(2ème chambre)Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 4 décembre 2023, M. A… B… représenté par M^e Enou, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires à l’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2019 ;

2°) de prononcer la réduction et la restitution de l’excédent d’impôt sur le revenu dont il s’est acquitté à raison de sa quote-part dans la SCI Immo VDC au titre de l’année 2019, sur la base d’une plus-value d’un montant de 6 138 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que les travaux que la SCI Immo VDC, dont il est associé, a entrepris sur le bien immobilier cédé le 20 décembre 2019 sont des travaux d’agrandissement et d’amélioration dont il est dûment justifié, de sorte que, pour le calcul de la plus-value de cession, leur coût doit majorer le prix d’acquisition du bien conformément aux dispositions de l’article 150 VB du code général des impôts.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 juin 2024, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que le moyen soulevé par M. B… n’est pas fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Hérault, conseillère ;

- et les conclusions de M^me Richard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Immo VDC, dont M. B… détient 5 % des parts sociales, a vendu le 20 décembre 2019 un bien immobilier sis 2 rue Ampère à Rueil-Malmaison (92), pour un montant total de 1 041 771 euros. Elle a déclaré une plus-value de 276 333 euros imposable à l’impôt sur le revenu, à la taxe sur la plus-value élevée et aux prélèvements sociaux. A l’issue d’un contrôle sur pièces dont la SCI Immo VDC a fait l’objet, l’administration, par une proposition de rectification du 3 novembre 2022, a rectifié le montant de la plus-value imposable, et, par une proposition de rectification du même jour adressée à M. B…, a imposé cette plus-value rectifiée entre les mains de ce dernier, à raison de sa quote-part dans la SCI Immo VDC. M. B… a contesté cette imposition supplémentaire par une réclamation du 26 juillet 2023. Cette réclamation a été partiellement admise, le 2 octobre 2023, en ce qui concerne une partie du montant des dépenses retenues en majoration du prix d’acquisition et rejetée pour le surplus. M. B… réitère ses prétentions devant le juge de l’impôt.

Sur le bien-fondé des impositions :

2. Aux termes de l’article 150 VB du code général des impôts : « I. Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. / (…) II. Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) 3° Des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d’acquisition dans le cas des immeubles à l’exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies ; / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives / 5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir (…) ».

3. En application de ces dispositions, le cédant d’un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d’acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu’il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu’elles mentionnent. Il résulte cependant de la lettre même de ces dispositions qu’elles font obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition.

En ce qui concerne la charge de la preuve :

4. En vertu des règles gouvernant l’attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf dispositions contraires, il incombe, en principe, à chaque partie d’établir les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Toutefois, les éléments de preuve que seule une partie est en mesure de détenir, ne sauraient être réclamés qu’à celle-ci. En l’espèce, il appartient à M. B… d’apporter la preuve que la SCI Immo VDC a effectivement supporté les dépenses des travaux qu’il estime être déductibles de la plus-value imposable.

En ce qui concerne la détermination du prix d’acquisition :

5. En premier lieu, M. B… soutient que le coût des travaux réalisés par la société DanyRenov, avant la vente de son bien immobilier, doit majorer le prix d’acquisition à hauteur de 12 000 euros, et produit à cet effet un devis n°10018 du 13 janvier 2017, et une facture, mentionnant d’ailleurs un numéro identique à celui du devis. Toutefois, outre qu’un devis, pour détaillé qu’il soit, est insuffisant pour justifier de ces travaux, la facture, dont seule la première page est produite, se borne à faire état des postes des travaux et de leur nature sans indiquer leur coût. Par suite, à supposer même que les travaux en cause puissent être regardés comme des travaux d’agrandissement, ces éléments ne suffisent pas à établir que la SCI Immo VDC a effectivement supporté cette dépense auprès de l’entreprise DanyRenov.

6. En deuxième lieu, une première facture Art Pôle n° 35 du 8 mai 2019 est relative à la reprise et au renforcement du plancher de la surélévation, ce qui constituent des travaux de réparation ne pouvant être pris en compte en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble. S’agissant de la facture n° F-18_0076 du 8 décembre 2018, émanant de la même société, l’administration a uniquement admis, en majoration du prix d’acquisition, le montant correspondant à la fourniture et la pose d’une porte en PVC avec serrure cinq points, ainsi qu’à l’installation d’une rampe, qui constituaient des éléments de construction, de confort et de sécurité nouveaux. Toutefois, il résulte de l’instruction que le surplus du montant de cette facture correspond à la réalisation d’un ragréage, au montage d’un faux plafond, à la prolongation des prises de sorties de la ventilation, à la pose de grilles d’aération et des travaux de peinture. Ces travaux, qui ont été réalisés pour répondre à la critique de la commune de Rueil-Malmaison, laquelle avait déclaré l’extension non conforme au permis de construire délivré le 13 juillet 2016, compte tenu de la volumétrie trop importante des combles, ont permis la délivrance de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux le 21 février 2019, et sont ainsi indissociables des travaux de construction de l’extension. Par suite, ces dépenses constituent, en application des dispositions du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts précité, des dépenses augmentatives du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value réalisée lors de la cession du 20 décembre 2019 et M. B… est fondé à demander à ce que la somme correspondante, liée au chantier de modification du volume existant suite à l’injonction délivrée par l’autorité municipale, à l’exception de ce qui a déjà été admis par l’administration fiscale, soit admise en majoration du prix d’acquisition du bien immobilier.

7. En dernier lieu, s’agissant de la facture Sodicooc SAS du 27 mars 2017 relative à l’achat des meubles de cuisine, M. B… soutient que ces meubles ont été posés par la société SC URS Construct SRL. Toutefois, outre que la facture SC URS Construct SRL F-2017-0002 du 30 juin 2017 mentionne seulement la pose d’un évier et d’un robinet, le montant de cette facture a été admis par l’administration en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble en cause. En tout état de cause, il résulte clairement de ce qui a été dit au point 3 que, contrairement à ce que soutient M. B…, de telles acquisitions de matériaux ne peuvent venir en déduction de la plus-value réalisée, quand bien même elles auraient été effectuées en vue de l’exécution d’une prestation globale de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration délivrée par l’entreprise à laquelle les travaux ont été confiés. Par suite, le requérant n’est pas fondé à demander que ces dépenses majorent le prix d’acquisition de son immeuble.

8. Il résulte de tout ce qui précède que M. B… est seulement fondé, pour le calcul de la plus-value litigieuse, à solliciter la majoration du prix d’acquisition dans les conditions prévues au point 6 et la décharge des impositions correspondantes.

Sur les frais liés au litige :

9. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 000 euros au bénéfice de M. B…, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Pour la détermination de la plus-value de cession de la maison d’habitation, sise à Rueil-Malmaison, à raison de laquelle M. B… a été soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au titre de l’année 2019, le prix d’acquisition du bien est majoré des coûts résultant des travaux facturés par la société Art pôle le 8 décembre 2018, déduction faite des sommes comprises dans cette facture et déjà admises par l’administration.

Article 2 : M. B… est déchargé des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux afférentes à la plus-value à laquelle il a été assujetti en conséquence de la réduction de base prononcée à l’article 1er.

Article 3 : L’État versera à M. B… la somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de M. B… est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B… et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 10 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Huon, président,

M. Viain, premier conseiller,

M^me Hérault, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

La rapporteure,

signé

E. HERAULT

Le président,

signé

C. HUON

La greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.