superficie totale du terrain hors emplacement réservé ou alignement. / Les surfaces des toitures végétalisées servant à la rétention des eaux pluviales sont prises en compte dans le calcul de ce pourcentage. / Ces espaces peuvent comprendre des aires de jeux, de détente et de repos mais, en aucun cas, les aires de stationnement et aménagements de voirie. / Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont interdits dans les espaces libres. / 2 – Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation de plantations / Le projet développe une composition paysagère et conserve, dans la mesure du possible, les plantations existantes en termes de sujets repérés, d’espaces suffisants et de mesures de protection pour assurer leur conservation. / Une attention particulière est portée à la conservation des plantations existantes en limites séparatives. / Les aires de stationnement des véhicules automobiles (hors poids lourds) doivent faire l’objet d’un traitement paysager d’ensemble, y compris les délaissés, et comportent 1 arbre par tranche, même incomplète, de 6 emplacements de stationnement en aérien. / Les espaces libres paysagers sont plantés à raison d'1 arbre par tranche, même incomplète, de 200 m² tels que définis au paragraphe 1 de l’article 13 de cette zone. / Les conditions de plantation doivent être adaptées au développement des arbres (fosses, revêtement du sol par des matériaux perméables, etc.) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit l’aménagement de 994 m2 d’espaces libres paysagers répartis entre des espaces verts de pleine terre situés autour des aires de stationnement, des jardins privatifs situés en rez-de-chaussée des bâtiments et un espace commun partagé comprenant une aire de jeu. D’une part, conformément aux dispositions précitées de l’article UB 13, les espaces verts représentent 30 % de la superficie de la parcelle correspondant au terrain d’assiette telle que répertoriée au cadastre, la circonstance, à la supposer établie, que la superficie résultant des opérations de bornage soit inférieure n’étant pas de nature à réduire la part d’espaces verts dès lors que la zone contestée est construite. D’autre part, les dispositions du deuxième alinéa du deuxième paragraphe de l’article UB 13, qui prévoient que les plantations existantes soient conservées dans la mesure du possible, ne font pas obstacle à ce que les plantations existantes en limites séparatives de propriété soient modifiées, a fortiori lorsqu’il s’agit de remplacer des essences exotiques par des essences endémiques. Enfin, dès lors que le projet prévoit la plantation de vingt arbres dont onze autour des aires de stationnement, notamment à l’ouest et au sud, et six dans les espaces libres paysagers, les exigences de l’article UB 13 sont respectées. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En dernier lieu, les requérants ne sauraient utilement invoquer la méconnaissance des objectifs de consommation d’espace fixés par l’article L. 101-2-1 du code de l’urbanisme, le décret du 27 novembre 2023 relatif à l’évaluation et au suivi de l’artificialisation des sols et le schéma de cohérence territoriale Nord-Pays d’Auge, qui ne sont pas opposables à une autorisation d’urbanisme.

Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation du permis de construire délivré le 12 mars 2024 à la société Altarea Cogedim Région.

Par ailleurs, dès lors que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers, et que leurs conditions d’exécution sont sans incidence sur leur légalité, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer jusqu’à la conclusion des opérations de bornage du terrain d’assiette du projet, la circonstance que les limites séparatives de celui-ci soient éventuellement modifiées n’étant pas susceptible d’affecter la légalité du permis de construire délivré.

Sur les frais d’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Merville-Franceville-Plage et de la société Altarea Cogedim Région, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge solidaire de M. B… et M^me F… alias I… et de M. et M^me E… une somme de 1 000 euros à verser à chacune des défenderesses au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… et M^me F… alias I… et M. et M^me E… est rejetée.

Article 2 : M. B… et M^me F… alias I… et M. et M^me E… verseront, solidairement, une somme de 1 000 euros tant à la commune de Merville-Franceville Plage qu’à la société Altarea Cogedim Région.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. G… B…, représentant unique, à la commune de Merville-Franceville-Plage et à la société Altarea Cogedim Région.

Délibéré après l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M^me Macaud, présidente,

- M. Rivière, premier conseiller,

- M^me Kremp-Sanchez, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

La rapporteure,

SIGNÉ

M. KREMP-SANCHEZ

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUD

La greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET