Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés le 23 février 2024, le 11 décembre 2024 et le 26 février 2025, M. A… et M^me C… D…, représentés par l’AARPI Graphène avocats, demandent au tribunal :

1°) de condamner la commune de Beauchamp à leur verser la somme de 484 109,85 euros en réparation des préjudices subis suite au retrait illégal, le 3 juillet 2017, du permis de construire tacite dont ils bénéficiaient depuis le 23 mars 2017 pour la construction d’un ensemble de 48 logements sur un terrain sis 22 avenue Pasteur ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Beauchamp la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’illégalité du retrait de leur permis de construire par arrêté du 3 juillet 2017 du maire de la commune de Beauchamp est constitutif d’une faute ; l’illégalité externe de cet arrêté, établie par le jugement du tribunal du 4 février 2020 n°1801331 est à elle seule de nature à ouvrir un droit à leur indemnisation ; en tout état de cause, aucun des motifs de refus exposés par la commune de Beauchamp n’est fondé ;

- la faute commise par le maire de la commune de Beaucoup justifie l’indemnisation des préjudices en lien direct et certains avec cet arrêté, sur une période s’étendant jusqu’à la date de signature définitive de vente du 27 février 2024 ; en effet, l’illégalité de cet arrêté a empêché la conclusion de l’acte définitif de vente de leur terrain à la SNC LNC Theta Promotion jusque cette dernière date ; ces préjudices comprennent :

un préjudice lié au bénéfice manqué s’agissant des intérêts qu’aurait pu produire la somme résultant de la vente si cette somme avait été placée ;

un préjudice tenant au paiement des taxes foncières et taxes d’habitation liées au terrain ;

un préjudice relatif aux factures d’assurance du bien ;

un préjudice relatif aux déplacements ayant eu lieu entre leur lieu de résidence et le terrain ;

un préjudice lié aux dépenses de ménage ;

un préjudice tenant aux factures d’eau, d’électricité et de gaz ;

un préjudice relatif aux frais et honoraires d’avocats ;

un préjudice moral.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 24 juillet 2024 et le 12 février 2025, la commune de Beauchamp, représentée par la SELAS Seban et associés, conclut au rejet de la requête à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, elle n’a pas commis de faute de nature à ouvrir droit à réparation des préjudices invoqués par les requérants ; en effet, le permis de construire pouvait être refusé sur des motifs de fond ;

- à titre subsidiaire, les requérants ne démontrent pas l’existence de préjudices directs et certains ; le promesse unilatérale de vente est assortie de multiples conditions suspensives ; le bénéficiaire n’en a pas respecté les termes ; il n’est pas démontré que cette promesse n’aurait pas revêtu un caractère caduc à la date du retrait du permis de construire ; dans ces conditions, les préjudices allégués en raison de la non-réalisation de la vente ne sauraient être imputables à la faute commise par la commune ; en tout état de cause, ces préjudices ne sont pas justifiés par des éléments probants ; la seule période d’indemnisation possible est celle partant de l’arrêté litigieux du 3 juillet 2017 à celle de son annulation par jugement du tribunal du 4 février 2020.

Par une ordonnance du 16 octobre 2025, l’instruction a été close au 31 octobre 2025.

Des pièces complémentaires, produites pour les requérants en réponse à une mesure complémentaire d’instruction diligentée sur le fondement de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, ont été enregistrées le 3 décembre 2025 et communiquées le lendemain à la commune de Beauchamp, un délai de quinze jours lui ayant été imparti afin de présenter ses observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Jacquinot,

- les conclusions de M^me Chaufaux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Chanoine, représentant M. et M^me D…,

- et les observations de M^e Dunk, représentant la commune de Beauchamp.

Considérant ce qui suit :

M. et M^me D… étaient propriétaires des parcelles cadastrées section AI nos 53 et 54 sises 22, avenue Pasteur à Beauchamp. La SNC LNC Theta Promotion, avec laquelle ils avaient conclu une promesse de vente, avait déposé le 23 décembre 2016 une demande de permis de construire, valant permis de démolir, pour la construction de 48 logements, dont 15 logements sociaux, sur ces parcelles. Par un arrêté du 3 juillet 2017, le maire de la commune de Beauchamp avait refusé de délivrer le permis de construire sollicité. Cet arrêté a été annulé par un jugement du tribunal du 4 février 2020, rendu sous le n°1801331, aux motifs, d’une part, que ce refus constituait en réalité un retrait non précédé d’une procédure contradictoire, et d’autre part que ce retrait avait été opéré au-delà du délai de trois mois suivant sa délivrance prévu à l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme. Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles du 21 juillet 2021portant le n°20VE01454. Le pourvoi formé par la commune de Beauchamp n’a pas été admis par le Conseil d’Etat par une décision n°456899 du 23 février 2022. Par courrier du 15 novembre 2023, reçu le lendemain, M. et M^me D… ont saisi la commune de Beauchamp d’une demande préalable tendant à l’indemnisation des préjudices subis du fait de l’illégalité de l’arrêté du 3 juillet 2017. Cette demande a été rejetée par un courrier du 27 novembre 2023. M. et M^me D… demandent au tribunal de condamner la commune de Beauchamp au paiement de la somme de 484 109,85 euros en réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait de l’illégalité de cet arrêté du 3 juillet 2017.

