Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête, enregistrée sous le numéro 2108178 le 18 octobre 2021, et des mémoires, enregistrés les 11 avril 2022, 23 juin 2022 et 6 septembre 2022, la société civile immobilière Phalempin Invest, représentée par M^e Maton, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2020 à raison d’un bien sis 47, rue Jean-Baptiste Lebas à Phalempin ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 mars 2022, 29 août 2022 et 29 septembre 2022, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut à une réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la société Phalempin Invest a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à concurrence respectivement de 2 537 euros et 2 370 euros et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

II. Par une requête, enregistrée sous le numéro 2204711 le 23 juin 2022, et un mémoire en réplique, enregistré le 5 septembre 2022, la société civile immobilière Phalempin Invest, représentée par M^e Maton, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 à raison d’un bien sis 47, rue Jean-Baptiste Lebas à Phalempin ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 29 août 2022 et 29 septembre 2022, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut à une réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Phalempin Invest a été assujettie au titre de l’année 2021 à concurrence de la somme de 2 421 euros et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Par un jugement du 18 juillet 2024, le tribunal administratif de Lille, après avoir joint les deux requêtes, a déclaré irrecevables les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Phalempin Invest a été assujettie au titre de l’année 2017. Avant de statuer sur les autres conclusions des requêtes de la société civile immobilière Phalempin Invest relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2021, le tribunal a ordonné un supplément d’instruction aux fins de déterminer la valeur locative de l’immeuble en litige en demandant à l’administration fiscale, contradictoirement avec la société requérante, de produire un terme de comparaison adéquat ou, à défaut, les éléments permettant de procéder à l’évaluation directe de l’immeuble en litige en application des dispositions du 3° de l’article 1498 du code général des impôts et dont les modalités d’application sont précisées aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III à ce code.

Compte tenu des éléments produits par l’administration fiscale et de l’absence de production de la requérante, par un jugement du 24 avril 2025 le tribunal administratif de Lille a à nouveau, avant dire droit, ordonné un second supplément d’instruction aux fins de voir produire par l’administration fiscale, contradictoirement avec la SCI Phalempin Invest, les éléments nécessaires permettant de déterminer la valeur vénale de l’immeuble en litige conformément aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juin 2025, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu’à défaut pour l’administration d’avoir trouvé un local-type pertinent, il convient de procéder à une appréciation directe de la valeur locative du local, conformément à l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts, en fixant la valeur locative 1970 de ce bien à 6 235 euros après application d’un taux d’intérêt de 7 % et un ajustement à la hausse de 20 % pour prendre en compte l’état d’entretien de l’immeuble à la suite des travaux et des aménagements effectués pour sa remise à neuf au titre du changement d’activité (commerce à prépondérance alimentaire).

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Célino, première conseillère,

- et les conclusions de M^me Courtois, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La société Phalempin Invest demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2021 à raison d’un local dont elle est propriétaire sis 47, rue Jean-Baptiste Lebas à Phalempin.

Par un jugement du 18 juillet 2024, le tribunal a déclaré irrecevables les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Phalempin Invest a été assujettie au titre de l’année 2017. Avant de statuer sur les conclusions des requêtes de la société civile immobilière Phalempin Invest tendant à la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2021, le tribunal a ordonné un supplément d’instruction concernant la valeur locative de l’immeuble en litige et tendant à ce que l’administration fiscale, contradictoirement avec la société requérante, produise un terme de comparaison adéquat ou, à défaut, les éléments permettant de procéder à l’évaluation directe de l’immeuble en litige en application des dispositions du 3° de l’article 1498 du code général des impôts et dont les modalités d’application sont précisées aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III à ce code.

Par un jugement du 24 avril 2025, le tribunal administratif de Lille a, avant de statuer sur les conclusions de la société Phalempin Invest tendant à la réduction des cotisations primitives de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2021, ordonné un supplément d’instruction aux fins de permettre au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord, contradictoirement avec la requérante, de réunir les éléments nécessaires permettant de déterminer la valeur vénale de l’immeuble en litige.

4.

Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ». Il résulte des termes mêmes du 3° de l’article 1498 du code général des impôts que ce n’est qu’à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents, que la valeur locative d’un bien peut être déterminée par voie d’appréciation directe.

