Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 6 et 20 janvier 2025, M^me C A demande au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Cabriès en date du 3 décembre 2024 exerçant le droit de préemption urbain sur la parcelle DB51, lot 122 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cabriès la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

— la condition d’urgence est satisfaite, l’acquéreur évincé bénéficiant d’une présomption en ce sens, aucune circonstance particulière ne justifiant une réalisation rapide du projet de la commune ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige :

* elle est entachée d’incompétence de son auteur ;

* elle est entachée d’un vice de procédure, en ce que la procédure de saisie pour avis de France Domaine est entaché d’une irrégularité substantielle ;

* elle est entachée d’une erreur de droit, en ce qu’elle ne saurait avoir pour objet d’autoriser une activité incompatible avec la vocation de la zone UST du PLU communal ;

* elle est entachée d’erreur manifeste d’appréciation, d’absence de motivation et de réalité du projet allégué et méconnait les dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ;

* elle est entachée de détournement de pouvoir, la décision ayant été prise à fin de spéculation foncière et/ ou financière.

Par un mémoire en défense, enregistré le 17 janvier 2025, la métropole Aix-Marseille, représentée par M^e Poulard, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M^me A au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que l’urgence n’est pas établie dans les circonstances de l’espèce et qu’aucun moyen n’est susceptible de prospérer.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 janvier 2025, la commune de Cabriès, représentée par M^e Andreani, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M^me A à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que l’urgence n’est pas établie dans les circonstances de l’espèce et qu’aucun moyen n’est susceptible de prospérer

Vu :

— la requête enregistrée sous le n°2500095

— les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Salvage, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus lors de l’audience publique :

— le rapport de M. Salvage ;

— les observations de M^me A, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ;

— les observations de M^e Poulard, pour la métropole Aix-Marseille, qui persiste dans ses écritures ;

— les observations de M^e Andreani, pour la commune de Cabriès, qui persiste dans ses écritures, en abandonnant son moyen tiré de l’absence de justification par l’intéressée de sa qualité d’acquéreur évincé.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

1. Le 7 octobre 2024 M^me A a signé un compromis de vente aux fins d’acquisition d’un appartement au sein de la copropriété dénommée « résidence du golf », à Cabriès. Une déclaration d’intention d’aliéner a été notifiée à la commune de Cabriès le 8 octobre 2024. Par arrêté du maire en date du 3 décembre 2024 le droit de préemption urbain a été exercé sur ce bien. M^me A, en sa qualité d’acquéreur évincé, demande au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative de suspendre l’exécution de cet arrêté.

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision  ». Il résulte de ces dispositions que le prononcé d’une ordonnance de suspension de l’exécution d’une décision administrative est subordonné à la réunion cumulative de l’existence d’une situation d’urgence et d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

3.En premier lieu, eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets pour l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’affaire qui lui est soumise.

4. La promesse de vente consentie par M^me B à M^me A comporte une réserve, selon laquelle, en cas d’exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit : « les présentes ne produiront pas leurs effets entre les parties, et ce même en cas d’annulation de la préemption ou de renonciation ultérieure à l’exercice de ce droit de la part de son bénéficiaire ». Toutefois, si une telle clause peut avoir pour effet de mettre fin aux obligations que la promesse de vente impose aux parties, elle ne fait pas obstacle à ce que, en cas d’annulation de la décision de préemption, qui, seule, fait obstacle à la poursuite de la vente, et si le propriétaire et l’acquéreur évincé en sont d’accord, la vente soit poursuivie. Il peut ainsi subsister une urgence pour l’acquéreur évincé à obtenir la suspension de la décision de préemption. Ainsi, contrairement à ce que soutient en défense la métropole Aix-Marseille, qui ne fait état d’aucune circonstance particulière caractérisant la nécessité pour elle de réaliser immédiatement le projet qui a motivé l’exercice du droit de préemption, M^me A, en sa qualité d’acquéreur évincé, justifie d’une situation d’urgence.

5. En second lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. Pendant la durée d’application d’un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l’Etat dans le département lorsque l’aliénation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 213-1 du présent code, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l’objet de la convention prévue à l’article L. 302-9-1 précité. ()/. Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone. /()Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l’habitat ou, en l’absence de programme local de l’habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu’il s’agit d’un bien mentionné à l’article

L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine.

6. D’une part, il est constant que par un arrêté en date du 21 décembre 2023 le préfet des Bouches-du-Rhône a prononcé la carence la commune de Cabriès définie par l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation. Au vu des pièces du dossier, des incohérences relevées quant à la destination du bien en cause, et en l’état de l’instruction, le moyen tiré de l’incompétence de la commune pour prendre la décision en litige est propre à créer un doute sérieux quant à sa légalité.

7. D’autre part, il résulte des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du même code, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

8. La commune de Cabriès a exercé le droit de préemption sur le bien en cause aux fins de constitution d’une réserve foncière en vue de la réalisation d’un programme de logements pérennes dont 30 % de logements locatifs sociaux en acquisition-amélioration. Toutefois, la nature du projet est en l’état incertaine, les parties se prévalant notamment, non pas de la réalisation d’un programme de logements sociaux dans les conditions évoquées par la décision en litige, mais, à terme, d’une résidence sénior. Dans ces conditions, le moyen tiré d’une méconnaissance des dispositions de l’article L. 210-1 est également propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige.

9. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, en l’état du dossier soumis au juge des référés du tribunal, aucun autre moyen invoqué n’est susceptible d’entraîner la suspension de l’arrêté attaqué.

10. Les deux conditions requises par les dispositions précitées de l’article L. 521-1 du code de justice administrative sont remplies en l’espèce. Il y a lieu, dès lors, d’ordonner la suspension de l’exécution de l’arrêté du 3 décembre 2024 du maire de la commune de Cabriès.

11.M^me A, qui n’a pas eu recours à un avocat, n’établit pas avoir engagé des frais pour engager la présente requête. Ses conclusions tendant à la condamnation de la commune de Cabriès à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent donc être rejetées. En outre, les dispositions de cet article font obstacle à ce que M^me A, qui n’est pas, dans la présente instance, partie perdante, verse à la métropole Aix-Marseille et à la commune de Cabriès quelque somme que ce soit au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L’arrêté du 3 décembre 2024 du maire de la commune de Cabriès est suspendu jusqu’à ce que la requête soit jugée au fond.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions présentées par la métropole Aix-Marseille et la commune de Cabriès au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à M^me C A, à la commune de Cabriès et à la métropole Aix-Marseille.

Fait à Marseille, le 21 janvier 2025

Le juge des référés,

signé

F. SALVAGE

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

Pour la greffière en chef,

Le greffier.