Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 30 juin 2023 et un mémoire enregistré le 20 novembre 2024, la société Maisons Passions et la société Laurent Canon Investissement, représentées par M^e Blanc puis par M^e Lasbats-Mazille, demandent au tribunal :

1°) de condamner la commune de Montélimar à payer aux sociétés Maisons Passion et Laurent Canon Investissement, chacune en ce qui la concerne, la somme de 32 350 euros en réparation des préjudices qu’elles ont subis du fait de l’illégalité des refus de permis de construire du 20 janvier 2022 et du 11 janvier 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Montélimar la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— les refus de permis de construire que la commune de Montélimar a opposé à M^me B, cliente de la société Maisons Passion, par arrêté du 20 janvier 2022 et à la société Laurent Canon Investissement le 11 janvier 2023 sont illégaux ;

— ces illégalités sont fautives et engagent la responsabilité de la commune de Montélimar ;

— du fait de l’impossibilité de réaliser les contrats de construction de maison individuelle qu’elle avait conclus avec M^me B et la société Laurent Canon Investissement, la société Maisons Passion a subi une perte de marge évaluée à 32 000 euros et a fait réaliser inutilement une étude thermique d’un montant de 350 euros HT ;

— la société Laurent Canon Investissement a subi un préjudice de perte vénale de 30 900 euros et a engagé inutilement des frais s’élevant à un total de 1 350 euros ;

— la responsabilité sans faute de la commune est engagée pour rupture d’égalité devant les charges publiques dans la mesure où elle a délivré des permis de construire à plusieurs pétitionnaires se trouvant dans des situations identiques à celles de M^me B et de la société Laurent Canon Investissement.

La commune de Montélimar, représentée par M^e Gaël, a présenté deux mémoires en défense enregistrés le 27 juin 2024 par lesquels elle conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de chacune des deux sociétés requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— n’ayant pas commis de fautes, sa responsabilité n’est pas engagée ;

— les préjudices invoqués par les requérantes sont incertains et/ou non établis ;

— il n’existe pas de lien de causalité entre les fautes et préjudices invoqués.

Le mémoire présenté par la commune de Montélimar, enregistré le 19 décembre 2024, n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Permingeat, premier conseiller ;

— les conclusions de M. Journé, rapporteur public ;

— les observations de M^e Lasbats-Mazille, représentant les sociétés requérantes et de M^e Gaël représentant la commune de Montélimar.

Considérant ce qui suit :

1. La parcelle cadastrée ZP n°1432 située sur le territoire de la commune de Montélimar (Drôme) a fait successivement l’objet de deux demandes émanant, pour la première de M^me B et, pour la seconde de la société Laurent Canon Investissement, en vue de la construction d’une maison d’habitation. Ces deux demandes ont été rejetées par arrêtés du 20 janvier 2022 et du 11 janvier 2023 du maire de la commune. Dans la présente instance, la société Maisons Passion qui avait signé un contrat de construction de maison individuelle avec ces deux pétitionnaires et la société Laurent Canon Investissement demandent la condamnation de la commune de Montélimar au paiement d’indemnités en vue de la réparation des préjudices que ces refus leur ont respectivement causés.

Sur les conclusions indemnitaires :

2. Aux termes du premier alinéa de l’article AUM1 7 du PLU de Montélimar relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « Les bâtiments d’habitation doivent être établis soit en limite de propriété, soit à une distance de la limite séparative au moins égale à sa demi hauteur avec un minimum de 3 mètres. ». Aux termes du 3ème alinéa de ce même article : « Toute construction ou partie de construction doit être édifiée à une distance des bâtiments existants sur une parcelle voisine au moins égale à sa demi hauteur. Cette distance peut être réduite de moitié, sans être inférieure à 3 mètres lorsque la façade des bâtiments (nouveaux ou existants), qui fait face à la limite séparative, ne comporte pas de baies nécessaires à l’éclairement des pièces d’habitation ou de travail ». Aux termes de l’article AUM1 10 du PLU relatif à la hauteur des constructions : « () la hauteur des constructions se mesure à partir du terrain aménagé (remblayé ou excavé) jusqu’à l’égout du toit () ».