En ce qui concerne la méthode d’évaluation par comparaison :

Il résulte de l’instruction que, pour évaluer la valeur locative de l’immeuble sis 47, rue Jean-Baptiste Lebas à Phalempin dans lequel est exploité un supermarché à l’enseigne « Carrefour Contact », d’une superficie réelle de 2 586 m² et d’une surface pondérée de 850 m², à raison duquel la société Phalempin Invest a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2018 à 2021, l’administration fiscale a renoncé à utiliser comme terme de comparaison le local-type n° 2 du procès-verbal de la commune de Phalempin, dont la valeur locative unitaire est de 7,74 euros/m², puis le local-type n° 18 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Fournes-en-Weppes, dont la valeur locative unitaire est de 8,06 euros/m², pour retenir le local-type n° 6 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de La Bassée, dont la valeur unitaire est de 9,15 euros/m².

Par le jugement du 18 juillet 2024, le tribunal administratif de Lille a considéré que ce local-type n° 6 ne pouvait être retenu comme terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative des locaux appartenant à la société Phalempin Invest. Par ailleurs, il a estimé que le local-type n° 12 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune d’Ornans, proposé par la SCI Phalempin Invest, était devenu impropre à la comparaison.

Il résulte de l’instruction, et notamment des éléments produits après le jugement avant dire droit du 24 avril 2025, qu’en l’absence de local-type pertinent pour déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 devant être utilisée, pour le calcul des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2018 à 2021, dans la mise en œuvre des dispositifs de planchonnement et de lissage prévus par les dispositions de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, codifiées à compter du 1er janvier 2018 aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, il sera procédé à l’évaluation de l’immeuble en litige par voie d’appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 applicable aux impositions en litige.

En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par voie d’appréciation directe :

Aux termes de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts :

« Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l’évaluation directe de l’immeuble en appliquant un taux d’intérêt à sa valeur vénale, telle qu’elle serait constatée à la date de référence si l’immeuble était libre de toute location ou occupation ». Aux termes de l’article 324 AC de la même annexe III : « En l’absence d’acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer susceptible d’être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d’après la valeur vénale d’autres immeubles d’une nature comparable ayant fait l’objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause . /La valeur vénale d’un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d’une part, de la dépréciation immédiate et, d’autre part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de ce bien ».

En vertu des articles précités de l’annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe doit d’abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l’origine de la propriété de l’immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d’actes de cession, de déclarations de succession, d’apport en société ou, s’agissant d’immeubles qui n’étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu’elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l’administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l’article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n’est que si l’administration n’est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l’une ou l’autre de ces méthodes et si le contribuable n’est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu’il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l’origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

Il résulte de l’instruction, et alors que la requérante ne propose pas une méthode plus pertinente, que la valeur locative du bien immobilier de la société requérante doit être évaluée, conformément aux dispositions de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts. La valeur locative du bien en litige s’établit, après application au coût de revient du local 00869345 R et du local 1148724 F, tel qu’il ressort de leur plus ancienne inscription au bilan, des indices du coût de la construction, puis du taux d’intérêt de 7 % correspondant à celui applicable à la date de référence, à 5 196 euros, sans qu’il y ait lieu d’appliquer, comme le revendique l’administration, un ajustement à la hausse de 20 % afin de prendre en considération l’état d’entretien de l’immeuble suite à l’ensemble des travaux et des aménagements apportés lors du changement d’activité, l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts ne prévoyant pas la possibilité d’un tel ajustement contrairement au 2ème alinéa de l’article 324 AC de l’annexe III au code général des impôts, dont il n’est pas fait application. La valeur locative retenue de 5 196 euros étant inférieure à celle de 6 579 euros initialement prise en compte par l’administration fiscale, la société civile immobilière Phalempin Invest est fondée à demander la décharge de la différence entre les cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties en litige et celles résultant des nouvelles bases ainsi définies.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les bases des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties assignées à la SCI Phalempin Invest au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021 à raison de son établissement situé 47, rue Jean-Baptiste Lebas à Phalempin, sont définies conformément au point 10 du présent jugement.

Article 2 : La SCI Phalempin Invest est déchargée de la différence entre les cotisations de taxes foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021 dans les rôles de la commune de Phalempin, à raison du bien situé 47, rue Jean-Baptiste Lebas, et celles résultant des bases définies à l’article 1er.

Article 3 : L’Etat versera à la société civile immobilière Phalempin Invest la somme de

1 500 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Phalempin Invest et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

-M^me Hamon, présidente,

-M^me Bergerat, première conseillère,

-M^me Célino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

C. Célino

La présidente,

Signé

P. Hamon

La greffière,

Signé

S. Ranwez

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,