Sur les conclusions tendant à la condamnation de la commune de Beauchamp :

En ce qui concerne le principe de la responsabilité :

Par jugement précité du 4 février 2020, le tribunal a annulé l’arrêté du 3 juillet 2017 par lequel le maire de Beauchamp doit être regardé comme ayant retiré le permis de construire tacitement délivré à la SNC LNC Theta Promotion le 23 mars précédent, aux motifs, d’une part, que la procédure contradictoire avait été méconnue, et, d’autre part, que la décision de retrait avait été notifiée postérieurement au délai de trois mois prévu par les dispositions de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme. L’illégalité de ce retrait constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Beauchamp, pour autant que les préjudices dont les requérants se prévalent soient en lien direct et certain avec cette faute.

En ce qui concerne la période de responsabilité :

La période au titre de laquelle les époux D… peuvent valablement prétendre à la réparation de ses préjudices court à compter de la date de l’arrêté illégalement édicté, le 3 juillet 2017, et s’achève le 4 février 2020, date de lecture du jugement du tribunal, les recours introduits postérieurement à ce dernier n’ayant aucun caractère suspensif.

En ce qui concerne le lien de causalité et les préjudices :

S’agissant du manque à gagner :

La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

Il résulte de l’instruction que les requérants ont signé le 23 décembre 2015 une promesse de vente concernant le bien immobilier situé 22, avenue Pasteur à Beauchamp au bénéfice de la SNC LNC Theta Promotion valable jusqu’au 15 janvier 2017. Cette promesse était affectée d’une condition suspensive liée à l’obtention par la société Theta Promotion d’un permis de construire valant permis de démolir en vue de l’édification d’un ensemble immobilier comportant 48 logements, le dossier de demande d’autorisation de construire devant être déposé avant le 15 avril 2016. Par un avenant signé par les parties le 15 avril 2016, cette date de dépôt a été reportée au 30 mai 2016 et la durée de validité de la promesse a été prolongée jusqu’au 28 février 2017. Un dernier document signé par les parties le 18 août 2016 a prolongé la validité de la promesse de vente jusqu’au mois d’octobre 2017 et le délai de dépôt du dossier de permis de construire valant permis de démolir au mois de décembre 2016. Dans ces conditions, les requérants justifient d’une promesse de vente qui était encore valable à la date de l’arrêté illégal du 3 juillet 2017, aucun des éléments versés à l’instance ne permettant de considérer que des conditions suspensives autres que celle relative à la délivrance d’un permis de construire assortissaient cette promesse. Les négociations commerciales entre les requérants et la société Theta Promotion doivent dès lors être considérées comme suffisamment avancées pour que l’arrêté en cause soit considéré comme ayant empêché la vente du bien immobilier litigieux, vente qui a finalement eu lieu le 27 février 2024 avec la société Theta Promotion.

Afin de se prévaloir d’un manque à gagner résultant du délai supplémentaire de vente de leur bien immobilier, les requérants produisent un document non daté et succinct, se bornant à faire état du taux d’inflation pour chaque année et à appliquer ce taux à la somme qui avait été prévue lors de la promesse de vente. Les requérants ne justifient cependant d’aucun projet d’investissement ou de placement de nature à générer des bénéfices équivalents au taux d’inflation allégué. Ainsi, le préjudice allégué ne présente pas un caractère certain et ne saurait être indemnisé.

S’agissant du préjudice tenant au paiement de la taxe foncière :

Il résulte de ce qu’il a été dit au point 5 qu’eu égard au caractère avancé des négociations commerciales entre les requérants et la société Theta Promotion, l’arrêté illégal du 3 juillet 2017 doit être regardé comme ayant causé un retard dans la vente de leur bien immobilier, de telle sorte qu’un lien de causalité peut être établi avec le paiement de la taxe foncières dans la période de responsabilité évoquée au point 3.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1415 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. ».

En application de l’article 1415 précité du code général des impôts, quand bien même la vente immobilière entre les requérants et la société Theta Promotion aurait eu lieu au cours de l’année 2017 en l’absence de l’arrêté illégal du maire de la commune de Beauchamp du 3 juillet 2017, M. et M^me D… seraient restés redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties relative à l’année 2017 en application de la loi fiscale. En revanche, ils sont fondés à demander au tribunal la réparation du préjudice qu’ils ont subi à raison de l’illégalité fautive commise par la commune de Beauchamp sans laquelle ils auraient pu vendre leur bien au cours de l’année 2017 et n’auraient ainsi plus été redevables de cette taxe au titre des années 2018 à 2020.

