Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 26 janvier 2022, M. D… C… et M^me F… G… épouse C…, représentés par M^e Hugon de Villers, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013055 20 00913P0 en date du 30 juillet 2021 par lequel le maire de la commune de Marseille a certifié à M. E… B… lui avoir délivré un permis de construire tacite pour l’édification d’une extension et une surélévation d’une maison, la création d’une piscine enterrée et a autorisé la démolition d’une partie de la façade sud pour renforcer les fondations des parcelles situées 23 boulevard Reynaud dans le 8ème arrondissement de Marseille cadastrées préfixe 844 section E n° 215, 213 et 99 d’une superficie de 479 m² sur le territoire de la commune, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis modificatif tacite n° PC 013055 20 00913M01 en date du 13 décembre 2023 par lequel le maire de la commune a autorisé le déplacement de la piscine et l’ajout de place hors projet ;

3°) de mettre à la charge de la commune une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la demande de permis de construire est incomplète, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8, R. 431 -9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

-le projet aggrave la non-conformité de la construction existante, notamment s’agissant des limites de propriété ;

- il méconnaît les article 3.5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ainsi que les articles 6 et 7 du règlement de la zone UP, la piscine devant être implantée à 1,60 mètre de la limite séparative ;

- il méconnaît l’article 5 du règlement de la zone UP sur la hauteur des constructions ;

- il méconnaît les règles relatives à l’emprise au sol ;

- il méconnaît les textes applicables sur les espaces verts qui exigent 40 % d’espaces verts ;

- le dossier ne comporte aucune précision sur le traitement du stationnement, en méconnaissance de l’article 11 qui prévoit « la création de places de stationnement ».

Un mémoire a été réceptionné le 3 juillet 2024 et n’a pas été communiqué.

Par un mémoire en défense enregistré le 20 juin 2023, M. E… B…, représenté par M^e Vincensini, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que la requête est irrecevable, qu’il a bénéficié d’un permis de construire modificatif et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 16 mai 2024, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 8 juillet 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Houvet,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Jahier pour le pétitionnaire et de M^me A… pour la commune.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté n° PC 013055 20 00913P0 en date du 30 juillet 2021, le maire de la commune de Marseille a délivré à M. E… B… un certificat de permis de construire tacite pour l’édification d’une extension et une surélévation d’une maison, la création d’une piscine enterrée et portant autorisation de démolition d’une partie de la façade sud pour renforcer les fondations des parcelles situées 23 boulevard Reynaud dans le 8ème arrondissement de Marseille cadastrées préfixe 844 section E n° 215, 213 et 99 d’une superficie de 479 m² sur le territoire de la commune. Par un arrêté de permis modificatif tacite n° PC 013055 20 00913M01 en date du 13 décembre 2023, le maire de la commune a autorisé le déplacement de la piscine et l’ajout de place hors projet. M. et M^me C… demandent au tribunal d’annuler ces arrêtés.

Sur l’étendue du litige :

2. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

3. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté 30 juillet 2021 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif tacite du 6 novembre 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

4. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ». En vertu des dispositions de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. Il ressort des pièces du dossier que le dossier initial comportait une notice descriptive, laquelle a été complétée lors du dépôt de demande de permis de construire modificatif. Il comprend également une description suffisante de l’état du terrain et du projet de construction. Des photographies en noir et blanc, certes assez peu qualitatives et une vue aérienne, complétées par la notice, permettent d’appréhender l’environnement proche et lointain du terrain d’assiette, qui se situe dans une zone densément construite. Les plans des façades qui sont, il est vrai, sommaires s’agissant de l’apparence de la construction à édifier, permettent toutefois d’en saisir les principales caractéristiques et dimensions. Le plan de masse complété en 2023 précise les distances par rapport aux limites séparatives ainsi que les raccordements prévus pour les réseaux. L’ensemble de ces éléments a ainsi permis au service instructeur d’appréhender le projet dans ses différentes dimensions, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande doit dès lors être écarté.

7. En deuxième lieu, si les requérants soutiennent que le projet aggraverait la non-conformité de la construction existante, ils ne précisent pas quelles seraient les non-conformités ni même la construction du terrain d’assiette concernée. Ils n’assortissent dès lors pas ce moyen des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article 3.5 des dispositions générales du PLUi : « Les bassins des piscines (enterrées ou hors-sol) non couvertes par une construction sont implantés à au moins deux mètres (…) des limites séparatives ».

9. D’une part, il ressort du dossier de permis de construire modificatif que la piscine sera implantée à deux mètres de la limite séparative la plus proche. D’autre part, si les requérants

ont entendu soutenir que la piscine devait s’apparenter à une construction et se voir appliquer les dispositions des articles 6 et 7 de la zone UP sur l’implantation par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives, le chapô des articles 6, 7 et 8 du règlement de la zone UP exclut les piscines ouvertes de son champ d’application : « Ne sont pas soumis aux dispositions des articles 6, 7 et 8 : (…) les piscines non couvertes par une construction (cf règles déterminées dans les dispositions générales »). Il suit de là que le moyen doit être écarté en toutes ses branches.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article 5 du règlement de la zone UP : « a) Lorsque ni la hauteur totale* ni la hauteur de façade* ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade*

des constructions est inférieure ou égale à : (…) pour les autres destinations, 7 mètres. b) Si elle n’est pas définie par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur totale* des constructions est inférieure ou égale à la hauteur de façade* constatée augmentée de 3 mètres. (…) ». D’après le lexique, la hauteur de façade se mesure en élévation, en cas de toiture en tente (pente > 10 %) entre tout point de chaque égout du toit*, étages en attique compris ; et le point bas de la façade situé à son aplomb. Sur les murs pignons, la hauteur de façade ne se mesure pas. Le point bas de la façade correspond, sur les parties décaissées après travaux, au terrain fini ; sur les parties remblayées et sur les parties ni décaissées ni remblayées, au terrain naturel.

