Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 30 mai 2025, 11 juin 2025, 10 juillet 2025 et 16 octobre 2025 ainsi qu’un mémoire complémentaire enregistré le 24 juin 2025, qui n’a pas été communiqué, M. A… B…, représenté par M^e Bellais, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 0130152400021 du 11 décembre 2024 par lequel le maire de la commune de Bouc-Bel-Air a délivré à la SNC Montaury un permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Bouc-Bel-Air une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- le dossier de permis de construire est incomplet ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les articles 12 des dispositions générales, 1 AUP-M3, 1 AUP-M4, 1 AUP -M10, 1 AUP-M13 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU).

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 juin 2025 et 8 septembre 2025, la commune de Bouc-Bel-Air, représentée par la SCP Lesage Berguet Gouard-Robert, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge du requérant la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le requérant ne justifie pas de son intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 juin 2025, 12 juin 2025, 17 juillet 2025 et 29 septembre 2025 ainsi que le 31 octobre 2025, la SNC Montaury, représentée par M^e Schwing, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête, et à ce qu’il soit mis à la charge du requérant la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le requérant ne justifie pas de son intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 16 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée, en dernier lieu, au 6 novembre 2025.

Un mémoire complémentaire a été produit pour le requérant, postérieurement à la clôture de l’instruction, à 7h35, jour de l’audience et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Fayard, rapporteure,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- et les observations de M^e Dumas, représentant du requérant, de M^e Gouard-Robert, représentante de la commune et de M^e Schwing, représentante de la SNC Montaury.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté n° PC 0130152400021 du 11 décembre 2024, le maire de la commune de Bouc-Bel-Air a délivré à la SNC Montaury un permis de construire 34 logements sur les parcelles BS 430 et BS 433, sises avenue des Noyers. M. B… a formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté qui a été implicitement rejeté le 20 mai 2025. Il demande l’annulation de ces deux décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’abord, si le requérant expose que le dossier de permis de construire ne comprend pas de plan de coupe de l’état initial du terrain, celui-ci comporte toutefois des plans de coupes et des plans de façades matérialisant le terrain existant avant travaux, permettant ainsi au service instructeur d’apprécier les modifications du terrain initial. En outre, si le plan de masse ne matérialise pas les espaces verts de pleine terre, il ressort toutefois de la notice descriptive du projet que ces espaces sont bien mentionnés. Enfin, si le requérant expose que la notice serait imprécise, dès lors que les modalités de calcul de l’emprise au sol du projet ne sont pas explicitées, le dossier comprend un plan de masse et des plans de coupe, côtés à échelle, permettant au service d’apprécier la conformité du projet aux règles d’emprise. Le moyen tiré de ce que le dossier de permis de construire serait incomplet ou imprécis doit dès lors être écarté.

En deuxième lieu, si le requérant soutient que la voie de desserte du projet n’existe pas et ne présente pas de caractère suffisamment certain et que, de ce fait, le maire n’aurait pas exercé son pouvoir d’instruction, de telles circonstances ne sauraient entacher la décision en litige d’incompétence négative de la part et le moyen ne pourra dès lors être accueilli.

En troisième lieu, aux termes de l’article 1Aup-M3 – accès et voirie du règlement du PLU : « (…) / Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées répondant à l’importance et à destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont édifiées. Ces voies doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte et aux nécessités d’intervention des services publics, notamment la protection civile et le ramassage des déchets. / (…) ». En outre, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet sera desservi, au nord, par une nouvelle voie dont la création fait l’objet d’une convention de projet urbain partenarial signée par la Métropole Aix-Marseille Provence, la commune de Bouc-Bel-Air et la SNC Montaury. D’une part, le requérant ne peut utilement exciper de l’illégalité de cette convention urbaine partenariale et des délibérations les approuvant, qui ne constituent pas la base légale de l’arrêté de permis de construire en litige. D’autre part, la convention engage les parties à la réalisation de ses travaux, prévoit un échéancier de réalisation et une livraison des ouvrages concomitamment à la réalisation du projet. Eu égard à ces éléments, la réalisation de cette voie nouvelle est suffisamment certaine dans son principe et son échéance. Dans ces conditions, alors que le requérant n’allègue aucunement que cette voie serait insuffisante, les moyens tirés de la méconnaissance des articles 1 Aup-M3 du règlement du PLU et R. 111-2 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

En quatrième lieu, aux termes de l’article 1Aup-M4 du règlement du PLU : « Les constructions et installations générant une imperméabilisation de surface doivent compenser cette imperméabilisation en créant un dispositif de rétention dont les caractéristiques sont les suivantes : – le volume utile de ce dispositif doit être, à minima, de 100 litres par mètre carré de surface imperméabilisée ». En outre, aux termes de l’article 12 des dispositions générales de ce même règlement : « Volume utile d’un dispositif de rétention des eaux pluviales / Le volume utile d’un dispositif de rétention des eaux pluviales (bassin de rétention) calculé selon la formule indiquée dans le règlement de chaque zone, à l’article 4, correspond au volume de stockage effectif de l’eau. / En cas de réalisation d’un dispositif enterré/comblé (type bassin à puits perdu, comblé de ballast par exemple), la conservation de ce volume utile devra être assurée par, à minima, le doublement du volume de rétention (compensation du volume pris par les matériaux drainants) ».