En ce qui concerne la responsabilité pour faute de la commune :

S’agissant des conclusions indemnitaires présentée par la société Maisons Passion suite au rejet de la demande de permis de construire présentée par M^me B :

3. Les dispositions citées au point précédent ne distinguent pas les façades pourvues d’un égout de toit des murs dit « pignons » existant sur les constructions possédant un toit à seulement deux pans et qui en sont dépourvus. Doit donc être prise comme référence, pour déterminer le recul minimal à respecter par rapport à la limite séparative de propriété, la hauteur de la construction à l’égout de toit et ce, quel que soit le type de façade qui fait face à la limite de propriété. En l’espèce, la hauteur de la construction projetée par M^me B était, à l’égout de toiture, de 6,01 mètres. Elle devait donc respecter un recul d’au moins 3,005 mètres par rapport à la limite séparative de propriété. Tel était le cas puisqu’elle était implantée à 3,02 mètres de cette limite. Il en résulte que l’arrêté du 20 janvier 2022 par lequel le maire de Montélimar a opposé un refus de permis de construire à M^me B motif pris de la méconnaissance, par son projet, de la règle de prospect énoncée par le premier alinéa de l’article AUM1 7 du PLU est illégal. Cette illégalité est fautive et de nature à engager la responsabilité de la commune de Montélimar.

4. Toutefois, le contrat de construction de maison individuelle conclu par M^me B avec la société Maisons Passion comporte plusieurs conditions suspensives parmi lesquelles celle tenant à l’obtention, par M^me B, d’un prêt bancaire. Dans la mesure où il n’est pas établi que l’ensemble de ces conditions avaient été levées hormis celle tenant à l’obtention d’un permis de construire, l’existence d’un lien de causalité entre la faute commise par la commune de Montélimar et l’inexécution de ce contrat n’est pas établie. Il en résulte que les conclusions de la société Maisons Passion tendant à l’indemnisation du préjudice qu’elle soutient avoir subi du fait de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de réaliser la construction projetée par M^me B et des frais d’étude thermique qu’elle a exposés inutilement doivent être rejetées.

S’agissant des conclusions indemnitaires présentées par la société Maisons Passion suite au rejet de le demande de permis de construire présentée par la société Laurent Canon Investissement et des conclusions indemnitaires présentées par la société Laurent Canon Investissement :

5. Les 1er et 3ème alinéas de l’article AUM1 7 du PLU cités au point 2 sont d’application cumulative. Par ailleurs, pour les motifs exposés au point 3, la détermination du recul minimal exigé par le premier alinéa de l’article AUM1 10 du PLU s’effectue en prenant comme référence la hauteur de la construction à l’égout de toit. En l’espèce, la hauteur de la construction prévue par la société Laurent Canon investissement était de 6,15 m, ce qui imposait un retrait d’au moins 3,075 m. A, d’après le plan de masse, la construction était située à 3,02 m de la limite séparative de propriété. Il en résulte qu’en rejetant pour ce motif la demande de la société Laurent Canon Investissement, qui ne peut utilement se prévaloir du 3ème alinéa de l’article AUM1 7 dans la mesure où elle ne respecte pas le 1er alinéa de cet article, le maire de Montélimar n’a pas commis de faute. Les conclusions indemnitaires présentées par les sociétés Maisons Passion et Laurent Canon Investissement doivent donc être rejetées.

En ce qui concerne la responsabilité sans faute de la commune :

6. Pour les motifs exposés au point précédent, la société Laurent Canon Investissement ne dispose d’aucun droit à construire. Par suite, elle n’est pas fondée à invoquer une rupture d’égalité devant les charges publiques résultant du fait, à le supposer même avéré, que la commune de Montélimar aurait délivré des permis de construire à des pétitionnaires se trouvant dans une situation identique à la sienne.

Sur les frais du litige :

7. Eu égard à la qualité de parties perdantes des sociétés Maisons Passion et Laurent Canon Investissement dans la présente instance, les conclusions qu’elles présentent au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. Dans les circonstances de l’espèce, les conclusions présentées par la commune de Montélimar sur le même fondement doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête des sociétés Maisons Passion et Laurent Canon Investissement est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Montélimar au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Maisons Passion, à la société Laurent Canon Investissement et à la commune de Montélimar.

Délibéré après l’audience du 6 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pfauwadel, président,

M^me Permingeat, premier conseiller,

M^me Coutarel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 février 2025.

Le rapporteur,

F. Permingeat

Le président,

T. Pfauwadel

Le greffier,

M. C

La République mande et ordonne au préfet de la Drôme en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2304148