11. En l’espèce, selon les plans des façades à créer, la hauteur totale de la construction s’élèvera à 7,20 mètres. Toutefois, cette hauteur est mesurée au faîtage, alors que les plans des façades à créer précisent bien que la façade s’élèvera au cheneau à 5,95 mètres, au maximum. Le moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur doit dans ces conditions être écarté.

12. En cinquième lieu, en se bornant à soutenir qu’il est inexact que l’emprise existante est de 134,07 m² et qu’elle sera étendue à 189,91 m² pour une surface de terrain de 479 m² et que le projet « contrevient aux règles d’emprise au sol », les requérants n’assortissent pas leur moyen des éléments nécessaires pour en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, aux termes de l’article 4 a) de la zone UP du règlement du PLUi, à supposer ce que cette règle soit effectivement invoquée, : « a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi* de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : (…) en UP4, 40 % de la surface du terrain*. (…) ». Le lexique définit le terrain comme un ensemble d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

13. Il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe en zone UP4 du PLUi. Il ressort du formulaire cerfa de la demande de permis modificatif et des pièces du dossier que le pétitionnaire est propriétaire de trois parcelles cadastrées préfixe 844 section E n° 215, 213 et 99. Ces parcelles sont d’un seul tenant et constituent le terrain d’assiette de 479 m². Il ne ressort d’aucun élément du dossier que l’emprise existante ne serait pas, ainsi que le déclare le pétitionnaire, de 134,07 m². Le projet prévoit d’agrandir l’emprise pour la porter à 189,91 m², ce qui correspond à 39,64% ainsi que le précise la notice et comme le fait valoir la commune en défense. Le projet respecte ainsi la contrainte des 40 % fixée par l’article 4 du règlement de la zone UP du PLUi et les requérants ne sont pas fondés à se prévaloir de leur méconnaissance.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article 10 b) du règlement de la zone UP du PLUi applicable à la zone UP4 : « La surface totale des espaces verts est supérieure ou égale à (…) 40 % de la surface du terrain. ».

15. Il ressort des pièces du dossier, ainsi qu’il a été dit précédemment, que la surface du terrain d’assiette est de 479 m² et la notice du projet précise que la surface des espaces verts restants est de 271,09 m², soit 56,59 %. En l’absence de tout élément tendant à démontrer que ces surfaces seraient erronées, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de l’insuffisance des espaces verts.

16. En septième et dernier lieu, aux termes de l’article 11 du règlement de la zone UP du PLUi : « a) Le nombre de places de stationnement à comptabiliser sur le terrain* ou dans son environnement immédiat (environ 500 mètres) est déterminé dans les tableaux suivants selon : les destinations et sous-destinations des constructions ; et la localisation du terrain, dans ou en dehors des Zones de Bonne Desserte (ZBD) qui sont délimitées sur le règlement graphique (cf. planches complémentaires) et qui concernent uniquement les constructions autres que celles dédiées à l’habitation (ZBD « activités ») ou toutes les constructions (ZBD "activités + habitat"). (…) Logement (autre que ceux visés par l’article 3.6 des Dispositions Générales). Voitures en dehors de la ZBD : Pour les résidents : Minimum : 1 place par tranche de 40 m² de surface de plancher entamée, sans être inférieur à 1 place par logement. Toutefois, pour les résidents, il n’est pas exigé plus de 2 places par logement. Pour les visiteurs : Minimum : 1 place pour 3 logements lorsque la totalité des constructions dépasse 200 m² de surface de plancher ou en cas d’opération d’ensemble*. (…) Vélos : Minimum : 1 m² de stationnement, dans le volume des constructions, par tranche de 45 m² de surface de plancher entamée. (…) b) Lorsque le pétitionnaire ne peut pas satisfaire aux obligations de l’article 11a, il peut en être tenu quitte en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même : soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement, existant ou en cours de réalisation, situé à proximité de l’opération (environ 500 mètres) ; soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long terme ou d’un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues ci-dessus, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation. (…) ».

17. Il est constant que le terrain d’assiette se situe en dehors de la zone de bonne desserte. Le dossier de demande de permis de construire modificatif comporte la copie de deux baux signés par le pétitionnaire pour la location de deux places de stationnement à 280 mètres du terrain d’assiette, ainsi que les attestations de location établies par le gérant de la SCI Artemis. Ces éléments sont suffisants, la circonstance que les deux garages aient été loués quelques semaines avant le dépôt du PCM étant sans incidence sur sa légalité.

18. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que les requérants ne sont pas fondés à solliciter l’annulation du permis de construire en litige.

19. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. et M^me C… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de M. B… tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Marseille, M. D… C… et M^me F… G… épouse C… et à M. E… B….

Délibéré après l’audience du 3 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Pecchioli, président,

- M. Juste, premier conseiller,

- M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025.

La rapporteure,

signé

HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.