M. B… soutient que le bassin de rétention, enterré sous les voies internes, ne prévoit pas de doublement du volume de rétention, celui-ci faisant 460,3 m3 pour une surface nouvelle crée de 4603 m². Il ressort toutefois de la notice hydraulique du dispositif de compensation des imperméabilisations annexée du dossier de demande de permis de construire que ce bassin est composé d’une structure alvéolaire permettant une infiltration dans le sous-sol. Si celui-ci est installé sous la voirie, le schéma de profil type du bassin de rétention, en dernière page de cette note hydraulique, ne mentionne pas de matériaux drainants. Dans ces conditions, alors que le doublement du volume prévu à l’article 12 des dispositions générales précité a pour objet de compenser les matériaux drainants, le projet ne méconnaît pas ces dispositions et le moyen ne pourra être accueilli.

En cinquième lieu, aux termes de l’article 1 Aup-M10 du règlement du PLU : « la hauteur maximale des constructions ne doit pas dépasser 9 mètres à l’égout du toit ».

Le lexique du PLU définit la hauteur maximale des constructions de la façon suivante : « Cas d’une construction recouverte d’une toiture plane ou d’une toiture-terrasse : la hauteur maximale est la hauteur mesurée, en tout point des façades, à partir du terrain naturel (avant d’éventuels exhaussements du sol et après d’éventuels affouillements), jusqu’au point bas de l’acrotère. » Il définit également l’égout du toit en indiquant « Pour les toitures plantes ou toitures-terrasses, l’égout du toit correspond au point bas de l’acrotère ou du garde-corps », et est accompagné d’un schéma matérialisant l’égout au bas de l’acrotère, c’est-à-dire au niveau de la terrasse plane.

Contrairement à ce qu’indique le requérant, il résulte de ces définitions que la hauteur de la construction doit se calculer, en cas de toiture plate, au niveau du bas de l’acrotère et non en haut de celui-ci. Par suite, il n’est pas fondé à soutenir que les lots n°4 et n°5 ne respecteraient pas la hauteur maximale de 9 mètres.

En sixième lieu, aux termes de l’article 1 Aup-M13 du règlement du PLU : « Les aires de stationnement réalisées à l’air libre doivent être plantées au minimum d’un arbre de haute tige pour quatre places de stationnement. / (…) / 40% minimum seront dédiés aux espaces de pleine terre végétalisés, ou préservés à l’état naturel ».

Le lexique du PLU définit les espaces de pleine terre comme « un espace non construit peut être qualifié de « pleine terre » si : sous sa surface, il ne comporte aucune construction, hormis le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, internet, eaux potables, usées, pluviales) ; il peut recevoir une végétation herbacée, arbustive ou arborée. Les aires de stationnement et leur accès sont exclus des surfaces de pleine terre, sauf s’ils sont non imperméabilisés, végétalisés et aménagés sur des espaces de pleine terre (sans ouvrages ou constructions souterrains(ne)s ».

D’une part, M. B… soutient que les surfaces des places de stationnement ne pourraient être comprises dans les espaces de pleine terre, dès lors qu’elles sont situées au-dessus du bassin de rétention. Toutefois, il ressort clairement du plan de masse que ce bassin est implanté sous la voie interne du projet et n’est ainsi pas comptabilisé dans les espaces de pleine terre. En outre, à supposer même que la surface au-dessus de la rampe d’accès aux stationnements implanté en sous-sol soit compatibilisée en espace vert de pleine terre, le projet prévoit 3 024,22 m², soit 610 m² de plus que ceux requis par le règlement du PLU. Dans ces conditions, à supposer même que cette surface soit soustraite, l’article 1 AUP-M13 du règlement du PLU précité n’est pas méconnu par le projet.

D’autre part, le requérant soutient que le lot n°2 comprend 25 places de stationnement à l’air libre alors qu’il ne comporte que deux arbres au lieu des six arbres requis. Toutefois, le lot n°2 ne comporte qu’une place de stationnement et est situé à proximité d’un arbre, conformément à l’article 1Aup-M13 du règlement précité. A supposer que le requérant ait entendu critiquer la végétalisation des places de stationnement présentes dans la zone voirie espaces verts, qui comprend 28 places de stationnement, le projet comprend bien sept arbres de haute tige. Enfin, à supposer qu’il ait entendu critiquer la végétalisation des places de stationnement présentes sur le lot n°4. Celui-ci comporte 25 places de stationnement pour 7 arbres plantés à proximité des places. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1 AUP-M13 du règlement du PLU doit dès lors être écarté en toutes ses branches.

En dernier lieu, si M. B… soulève, dans un mémoire complémentaire enregistré le 16 octobre 2025, des moyens tirés de la méconnaissance des article UB 10 et UB 11 du règlement du PLU et des articles L. 101-2, L. 151-8, L. 421-6 et R. 111-2 du code de l’urbanisme, ces derniers sont tous dirigés contre un permis de construire distinct que celui dont il est demandé l’annulation dans la présente instance et doivent ainsi être écartés comme inopérants.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par M. B… doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par M. B… sur ce fondement. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce et sur le même fondement, de mettre à la charge de M. B… la somme de 800 euros à verser à la commune de Bouc-Bel-Air et de 800 euros à verser à la SNC Montaury.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : M. B… versera les sommes de 800 euros à la commune de Bouc-Bel-Air et de 800 euros à la SNC Montaury au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B…, à la commune de Bouc-Bel-Air et à la SNC Montaury.

Délibéré après l’audience du 9 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.

La rapporteure,

Signé

A. FAYARD

Le président,

Signé

F. SALVAGE

La greffière

Signé

MARTINEZ

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,