Dans ces conditions, les requérants démontrant par la production de leurs avis d’imposition s’être acquittés au titre de ces trois années de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties de respectivement 3 572 euros, 3 698 euros et 3 771 euros, il sera fait une exacte appréciation du préjudice qu’ils ont subi en condamnant la commune de Beauchamp à leur verser la somme de 11 041 euros.

S’agissant du préjudice lié aux déplacements entre leur nouvelle habitation principale :

Afin de démontrer l’existence d’un préjudice lié à des frais de déplacement, les requérants indiquent avoir déménagé à Château Landon en Seine-et-Marne et avoir été contraints de réaliser une quarantaine de déplacements à Beauchamp chaque année. Toutefois, il résulte de l’instruction que si les requérants déclarent donc que leur nouvelle résidence principale aurait ainsi été à Château Landon, ils ne produisent aucune pièce de nature à permettre d’établir avoir effectivement déménagé à cette adresse en tant que résidence principale, tandis qu’au contraire les factures de l’assurance habitation ou encore les honoraires d’avocat désignent leur bien situé à Beauchamp comme étant le lieu de résidence des requérants. L’acte de vente de leur propriété du 27 février 2024 souligne d’ailleurs qu’ils résidaient encore à cette date à leur adresse à Beauchamp, bénéficiant d’un délai jusqu’au 15 juin 2024 pour en quitter les lieux. Dans ces conditions, les requérants ne démontrent pas l’existence d’un préjudice allégué.

S’agissant des préjudices liés au ménage, à l’entretien de la chaudière, à la consommation d’électricité, de gaz et d’eau, à l’assurance de leur habitation et au paiement de la taxe d’habitation :

Il résulte de l’instruction, tel que dit au point précédent, que les requérants ne démontrent pas que leur habitation située à Beauchamp n’était plus leur lieu de résidence principale. Ainsi, les préjudices allégués par les requérants, liés aux dépenses exposées en continuant à demeurer à Beauchamp au titre des frais de ménage, d’entretien de la chaudière, de consommation d’électricité, de gaz et d’eau et d’assurance, l’ont été comme des dépenses de vie courante auxquelles ils n’ont pas été exposés en doublon, faute de déménager effectivement, et qu’ils auraient dû assumer en cas de vente de leur bien dans leur nouvelle habitation. Il en va de même des cotisations de taxe d’habitation au titre de la résidence principale auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2018 à 2020, seules en litige pour les mêmes motifs que ceux rappelés au point 10 ci-dessus, dont il résulte de l’instruction qu’ils seraient restés redevables en cas de déménagement en raison de leur revenu fiscale de référence. M. et M^me D… ne démontrant pas que l’ensemble de ces frais et taxes auraient été moins élevés s’ils avaient vécu dans l’une autre de leurs habitations, les préjudices allégués ne peuvent être considérés comme établis.

En ce qui concerne les frais de procédure :

Les frais de justice, s’ils ont été exposés en conséquence directe d’une faute de l’administration, sont susceptibles d’être pris en compte dans le préjudice résultant de l’illégalité fautive imputable à l’administration. Toutefois, lorsque l’intéressé a fait valoir devant le juge une demande fondée sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le préjudice est intégralement réparé par la décision que prend le juge sur ce fondement. Il n’en va autrement que dans le cas où le demandeur ne pouvait légalement bénéficier de ces dispositions.

Les requérants se bornent à demander le remboursement de frais de conseil et à produire des factures d’honoraires liés à la procédure antérieure devant la cour administrative d’appel de Versailles. Dans ces conditions, l’indemnisation au titre de l’article L. 761-1 du code de justice par la cour administrative d’appel de Versailles doit être regardée comme ayant intégralement réparé le préjudice allégué.

En ce qui concerne le préjudice moral :

Dans les circonstances de l’espèce, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral subi par les requérants en condamnant la commune de Beauchamp à leur verser une somme de 1 000 euros.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu de condamner la commune de Beauchamp à verser à M. et M^me D… une somme totale de 12 041 euros en réparation de l’ensemble de leurs préjudices.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de M. et M^me D…, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Beauchamp le versement d’une somme de 1 500 euros à M. et M^me D… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Beauchamp est condamnée à verser à M. et M^me D… une somme de 12 041 euros.

Article 2 : La commune de Beauchamp versera à M. et M^me D… une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Beauchamp au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A… et à M^me C… D… et à la commune de Beauchamp.

Délibéré après l’audience du 17 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

Le rapporteur,

Signé

M. Jacquinot

Le président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

M. B…

La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.